百货商场可行性研究报告范本标准版Word格式.docx
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龙行路东西贯通其中,运河路、火车站西路、王母阁路、河南路环绕着商城,周边有3路、8路、9路、21路、25路等条公交路线经过。
据城建规划,市政府还将增加3条公交线路直通龙行路,并设4个公交站点。
xx商城做为xx小区的功能性商业物业,总建筑面积10万m2,,以龙行路为界,分为南北两大区域,以一条商业步行街为中枢,力图规划鲁西南地区首个集购物、休闲、旅游、娱乐为一体的大型购物商城。
作为本报告的标的项目——超市及百货店位于xx商城的两座标志性建筑—金座、银座,总建筑面积29000平方米,通过跨越龙行路过街天桥相连,从而使xx商城浑为一体,围绕金座、银座的19栋商业建筑分别划分为品牌街、典雅装饰城、家居大世界及美丽人生。
规划银座经营中、高档次的各类名牌商品和在金座设立大型超级市场。
二、xx商城超市/百货店项目市场分析
(一)xx市国民经济发展概况
据xx统计局20*年统计信息,xx市城区内(3公里范围内)常住人口为43万人,暂住人口为21万人;
xx市国民生产总值630万元;
人均gdp8269元;
人均可支配收入6352元,比上年增加578元,增长了10%;
农村居民人均纯收入2824元,比上年增加148元,增长了5、5%。
20*年城乡居民消费水平有所提高。
据统计公报,城市居民人均消费支出4589元,比上年增长了10%,农村居民人均生活费支出1934元,比上年增长了5、4%。
物价总水平在20*年由负转正的基础上稳中有涨。
20*年xx市区居民生活消费价格总水平比上年上升1、4%,商品零售价格点水平比上年上升0、1%。
城乡全年实现社会消费品零售总额185、9亿元,比上年增长11、7%;
全年县及县以上城镇实现消费品零售额134、9亿元,比上年增长120%;
县以下农村实现消费品零售额51亿元,增长了10、9%。
在全部消费品零售总额中,个体私营经济零售额111、3亿元,增长了16、1%。
城乡居民人均居住面积14、26平方米,农村居民人均居住面积28、1平方米,至20*年底全市总人口791、42万人。
(二)xx小区商圈调查
1、商圈人口基数xx小区用地范围内,北起越河南路(20米),南至火柴厂北围墙,西起王母阁路(40米)东至老运河,南北长893米,东西长752米,规划总用地为43、18公顷,是有江北小苏州之称的xx市的老城区。
了解到其常驻人口为13、34万人(辖8个派出所),每户均人口4、5人。
根据xx市城区内(3公里范围内)常住人口为43万人,暂住人口为21万人的总体比例可推算出,xx商城1、5公里范围内流动人口为6、51万人,因此,xx商城1、5公里范围内的总人口应为19、85万人。
2、商圈人流截面调查总体结果分析:
①以目前的状况,xx小区接入口包括龙行路、健康路及运河路,按人流流入方向,经过xx商城的人流总量为65,000人次,假设经过xx商城的人流30%以上期望流入超市/百货店,则为19,500人次,考虑到xx商城开业之后吸引效应,预计初期亦不会超过65,000人次,以人流比重计算,商业人流为19,500人次,以平均买单率参考良友广场买单率30%,买单人数为5850人,平均买单额76、89元,则人均买单额6352×
76、89/7300=67元,日营业收入为39万元。
②xx商圈人流的一个重要的流动特点是:
由运河路上出到太白路的人流(2、08万)较显多于太白路上进入运河路的人流(1、83万),由建设南路进入健康路的人数(1、5万)又较多于健康路退出建设南路的人流(1、38万)。
