房地产开发项目操作流程.docx

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房地产开发项目操作流程

房地产开发项目操作流程

房地产市场是一个资本密集型产业，具备高投入、高产出和高风险的特点，尤其现在的住宅市场已经完全成为散户市场，其操作的难度和风险越来越大。

本文主要从开发商的角度，阐述一个房地产项目的运作过程，容主要包括项目总体分哪几个阶段，各个阶段的主要工作容，涉及的相关职能部门的关系、各种规费的交纳、各种许可证的办理等。

第一阶段可行性研究决策阶段

项目决策的正确与否是项目运作成功的重要前提。

因此，房产公司准备开发一个楼盘前必须对公司现有开发楼盘情况、销售情况、进展情况及人力资源配备情况、国家大的环境和形势有一个综合全面的分析判断，在得出可以进行新项目开发的结论后，可以有意识地关注相关资料，了解有关土地的出让和拍卖的情况，并对公司擅长的一些项目类型、地域位置进行重点关注，留心这方面的信息。

1、从新闻媒体和有关房地产信息中，了解土地出让、招标、拍卖的信息，并取得相关的正式资料。

2、当了解倒某块土地拟拍卖或招标出让后，必须组织公司决策层和相关人员勘查地块现场，实地感受地块情况和周边环境。

3、组织人员了解城市总体规划容，对地块周边地区的影响、实施的容、具体的时间安排等。

4、组织专业人员对地块进行规划分析，根据招标文件，初步进行产品定位，主要工作容包括楼盘形式――公寓、别墅、混合型等，层数――低层、多层、小高层、高层或其组合形式，楼盘档次――普通型、中高档型、精品楼盘。

5、组织营销人员进行市场调查，了解地块周边地区房价、销售情况、施工开发进度，了解地块周边围市政配套设施情况，有无比较严重的污染源，市民及市场对该地区的总体印象，周边商业、医疗、教育、交通、文华、娱乐等设施的配套情况。

6、汇总以上情况后，公司应组织小围讨论，以确定是否参加地块招标。

如讨论认为地块有一定的开发潜力，则应进一步开展工作。

7、由建筑师或规划师（一般应委托）提出总体规划，确定建设规模、楼盘形式、产品档次等。

8、由市场及经济分析人员进行经济技术分析，主要容包括项目成本测算、销售价格预测。

9、根据市场反映情况和公司所做的经济分析，初步确定土地投标价格。

10、编制项目可行性分析报告，容包括项目定位情况、拟建档盘规模、档次、成本测算、销售价格预测、实施周期、经济分析结果等。

11、目前市场上大部分房地产项目需要进行融资，招标土地部门也要求投标单位出具资信证明，因此必须联系一家银行，向银行提供项目可行性分析报告，并进行必要的沟通，使银企双方都对项目的前景看好，这样银行经部讨论后，就可以同意进行合作，并出具融资信用证明材料。

12、报名参加土地招标或拍卖，并按规定交纳保证金。

13、参加招标拍卖会，提供报价（当场提供），其报价数在提交之前均可调整，但一般应控制在原定的围之，这样便于今后项目的操作。

目前一般采用的招标办法使最高价中标，若中标取得土地开发权，即可转入第二阶段工作。

第二阶段项目前期准备阶段

项目前期工作使房产公司和项目公司运作的重要阶段，工作容狠多，包括项目立项到各种报批手续办完，取得施工许可证能够正式开工为止。

1、项目产品及市场定位

明确项目运作后，产品和市场定位是最重要的工作之一，要求公司决策层和市场营销、策划、产品设计人员围绕市场对产品定位进行多方案、多轮次的比较和讨论，最后才能确定一个产品定位，而且要不断地深入工作中，加以深化、调整、修改，以使产品能更好的适应市场，掌握先机。

2、立项

目前房产项目必须进行立项，审批部门通常是当地计委，通过招投标或拍卖获得土地开发权的项目会自动形成，立项工作主要是履行手续，要求开发公司向当地计委提交立项申请报告，当地计委批准立项后，会给出一个项目编号。

