建设企业合同管理制度Word文档下载推荐.docx
《建设企业合同管理制度Word文档下载推荐.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《建设企业合同管理制度Word文档下载推荐.docx（16页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
四、依据合同标的金额、参考合同交易对象，工程、材料采购类合同可再细分为简易合同、普通合同、大额合同、重大合同四类：
合同分类
工程技术合同金额范围
材料采购合同金额范围
1
工程、材料采购类简易合同
10万元以下
5万元以下
2
工程、材料采购类普通合同
10~50万元
5~10万元
3
工程、材料采购类大额合同
50~500万元
4
工程、材料采购类重大合同
500万元以上
50万元以上
五、销售类合同，包括认购书、商品房买卖合同（预售、现房）及补充协议、存量房买卖合同及补充协议、委托销售代理合同、楼宇按揭（抵押）贷款合同等。
六、租赁类合同，包括认租协议、普通商铺租赁合同、餐饮类租赁合同、写字楼租赁合同、住宅租赁合同。
按照该类合同是否具有重复使用性可分为批量性合同、个体性合同：
（一）批量性合同：
是指在销售及租赁前已确定可执行的单方价格，为重复使用而在销售或租赁前预先拟订的合同范本。
（二）个体性合同：
是指在销售及租赁前未有价格或销售规划，在事件发生时而单独拟订的合同。
七、开发经营过程中的其他类合同，包括：
（一）营运类合同：
含各类设备的维修保养合同，电梯广告、灯箱广告、电信合作、车位租赁等各类收入合同；
（二）开发类合同：
土地出让合同、土地转让合同、拆迁补偿合同、项目合作协议等；
（三）法律事务类合同：
常年及专项法律顾问合同、委托代理合同；
（四）广告类合同：
房地产项目广告、物业广告、公司形象广告、短信、宣传单设计、印刷、喷画制作宣传推广等合同；
（五）财务类合同：
借款、担保、抵押、保险、审计、评估等合同；
（六）行政管理类合同：
打印机租赁合同、注册地房屋租赁、文具、固定资产采购、保洁服务协议、旅游合同等；
（七）综合事务类合同：
公司股权转让、合作等合同。
（八）人事管理类合同：
劳动合同、劳务合同、培训服务协议、保密协议、招聘服务合同等。
（九）物业管理类：
前期物业服务协议、物业管理合同类。
一、工程、材料类合同拟制前，按照标的金额大小确定是否实施招投标程序，实行招投标的工程须按照公司《招标管理方法》组织招标，合理选择合作单位，并在规定的时间之内按照招标文件、中标人的投标文件和中标通知书依法订立书面合同。
序号
工程合同金额范围
材料合同金额范围
招标与否
合同拟制提条件
工程、材料类简易合同
议标
已通过工程造价成本预算及采购价的成本预算审核，具备合格的施工方案、品牌规格、工程量清单或采购清单，并提供货比三家的报价资料，按公司流程审批后，由工程总监及材料经理同意后可起草
工程、材料类普通合同
招标：
招标小组筛选审定，总裁具否决权；
已通过工程造价成本预算及采购价的成本预算审核的，材料品牌、施工工艺、施工方案、施工图纸、工程量清单或采购清单明确，经招标小组筛选或推荐，总裁审定
工程、材料类大额合同
招标小组推荐，总裁审定
工程、材料类重大合同
二、营销批量性合同拟制的前提条件：
需提交已批复的年度销售计划或项目销售计划、项目平面图、交楼标准，在开售前30天提交房管局最新版的商品房买卖合同，在合同的拟制时要统一以下关联合同的原则及衔接：
（一）认购书、房管局买卖合同、买卖合同补充协议；
（二）租赁意向书、租赁合同补充协议、租赁备案合同；
三、其他合同拟制的前提条件：
按业务需要由我方拟制或由对方提供版本进行个性化修改。
第四章合同内容
一、合同内容一般应包括但不限于以下条款及各条款填写要求：
（一）当事人的名称或者姓名、住所和联系方式、及公司注册号码或个人身份证号；
