工厂物业管理专项方案Word文档格式.docx
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在日常管理中，提议派专员全天值班，负责所辖物业安全管理工作，严格管理，预防易燃易爆等危险品进入厂区，制订出和其相适应应急处理安全操作程序，发生特殊时间时努力争取将损失降至最小程度。
（二）、四项方法
1、据以往管理经验及相关条件，在对其加以完善基础上，将之利用到物业管理上。
从物业用户文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学地制订、引导、宣传、倡议等较为文明典雅管理指导。
2、制订出详尽实施手册，使厂区物业职员翻开手册即可操作。
如《物业部职员手册》等，使每一位职员了解工作规程，熟悉管理程序，达成规范、自我、服务全体职员目标。
3、时刻有这多方面准备，永不间歇地实现物业管理项目标创新，不停提出建设性意见，全力做好和前期施工管理单位衔接工作。
4、将不间断地充实管理队伍。
采取“培训—上岗—再培训—再上岗”轮回培训制度，不停提升职员工作技能和素质。
四、拟采取管理模式
（一）、物业管理架构
物业管理服务，要求有一个高效率及科学组织架构，使人力、物力、财力得到合理配置，以求达成降低管理成本、提供优质服务目标。
物业企业将按“直线制”设定管理架构。
中心设客服部、保安部、工程部、保洁部四个部门。
其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥立即，既能满足物业早期管理要求，又能为未来业务发展留下充足空间。
1、客服部
（1）负责处理职员咨询、投诉，并提供帮助。
（2）负责物业服务中心会议中心管理。
（3）书写各类通知、通告，由总经理签署发出。
（4）负责服务单位搬入和迁出协调工作。
（5）负责服务单位档案建立和管理工作。
（6）物定经理指派其它工作。
2、保安队
（1）负责厂区物业防火、防盗、防破坏和警卫工作。
（2）和政府公安、消防、司法部门保持良好关系。
（3）成立义务消防队，定时举行消防演练。
（4）建立、健全、制订物业各项安全规章制度。
（5）和各单位签署“消防安全责任书”。
（6）负责厂区物业大型活动警卫部署。
（7）负责厂区物业日常巡查工作和固定岗位安排。
（8）负责厂区停车场安全秩序管理工作。
（9）负责安全管理员管理、培训、考评工作。
（10）物业经理指派其它工作。
3、工程管理部
（1）负责厂区物业全部公共设备、设施运行管理，确保设备正常运转。
（2）负责厂区物业机电设备日常维护保养工作。
（3）制订长久和日常维修保养计划并付诸实施。
（4）负责厂区物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其它公共系统日常维修保养。
（5）负责厂区物业高低压配电室、空调机房值班和日常维修保养。
（6）负责客服人员转发投诉处理，及满足全体职员其它相关服务要求。
（7）帮助做好厂区工程管理部使用工具、设备材料选购、库存和保管使用工作。
（8）负责工程人员管理、培训、考评工作。
（9）负责厂区装修方案审核、监督、管理工作。
4、保洁绿化部
（1）对厂区各栋楼层、公共设施、厂区道路、多种示牌、喷水池等进行保洁。
（2）定时对下水道进行消杀。
（3）生活垃圾做到日产日清。
（4）对厂区花草树木浇水、施肥、整形造型、除杂草、补缺、杀虫保洁。
（5）物定经理指派其它工作。
（二）、物业管理岗位编制
暂定本物业管理方针为：
人性服务、培养人才、科学管理、走向正规。
依据以上方针，特制订以下用人方案。
五、人员招聘
（一）、物业管理本部
1、物业经理
大学本科以上学历，持有物业管理上岗证，含有3-5年大型物业管理实际工作经验，熟悉物业管理相关法律、法规及企业基础管理工作，有较强管理能力和组织协调能力及处理突发事件能力，爱岗、勤业、敬业、乐业。
（二）、客服部
1、客服部主管
