房地产开发企业会计科目15页文档格式.docx

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　　1.预付承包单位款；

　　2.预付供应单位款。

　　三、企业预付给承包单位的工程款和备料款，借记本科目，贷记“银行存款”科目；

拨付承单位抵作备料款的材料，借记本科目，贷记“库存材料”等科目；

企业与承包单位结算工程价款时，根据承包单位提出的“工程价款结算账单”结算工程款，借记“开发成本”科目，贷记“应付账款应付工程款”科目，同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款，借记“应付账款”科目，贷记本科目。

企业预付给供应单位的货款，借记本科目，贷记“银行存款”科目。

收到所购物资的发票账单，根据发票账单的应付金额，借记“物资采购”科目，贷记“应付账款”科目；

同时，将预付的货款自本科目转入“应付账款”科目，借记“应付账款”科目，贷记本科目。

物资采购

　　一、本科目核算企业购入各种物资的采购成本。

　　委托外单位加工材料的加工成本，应直接在“委托加工材料”科目核算，不在本科目核算。

　　二、购入物资的采购成本包括：

（1）买价；

（2）运杂费；

（3）流通环节交纳的税金、外汇价差；

（4）采购保管费，即企业的材料物资供应部门和仓库在组织材料物资采购、供应和保管过程中发生的各项费用。

其中第1、3项应直接计入材料物资的采购成本；

运杂费能分清负担对象的，直接计入有关材料物资的采购成本，不能分清负担对象的，按材料物资的重量或买价的比例等分摊标准，分摊计入各有关材料物资的采购成本。

采购保管费一般应先通过“采购保管费”科目核

算，月终分配计入各材料物资的采购成本。

　　三、本科目的使用方法如下：

　　1.根据发票、账单支付物资价款和各项费用、税金时，借记本科目，贷记“银行存款”、

“现金”、“其他货币资金”等科目；

采用商业汇票结算方式的，购入物资，开出、承兑商业汇

票时，借记本科目，贷记“应付票据”科目。

　　2.物资到达并已验收入库，而发票账单尚未收到，货款尚未支付时，可暂不记账，等发票账单到达时，再按发票账单金额记账，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

　　3.企业根据合同规定预付货款时，借记“预付账款预付购货款”科目，贷记“银行存款”科目；

物资验收入库后，再根据审核无误的发票账单的应付金额，借记本科目，贷记“应付账款”科目，同时将预付货款自“预付账款预付购货款”科目转入“应付账款”科目。

补付货款时，借记“应付账款”科目，贷记“银行存款”科目。

　　4.购入材料物资在途中的短缺和损耗，应查明原因及时处理。

合理损耗（定额内损耗）记入物资材料的采购成本，能够确定应由供应单位、运输机构、保险公司或其他过失人负责赔偿的损失，借记“应付账款”、“其他应付款”科目，贷记本科目。

尚待查明原因才能转销的损失，先转入“待处理财产损溢”科目，借记“待处理财产损溢”科目，贷记本科目。

查明原因后，再分别处理。

属于自然灾害造成的损失，应扣除残料价值和保险公司赔偿款后的净损失，借记“营业外支出非常损失”科目，贷记“待处理财产损溢”科目，属于无法收回的超定额损耗，计入物资采购成本。