这一事实说明,xx商城还不是人流的聚集地,主要人流走向由太白路进运河路,经健康路出建设南路,或反之,xx商城与此主要人流走向一河之遥,换言之,存在人流聚集的潜力。
③商业人流偏低,由于xx小区地理位置处于老运河西岸,作为旧城履行地段,该片区北邻回教朝拜地——东大寺,虽具历史文化底蕴,但缺少现代商业气息,从其物业价格为老运河东岸及开发区物业价格低3成为例,说明其购买力相对较弱,且据观察,小区南端,位于火柴厂,较多外来人口居住,因此根据观察结果,xx小区商业人流为30%。
④工作日人流较为平稳,休息日变化较大,从人流构成上看,女性约占41%,男性约占59%。
(三)xx市商业竞争环境
据市统计局统计公报,20*年xx市全年实现社会消费品零售总额185、9亿元,全市县及县以上城镇实现消费品零售额134、9亿元。
在全部消费品零售总额中,个体私营经济零售额111、3亿元,比20xx年增长了16、1%,说明个体私营经济在商品流通产业中占有主导地位。
⑴竞争者基本状况除了华联商厦、市百货大楼为标志性商业设施外,三联家电、巨龙家电商城、中百超市、时代超市及众多品牌服装专卖店和化妆品专营店,构成了市中心商圈的主流。
其中零售巨头华联商厦经营面积20000平方米,20*年销售额不到1亿3千万元,毛利率18、24%,毛利额为2175万元,其20*年的年度目标为1、5亿,毛利额2500万。
稳坐第二把交椅的市百货大楼经营面积25,000平方米,拥有员工1200多人,20*年销售额据推测应低于1、2亿元。
综合评价,两大零售大户20*年销售额总和应低于2、5亿元,由此可以推出,专业市场(商场)在xx市零售业占有绝对优势的份额,其中个体私营经济稳占市场绝对份额。
⑵竞争者分析
①从目前社会零售总额及两大龙头商场的销售额外负担,我们可以看到专业市场(商场)在xx市零售业中占有绝对优势的份额,其中个体私营经济稳占零售商场绝对份额。
②商业业态较齐全,大型综合商场、超市、专业零售商场、专卖店及批发市场、夜市各领风骚,并针对不同的消费群体,占有相当市场份额,诸多初级市场形态的并存,也间接说明xx市购买力和生活处于小康水平。
③华联商厦及市百货营业面积均在20000平方米以上,从建筑物品质、地理位置、经营业态、管理模式、服务功能等多方面来看,它们代表了目前零售业的主流,其购物环境相对滞后,商品附加值不高,管理缺乏创新,但应列为本论证项目直接竞争者。
④市中心商圈众多的服饰品牌专卖店,构成了xx市商业的一道风景线,也成为时尚消费的主要场所。
但其价格的不透明性及对品质的担心,成为广大时尚品牌消费者的一道潜在屏障。
(四)居民商场消费习惯调查
为了更好地把握xx市居民的消费心理及消费行为,配合xx商城市场调研,特此设计了一组问卷,并通过实地询问得到相关数据37份。
本问卷分四部分,第一部分是消费者自然状况;
第二部分析解消费者商场消费习惯及原因;
第三部分是商业环境满意度;
第四部分试图解释消费者对xx商城的认知度及其评价。
(1)xx市样本消费者概况本次市调随机采访居民37人,其中女性居民15人,占样本基数的40%,男性居民22人,占样本基数的60%,基本符合截面调查人流构成(男性51%,女性49%)。
(2)居民商场消费习惯居民商场消费习惯反映了居民的消费模式,影响甚至制约着商业形态。
从城市居民收入状况来看,城市居民整体上尚处于“小康”水平,虽收入分层差距较大,绝大多数中低收入层(500-600元)与高收入层(1000元以上)的消费判别却不甚明显,倾向于超市消费。
反映出超市业态方便、快捷及平价的经营宗旨和良好的购物环境得到了居民的认可。
(3)居民偏爱商场购物的原因调查表明,信誉好(38%)、购物环境好(22%)是商场购物的两大因素。