大专以上学历，持有物业管理上岗证，含有2年以上工作经验，含有丰富社会经验和较强语言表示能力及大型会议接待能力，和随机应变处理突发事件能力，对物业清洁、绿化、养护知识有一定了解，了解各清洁用具使用规范。
对工作认真负责，敬业、乐业。
2、客服员
大专以上学历，有1年以上物业管理接待工作经验，性格温顺，本身素质很好，语言表示能力较强，对工作认真负责，勤业、敬业、乐业。
（三）、保安管理部
1、保安管理部主管
大专学历（或相同学历），熟悉国家相关法律、法规和保安相关知识，含有较强管理能力。
持有物业管理上岗证，有2年以上本职员作经验，含有，丰富社会经验和较强语言表示能力，和随机应变处理突发事件能力，有一定消防知识。
工作认真负责，敬业、乐业，部队复转军人优先选择。
2、保安管理员
高中以上学历，退伍军人优先，身高175CM以上，身体健康、品行端正，工作认真负责，须有当地户口担保人。
3、监控管理员
高中以上学历，男身高175CM以上，女165CM以上，身体健康，不矫正视力为1.5，品行端正，工作认真，需有当地户口。
（四）、工程管理部
1、工程管理部主管
大专以上学历（工科专业），工程师职称，持有物业管理上岗证，有3年以上工作经验，有2年以上本职员作经验，含有扎实专业知识基础，丰富实际工作经验，极强动手操作能力和较强资源利用能力、组织管理能力和综合事务管理能力，有电工操作证，勤业、敬业、乐业。
2、弱电技工
大专以上学历，电子技术、计算机或相关专业，助理工程师职称，有3年以上工作经验，业务熟练，有较强敬业精神，含有独立完成工作能力。
4、强电技工
身体健康，大专以上学历，电力系统或相关专业，助理工程师职称，有3年以上工作经验，有大型企业设备管理经验，业务熟练，有较强敬业精神，含有独立完成工作能力。
5、空调技工
大专以上学历，环境设备工程及制冷专业，有3年以上工作经验，有大型设备管理经验，业务熟练，有较强敬业精神，含有独立完成工作能力。
6、维修工
高中以上学历（水电专业），持有特种行业操作证，身体健康，品行端正，工作认真负责，有一定口头表示能力。
（五）保洁绿化部
1.保洁绿化部主管
大专以上学历，园林绿化相关专业。
持有物业管理上岗证，含有2年以上保洁绿化方面工作经验，做事扎实仔细沟通协调能力强。
2.保洁员身体健康、品行端正，工作认真负责，能吃苦耐劳。
3.绿化员身体健康、品行端正，工作认真负责，能吃苦耐劳。
六、物业管理人员培训
（一）、新职员上岗培训
依据物业管理思想，为打造物业管理精品，拟对新职员上岗培训工作做以下安排。
1、职员上岗培训期15天为有薪培训。
2、培训内容包含：
物业管理概述，厂区物业管理步骤，现代物业管理服务理念，投诉、应急工作处理程序，军事化训练等。
（二）、在岗职员循环培训
1、经过实际工作中所产生问题，不定时安排当事人（指职员）参与班后专题培训。
2、每位在岗职员每个月参与2次企业组织工作指导培训。
组织职员座谈会，交流事件处理技巧及和职员沟通经验。
3、上岗循环培训考评措施。
（1）经过理论答题方法考评职员所掌握培训内容。
（2）在实际工作中，业户投诉率和职员违章、违规行为是评价职员工作基础。
（3）经过理论和实践考评，责惩不合格职员，达成优化管理目标。
4、培训计划及培训内容提要（略）。
七、前期准备
企业派出专业人员对待承接项目进行深入研究，了解项目计划、物业特点和周围地域物业分布情况、安全情况，进驻前30天开始筹建物业管理队伍，进行人员选拔、培训，针对项目特点制订各项管理要求及工作步骤，进驻前一星期必需安排好管理用房、职员宿舍及管理处相关办公设备；
物业接管必需进行验收评定，妥善进行钥匙、图纸资料交接。
1.内部机构设置和确定人员编制
2.物业管理人员选聘和培训
开展管理工作前1个月。
培训内容为：
专业管理概念，紧急应变处理，厂区职员投诉处理。
3.规章制度制订
1）、依据政府相关部门法律、法令、文件和示范文体，编写管理文件（各项守则、管理要求，各级职员岗位职责及工作程序）并在厂区入驻前完成。
作业现场管理时，管理处将采取必需安全防护和消防方法，保障作业人员和职员安全，控制现场多种粉类、废气、固体废物和噪声、振动对环境污染和危害，减轻或避免对厂区职员日常生活造成影响。
