房价申论资料12Word格式.docx
《房价申论资料12Word格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房价申论资料12Word格式.docx（16页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
影响社会经济平稳发展。
造成房价过快上涨的原因是多方面的。
有些是合理因素，如城镇人口增长较快，居民生活水平不断提高，对住房需求迅速增加；
土地价格上升，建筑材料价格上涨，加之商品房品质提高，配套设施和环境改善，商品房开发建设成本增加。
但也有许多不合理因素，主要是：
（房价上涨的推动因素包括:
国民经济的持续增长带动居民收入的增加，人们对住房需求的档次随之提高，改善性需求增加。
城镇化加速，是支撑商品房销售量持续增长的重要动力。
房价的连续攀升，一方面导致消费者对房价上涨的预期增强，提前入市购房，同时又刺激了投资和投机性需求，两者都加剧了阶段性供求矛盾。
）
1.商品住房供应结构发生变化，中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，抬高了商品住房平均价格。
2.一些地区投机炒作现象严重，投资性购房需求迅速扩大。
以及地方政府推动的土地价格成本上升所为。
地价在房产开发投入中所占比重越来越大，开发商转嫁到购买者头上，水涨船高，直接抬升了房价。
3控制投资规模和土地供应量等宏观政策将影响后续的市场供应,是信息系统不畅。
我国没有统一、规范的房地产市场信息发布平台，加上少数开发商与中介机构联手谎报商品房销售进度，恶意哄抬房价；
有的囤积土地、囤积房源，诱发房价短期内非正常上涨。
4.建筑市场秩序比较混乱。
少数开发商及中介机构利用市场信息不对称与不透明，通过囤积土地、囤积房源、虚假交易、虚假宣传等不正当手段，哄抬房价，误导市场预期。
为控制房地产市场投资规模过大、住房价格上涨过快、供应结构不合理等问题，政府相关部门应该实施以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措来施抑制房价不正常上涨。
（房地产供应结构对策）
一、强化规划调控，改善住房供应结构。
优先审查、规划中低价位普通商品住房和经济适用住房建设项目,保证其项目选址。
严格控制低密度、高档住房的建设。
加强经济适用住房建设，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象。
建设单位利润要控制在3％以内。
完善廉租住房制度，切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金，着力扩大廉租住房制度覆盖面，加快解决最低收入家庭基本住房需要。
城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级人民政府对市（区）、县人民政府工作的目标责任制管理。
强制要求地方政府提高经济适用房总量和比例。
同时对经营高档商品房的开发商，可按“以高带低”原则，要求其配套建设一定比例的经济适用房，否则不予审批。
（土地供应机制对策）
二、加大土地供应调控力度，严格土地管理。
进一步完善土地价格管理。
要建立规范的基准地价定期确定和公布制度，以基准地价为依据调控、引导住房市场价格水平。
各地因地适宜根据市场供求状况，合理确定基准地价，定期更新和调整基准地价，并及时向社会公布基准地价。
同时，规范土地市场交易价格行为，制止低价出让土地，高价炒卖房地产行为。
（经济方面对策）
三、加强房地产信贷管理，防范金融风险。
加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理和风险提示，调整和改善房地产贷款结构。
明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费。
对同时满足下列条件的中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持：
住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
允许单套建筑面积和价格标准在不超过20％的范围内浮动。
恢复商业银行自营性个人住房贷款的正常利率管理并下调金融机构超额准备金存款利率，是一项优化利率结构的制度性建设，旨在赋予商业银行根据风险因素进行差别定价的权利，有利于其充分利用加入世贸组织的过渡期完善资产定价机制，加强风险管理和资产负债管理，有利于进一步推动利率市场化进程。