订立合同的双方必须具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
签订合同时，一定要审查签约对方主体资格，查验其营业执照（法人）或个人身份证，审查代理人资格，评估对方履约能力及信用，必要时可以进行实地调查，同时名称必须与合同签章一致。
（二）标的；
合同描述的标的的名称、地址需与政府项目的批准文件相符；
（三）数量；
合同的数量条款应清晰准确，数量的单位也应清晰，不得有异议；
（四）质量；
合同的质量条款应根据标的的种类和性质约定，明确约定标的的物理性能或化学成份、规格型号、款式等。
质量的描述必须详细，特别是合同有明确要求的，避免笼统地采用“按照国家某某规定执行的字眼”；
（五）价款或者报酬；
合同的付款条款不仅应约定付款期限，还应约定严格、周密的付款前提条件。
若合同约定预付订金（备料款或预付款）的，原则上金额应控制在合同总金额的30﹪以下；
合同约定支付定金的，则不得超过合同总金额的20%；
价款的大小写应相符，并核查是否按照招标原合同确定的价格填写；
（六）履约期限、地点和方式；
（七）履行期限、地点和方式；
明确合同履行的时间段、时间点及合同履行的地点，并落实操作的可行性，考虑与其他相关合同有无时间的冲突；
付款的条件必须可以实现，且容易判断及操作，付款的时间必须明确并有利于公司的资金安排；
买卖合同以及其他涉及标的转让（所有权、使用权或占有权转让）的合同，应以公司或项目所在地为合同履行地；
在公司为付款方时，应将付款时间与对方当事人履行义务的时间相结合，若对方履行义务时间较长，应尽量选择分期付款的方式。
（八）违约责任；
违约条款需明确，处罚要量化，且要注意对损失的赔付要对等等；
违约条款包括构成违约的条件、不构成违约的除外条件、承担违约责任的方式等。
（九）解决争议的方式；
合同必须从最有利于维护公司合法权益出发，合理、合法的约定解决合同争议的方式。
一般应选择诉讼方式，约定诉讼的，应尽可能约定有利于公司的法院管辖——我司所在地法院、工程所在地法院、合同签订地等；
（十）其他特殊需要规定的条款：
合同要有生效条款，也要有失效的条款；
（十一）合同份数（最少五份，我方四份，对方一份）
二、根据合同性质与客观需要，合同内容还可以有保修、保密、验收、风险、权利归属等条款：
合同中的保修条款必须包括有保修范围、保修措施、保修期限、保修金设定和使用、结算及支付、违约责任等内容。
（一）工程合同、买卖合同等，在公司为付款方时，应有保修条款。
（二）涉及知识产权（包括商业秘密）的合同，应有保密条款和权利归属条款。
（三）涉及标的转让（所有权、使用权或占有权转让）或成果移交的合同，应有验收条款和风险承担或转移条款。
合同内容应具体确定，能明确界定各方当事人的权利、义务；
因客观情况在签约时确实无法明确规定的，应规定能明确权利、义务的依据。
三、在招投标、协商或谈判过程中，凡合同对方承诺的各种对公司有利的事项必须写入合同条款。
四、对于总价包干合同，在合同履行过程中如出现标的量（即工程量、采购量等）减少等对公司有利的情况，合同经办部门应及时签订补充协议书。
五、工程、材料类简易合同文本的具体要素：
1、具体内容（例如采购、维修、施工、咨询的内容）；
内容必须与实际施工、采购的材料一致，且与行业的要求一致；
2、合同标的规格、型号、技术要求、数量、总价；
必须与行业要求、规范要求一致，且表述清晰，特别是技术要求必须清晰详细表达；
3、履约期限（例如到货时间、完工时间、付款时间）、运输、到货方式；
4、付款时间和条件（例如“完工”、“收货”、“提供合格证明文件”），款项支付应设置为预付款、结算款、质保金三部分。
5、违约条款；
6、验收标准的说明，包括工程验收标准及材料验收标准。
六、工程、材料类普通合同、大额合同及重大合同文本的具体要素：
（一）合同各方完整的法律主体名称；