环境卫生管理。
规范二次装修材料及垃圾运输和堆放，严禁投入下水道，确保楼宇内道路通畅及环境整齐；
加强噪声控制，限定二次装修施工时间或进行噪声隔离，最大程度降低对职员正常生活及工作影响，控制入住和二次装修期交叉时造成环境影响。
共用设备设施管理。
确保二次装修中水电主干线、消防设施等户内外设备设施不受破坏，严禁任意动用消防设施，使其正常运行。
八、完善日常物业管理服务
A、安全保卫系统
1、总体安全环境管理
在厂区四面、车辆进出口、厂区出入口，电梯轿厢内设置闭路监控系统，建立二十四小时不间断监控资料；
结合公安110报警系统，对突发安全事件立即处理，依法办事。
培训专业保安巡查员队伍，保安巡查员统一着装、佩戴显著标志，文明值勤，言语规范，认真负责，对厂区进行二十四小时值班及巡查，制订详尽巡查路线及频次；
对危及人身安全处设有显著标志和防范方法并立即消除安全隐患。
在出入口处对来访客人进行登记，控制厂区内流感人员数量，预防推销人员散发广告传单或无关人员流窜；
制订应急准备和应急方法，如防爆破、防地震方案等。
2、车辆交通及道路管理
厂区停车场有专员疏导，管理有序，排列整齐，机动车辆出入有登记；
非机动车车辆按要求位置停放；
天天巡查厂区内道路，确保道路通畅，路面平整；
井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行及职员日常生活。
3、科学管理
统计全方面事件日志，针对事故多发地加强巡查及监控，消亡安全隐患。
B、设备设施维护系统
1.房屋管理和维修养护
主出入口设楼宇平面示意图，幢标号标志显著；
定时检验外墙，确保房屋外观完好、整齐，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹；
空调安装位置统一，冷凝水集中搜集；
设置小通告板，立即通报相关事项。
2.共用设备管理
企业物业设备保养和维修，一是以预防为主，坚持日常保养和计划维修并重，使设备一直处于良好状态；
二是对房屋设备做到“三好”，“四会”和“五定”。
三好是指用好、修好和管理好关键房屋设备。
“四会”是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检验、会排除故障。
“五定”是对房屋关键设备清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质；
三是实施专业人员修理和使用操作人员修理相结合。
以专业修理为主，同时设备使用操作人员参与日常维护保养和进行部分小型维修。
四是完善设备管理和定时维修制度。
制度科学保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制订定时维修计划。
1）给排水设备管理
管理目标：
细心保养，确保给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏，方便职员生活。
供水设备（包含蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等）。
对生活水泵、给水管网定时检修及防腐保养，确保供水设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染；
天天2次巡视水泵房、给水管网、屋顶水箱；
水泵、水池、水箱有严格管理方法，无污染隐患；
生活用水水质符合卫生标准；
对二次供水蓄水池、屋顶水箱每六个月清洗、消毒一次，无二次污染，保留二次供水卫生许可证、水质化验单；
停水提前一天通知住用户。
排水管理。
天天巡视排水管道等设施，确保排水、排污管理通畅，无堵塞、外溢现象；
汛期道路、车库、设备房无积水、浸泡发生；
每十二个月一次清理化粪池、污水井；
遇有事故，维修人员在要求时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