　　5.月份终了，分配计入物资采购成本的采购保管费，借记本科目，贷记“采购保管费”科

目。

　　6.月份终了，将验收入库的物资登记入账：

（1）验收入库的设备，按实际成本，借记“库存设备”科目，贷记本科目。

（2）验收入库的材料和低值易耗品，采用计划成本进行材料物资日常核算的，按计划成本，借记“库存材料”、“低值易耗品”科目，贷记本科目。

同时，将实际成本与计划成本的差额，自本科目转入“材料成本差异”科目的借方或贷方。

采用实际成本进行材料物资日常核算的，按实际成本，借记“库存材料”、“低值易耗品”科目，贷记本科目。

　　本科目的期末余额为货款已经支付而物资尚未到达或尚未验收入库的在途物资。

　　四、本科目应按物资品种设置明细账进行明细核算。

　　五、材料物资的日常核算，可以采用计划成本，也可以采用实际成本，具体采用哪一种方法，由企业根据实际情况自行决定。

　　六、材料物资品种繁多的企业，一般可以采用计划成本进行日常核算，对于某些品种不多，但占产品成本比重较大的主要材料，也可以单独采用实际成本进行核算。

规模较小，材料品种简单，采购业务不多的企业，也可以全部采用实际成本进行材料物资的日常核算。

　　采用计划成本进行材料物资日常核算的企业，材料物资计划单位成本应尽可能接近实际。

计划单位成本除有特殊情况应随时调整外，在年度内一般不作变动。

　　　　　　　　　　　采购保管费

　　一、本科目核算企业为采购、验收、保管和收发物资所发生的各种费用。

　　采购保管费一般包括：

采购、保管人员的工资、福利费、办公费、差旅交通费、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费（减检验试验收入）、材料整理及零星运费、材料物资盘亏及毁损（减盘盈）等。

　　二、企业发生的采购保管费，应于月份终了时全部分配计入本月购入的各种物资的实际采购成本。

为使年度内各月材料物资采购成本能均衡负担，采购保管费也可按计划分配率进行分配，按计划分配率分配的采购保管费与实际发生的采购保管费的差额，平时可留在本科目内不予结转，在编制月份资产负债表时，列入“待摊费用”项目，如为贷方余额作抵减待摊费用处理。

年度终了时，本科目的余额应全部计入物资的采购成本，不留余额。

　　三、本科目借方核算企业发生的各项采购保管费用，贷方核算已分配计入物资采购成本的采购保管费，采用按计划分配率分配采购保管费的企业，本科目期末借方余额反映实际发生数大于计划分配数的差额，贷方余额反映实际发生数小于计划分配数的差额。

　　四、本科目应按采购保管费费用项目设置明细账进行明细核算。

　　　　　　　　　　　库存材料

　本科目核算企业各种库存材料的计划成本或实际成本。

本科目应按材料保管地点、类别、品名和规格，设置有数量有金额的明细账进行明细核算。

　　　　　　　　　　　　　　　库存设备

　　一、本科目核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本。

　　二、购入并已验收入库的设备，借记本科目，贷记“物资采购”科目。

　　设备出库交付安装时，借记“开发成本”科目，贷记本科目。

　　三、库存设备发生盘盈、盘亏或毁损，应查明原因，及时处理。

　　盘盈的设备，借记本科目，贷记“待处理财产损溢”科目；

盘亏或毁损的设备，借记“待处理财产损溢”科目，贷记本科目。

查明原因后，再进行处理。

　　四、对外销售不需用的多余设备，按其售价，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；

结转销售设备的实际成本，借记“其他业务支出”科目，贷记本科目。

　　五、本科目应按设备的存放地点和设备的类别、名称等设置有数量有金额的明细账进行明细核算。

　　　　　　　　　　　　低值易耗品

　　一、本科目核算企业在库低值易耗品的计划成本或实际成本。

　　低值易耗品是指不作为固定资产核算的各种用具物品，如工具、管理用具、玻璃器皿等。

　　二、购入、委托外单位加工完成并已验收入库的低值易耗品，比照“库存材料”科目的有关规定，进行核算。

　　三、企业应根据具体情况，对低值易耗品采用一次摊销、分次摊销等不同的摊销方法。

　　一次摊销的低值易耗品，领用时，应将其全部价值摊入有关的成本费用科目，借记“采购保管费”、“开发间按费用”、“管理费用”、“其他业务支出”等科目，贷记本科目。

报废时，将报废低值易耗品的残料价值作为当月低值易耗品摊销额的减少，冲减“采购保管费”、“开发间按费用”、“管理费用”、“其他业务支出”等科目。

　分次摊销的低值易耗品，领用时，借记“待摊费用”或“递延资产”科目，贷记本科目。

分次摊入有关成本费用科目时，借记“采购保管费”、“开发间接费用”、“管理费用”、“其他业务支出”等科目，贷记“待摊费用”或“递延资产”科目。

报废时，收回的残料价值作为当期低值易耗品摊销额的减少，冲减有关成本费用科目。

　　采用计划成本核算的企业，月份终了，应结转当月领用低值易耗品应分摊的材料成本差异，记入有关成本费用科目。

　　四、在用低值易耗品，以及使用部门退回仓库的低值易耗品，应加强实物管理，并在备查簿上进行登记。

　　　　　　　　　　　　　开发产品

　　一、本科目核算企业已完开发产品的实际成本。

包括土地、房屋、配套设施和代建工程等。

　　开发产品是指企业已经完成全部开发过程，并已验收合格合乎设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品。