（二）合同标的应具备的规格、型号、品牌（单价在5元以下，数量在10个以下的可简化）；
（三）合计数量、总价、计价清单的依据；
（四）履约期限（例如到货时间、开工日期成立标志、完工时间）、履约地点、范围；
（五）施工图纸（方案）、施工组织方案、技术、工艺要求、材料质量、验收标准、维修质保方案、保修时间、价款变更及退货原则、产品保护、运输方法、保险要求、甲供材料领用量、工程分包、技术变更、争议解决制度、索赔与现场签证的程序，工期顺延调整的要求，隐蔽工程和中间验收程序、竣工验收与结算编制核对等。
（六）结算方式要求、付款条件、付款时间、保修金；
款项支付应设置为预付款、进度款（可按实际约定进行细化再分段）、结算款、质保金四部分。
（七）违约责任（包括迟延罚则）；
（八）其他配合要求（例如水电费用负担、配合费比例、入场和退场的通知、签收和送货单的样式等）；
（九）特殊原则：
1、货物更改扣款原则：
供应商无法供应合同清单约定的货品，需更换品牌、型号、规格的，除需征得我司书面同意外，还应扣减变更部分货款的20%。
2、货期延误扣款原则：
如果供货迟于合同原定期限，则按如下原则处理：
●合同总价≤5万元，罚款500元/天；
●5万元＜合同总价≤10万元，罚款1000元/天；
●10万元＜合同总价≤40万元，罚款2000元/天；
●40万元＜合同总价≤100万元，罚款总价的3‰～5‰/天；
●100万元＜合同总价，罚款总价的6‰～8‰/天.
2、合同价款承包方式确定原则
●由施工单位包设计、包验收的总价包干合同，合同价款不再调整；
●由我司包设计，施工单位包施工的总价包干合同，可以约定±
5%以内的总价调整；
●综合单价包干合同，按照合同固定单价，工程量按实结算；
（十）解决争议纠纷的管辖地；
（诉讼务必选择在我司注册所在地或合同签订地）
（十一）合同份数（最少六份，我方四份，对方两份）；
七、批量合同文本的具体要素
（一）房屋买卖合同文本的具体要素（包括商品房买卖合同及存量房买卖合同）：
1、当事人的名称或者姓名、住所和联系方式及个人身份证号；
2、标的基本情况、销售依据、物业服务；
3、计价方式和价款、付款方式、逾期付款的违约责任；
4、房屋交付时间、交房条件、资料、验收，延期交房的违约责任；
5、面积确认及面积差异处理；
必须与预售证或产权证相符；
6、规划、设计变更的处理；
7、产权登记、迟延办理的违约责任；
8、装饰、装修、设备标准及违约责任；
在合同中注明该部分为参考信息，我司有在同等标准下替换的权利；
9、税费的缴纳、物业管理的说明等；
10、工程质量保修、专项维修资金约定；
必须符合国家住建制度及住宅装修要求；
11、解决争议制度；
（约定向项目所在地人民法院起诉）；
12、联系方式等其他特殊需要规定的条款；
13、合同份数（最少肆份，我方二份，对方一份，房管局一份）。
（二）租赁合同文本的具体要素（租赁合同包括写字楼、商业物业、居住用房、餐饮及娱乐用房的租赁）：
2、租赁的地点、面积和用途；
3、租赁期限、保证金、租金及递增率、水电及管理费等各类费用标准及缴纳方式；
4、租赁双方的责任及权利；
5、交楼标准；
6、场地装修及设施维护的处理；
7、合同变更、解除和终止；
8、争议的处理；
9、其他需要规定的条款；
租户放弃优先购买权的约定；
10、税费的缴纳、物业管理的说明；
11、合同附件：
平面图、水电表抄表清单、钥匙移交确认表
12、合同份数（最少肆份，我方二份，对方一份，备案机构一份）
（三）物业服务合同文本的具体要素：
2、物业基本情况、服务内容与质量；
3、物业服务收费标准及交纳时间；
4、物业的经营与管理收费标准及方式；
5、物业共用部位、共用设施设备的承接验收标准及资料；
6、物业的使用与维护；
7、双方的权利义务；
8、专项维修资金的缴存、管理、使用及续筹；
9、违约责任及其他事项；
10、诉讼（当地人民法院）及其他需要规定的条款。
11、合同份数（最少叁份，我方二份，对方一份）
