开封房地产市场分析报告Word下载.docx

开封房地产市场分析报告Word下载.docx

《开封房地产市场分析报告Word下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《开封房地产市场分析报告Word下载.docx（10页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

1-8月份，全市规模以上工业实现工业增加值116。

97亿元，比上年同期增长22.9%，高于全省平均增幅0.3个百分点。

从整体来看，全市规模以上工业呈现以下三个特点：

①重工业比重和增速均高于轻工业。

全市重工业企业完成工业增加值64.9亿元，占规模以上工业增加值的55.5%，比上年同期增长24.8%；

轻工业企业完成工业增加值52.07亿元，占规模以上工业增加值的44.5%，比上年同期增长20.6%。

②非公有制工业主导全市工业增长。

全市非公有制工业企业完成增加值93.45亿元，占规模以上工业增加值的79.9%，比上年同期增长26%，高于全市平均增幅3.1个百分点，高于公有制工业增幅14个百分点。

③农副食品加工等五大行业完成增加值居前。

在31个工业行业大类中，农副食品加工业、化学原料及化学制品制造业、纺织业、通用设备制造业、木材加工及木、竹、藤、棕、草制品业五个行业分别完成工业增加值15.94亿元、11.18亿元、10.89亿元、10.45亿元、9.37亿元，合计完成增加值57.83亿元，占规模以上工业增加值的49.4%。

单位工业增加值能耗降低明显。

1-7月份全市规模以上工业能源消费量为144.89万吨标准煤，比上年同期增长13.3%，单位工业增加值能耗降低率为7.8%。

其中市直规模以上工业能源消费量为48.96万吨标准煤，比上年同期减少7.21%，单位工业增加值能耗降低率为21.56%。

其中，完成投资额较多的工业项目有：

开封京源发电有限公司的2×

600MW工程、杞县永煤集团有限公司的4万吨聚甲醛工程、开封晋开化工有限公司1830工程分别完成投资132186万元、52100万元、13800万元。

消费品市场持续增长。

1-8月份，开封市消费品市场继续保持快速发展态势，全市社会消费品零售总额完成170.17亿元，比上年同期增长23.7%，其中批发业、零售业、住宿和餐饮业分别实现零售额21.24亿元、116.29亿元、29.76亿元，较上年同期分别增长43.7%、19.3%和30.9%。

分销售地区看，市、县、县以下分别完成零售额93.02亿元、47.38亿元、29.77亿元，比上年同期分别增长20.6%、31.1%、22.6%。

居民消费价格涨势回落。

8月份，全市居民消费价格总指数（CPI）与上年同月相比上涨6.3%，是今年前八个月以来月度最低涨幅；

1-8月CPI比上年同期上涨9.5%，其中食品类价格大幅上涨仍是拉动CPI上涨的主要因素。

八大类价格指数中，食品类、居住类、烟酒及用品类、医疗保健和个人用品类、家庭设备用品及维修服务类、娱乐教育文化用品及服务类分别上涨24.9%、5.3%、5.5%、4.5%、2.7%、1.5%；

衣着类、交通和通讯类分别下降0.1%和5.9%。

财政收入快速增长。

1-8月份，全市一般预算收入完成18.03亿元，比上年同期增长36.3%，其中市本级完成7.79亿元，增长43.5%。

全市一般预算支出为40.26亿元，比上年同期增长33%，其中市本级完成11.58亿元，增长48.5%。

金融形势稳定。

8月末，全市金融机构存款余额为442.11亿元，比年初增加57.68亿元，比年初增长15%，其中城镇居民储蓄余额337.1亿元，比年初增加44.21亿元，比年初增长15.09%；

金融机构贷款余额为268.55亿元，比年初增加19.44亿元，比年初增长7.8%。

二、开封各区域分析

开封市分为5个区为：

鼓楼区、龙亭区、禹王台区、顺河回族区、金明区五区。

（1）开封是七朝古都，中国优秀旅游城市，鼓楼区便是这座城市的“窗口”。

她因明清“钟鼓楼”而得名，她以经济崛起而生辉。

鼓楼区位于开封市中心，交通便利，商贸繁华，辖卧龙、新华、相国寺、州桥、西司门、五一、南苑、仙人庄8个街道办事处，其中2个涉农办事处、下设24个社区居民委员会，101条街巷,18个村委会。