2）供电设备管理
供电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等）。
建立二十四小时运行和维修值班制度，立即排除故障；
天天检验供电线路，确保正常供电，道路、楼道等公共照明完好；
建立配电室巡查制度（每班巡查一次，每个月细查一次，六个月大检修一次），并做好运行统计；
停电提前一天通知各用户；
临时施工及住（用）户装修制订临时用电管理方法；
发生地震、火灾、水灾等情况立即切断电源；
备用应急发电机随时起用。
配电房管理。
由机电技术人员管理和值班，无关人员严禁入内；
建立配电运行统计，每班巡查1次，每个月细查1次，六个月大检修1次，查出问题立即处理，并做好统计；
室内照明、通风保持良好；
操作开头标志显著，停电拉闸要挂标志牌，检修停电，更应挂牌；
操作及检验时，必需按要求使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。
供电设备正常维护和保养。
观察种类仪表、电压是否正常，使用电流改变情况，高峰用电时电流数值，三相电流是否平衡，对照值班统计检验分析相关差异；
查对各个支路实际负荷是否和装设保护元件整定值相符合；
配电箱固定是否牢靠，箱内器件是否完好无损，各闸具接头有没有松动，操作是否灵活，刀刃及接点有没有烧伤，导线绝缘是否老化、变脆、熔断器有没有焦痕；
导线绝缘是否良好，各类绝缘导线绝缘是否老化，各接头处无烧焦、变脆、绝缘包布有没有失效，接头之间有没有腐蚀现象；
金属管连接地线是否良好，有没有虚脱或腐蚀，多种管路固定是否牢靠。
管子接头有没有脱扣拔节现象，管路有没有塌腰变形；
各用电器具是否牢靠；
多种地板接地电阻是否符合要求。
3）弱电设备管理
天天对门禁对讲系统进行维修保养，确保故障能立即排除。
4）消防管理
消防控制中心二十四小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用；
制订突发事件应急方案；
消防管理员接收严格正规培训。
建立日常防火检验制度，每七天一次检验消防系统设施设备，每个月全部检验一次，立即发觉并消除火灾安全隐患，确保消防设施齐全、完好，标识完整，可随时起用；
在显著处设置消防疏散示意图。
照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道通畅无阻；
全体管理人员掌握消防设施设备使用方法并能立即处理多种问题；
组织开展消防法规及消防知识宣传教育，明确各区域防火责任人；
建立义务消防队，制订突发怒灾应急方案；
每十二个月举行一次消防演练，增强应急技能、提升业主消防意识。
C、环境保结系统
环境卫生管理目标是净化环境，给厂区全体职员人提供一个清洁宜人工作、生活环境。
本企业对清洁卫生工作将严格“五定”管理，即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。
管理标准：
垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备；
标准化保洁（专职人员及清洁卫生责任制）；
垃圾日产日清，定时进行卫生消毒灭杀；
厂区公共部门共用设施无蚁害；
厂区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；
房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画；
楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。
1、日常保洁
范围工作标准备注
楼道
1收垃圾，洗垃圾桶2次/天无遗留物、臭味
2扫地板及楼梯1次/天无杂物，无积水
3冲洗楼梯1次/周无杂物，无积水
4擦公寓口信报箱1次/天无灰尘，无手印
5擦电梯2次/天无灰尘，无手印
6擦公共防盗门1次/周无灰尘
7擦楼梯扶手1次/周无灰尘
8擦公共天花板1次/周无灰尘、蜘蛛丝
9擦消火栓1次/月无灰尘