上调房贷利率，并提高房价增长过快地区最低首付款比例。
抑制一些大城市过快的房价上涨，并抑制房屋买卖中的投机行为，预防可能出现的房地产泡沫。
加大了炒房者的投机难度，投机性贷款的需求将明显下降。
提高了投机者连环借贷的成本。
有利于抑制部分地区房地产价格过快上涨的势头，有利于住房信贷业务持续健康稳健地发展。
减少购买力，加大供大于求差距；
（3）实行住房实名制，征收房地产闲置税，对个人可设定减免范围；
（4）实行住房实名制，与个人纳税记录对照，必有很多房屋没人认领,就算捐给困难群体吧；
（5）实行住房实名制，清查各单位原有住房，对超标者按当前市场价收费，对愿买者与个人纳税记录对照，借钱者提供被借者纳税记录；
（6）可出售楼盘只要有业主居住，物业管理权必须归业主，但是业主只付标准物业费，其余由房地产商支付。
房屋就会尽快出售。
（行业规范化方面对策）
四、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为。
禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。
在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，不得为其办理转让等手续；
房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，不得为其办理房屋权属登记手续。
实行实名制购房。
对违法违规销售行为，要公开曝光并依法严惩，包括：
虚构买卖合同，囤积房源；
发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；
不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）和套型面积控制性项目建设要求。
继续整顿房地产业的市场秩序，加强对各地的分类指导。
特别是要稳住住房价格。
建立有利于房地产市场稳步发展的长效机制（市场监控方面对策）
五、加强市场监测，完善市场信息披露制度。
加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测及时掌握房地产及其相关商品价格运行态势，关注房地产价格变动对群众的影响，如发现房地产市场价格出现异常波动现象，必须及时报告上级价格主管部门。
对连续3个月普通商品住房价格涨幅超过同期居住类价格涨幅较大的地区，当地价格主管部门应暂停出台公用事业提价项目。
总而言之，房地产业作为我国经济的支柱产业，在扩大内需和促进消费方面发挥着巨大的作用，对加快促进我国经济发展起着推动作用。
经济投资增长过热引起房产价格上涨的问题，
在国家的宏观调控下，房产价格上涨得到有效抑制，并引导其向持续健康稳健的方向发展
多管齐下，实现“居者有其屋”
多管齐下，实现“居者有其屋”近年来，随着经济的发展和城市化的加快，住房价格过快上涨的现象突出出来。
北京、上海、深圳、广州等很多城市的住房价格已经明显超出了普通群众的购买能力，全国范围内城市住房价格普遍明显上涨，很多工薪阶层面对高企的房价只能望楼兴叹。
党和政府对于房价过高的问题高度重视，已经把控制房价作为改善民生的重要方面而提上了议事日程。
“冰冻三尺，非一日之寒”，导致房价过快上涨的原因是深层次的、多方面的，主要表现在：
其一，房地产业发展缺乏有效规范，没有形成有效竞争。
房地产业因土地出让的政府控制而具有天然的垄断性，并非完全的市场行为，但各地政府普遍对房地产企业没有有效管理和调控，存在暴力拆迁、行业暴利、混乱无序等问题；
其二，银行对房地产业的信贷发放过多过滥，一些银行只是盯着房地产业的高额的利息收入，但却没有注意巨大的信贷风险，有些银行对信贷资格审查不严，没有对违规贷款实现有效控制；
其三，地方政府的土地财政。
全国很多地方政府收入的很大部分依靠土地出让金，因此对疯狂的房地产没有进行有效监管，甚至是推波助澜。
另外，群众的盲从、利益集团的炒作及我国人口多的国情也是重要原因。
“住有所居”是胡锦涛总书记在十七大报告里提出的改善民生的重要方面，是建设社会主义和谐社会的重要方面，我们必须采取切实有效的措施抑制高企的房价，努力实现“居者有其屋”：
第一，各级政府必要要转变观念，必须要做到以人为本。
我们要摒弃极端功利主义的思想观念，我们的发展是为了人民的，我们党的宗旨是“为人民服务”，我们必须要把解决人民群众最关心、最直接、最迫切的住房、养老、医疗、教育等问题作为我们政府工作的重中之重。