总面积58.68平方公里，总人口16.3万人。

繁华的马道街、鼓楼街、中山路、自由路均在本辖区。

千年古刹大相国寺、“中国第一道观”延庆观、气势恢宏的天下第一首府——开封府、威严耸立的包公祠、风景秀丽的包公湖、渊于北宋“万姓交易”的大相国寺市场，冯玉祥创办的模范商场，明清风格的书店街以及宋代州桥、郑门、朱雀门、琼林门、汴河、蔡河、明代三亭清真寺和清代善义堂清真寺等文化古迹和遗址，均是我区丰富的旅游资源；

“第一楼”的小笼包子、“又一新”的切焰烧麦被认定为“中华名小吃”，“马豫兴”的桶子鸡多次在全国比赛中名列前茅，深得中外宾朋青睐。

外商投建的振河商业城，与店铺林立，霓虹闪烁的马道街、鼓楼街、中山路、自由路等形成辐射中原的商贸中心区。

汇集北宋美食文化的风味小吃，把鼓楼夜市装扮得中外驰名……优越的地理环境，丰富的旅游资源，独有的文化优势，使鼓楼区对外经济技术合作与投资开发的前景愈加广阔。

多年来，鼓楼区综合经济实力位居城区之首，连续两年被河南省政府命名为“民营经济发展50优”、“优化经济发展环境先进单位”和“社会治安综合治理模范区”。

鼓楼区紧紧抓住改革开放这个千载难逢的机遇，以大力发展民营经济与加快城市基本建设为经济腾飞支柱，凭借雄踞市区中心，西接“开封市经济技术开发区”之优势，依托城市危旧房改造、经济迅猛发展之良机，制定了一系列优惠政策，全方位、多元化、多层次、宽领域地吸引国内外资金、技术、人才、项目，努力创办“三资”企业，不断提高利用外资的质量和水平，千方百计扩大出口创汇，大力发展商贸、旅游、工业、教育、科技、卫生、城市危旧房改造、房地产开发、基础设施，公用设施及第三产业。

力促百业俱兴，使古老的鼓楼区日益焕发出青春活力和勃勃生机。

（2）龙亭区位于开封市中北部，1956年建区，2005年进行区划调整，因著名古建筑“龙亭”而得名。

现辖2乡（北郊乡、柳园口乡）、4办事处（北书店办事处、午朝门办事处、大兴办事处、北道门办事处），共有44个行政村、13个社区居委会，总面积91.51平方公里，人口16.6万。

龙亭区风光秀丽，文化灿烂，经济繁荣，商业发达，资源丰富，发展潜力巨大。

区位优势明显。

贯穿全境的连霍高速公路与日南、阿深、京珠高速相连，和新郑国际机场，陇海、京广、京九铁路，106、301国道形成了立体交通网。

60分钟可以直达新郑国际机场。

随着郑开大道的开通，30分钟可以直达郑州。

旅游资源丰富。

龙亭区是开封市最重要的风景旅游区，景点总数占全市的60%以上，游客接待量占全市的70%以上。

河南省湿地保护区、黄河生态水源保护地—柳池，波光粼粼，静谧幽雅。

国家首批命名的4A级风景区─龙亭湖风景区，湖光山色，引人入胜。

仿宋建筑的经典—宋都御街，既古香古色，淳朴典雅，又富丽堂皇，气势恢弘。

仿张择端名画《清明上河图》而建造的反映北宋时期汴京商贾云集、百姓交易繁华景象的清明上河园，古风依然，宋韵犹存，金碧辉煌，蔚为壮观。

潘家湖、杨家湖、杨家西湖三个自然湖泊，一水相连，与宏伟的龙亭大殿相映成辉。

仿明清建筑的北书店街、雕梁画栋的山陕甘会馆、碑刻园林之冠中国翰园碑林、“城摞城”奇景古城墙、一门忠烈天波杨府、乡村风味浓厚的黄河生态游览区等均为开封市标志性景观。