3、取得规划设计条件和红线图

土地招标拍卖时，当地规划部门已经提出了初步的规划设计条件。

立项通过后，必须向当地规划部门申请正式规划设计条件，并且划出红线圈。

4、方案设计

正式方案设计必须委托具有相应资质的进行，并且要与当地建委设计处联系，落实是否需要进行设计招标。

招标时由开发商提出招标文件，投标方案完成后，组织专家进行文案评审，评出一到二家的方案，供开发商最后选定，专家评审要出具评审意见。

确定设计中标单位后，根据专家意见和公司对项目的要求，委托设计单位进行正式设计工作，签订设计合同，一般要求在投标方案的基础上，进行修改，完成正式报批方案。

方案设计必须由主管部门组织审查，参加部门主要包括建委设计处、开发办、计委、规划、土管、环保、卫生、消防、人防办、绿化办、电信、电力、煤气、市政、交警、市容环卫等，召开审查会议，今后必须根据会上各部门提出的意见进行调整，建委根据调整情况下达批复，或者要求重新报批。

5、初步设计

方案设计批准后，应委托有关单位做环境影响报告，主要容包括对地块现有的环境情况、项目实施过程中造成的环境污染和项目建成后造成的环境污染进行分析评估，提出项目中应采取的环保措施。

根据批准的方案设计，可以进行初步设计，具体设计格式和深度会按照建设部的有关标准进行，开发商提供必要的基础设施、配套设施等要求和原始资料。

初步设计必须进行审查，审查程序与容和方案设计基本相同，设计必须得到建委（或规划部门）的批复才能进一步深化。

6、地质勘探

建造房屋必须了解地质条件，在初步设计完成并报批准后可以进行地质勘探，委托勘探公司进行此项工作，开发商应提供初步设计图纸，由提出勘探要求，勘探公司根据上述文件及要求编制勘探大纲，经甲方和认可后，签订勘探合同，勘探公司进行作业，最后完成地质勘探报告给甲方和，作为基础设计的依据。

7、施工图设计

根据批准的初步设计完成全部子项的施工图设计。

8、领取土地证

土地在招标中标后，必须与土地管理部门签订土地出让合同，并按合同规定缴纳出让金、土地契税。

9、领取建设用地规划许可证

向规划部门申请领取建设用地规划许可证，要求提交立项文件、方案设计批复以及1:

1000地形图。

10、领取建设工程规划许可证

向规划部门申请领取建设工程规划许可证，要求提交年度计划、全套工程施工图、1:

500地形图、工程设计总平图、土地证复印件、消防图纸审核意见、卫生防疫站审核意见等。

11、施工招标

目前工程建设必须进行同意招投标，由招标办统一组织，具体程序要求如下：

（1）提出招标申请，提交立项文件、全套施工图、委托估价机构进行标底编制。

（2）经招标办初审后，发布工程招标信息。

（3）根部报名参加投标的施工单位情况，对有意向发包的单位进行沟通，主要容史料界施工单位资质情况、施工业绩情况、人员及设备配置情况、信誉等级、对土木工程的质量目标的评定、有关垫资或保证金方面的情况，施工进度总体安排等。

（4）由招标办根据一定的规则进行初选承包单位，一般为6家，开发商要保证有意向发包的单位入围。

（5）发标书、资料、图纸，由各投标单位编制投标文件。

（6）开标，由招标办组织专家进行评审，一般要选取2－3家，此时开发商要想办法保证有意向的单位进入入选围。

（7）在专家推荐的中，选取已经初步商定的施工单位。

（8）招标办发中标通知书。

12、施工监理单位的选择

根据国家规定，目前几乎所有房地产项目必须委托监理单位进行工程监理，监理单位也要通过招投标录用，组织工作由当地建委工程处负责，程序与施工招标基本相同，确定妥监理单位后，必须签订工程监理合同。