人民群众安居乐业是党和政府最大的荣誉，也是党员干部最大的荣誉。
第二，要改革房地产业的体制机制，要建立健全相关的法律法规。
其一，土地出让过程要建立公开透明的机制，要公开招标拍卖，杜绝暗箱操作；
其二，要努力打破房地产业存在的垄断行为，要在严格准入的基础上开放房地产市场，依靠市场竞争使价格降到合理水平；
其三，要依法从严打击暴力拆迁、虚假信息等违规违法行为，要完善相关规定。
第三，要严格监管。
其一，要有效控制银行信贷，对银行房地产贷款行为要加强控制，要提高第二套购房的按揭比例，打击囤积炒作行为；
其二，政府要控制房价，要规定指导价格；
其三，要改善住房结构，控制别墅和大面积住房的建设，努力建设中小户型，政府推行经济适用房和廉租房；
其四，要有序加大住房土地供给面积，缓解土地供应紧张的局面。
第四，地方政府要努力改变当前土地财政的状况，要进行必要机构改革，裁减冗员，节约开支，要积极培育经济发展新的增长点，要严厉打击房地产领域的官商勾结和商业贿赂等行为，要发动媒体监督、群众监督，把政府的行为置于人民群众的监督之下。
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，解决房地产领域存在的问题，实现人民群众“住有所居”需要政府主导，需要企业努力，需要全社会联动。
解决好这个问题对于改善民生，对于建设社会主义和谐社会和实现可持续发展意义重大而深远。
稳定房价，解决买房难、买房贵的问题，是广大群众的强烈呼声，也是让全体人民共享改革发展成果、促进社会和谐的迫切需要。
一、近年来房价为何居高不下？
一是一些地方贯彻房地产市场调控政策不够有力。
房地产业在地方经济发展中占有重要地位，支撑着城市经济的增长。
特别是近年来，许多城市不仅从出售土地中得到大笔收入，也从房地产业的快速发展中获得大量新增税收，使地方财政对房地产业的依赖性不断增强。
这就使有些城市不积极主动地去干预和抑制房价过快上涨。
房价上涨，名义国内生产总值会增加，土地出让金会增加，税收会增加；
如果房价下跌，反而会减少政府的财源。
因此，有些城市在执行国家税收政策时，有意放宽了征收范围、时间、税率标准等，这自然就减弱了政策调控的力度。
二是一些地方政府的错误政绩观、利益观或明或暗地在推波助澜。
有的地方政府被开发商牵着鼻子走，造成了房地产开发的结构性缺陷及开发商大量囤积土地现象；
有的热衷于大拆大建，导致部分拆迁居民不得不去买房，人为制造了购房需求；
有的为“托市”，出台“购房入户”等土政策；
等等，不一而足。
三是房地产市场秩序的混乱，也是导致近期房价上涨过快的直接诱因。
房地产业的透明度一直不高，市场信息不对称。
一些房地产商通过摇号、限制房源、发布虚假销售信息等多种办法制造紧俏假象，囤积居奇，肆意哄抬房价，坑害购房者。
目前流传的“刚性需求”、“供不应求”、“房价还要涨”、“地荒论”等种种说法，很大程度上都是房地产商制造的所谓“舆论”，目的是利用群众“买涨不买跌”的心理，为自己牟利。
二高房价会带来什么危害与隐患？
第一，高房价会严重影响社会的公平和稳定。
住房问题是一个重要的社会问题。
在老百姓的观念中，房子就是家，有了房子才等于有了家，有了家才能安居，安居才能乐业。
“我想有一个小小的家”，是每个人的愿望。
房价居高不下，受益的只是少数房地产经营商。
普通居民倾其所有积蓄，或者背负数十年的巨额银行贷款买房，加重了生活负担。
这将最终导致贫富差距加大，影响社会公平，危害整个社会的安定和谐。
第二，高房价还可能引起通货膨胀，甚至出现严重的泡沫经济。
房地产的关联产业数量巨大，它的持续过热必然会带动相关产业如钢铁、电力、煤炭、运输、能源等一系列产品的价格快速上涨，这就很容易引发通货膨胀，使经济出现泡沫化。
这种泡沫不断涨大，就像吹肥皂泡一样，任其变大，泡沫最后必定会破灭，房地产市场的繁荣终结、掉头向下，就会引发整个经济的衰退。
第三，过高的房价还会加大金融系统的风险，严重影响金融运行的秩序。
就目前我国的情况来看，房价若继续走高，银行系统风险将大为增加。
因为目前我国房地产业运作的资金，有60%以上直接或间接来自银行。
从中外历史经验来看，20世纪下半叶以来，由于房地产市场价格过高，对一些国家和地区经济造成危害的例子非常之多。
如日本、泰国、马来西亚等一些亚洲国家和地区，都曾出现过由于房地产价格过高，导致经济的泡沫化，最后导致经济的持续衰退，或者引发金融危机。
如果任由房价继续走高，必然加重银行系统的风险，一旦房地产业泡沫涨大并最终破裂，银行大量的房地产贷款就无法收回，金融危机的产生就可能会成为现实。
