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顷,占51.9%,发展新区占38.8%,核
心区占5.8%,生态涵养区面积最少,
仅占3.5%。
一半以上的一级开发类土地正
◎郑新王铁梅张琳
在进行拆迁。
从土地开发建设进度
看,有3441.6公顷土地正在拆迁,占
51.1%。
二级开发项目土地概况
全市房地产开发企业拥有二级开
发类未竣工项目土地（以下简称二级
开发项目土地面积10645.1公顷,
其中,建设用地8127.1公顷,代征地
2518公顷。
总规划建筑面积16370.9万
平方米。
从用地结构看,二级开发项目土
地以住宅用地为主。
住宅用地（含住
宅配套6901.6公顷,占全部二级开
发土地面积的64.8%;
规划建筑面积
为11740.2万平方米,占71.7%。
从获得时间看,2004年获得土地
面积最多,为2978.3公顷,占历年累
计土地面积比重的28%。
调查显示,表1
房地产开发企业拥有土地基本情况
万方数据
IndustryFocusl行业聚焦
企业拥有的二级开发项目土地最早的
获取年份是1985年,距今已有23年。
其中,2003年以前获得的住宅用地占
住宅用地总量比率是48.4%,2004年
以前的累积比率是75.4%。
从获得方式看,以协议出让为
主。
二级开发项目土地中,以出让
方式获得的土地面积为8416公顷,其
中,协议出让6517公顷,占二级开发
项目土地面积的61.2%;
招、拍、挂
方式占17.8%。
“8.31”大限后,协
议出让显著减少。
2004年8月31日土
地大限以后,协议出让土地面积比
重下降较快,由之前的72.8%下降至
36.1%;
而招、拍、挂比重由7%上升
到41.1%。
从平均地价看,招、拍、挂方式出让的地价款上涨最快。
调查显示,全市二级开发项目用地的土地购置费平均为1471元/平方米,其中,通过招、拍、挂方式获得的土地均价2917元/平方米。
“8.31”大限以后,招、拍、挂出让类土地比重迅速上升,平均地价达3544元/平方米,带动出让类±
地平均购置价款由“8.31”大限前的1166元/平方米上升至2530元/平方米。
从分布区域看,拓展区和发展新区土地面积占九成,四至六环路分布近六成。
功能拓展区二级开发项目土地面积达到5299.9公顷,所占比重为49.8%;
其次为城市发展新区,达4170公顷,占39.2%。
三环内开发土地面积996.3公顷,三环至四环1109.5公顷,四环至六环路6304.2公顷,六环路以夕b2235.1公顷,所占比重分别为9.4%、10.4%、59.2%和21%。
闲置土地情况及原因
从土地建设进度情况看,约五分之一土地闲置。
所有二级开发土地
中,已经签订合同的土地为10474.8
公顷。
其中,正在开发建设的土地
8351.2公顷,未动工建设或中止建设
的闲置土地2123.6公顷,占20.3%。
闲置时间超过1年的土地面积
占闲置土地面积比重达64.9%,其
中,2~3年的占22.3%,3年以上的占
7.2%。
闲置土地主要分布在朝阳、
通州和大兴三个区,分别占34%、
13.9%和12.3%。
三环以内闲置土地
占该区域总的二级开发类土地面积比
重最高。
调查结果显示,三环路以内
闲置土地面积249.4公顷,占三环以内
二级开发类土地面积比重达25%;
三
至四环路最低,仅占8.6%。
审批手续未完全和企业调整规
划是土地闲置的主要原因。
由于审批
手续未完全造成项目未动工或者中止
开发建设的土地面积达957.9公顷,
占所有闲置土地面积的45.1%;
其次
为调整规划,占28.8%;
拆迁困难占
1I.8%。
资金短缺不是制约土地开发的
主要因素,由于资金短缺造成未动
工或者中止开发建设的土地面积仅占
1.8%。
住宅用地开发利用情况
调查结果显示,截至2007年5月
31日,全市未竣工项目住宅类用地
（以下简称“住宅用地”6901.6公
顷,占二级开发项目用地总面积的
64.8%,总建筑面积达11740.2万平方
米。
住宅用地概况
从住宅用地位置分布看,拓展
区的朝阳、海淀和发展新区的昌平、
顺义等地是住宅用地主要分布区域,
四至六环之间所占比重过半,达到
57.6%。
从住宅用地获得的年限和方式
看,以2004年“8.31”大限为分水
岭,2002--2004年仅三年时间,住宅
用地面积累计增量占历年住宅用地面
积的比重过半,且获得土地渠道以协
舢m007-929
l
行业聚焦lIndustryFocus