10擦窗户2次/月无灰尘
道路
1路面循环清扫无杂物
2路边绿地2次/天无杂物
3水泵结合器1次/周无灰尘
4路灯柱1次/周无灰尘
绿地
清理2次/天无灰尘、枯叶
2、四害消亡
在楼道、道路、绿地等公共区域，每个月定时一次采取方法消亡老鼠、蟑螂，二次消亡蚊子、苍蝇，配合周围区域对四害滋生地消毒处理。
D、绿化维护系统
制订绿化管理标准，定时对厂区绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作；
对厂区绿化进行改善、栽种；
绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象；
花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损、无斑秃；
绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。
项目措施标准
绿化浇水浇水（依气候改变）浇足浇透
草皮修剪（按季节进行）草皮美观平整
杂草清除（每七天一次）确保基础无杂草
防虫病虫害防治（十二个月2次）无病虫害
养护施肥（十二个月4次）绿化生长旺盛
乔灌木修剪造型十二个月4次
E、共用设施管理系统
制订共用设施管理标准，对厂区共用设施：
篮球场等制订对应管理措施，定时对共用设施进行维护保养；
开发收益性服务项目，借助专业物业管理服务对共用设施进行有效管理，并引入良好运行机制充足发挥物业使用价值。
九、厂区餐厅管理
职员人数将达成左右，属于集型、功效多元化大型工业园区，民以食为天，食以安为先，食品安全是关系到职员身体健康和生命安全一件大事。
全程外包模式
提供厨房设备及用餐场地，负担水电、燃料及经营人员住宿，自主经营，自负盈亏。
灵活膳食服务
可配合不一样需求，度身设计一个适宜合作方法。
厨房之管理
1.1厨工守则,卫生条例
1.1.1严格遵守企业各项要求,讲究个人卫生、勤剪指甲、勤剪发、不要随地吐痰。
1.1.2工作时必需自查食物是否变质、变味现象，发觉问题立即处理。
1.1.3工作时要穿工作服，严禁上班时吸烟。
1.1.4严格根据食品卫生要求去操作，预防食物中毒。
1.1.5洗洁净后餐具要整理齐备且有规律地摆好。
1.1.6工作中严格按伙食标准精打细算，以最大程度内尽可能做到色香味，花样、品种多样化。
1.1.7整个烹食过程必需认真清洗洁净并按时、按质、按量供给。
1.1.8天天清理，每个月三次大扫除，确保厨房环境卫生。
职员用餐条约
2.1就餐一律在餐厅进行，厂区内其它任何地方不得烹煮进餐。
2.2严格按餐厅就餐时间餐，其餐厅开放时间以下：
早餐：
07：
00—7：
40中餐：
12：
00—12：
30晚餐17：
30—18：
00具体用餐时间按各部门下班时间表要求时间为准。
2.3职员打饭/打菜必需排队并接收厨房工作人员和保安管理。
不准插队，不准备、一人打多份。
2.4就餐时要有良好姿态，不得挥舞筷、匙、叉妨碍邻桌。
2.5就餐时不得高声喧哗，碗、筷、匙不得故作撞击声。
2.6果核骨制，余饭剩菜，不可随手弃置。
用餐完成须各自清理，倒置指定桶类。
2.7力行俭省节省，饭食多少盛多少，杜绝剩菜剩饭。
2.8餐厅内严禁吸烟。
2.9凡协力厂商来厂洽公人员，可在干部餐厅就餐，但必需在早晨10：
00，下午15：
00以前通知厨房，由洽谈部门干部带入餐厅就餐。
2.10各部门如晚间加班至23：
00或开启夜班，须在下午16：
30前通知厨房，方便厨房准备工作，逾时报餐，所造成用餐不便，由各部门管理自行处理工作。
十、建立小区化厂区
小区化厂区是指确立“以人为本，服务至上”服务思想，在厂区科学地设置各项基础功效，如超市、银行、邮政、卫生所等，为厂区职员提供全方位、多功效、综合性物业服务。
管理处组织架构图
物业服务中心
经理（1人）
工程主管1人
行政部主管1人
客服部主管1人
消防监控
控制中心
食堂
管理
安全三班
安全二班
安全一班
前台客服员
弱电维护人员
维修人员
升级会员 