可以看出，房价居高不下，不仅是一个经济问题，也是一个社会问题，更是一个政治问题。
立党为公、执政为民，是我们党的本质要求。
切实解决群众的住房问题，既考验着我们党驾驭市场经济的能力，也考验着我们推进社会公平、实现社会和谐的能力。
三、怎样抑制房价的过快上涨？
2006年5月17日，国务院召开常务会议，分析了当前房地产领域的形势，强调要认真落实2005年以来中央关于促进房地产业健康发展的部署，并针对当前存在的少数大城市房价上涨过快等问题，提出了进一步搞好房地产市场引导和调控的“六条措施”。
这一消息在各大媒体报道后，立即在社会上引起了强烈的反响，受到广大群众的广泛欢迎。
应该说，这次国务院常务会议精神，特别是会议提出的“六条措施”，进一步发出了明确的信号，表明中央清醒地认识到房地产业目前存在的问题，以及高度重视群众的呼声、抑制房价过快上涨的决心。
一要认识上要到位。
各地特别是城市政府要树立正确的政绩观，切实坚持以人为本，把解决老百姓的安居问题作为维护群众利益的一件大事抓紧抓好。
要把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨，纳入工作议事日程，促进房地产市场健康发展。
不能简单地把住房问题全部推向市场，对于中低收入者来说，保障他们的居住要求，政府责无旁贷。
要合理引导住房消费需求和消费模式，控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。
二要进一步加强对房地产业的引导和调控。
进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。
要科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。
进一步打击恶性炒房的投机行为，完善房地产业各项制度和法规，严格执法，强化房地产投资的资产审计，促进房地产市场的健康发展。
三要针对房地产市场存在的突出问题，加大整顿力度。
加强房地产开发建设全过程的监管，切实制止擅自变更项目现象的发生，严厉打击各种违规交易、囤积房源和哄抬房价的行为。
四要完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。
长期以来，房地产业信息不透明是一个很大的问题，不仅购房者易受误导，还会影响、妨碍政府作出理性的评估。
比如，住房空置率问题就曾引起各种争论，政府部门、专家学者与开发商各执一词，莫衷一是，导致购房者无所适从。
五要保障中低收入家庭住房
我国的经济适用房政策和廉租房政策
经济适用房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。
经济适用房建设用地实行行政划拨方式供应；
建设和经营中的行政事业性收费减半征收；
小区外基础设施建设费用由政府负担；
价格实行政府指导价。
廉租房政策是一项专门针对最低收入家庭的住房保障制度。
目前，我国廉租房制度的保障方式，实行以住房租赁补贴为主，实物配租、租金核减为辅的方式。
申请廉租房的家庭条件主要有5项：
家庭人均收入符合当地确定的收入标准；
家庭人均现住房面积符合当地廉租住房政策确定的面积标准；
家庭成员中至少有1人为当地非农业常住户口；
家庭成员之间有法定的赡养、扶养或者抚养关系以及符合当地廉租住房政策规定的其他标准。
抑制房价，满足广大群众的住房需求，关键是要切实调整住房供应结构。
目前，要重点发展中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房和廉租房。
要根据各地的实际，制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。
住房是百姓安身立命之所。
抑制房价过快上涨，解决好群众买房难、买房贵的问题，涉及政府和社会各个方面。
只要坚持以政府为主导，把各方面的力量协调起来，一步步地努力，那么在全面建设小康社会的过程中，广大群众不仅能实现“居者有其屋”的基本要求，还能实现“居者优其屋”的愿望！
金路公务员申论考前大冲刺之仿真题（十三）
一、注意事项
1.申论考试，与传统作文考试不同，是对分析驾驭材料的能力与对表达能力并重的考试。
2.作答参考时限：
阅读资料40分钟，作答110分钟。
3.仔细阅读给定的资料，然后按申论要求依次作答，答案书写在指定位置。
二、给定材料
1．“各调研组对大部分城市房地产调控情况比较满意。