xx市与其他大、中型城市的消费者的消费心理具有明显不同,商品质量和商业信誉是消费者最关心的问题,这也反映出,商业环境还处在相对商业发展的转型阶段,商业环境及商誉相对滞后,其经营方式和理念有待提高,这也释解出为什么消费者对大商场给予了满意的答复。
分析结果表明,商誉和商品质量是xx市消费者最关心的购物因素,也是我们作为竞争者需要利用的直接的市场契入点和竞争优。
(4)对xx商城的.认知度和评价xx商城作为xx市政府的重点改造项目,得到了社会的广泛关注,调查结果显示73%的样本消费者知道xx商城,反映出该项目除了开发商的人为炒作外,政府力也产生了强大的社会效应。
由社会效应而产生的吸引力效应则解释了xx市居民近乎92%的消费者对xx商城的光顾倾向。
另外,对于未来xx小区的定位测试表明,52%的xx小区认知消费者认为,未来xx小区是居民及商业混合区,41%的认知消费者更潜在定位为休闲小区,此潜在定位对小区商业投资商具有一定优势。
(五)xx商城超市/百货店内部力量分析
xx小区的社会效应带来的对xx商城的社会关注,成为本项目突出的吸引力效应;
良友商业近三年的商业运作积累的经验,可以直接稼接到新项目,成为新项目动作的技术保障;
xxx有限公司与本项目投资方的经营模式和价值理念存在共性,形成利益互补,利于本项目的平衡动作;
本超市/百货店项目规模较大,起点较高,较易形成轰动效应,引领xx市商业趋势。
(六)xx商城超市/百货店项目财务分析
1、投资估算项目总投资为4070万元,其中:
设备购置费726万元,装修及装饰费644万元,开办费500万元(包括广告费150万元),正常年份的流动资金2200万元。
2、总成本费用估算商品销售成本按预测商品销售收入12480万元的85%进行计算;
场地租金按每天0、46元/每平方米,每两年递增1、6%进行计算;
财务费用按贷款额3000万元,年贷款利率6%进行计算;
按职工总人数800人,年人均工资4500元,估算的年工资总额为360万元。
设备的价值为726万元,预计残值36万元,折旧年限5年,年折旧费用138万元;
装修及装饰费、开办费均按5年摊销,年摊销额分别为129万元、100万元。
以上各项数据计入总成本费用表中,再加上其他费用,即可得项目各年的总成本费用。
3、商品销售收入、应交增值税、销售税金及附加与应交所得税的估算商品销售收入按每天40万元进行计算,年销售收入为14600万元,销售额为12480万元(不含税);
应交增值税按销售额的1、8%进行计算;
销售税金及附加按应交增值税的10%进行计算;
应交所得税按33%的税率,亏损在五年之内予以弥补进行计算(未考虑税收优惠政策)。
项目各年的商品销售收入、应交增值税、销售税金及附加与应交所得税。
4、财务分析
(1)盈亏平衡分析项目正常营业时,年平均费用为1860(即27892/15)万元,销售成本为销售额的15%,销售税金及附加为销售额的0、18%,不考虑货币的时间价值,不考虑所得税的因素,以销售额表示的盈亏平衡点为:
1860/(1-0、85-0、0018)=12550(万元)计算结果表明,该项目年销售额达到12550万元时,企业可以不亏不盈。
(2)敏感性分析就项目的销售毛利率、销售收入、投资总额三个因素变化对所得税前的净现值进行敏感性分析。
据分析销售毛利率最为敏感,当销售毛利率增加4%时,项目可行;
其次是销售收入;
投资总额为最不敏感的因素。
5、评价结论财务评价该项目在销售毛利率达到19%时,净现值为310万元,因此,该项目在实施过程中,如果能够实现较高的销售毛利率,从财务评价的角度看,是可以接受的。
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