　　二、企业开发的产品，应于竣工验收时，按实际成本，借记本科目，贷记“开发成本”科目。

　　月份终了，企业应结转对外转让、销售和结算开发产品的实际成本，结转时，借记“经营成本”科目，贷记本科目。

　　采用分期收款结算方式销售开发产品的企业，在将开发产品移交使用单位或办妥分期收款销售合同后，将分期收款开发产品的实际成本，自本科目转入“分期收款开发产品”科目，借记“分期收款开发产品”科目，贷记本科目。

　　企业将开发的土地和房屋用于出租经营和将开发的房屋安置拆迁居民周转使用，应于签订合同、协议和移交使用时，将土地和房屋的实际成本，自本科目转入“出租开发产品”、“周转房”科目，借记“出租开发产品”、“周转房”科目，贷记本科目（土地、房屋）。

　　企业将开发的营业性配套设施，用于（本企业）从事第三产业经营用房，应视同自用固定资产进行处理，并将营业性配套设施的实际成本，自本科目转入“固定资产”科目，借记“固定资产”科目，贷记本科目（配套设施）。

　　企业将开发的房屋安置拆迁户，应按实际安置面积进行实物量管理和结转。

　　对于已经交付使用或办理销售和结转等手续，而产权尚未移交出去的开发产品，如商品房、安置房和配套设施等，应由企业设置“代管房产备查簿”，进行实物管理。

企业不得将这部分财产入账，也不得计提折旧和摊销，企业在代管房产过程中取得的收入和发生的各项支出，应作为“其他业务收入”和“其他业务支出”处理，不在本科目核算。

　　三、本科目应按开发产品的种类，如土地、房屋、配套设施和代建工程等设置明细科目，并在明细科目下，按成本核算对象设置账页进行明细核算。

　　四、本科目的期末余额为尚未转让、销售和结算的开发产品的实际成本。

　　　　　　　　　　　　　分期收款开发产品

　　一、本科目核算以分期收款方式销售开发产品，并按合同约定的收款日期确定销售收入实现的企业，移交开发产品的实际成本。

　　二、企业将开发产品移交购买单位（或个人）或办妥分期收款销售合同时，应将商品房等开发产品的实际成本，自“开发产品”科目转入本科目，借记本科目，贷记“开发产品”科目。

　　三、按合同规定的期限收取销售价款时（包括第一次收款），借记“银行存款”、“应收账款”科目，贷记“经营收入”科目，同时，按开发产品全部销售成本占全部销售收入的比率计算本期

应结转的销售成本，借记“经营成本”科目，贷记本科目。

　　四、本科目应按销售对象设置明细账或设置“分期收款开发产品备查账簿”，详细记录分期收款开发产品的面积、售价、成本、已收取价款和尚未收取的价款等有关资料。

　　　　　　　　　　　　　出租开发产品

　　一、本科目核算企业开发完成，用于出租经营的土地和房屋的实际成本。

　　企业接受其他单位和个人的委托，代管的房产，应设置“代管房产备查簿”进行登记，不在本科目核算。

　　1.出租产品；

　　2.出租产品摊销。

　　三、企业开发完成用于出租的土地和房屋，应于签订出租合同、协议后，按土地和房屋的实际成本，借记本科目（出租产品），贷记“开发产品”科目。

　　企业按月计提出租产品摊销时，借记“经营成本”科目，贷记本科目（出租产品摊销）；

发生的维修费用，借记“经营成本”科目，贷记“银行存款”等科目，发生的修理费用，如果数额较大，可先在“待摊费用”科目核算，再分次摊入“经营成本”科目。

　　四、企业改变出租产品用途，将其作为商品对外销售，应于销售实现时，按售价，借记“银行存款”、“应收账款”科目，贷记“经营收入”科目；

同时按出租产品摊余价值，借记“经营成本”科目，按出租产品累计摊销，借记本科目（出租产品摊销），按出租产品原价，贷记本科目（出租产品）。

　　五、企业应根据出租产品的具体情况，按出租产品的类别进行明细核算，并建立“出租产品卡片”，详细记录出租产品坐落地点、结构、层次、面积、租金单价等情况。

　　　　　　　　　　　　　周转房

　　一、本科目核算企业安置拆迁居民周转使用的房屋的实际成本。

　　1.在用周转房；

　　2.周转房摊销。

　　三、企业开发完成用于安置拆迁居民周转使用的周转房，应于投入使用时，按房屋的实际成本，借记本科目（在用周转房），贷记“开发产品房屋”科目。

　　企业开发完成的商品房，在尚未销售以前，用于安置拆迁居民周转使用，应于投入使用时，将其实际成本自“开发产品”科目转入本科目，借记本科目（在用周转房），贷记“开发产品房屋”科目。