”10月12日，一位参加了“国务院房地产市场调控政策落实检查组”的人士向记者透露，“目前检查组正在整理调研报告，近日将上报国务院。
”
对于检查组的“满意”，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌如此解释：
“‘国八条’调控效果明显，各地炒房和拆迁需求已经基本得到控制，‘国六条’效果初步显现，成效完全显现还需要一段时间。
”顾云昌也参与了此次检查与调研
9月底，以建设部为主的“国务院房地产市场调控政策落实检查组”对包括北京、天津、内蒙古、辽宁、江苏、江西、山东、湖北、广东、四川、陕西等在内的11个省（市）进行了此次调控效果的调查。
近期，全国房价涨幅放缓趋势明显。
10月10日，国家统计局发布了9月份国房指数报告，全国房价涨幅为5.6%。
“前8个月的房价涨幅，近三年来呈现逐步回落趋势，2004年为15.2%，2005年为7.5%，今年为5.6%，表明国家宏观调控措施效果明显。
”顾云昌表示，“这是宏观调控的成果之一。
“作为全国房地产市场规模最大、价位较高的长三角地区，房价回落更明显，1~8月份，上海新房价格涨幅为负4.6%。
南京、杭州等地的房地产价格涨幅也基本在零左右浮动。
”顾云昌介绍说，“全国房价涨幅在一位数水平，已经基本达到了我们的目标。
“但是，我们也要看到，极少数城市房价涨幅还没有得到控制，比如北京、深圳等，还需要引起我们的注意。
”顾云昌提醒说。
房价反映出的是供需关系总量、结构等，而这也是此次房地产调控的重点。
根据国家统计局的数字，2006年1~8月份，全国房地产开发投资增幅是24%，稍高于2005年的19%（2005年的19%是近几年的最低点）；
房地产竣工面积增长幅度为8.4%，销售面积增长幅度为8.9%。
“从这些数字可以看出，投资需求已经得到了一定的抑制。
‘国八条’的调控目的已经达到。
”顾云昌表示，“下一步，该是2006年‘国六条’显示效果的时候了，‘国六条’从供应方面调控，提出了加大中小户型和经济适用房供应。
由于政府出台的时间不长，从调研的情况看，其效果显现还有待时日。
顾云昌认为：
“我们要防止‘冒进’，也就是过度供应和不恰当的供应结构，这就是下一步的工作重点。
2．北京、上海、广州在“国六条”细则规定之“大限”9月30日纷纷出台了未来五年城市住房建设规划，以回应“国十五条”提出的地方细则要求。
其中，北京在“十一五”住房建设规划中明确，经济适用房拟建立政府回购制，即经济适用住房不得直接上市，而是实行由政府回购“内循环”的流转模式。
此消息一经披露，京城二手房公司接到的相关咨询电话大为增加，人们对此项措施带给二手房的影响颇为关心。
据了解，目前北京经济适用房较为集中的回龙观地区，满5年的二手经济适用房价格已经高达4800-5200元/平方米。
按现行经济适用房再上市相关规定，满5年经济适用房上市出售需缴纳总价10%的综合地价款及其他相关税费。
回龙观地区一套当初购买价为2650元/平方米的经济适用房，目前按照4800-5200元/平方米的市场售价，即使缴纳10%的综合地价款，其年投资回报率仍能高达12%以上。
有人认为，因房价上升带来的高收益，短期内北京将会出现经济适用房集中放量现象，目前人们处于对政策细则的等待阶段。
对此，“链家地产”认为，目前经济适用房业主中的投资户和准备升级置业的比例不低，但由于此前出售的经济适用房在销售时政府已经申明5年后可以上市交易，对此政府将会审慎对待。
政府回购的政策界限如果只限定在今年10月1日以后购买的经济适用房，市场将不会出现抛售经济适用房的情况。
对带有政策性补贴的经济适用房采取政府回购的方式进行市场管理得到了社会的普遍认同。
许多专业人士认为，这项措施比采取只租不售的方法易于落实，将有效遏制此前将经济适用房用于投资的行为。
“我爱我家”等一些中介机构分析，北京市目前经济适用房总存量仅为12万套左右，大约占存量房总数的3%-4%，购买时间已满5年可以上市交易的经济适用房目前只有大约5万套，其在二手房的总交易量中占比不足5%。
即使今后全部的经济适用房退出二手房交易市场，对于整个市场的影响也不大。
3．在巨大的需求面前，增加供给被各方人士公认是平抑房价的有效手段。
然而，面对国土资源部坚持“从严从紧”的土地政策，有相当一部分人，特别是房地产开发企业提出，应该大大增加土地供量，以削减土地的高成本和开发用地不足的瓶颈，以满足消费者对商品房的需求，让市场来调节高企的房价。
这种说法源于此前争论已久的“地价决定房价”的观点。
对此，国土资源部土地利用司束克欣司长则认为，目前各地用于商品房开发的土地供量是
升级会员 