农业特色突出。

龙亭区紧邻黄河，特色农业发展迅速。

农作物以水稻、小麦为主，现有2.5万亩优质小麦生产基地1个、1.6万亩优质大米生产基地1个。

畜禽养殖以奶牛、生猪、肉鸡为主，现有亿兴乳业、黄河绿色奶业等5个奶牛养殖小区和张庄肉鸡养殖、刘店生猪养殖等10个养殖专业村。

水产养殖以鲤鱼、草鱼、鲢鱼为主，现有以开封市无公害绿色水产品生产基地—柳池为主的养殖水面8000亩，其中精养水面2400亩，“名、特、优”水产品10余种。

农副产品种植以莲藕、小杂果、食用玫瑰为主，形成了“莲藕”、“温室蔬菜”、“玫瑰生态园”、“小杂果”等种植示范区，全区莲藕种植面积达2500亩，小杂果种植面积达3150亩，孙李堂村花卉种植基地年产菊花200万盆。

工业实力雄厚。

龙亭区现有工业企业343家，其中规模以上工业企业17家，形成了专用设备制造、纺织、电子仪表、耐火材料制造、医药化工等支柱产业，拥有东京空分、大禹空分、汴和耐火材料、银光纺织、柳园热能设备、山武仪表、黄河钢结构等一大批重点骨干企业。

位于连霍高速和开柳路两侧的龙亭工业聚集区总规划面积4500亩，其中一期规划面积1110亩，南邻复兴大道（规划中），北至护城堤，东邻开柳路，西至东官庄，是开封市未来的黄金地段，有巨大的升值潜力。

园区一期用地规划和总长1500米的一期道路建设已于2006年10月完成，水、电、通讯等基础设施建设正在逐步完善，工业聚集区目前已初具规模，企业入驻的基本条件已经具备，汴河耐火等近10家企业已在园区落地开花，芳晶化学试剂等一批项目正在办理入驻手续。

商贸繁荣发达。

龙亭区商贸、娱乐、餐饮等产业发展势头迅猛，宋都御街周边地带商业氛围日渐浓厚。

全市档次最高的东湖逸园大酒店坐落在龙亭湖畔，风味独特，门庭若市，独领开封市餐饮业风骚。

2005年7月，在由龙亭区主办的中国（开封）新商业发展高峰论坛上，宋都御街两侧被确定为开封市未来的新商业中心。

位于宋都御街东侧的龙亭新都汇已于2007年2月28日盛装开业，商业巨擎北京华联即将于2007年9月进驻；

位于宋都御街西侧的宋都皇城由香港迪臣集团斥资5亿港元，将打造集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型商业区；

开封市政府已确定把宋都御街改造为收藏文化一条街，引进国内有影响的老店和名牌文化企业，宋都御街将成为真正的中原文化名街，开封市新商业中心已初见端倪。

（3）顺河回族区位于开封市区东北部，是全国5个少数民族城区之一。

辖铁塔、宋门、曹门、清平、工业、苹果园六个办事处和东郊、土柏岗两乡，总人口24万，总面积86平方公里。

　　顺河回族区为开封的重要工业区，工业基础雄厚，门类齐全，随着工业经济结构的不断调整和优化，逐步形成了涵盖电力、纺织、机电、化工、电缆、冶金、建材、空间结构、高压阀门、空分设备等具有区域特色的一批支柱产业和高新技术产业，为接纳大型工业及高新科技项目提供了必要的配套生产能力和加长的工业链条。

顺河回族区水电供应充沛，燃气资源丰富，为工业发展提供了充足的能源。

开封市将顺河回族区功能定位为“以发展工业为主，在原有基础上，结合边村组团形成以机械工业为主的重要工业区”，随着各项优惠政策的出台和落实，顺河回族区必将成为新的工业企业创业兴业和发展的乐园。