议出让方式为主;
“8.31”大限以后的土地市场开始有所规范,土地交易方式渐变,协议出让类用地下降,招标、拍卖、挂牌类出让土地面积比重由2003年的不足5%猛增为2006年的65.2%。
住宅用地闲置情况及原因
调查显示,住宅用地中,近五分之一土地闲置,其中,又有六成土地闲置时间超过1年。
闲置2年以内的土地面积相比于2年以上土地面积增长较快,近两年闲置住宅用地面积翻倍。
调查结果显示,造成土地未建或停建的原因比较复杂,但是主要集中在审批手续、调整规划、拆迁困难及产生司法纠纷等几个方面。
其中,审批手续未完全是住宅用地闲置的最主要原因,占47%;
其次为调整规划,占24%;
而资金短缺所占的比重微乎其微,仅占1.1%（见表2,说明房地产企业开发资金比较充足。
搁浅。
三至四环及六环以外项目闲置的主要原因是审批手续未完全,分别占该环路闲置住宅用地面积的78.6%和64.5%。
四至六环的项目搁浅的原因除了审批手续未完全占38.3%外,调整规划原因也占至1]31.2%。
住宅市场未来供应情况
根据住宅用地获证进度测算,未来一年半时间内将新增2520.2公顷住宅土地面积形成市场实际供应,建筑面积3940.8万平方米。
为了分析未来市场的供应增量情况,需要对未形成市场供应的3721.1公顷住宅用地进行获证进度分析。
对于当前1200.9公顷的闲置住宅用地,由于种种原因暂不能在短期内形成市场供应,所以在进行市场未来供应量分析时,扣除这部分面积,仅对已交付定金（假设目前交付定金的土地未来能顺利形成市场供应和正在建设但尚未取得预售许可证的项目进行分析,共计土地面积2520.2公
表2住宅用地未建或停建原因
其中,审批手续未完全和调整规划原因造成土地闲置的时间集中在两年以下,占全部闲置住宅用地的比重超过三分之一。
由于审批手续未完全造成项目在两年内还闲置的土地面积有449.5公顷,占所有闲置住宅用地面积比重为37.4%;
其次为调整规划,面积为201.4公顷,占16.8%。
“拆迁困难”是三环以内的住宅项目闲置的主要原因,37.6%的三环以内的闲置住宅用地由于拆迁困难而
30数据2007.9
单位:
公顷,%
顷,建筑面积3940.8万平方米。
未来住宅主要分布在四至六环
之间,六环以外的低密度住宅比重
较高。
在5700.7公顷土地面积中,分
布在四至六环之问的土地面积约3300
公顷,占比近六成,规划建筑面积
约5800万平方米。
分布在六环以外的
土地面积1400公顷左右,约占四分之
一,规划建筑面积约1350万予方米。
虽然六环以外土地面积是三至四环
的两倍多,但是其规划建筑面翼还少
200万平方米左右,说明未来形成的
供应量中,六环以外的低密度住宅所
占比重较高。
“地荒”是否存在
根据此次调查结果,从已利用土
地能形成的供应量、未利用土地数量
以及闲置土地的增量三个角度来分析
北京市究竟是否存在“地荒”。
从在建住宅项目规模与房地产
开发企业年开发能力对比看,足够维
持大约两年的开发供应量和四年的市
场需求量。
从供应量看,虽然在未来
的一年半左右时间里,目前市场上正
在建设的住宅项目能全部实现预售供
给,规划建筑面积约为9900万平方米,
每年的供给能力大约在6500万平方米左
右,正好与开发企业的建设能力（每
年的住宅施工面积约为6500—7500j-平
方米左右相当。
但是考虑到企业的
开发建设进度影响因素,约需两年至
两年半时间形成实际供给量。
也就是
说,即使政府停止供地两年时间,理
论上开发商依然能够维持每年4000万平
方米的开发供应量。
从需求量看,目
前每年住宅销售面积在2000万平方米左
右,若保持现有的销售水平,则能维
持4年的市场需求量。
从开发商手中未利用土地数量
看,目前未盘活住宅用地面积达到
4165.1公顷。
其中包括未建或停建住
宅用地面积（1200.9公顷和未开发
生地的面积（以住宅用地约占65%计
算,4560.3×
65%=2964.2公顷,这
些土地面积都是在开发商手中、可以
开发为住宅用地,但是尚未利用的土
地,折合成规划建筑面积约为7000万
平方米左右,可供开发和销售的年限
在3—4年左右。
从未建或停建项目用地面积看,万方数据
IndustryFocusl行业聚焦近两年呈翻倍趋势增长。
也就是说,
2004年以前（未建或停建3年以上至今还处于未建或停建状态的住宅用地蕾霰96.4公顷,2004--2005年（未建或停建2—3年至今处于未建或停建状态用地晡积181.1公顷,E92004年以前增长了90%左右;