　　企业搭建的用于安置拆迁居民周转使用的临时性简易房屋，应于建成交付使用时，按实际搭建成本，借记本科目（在用周转房），贷记“开发产品房屋”科目。

　　企业按月计提周转房摊销时，借记“开发成本”、“开发间接费用”等科目，贷记本科目（周转房摊销）；

发生的维修费用，借记“开发成本”、“开发间接费用”等科目，贷记“银行存款”等科目。

发生的修理费用，如果数额较大，先转入“待摊费用”或“递延资产”科目，然后分次摊入有关成本费用科目。

　　四、企业改变周转房用途，将其作为商品房对外销售。

按售价，借记“银行存款”、“应收账款”科目，贷记“经营收入商品房销售收入”科目，同时按周转房摊余价值，借记“经营成本商品房销售成本”科目，按周转房累计摊销，借记本科目（周转房摊销），按周转房原价，贷记本科目（在用周转房）。

　　五、企业应根据周转房的具体情况，按周转房栋号（或楼层、房间号）进行明细核算，并建立“周转房卡片”，详细记录周转房坐落地点、结构、层次、面积、租金单价等情况。

　　　　　　　　　　　　　　第139号科目待摊费用

　　本科目核算企业已经支出但应由本期和以后各期成本分别负担的分摊期在一年以内的各项费用，如低值易耗品摊销、预付保险费、固定资产修理费用，以及一次购买印花税票和一次交纳印花税税额较大需分摊的数额等。

固定资产购建支出----资产类

　　一、本科目核算企业进行各项固定资产购建工程所发生的实际支出。

包括新建固定资产工程，改、扩建固定资产工程、大修理工程以及购入需要安装设备的安装工程等。

　　二、企业自营工程，领用工程物资，借记本科目，贷记“库存材料”、“库存设备”科目。

　　固定资产购建工程应负担的职工工资，借记本科目，贷记“应付工资”科目。

　　企业进行固定资产购建工程所发生的其他支出，借记本科目，贷记“银行存款”、“长期借款”等科目。

　　固定资产购建工程以出包方式出包给外单位施工的，预付承包单位的工程价款，借记“应付账款”科目，贷记“银行存款”等科目；

工程完工与承包单位进行工程价款结算时，借记本科目，贷记“应付账款”科目；

补付的工程价款，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

　　三、企业发生的工程借款利息，应区别不同情况处理：

属于在固定资产尚未交付使用或者已投入使用但尚未办理竣工决算之前发生的，计入在建固定资产的造价，借记本科目，贷记“长期借款”、“应付债券”、“长期应付款”等科目；

在办理竣工决算之后发生的利息，计入当期损益，借记“财务费用”科目，贷记“长期借款”、“应付债券”、“长期应付款”等科目。

　　企业用外币借款进行固定资产购建工程，因外币折合率变动而多付的人民币，在固定资产尚未交付使用或者已投入使用但尚未办理竣工决算之前发生的，计入固定资产造价，借记本科目，贷记“长期借款”等科目；