　　顺河回族区下辖东郊乡、土柏岗乡，农业用地54平方公里。

这里四季分明，光照充足，气候温和，雨量适中，是开封市优质水稻和绿色蔬菜的主要产区。

大面积的优质粮食、蔬菜、畜牧生产基地和农业产业化的快速发展，为绿色生态农业开发提供了坚实的基础和巨大的发展潜力。

顺河回族区商业繁荣，店铺云集，商品齐全。

拥有康鑫源四星级酒店等大型涉外宾馆饭店和众多服务机构，生活环境条件优越便利。

具有悠久历史、独特制作工艺的回族清真食品，是“开封”名吃，誉满海内外。

　　顺河回族区人文旅游资源丰富，是开封市旅游景区的重要组成部分，辖区内有众多国家、省、市级文物保护单位。

经国家批准的伊斯兰教、佛教、基督教、天主教等宗教活动场所多达17处，北宋铁塔、东大清真寺、白衣阁、天主教堂均座落在本辖区。

犹太人在中国最早的经商居住遗址南北教经胡同、北宋皇帝赵匡胤与赵光义居住的双龙巷、辛亥革命期间追随孙中山号称“南秋北刘”的女革命家刘青霞故居，也座落于辖区之内。

　　顺河回族区劳动力资源丰富、成本低廉，素质较高。

上世纪60年代至90年代中期，逐步形成了比较完整的产业体系，拥有大批科技术人才和训练有素的产业工人。

百年名校河南大学坐落在顺河辖区，众多科研院所、职业技术学校也为技术成果转化和培养熟练技工提供了有利条件。

连接“亚欧大陆桥”的陇海铁路横贯境内，京广铁路和京九铁路左右为邻，开封黄河公路大桥飞架南北；

连霍高速、日南高速、阿深高速、京珠高速四条高速公路从境内穿过；

国际航空港近在咫尺，开封至新郑国际机场高速公路通车后30分钟即可到达新郑机场；

市区与连霍高速和阿深高速的连接线－－新曹路横贯辖区。

　　当前，基于自身要素禀赋优势和中原崛起战略的实施，河南作为招商引资内陆桥头堡作用日益凸显。

随着郑汴一体化进程的加快和政策资金的倾斜，顺河回族区“以发展工业为主”功能定位的确立，使政策、区位、资源方面的优势进一步增强，促进了区域产业在更大的地域空间和市场中实现规模聚集效应。

我们顺河回族区紧紧抓住这个战略机遇期，坚持把扩大开放、招商引资作为经济发展的头等大事来抓，建立了长效服务机制，实行零地价、零收费、零检查和一站式办公，实行“一个项目，一套班子”的全程跟踪服务，形成了亲商、安商、富商的良好招商环境。