到了2005--2006年（未建或停建1—2年,面积猛增至436公顷,比上一年增长了1.4倍。
从以上数据看出,近两年来,项目未建戚停建的土地面积增长较快。
究其骧因,一方面与政策审批、规划调整等客观政策因素有关,另一方面,2005年以来的两年时间也正是房价飞涨酌嚣年,未建或荐建的住宅震地面积的激增,也不能排除人为因素所致。
当前±
地开发利用的特点
当蓊市场上酶±
逮供应纂本充足,足够开发企业两年的开发供应量和四年的市场需求照;
土地可开发利震酶潜力也较大。
虽然往宅溺邃存量充足,但是增量呈现减少趋势;
并且超过半数的在建住宅项目用地面积已经取{譬“四证”健未办理预僖许可证,尚未形成有效的市场供应避。
±
地糖有集巾度较大,譬金韭需求之间矛盾突蹦
企业对±
地需求的旺盛和拥有土地的企业相对集中,使部分开发齑感觉土地供给偏紧。
调查结果显示,在2731家房地产开发企业中,没有任何土地的企业1704家,占62.4%;
790家拥有二级开发项目土地,土地拥有率不足30%;
170家房地产开发企业援有一级开发类土地;
171家房地产开发企业拥有未利用生地（见表3。
从拥有二级开发类±
施的790裳3房地产企韭捐有土魏基本结稳帻凌
家企业看,20%的企业（前158家企
业拥有约70%的土地面积（7297.9
其中,±
地西积超过100公
顷的企业有12家,面积共达到1680.2
公顷,所占比重达15.8%;
超过30公
暖的有96家,面积达5803。
1公顷,占
54.5%。
对于l704家既没有一级开发类
土地,也没有二级开发类土地,也没
有未开发的生地的企业来说,结合对
企业±
地需求分橱结果,这一部分企
业中有一部分企业可能已经面临未来
发展的重新选择,假扣除这部分企业
羚,仍有近500家没有圭也豹企照希望
在未来3年内获得土地,继续房地产
开发建设。
在调查土地未来需求状况时,明
确表示未来3年内有土地需求预期的
1004家赛地产开发企韭中,有地（包
括二级开发类土地、一级开发土地、
未利用生地的企业有514家,没地
豹企业有490家;
两在没有±
地需求
的623家企业中,有地的企业有161
家,没有土地的企业有462家。
从以上分析基本可以看出,虽然
土地开发丽积供应量比较充足,但是
多数鲶资源集中在少数企业手中,±
地在企业中分布过于集中,而开发商
对土地的濡求意愿较蒋遍,使多数开
发商感到±
施供应褊紧。
勇外,~部
分手中资源充足的开发企业也会出现
“搭便车”举动。
土地交易方式由协议出让向市
场他翡捃、措、挂方式灏变
在“8.31”之后出让的土地中,
协议出让土地面积的比蘑下降显著,
如佳宅类鼷地露积通过协议方式出让
的比重由“8.31’'
前的90.6%下降到
45.2%。
但调庭数据显示,企业现有
土地淑得方式中,协议方式仍占有较
大比重。
根据±
地管理法豹规定,协议、
招标、挂牌、拍卖都是土地出让的合
法方式。
但根据国际经验,土地交
易方式采焉公开帝场竞争的形式是比
较通用的,特别是国有土地的出让更
是绝大多数采用了公开市场竞争的形
式。
企业持有土地时间较长
调查显示,企监现有±
地最早获
取年份是1985年,距今长达23年,鲢
然数量不多,但也从一个侧面显示企
监持有±
地的时闻过长。
企业现有土
地中,在2003年以前获得的土地占总
量的44.6%。
企韭持有±
地的时阆过长,一方
面反映执法不严,增加了政府管理的
难度,翻弱了政府调控市场的能力秘
力度,另一方面,也会使政府在经济
利益上受损,因为不同时点的土地价
德是不隧豹。
一般来讲,隧时阀豹变
化,土地价假都是逐步上升的。
土地
是稀缺的社会资源,±
地存在投资性
增值、供求性增值、焉途性增值和货
币政策性增能等,土地价格随时间合
理上涨是任何社会剿度、任何国家都
要经历的基本事实。
圈
（作者单位:
北京市统计局
别跚∞7固31
北京市房地产开发企业土地利用情况调查报告
作者:
郑新,王铁梅,张琳
作者单位:
刊名:
数据
英文刊名:
DATA
年,卷（期:
2007,（9
被引用次数:
1次
引证文献（1条
1.郑娟尔基于PanelData模型的土地供应量对房价的影响研究[期刊论文]-中国土地科学2009（4
本文链接:
授权使用:
国家图书馆（gjtsg,授权号:
861c5642-488d-4989-b33e-9e6b0137a30d
下载时间:
2011年1月14日
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