13、施工图图纸审核

国家建委规定，所有基本建设项目，其施工图完成后，必须交由具备审查资质的进行施工图审查，要求签订图纸审查合同，并由审查单位提出图纸审查意见。

14、设计合同签订

按照建委规定，项目的工程设计合同，必须经建委签证，主要目的时维护设计市场的公平竞争，避免行业不合理的价格竞争和杜绝无证设计。

15、人防图纸审核

带人防附建的工程，图纸必须报请人防办审核，并根据审核意见进行调整后，由人防部门签署审核意见。

16、申领投资许可证

向计委领取投资许可证，要求提交项目立项批复，计划安排等文件。

17、签订施工合同

与中标施工单位签订施工合同，合同目前有本，必须按本填写。

另外，与施工单位协商谈妥的一些补充活着附加条款可用补充协议的形式明确。

18、建设工程灰线检验

工程项目建设必须进行放样，一般由规划部门指定单位进行现场放样和验灰线，在场地平整后，向规划部门提出申请放样，并经灰线组验灰线。

19、有关规费缴纳

在领取施工许可证之前必须缴纳以下规费（以市为例）：

a市政基础设施费，住宅90元／平米，非住宅140元／平米

b绿化费8元／平米

c高教基金10元／平米

d人防建设费15元／平米（已按规定建设附属人防工程时，此笔费用免交）

e墙改费8元／平米

f白蚁防治费1.6元／平米

g城建档案保证金总投资的1－3％，最高不超过3万元

20、领取施工许可证

领取施工许可证是前期工作基本结束的标志，也是政府部门控制基建项目规运作的最主要手段，没有施工许可证，不准开工建设，领取施工许可证必须提交下列各项资料：

A当年有效计划文件

B项目投资许可证

C经批准的项目总平面布置图

D建设工程规划许可证及其附件

E市招标办核发的“中标通知书”，经签证的施工合同副本

F交纳市政配套费、白蚁防治费收锯

G城建档案保证金收据

H人防地下室审定通知单或交款收据

I墙改费手锯

J已签证的工程监理合同

K已签证的工程设计合同

21、开工

开发商在取得上述资料后，可择日进行开工典礼或直接开工建设。

第三阶段施工建设阶段

1、房产公司取得施工许可证委托定位放样，定位验收（灰线检验）合格后开工建设。

一般房产公司在项目现场设现场管理办公室，主要由公司工程技术部实施管理，管理人员由土建、安装、智能化等不同工种工程师组成。

另外，委托专业的监理公司实施工程质量、进度、安全生产、投资控制，同事房产公司委托政府质量监督站实施质量监督、安全监督站实施安全监督。

政府监督部门主要对基础、主体进行中间结构验收，建设过程中主要部件的隐蔽工程进行验收，工程建设完成后的竣工验收。

2、项目建设完成后，工程质量由市质量监督站、房产公司、施工单位进行竣工验收，项目设计消防、环保等的由消防部门、环保部门对口负责验收，室外配套附属工程由市政部门组织验收，项目按规划审批要施完成后由规划部门组织规划验收，等到项目所有单位验收及规划验收完成，再由房产公司委托市建委开发办组织进行综合验收，经综合验收合格的项目才能正式交付用户使用。

第四部分项目开发成分与容

房地产项目是个高投入、高产出的行业。

其资金投入量非常巨大，尤其在近年房地产市场逐渐升温的情况下，各项费用开支更大。

根据目前房地产项目运作情况，其投入主要包括土地费用、前期费用、建安工程造价、管理费用、财务费用、销售费用、税费等。

具体项目简单统计如下：

（每个项目的情况都有不同，费用额度相差也较大）

1、土地价款

土地出让金因地块不同区别很大，一般包括级差地租、大市政配套费

契税一般为出让金的3％

拆迁补偿费按实计算

拆迁安置费按实计算

2、开发成本

（1）堪察费按实计算

（2）设计费一般为工程投资的2％左右

（3）可行性研究按实计算

（4）施工通水按实计算

（5）施工通电按实计算

（6）施工通路按实计算

（7）土地平整按实计算

（8）施工围墙按实计算

（9）建安造价500－1500元／平米

（10）设备费按实计算

（11）市政排污、小区道路、排水设施等按实计算

（12）小区环卫设施按实计算

（13）小区供电设施按实计算

（14）有线电视按实计算

（15）通讯管线按实计算

（16）管道煤气