同时不断修订完善招商引资、工业园区、旧城改造开发等一系列优惠政策，使各方面的优惠政策更加灵活、更具吸引力。

（4）开封市禹王台区位于开封市南部，是开封市对外开放的南大门。

辖区东与顺河区搭界，西与经济开发区接壤，南邻南干道，北依南城墙和鼓楼区相连。

面积57平方公里，人口13万。

辖南郊、汪屯2个乡，三里堡、官坊、菜市、新门关、繁塔5个街道办事处。

辖区内有毛泽东主席和周恩来总理曾经下榻的红洋楼、河南辛亥革命十一烈士陵园、元代古城墙、千年古塔、繁塔、禹王台公园、古吹台、纪念塔等国家和、市级重点保护文物。

　　禹王台区地处豫东平原。

地势平坦，地质构造稳定，属暖温带大陆性气候。

气候适中，四季分明，光照充足，土地肥沃，年平均降雨量670毫米。

农业有着良好的基础和开发前景，农副产品十分丰富，盛产各种果蔬，其中优质大蒜、汴梁西瓜响誉海内外。

　　禹王台区工业基础较好，门类较齐全。

尤其是改革开放以来，工业经济取得了巨大的发展。

重要行业有搪瓷、化工、机械、仪表、医药、食品加工、电子、油漆、特种耐火材料、卫生洁具等。

具有发展对外经济技术合作和开发的广阔前景。

辖区拥有布匹、五金电料、家具、装饰材料、化工、油漆、农副产品等各类专业市场，是豫东地区重要的物资集散地。

禹王台区交通便利。

陇海铁路横贯东西、北邻连霍高速公路。

东邻106国道。

西距新郑国际航空港50公里。

郑汴、开尉、开杞、开商公路四通八达。

开封火车站、长途汽车总站位于区内中部，车站广场为市内主要交通线始发站，为全市交通中心。

通讯、供电、供气条件完备，有丰富的矿泉地热资源。

（5）金明区是2005年9月开封市区划调整后成立的新区，位于市区西部，因宋代明苑“金明池”而得名，下辖2个乡（西郊乡、水稻乡）、1镇（杏花营镇）、1场（杏花营农场）、2个办事处（梁苑办事处、城西办事处），面积252.38平方公里，人口18.12万。

是河南省会和古都开封一体化发展的中心区域，是未来开封经济发展的主战场。

功能定位是：

以高新技术产业开发和引进外资、合资企业为主，结合杏花营组团，形成开封市具有特色的新型市辖区。

金明区地处豫东平原，资源丰富，工农业生产条件适宜。

气候属温带大陆性季风气候，四季分明，雨量适中，光照充足。

年平均气温14.5摄氏度，无霜期213-215天，年降水量670毫米，地表水、地下水丰富，浅层地下水平均允许开采量4.5亿立方米，水资源得天独厚，工业用水费用2.00元/吨。

电力资源丰富，开封火电厂现有装机容量近75万千瓦，工业用电费用0.38元/度。

石油天然气储量丰富，中原油田至开封的输气管道气量4亿立方米，西气东输管道从市区通过，工业天然气费用1.8元/立方米。

人才资源丰富，辖区内有河南大学、黄河水利学院、开封大学等多所名校，普通工人工资为500元/月。

农产品以小麦、水稻、棉花、花生、西瓜为主，“汴梁牌西瓜”和“杏花营金杏”在国家工商总局注册了商标。

杏花营镇奶牛、肉牛养殖基地和沿黄河畜牧养殖基地建设初见成效，畜牧发展潜力巨大。

旅游资源丰富，保留着沙滩、湿地、湖泊等独特的自然景观，黄河生态游览区正在兴建，发展前景不可限量。

金明区交通便利，地域开阔，区位优势明显。

从大交通来说，陇海铁路、310国道、连霍高速横贯东西，京珠、京深高速连接南北，京广铁路、京九铁路距市区几十公里，新郑国际机场距市区50公里。

山东日照至南阳、开封至新郑机场高速公路正在建设之中。

特别是大梁路、宋城路两条主要干道从金明区境内横贯东西直叩郑州东区门户，东京大道、郑汴公路、金明大道等交织成网。

郑汴城市通道贯穿我区东西，于2006年10月建成通车，通车后郑汴两地往返仅须30分钟。

郑汴城市通道两侧的商住、商业、文化、教育、物流等规划开发工作已经提上重要议事日程，不久，这里将会掀起新一轮投资热潮。

另外，开封市提出了建设121平方公里的汴西新区战略构想，首先规划了72平方公里杏花营工业园区。

以电子、生物工程、机械制造、服装、食品、医药产业等高新技术和劳动密集型产业为主的一期杏花营工业园区正在建设之中，诸如朗生生物、桂圆食品、众力空分、开开电气等30余个大型项目已入驻园区。

为加快汴西新区发展步伐，市委、市政府正集中全市之力，投入巨资，对园区内基础设施进行高起点、高标准的规划建设，更为金明区的发展提供了有力支撑。

除杏花营工业园区外，我区还有“喜台工业园区”、“铁南工业园区”、“杏花营畜牧养殖园区”、“水稻黄河生态旅游区”等都是较为理想的投资兴业之地。

三、开封房地产运行情况

1、政策回眸

2008年，房地产宏观调控的方向主要是对已出台的政策继续强化落实，从紧货币政策、完善住房保障、构建多层次的住房保障体系和抑制投机性需求等方面进一步得到加强，为此，我市进一步贯彻完善住房保障制度并颁布了相关法规。