在办理竣工决算之后发生的，计入当期损益，借记“财务费用”科目，贷记“长期借款”等科目。

因外币折合率变动而应少付的人民币应做相反会计分录。

　　四、工程完工交付使用，按工程的实际成本，借记“固定资产”科目，贷记本科目。

　　五、本科目应按工程项目设置明细账。

　　六、本科目的期末余额反映尚未完工或虽已完工，但尚未办理竣工决算的工程实际支出。

　　　　　　　　　　　　　　无形资产

　　实行国有土地使用权有偿使用后，企业为新建办公楼房等而获得土地使用权，所支付的土地出让金，也在本科目核算；

企业为房地产开发而获得的土地使用权，所支付的土地出让金，在“开发成本”科目核算，不在本科目核算。

　　　　　　　　　　　　　　应交税金

本科目核算企业应交纳的各种税金，如营业税、城市维护建设税、房产税、车船使用税、土地使用税、所得税、固定资产投资方向调节税、产品税等。

　　企业交纳的印花税、耕地占用税，以及其他不需预计应交数的税金，不在本科目核算。

　　企业计算出固定资产购建工程应交纳的固定资产投资方向调节税，借记“固定资产购建支出”科目，贷记本科目。

　　　　　　　　　　　　　应付利润

　　一、本科目核算企业应付给投资人的利润，包括应付国家、其他单位以及个人的投资利润。

企业与其他单位或个人的合作项目，如按协议或合同规定，应支付给其他单位或个人利润，也在本科目核算。

　　二、企业计算出应支付给投资人利润，借记“利润分配应付利润”科目，贷记本科目。

预提费用

　　一、本科目核算企业预提计入成本、费用但尚未实际支付出的各项费用，如预提配套设施费、预提固定资产修理费用等。

　　二、预提的配套设施费，借记“开发成本房屋开发”科目，贷记本科目。

配套设施完工，应按配套设施的实际支出冲减预提的配套设施费，借记本科目，贷记“开发成本配套设施开发”科目。

实际支出数与已预提数的差额，应增加或冲减有关项目成本。

实际支出数大于已预提数的数额较大时，应视同待摊费用，分期摊入有关项目成本。

　　预提的固定资产修理费用，借记“管理费用”等科目，贷记本科目；

修理工程完工，应按修理工程实际支出冲减预提的修理费用，借记本科目，贷记“固定资产购建支出”科目。

实际支出数与已预提数的差额，应计入实际支出期的成本。

实际支出数大于已预提数的数额较大时，应视同待摊费用，分期摊入费用。

　　　　　　　　　　　　　　　开发成本---成本类

　　一、本科目核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。

　企业对出租房进行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出，也在本科目核算。

　　出租开发产品经营业务中发生的按月计提的出租开发产品摊销等，可直接计入“经营成本”科目，不通过本科目核算。

　　企业为进行资金的筹集等理财活动而发生的利息支出，以及企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，直接计入当期损益，不在本科目核算。

　　二、企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等。

　　企业发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费等，属于直接费用，直接计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中）；

应由开发产品成本负担的间接费用，应先在“开发间接费用”科目进行归集，月末，再按一定的分配标准分配计入有关的开发产品成本。

　　企业开发的土地、房屋、配套设施和代建工程等，采用出包方式的，应根据承包企业提出的“工程价款结算账单”承付工程款，计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中），借记本科目，贷记“应付账款应付工程款”科目。

企业开发的土地、房屋、配套设施和代建工程等采用自营方式的，发生的各项费用，可直接计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中），借记本科目，贷记“库存材料”、“银行存款”等科目。

如果企业自营施工大型建筑安装工程，可以根据需要增设“工程施工”、“施工间接费用”等科目，用来核算和归集自营工程建筑安装费用，月末，按实际成本转入本科目。

　　企业在房地产开发过程中领用的设备，附属于工程实体的，应根据附属对象，于设备发出交付安装时，按其实际成本，借记本科目，贷记“库存设备”科目。

　　根据权责发生制和收入与成本费用配比原则，应由商品房等开发产品负担的费用，如不能有偿转让的公共配套设施费等，应在结转商品房等开发产品销售成本时预提，预提时，借记本科目，贷记“预提费用”科目。

预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品成本。

　　三、企业已经开发完成并验收合格的土地、房屋、配套设施和代建工程，应及时进行成本结转。

月终结转成本时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记本科目。

　　企业对出租房屋进行装饰及增补室内设施工程完工，应及时结转工程成本，借记“出租开发产品”科目，贷记本科目。

　　四、企业应根据本企业的经营特点，选择本企业的成本核算对象、成本项目和成本核算方法。

　　五、本科目应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置明细账，并在明细账下，按成本核算对象和成本项目进行明细核算。

　　六、本科目的期末余额为在建开发项目的实际成本。

　　　　　　　　　　　　开发间接费用---成本类

　　一、本科目核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，记入“管理费用”科目，不在本科目核算。

　　二、企业发生的各项间接费用，借记本科目，贷记“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“周转房”等科目。

　　三、开发间接费用应按企业成本核算办法的规