2008年4月11日，开封市人民政府令第21号《开封市廉租房保障办法》颁布，该办法自2008年5月1日起实施。

新的办法与以往最大的不同在于，市民申请廉租房保障的门槛降低了，可申请人群从最低收入住房困难家庭扩大为低收入住房困难家庭。

2008年4月21日，开封市人民政府令第22号《开封市经济适用房管理办法》出台，本办法自发布之日起实行。

《办法》规定，购买经济适用房不满5年的，不得直接上市交易，购买人因特殊原因确需转让经济适用房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

购买经济适用房满5年，购房人上市转让经济适用房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用房差价的一定比列向政府交纳土地收益等相关价款。

2008年6月7日，中国人民银行宣布，从6月25日起，人民银行存款准备金率将分两次提高，合计上调了1个百分点，半年时间里，这已是央行第5次宣布上调存款准备金率，经过这次调整，存款准备金率攀升至17.5%的历史高位。

中纪委、监察部、人力资源和社会保障部、国土资源局联合公布《违法土地管理规定行为办法》，该办法自2008年6月1日起施行。

《处分办法》的颁布实施，对于贯彻落实党的十七大精神，促进深入落实科学发展观，落实最严格的耕地保护制度，严肃惩处土地违法违纪行为，维护广大人民群众合法利益，坚守18亿亩耕地“红线”，具有十分重要的意义。

为了合理利用土地资源、加强土地管理、保护耕地，我省调整耕地占用税，开封市区税额为每平方米24元。

凡在河南省境内占用耕地建房或从事农业建设的单位或个人，应该按规定缴纳耕地占用税。

全省平均税额由每平方4.5元提高到22.5元，提高了4倍，新的税额标准从2008年1月1日起执行。

分析：

2008年上半年，近年来相继施行的一系列房地产宏观调控政策开始日渐发力。

为抑制投机性购房，央行、银监会要求提高第二套以上住房的首付比列；

为控制投资过猛，政府实施了一系列银行紧缩政策，半年来，央行不断提高存款准备金率。

同时，增加中低位、中小套型普通商品住宅供应，调整住房结构的“90/70”政策，着力解决中收入家庭住房问题。

另外，国务院出台办解决低收入家庭住房困难的意见，原建设部发文件要求扩大廉租房政策的覆盖面，全国所有城市建立廉租住房制度；

土地共给方面，促进住房市场有效供给有望成为国家长期的政策目标。

房地产调控政策从不同方向出击，形成合力，改变了市场对楼价一直看涨的预期，阻击房价飞涨的脚步。

2、土地市场分析

2008年上半年我市土地市场的主要特点是：

土地市场供应量明显加大，上半年土地招拍挂经营性用地供给面积为1249.41亩，成交面积为1045.42亩，土地市场供应充足。

土地供应最多的是未来的汴西新区，达到了1161.55亩，占上半年土地供应的93%，该区域土地成交面积为957.56亩，占上半年土地成交总量的92%，可建建面达到了150万平方米，土地价格水平与2007年相比变化不大，虽然总体上地价水平略有上升，但该地价上升主要原因是由于规划指标特别是容积率提高影响所致，而楼面地价实际上略有下降。

与2007年上半年相比，2008年上半年招拍挂土地市场经营性土地成交方式有了很大的变化。

2007年上半年成交土地10宗，其中6宗为拍卖成交，其余4宗为挂牌成交；

2008年上半年共成交6宗地，招标成交3宗，挂牌成交2宗，拍卖成交1宗。

虽然成交面积总量放大，但从招拍挂土地市场成交方式可看出，受宏观调控和当前经济形式影响，开发商对于未来房地产市场的心理预期产生了很大变化，拿地也更趋于理性。

3、一手房市场分析 

根据开封市房产交易处统计数据显示，2008年1-6月份，全市办理商品房销售合同等级备案共3262套，建筑面积35.85万平方米。

4、5月份在传统的房地产旺季到来之时，开封市场并没有迎来旺季，而6月份在低迷之后才有所反弹。

6月份随着几个经济适用房的开