（四）物业维保合同文本具体要素：
1、当事人的名称或者姓名、住所和联系方式、及个人身份证号；
2、维保项目名称、地点及委托内容、委托期限；
3、双方权利及责任；
4、维保费用及付款方式；
7、违约责任及解决纠纷制度；
（约定向项目所在地人民法院起诉或仲裁）
9、其他特殊需要规定的条款。
10、合同份数（最少三份，我方二份，对方一份）。
（五）个体性合同文本必须具备第十条的基本要素，除国家或行业规定使用标准合同文本外，应优先使用公司现行的范本格式，其次选择使用对方起草的格式文本：
1、对方已有范本的：
借款、担保、抵押、保险、审计、评估等财务类合同；
土地出让合同、拆迁补偿合同、测绘合同等开发类合同；
常年法律顾问合同；
注册地房屋租赁；
2、可由我司草拟范本的：
销售代理、广告、短信、喷画制作宣传推广等策划代理类合同；
文具固定资产采购合同；
公司股权转让类合作合同；
物业管理的电梯广告、车位租赁合同。
拆迁补偿合同
…………
一、合同标准文本
合同标准文本指公司为重复使用而就某类业务预先拟定的合同文本，包括标准条款和补充条款两部分内容。
标准条款是合同标准文本的主要条款，是公司根据每种业务的性质和内容事先拟定的条款；
补充条款在标准文本中为空白部分，由具体业务的合同双方当事人协商加入。
合同标准文本（主要是标准条款）由相关业务经办部门起草，报法务会同相关部门共同讨论修改，由法务综合各部门意见确定最终文本后交经办部门，报公司审批后执行，技术性较强的合同（如设计合同等）可由相应技术部门确定最终文本。
合同标准条款的确定应本着保护公司利益的原则，从本公司角度充分考虑各种风险。
对不宜推行标准文本的业务，应制定合同示范文本。
在客观条件发生重大变化、原有标准文本不再适用时，由业务经办部门及时提出，按照本条规定的程序进行修改。
二、公司已有的合同标准文本有各类施工合同、采购安装类合同、材料采购类合同、装饰装修类合同等工程类合同文本，该类合同文本的经办部门为合同预算部；
设计、造价咨询、工程监理等委托类合同文本，该类合同文本的经办部门为工程技术中心；
房屋买卖合同及补充协议等合同文本，该类合同文本的经办部门为营运中心；
房屋租赁合同、物业服务合同等合同文本，该类合同文本的经办部门为物业中心。
三、公司签订的合同，有标准文本的，应采用标准文本。
采用合同标准文本的，经双方协商，可以对标准条款进行修改，也可增加补充条款。
四、政府有关部门有强制性规定的，可采用规定的格式合同文本；
公司尚未制定或不宜采用合同标准文本的，应参照以往的合同或最相类似的合同标准文本或合同示范文本另行拟定合同。
五、非标准合同文本的草拟
由经办部门负责提供合同的初稿、相关合同文本、该合同的基础资料、相关信息和经办部门的意见或建议，由法务草拟该类合同文本后交回经办部分，经办部分针对专业条款及可操作性提出具体的修改意见后，交法务审核，由经办部门报公司审批后再使用。
一、各部门职责：
（一）经办部门起草或填写合同，应保证合同条款的真实性、全面性、措词的准确性，主要条款（标的、数量、质量、价款或酬金、履行时间、履行地点、履行方式、违约责任等）必须已与签约方协商一致。
（二）工程技术中心重点审核工程类合同的工程概况、承包范围、规模、工期、工程进度、所需资料文件、技术指标、设备材料及其配件的供应责任、施工方案、产品质量、技术资料交付时间、验收标准、方式及手段、质量保修范围、质量保证期限、承包方式、付款条件及双方相互协作、意外事件、不可抗力、违约责任等条款。
（三）项目管理中心根据实际情况，审核合同上述所有条款的可行性、施工方案、计划和对本公司利益的影响。
（四）材料管理中心重点审核采购材料的价格、品牌、型号、规格，到货日期、质量保证及处理质量争端的条款。
（五）预算合约部重点审核工程量及价格条款、承包方式、承包范围、验收标准、验收时间、验收方式、签证变更条款的合理性，并审核涉及合同金额的预算书和结算方式。
（六）营运管理中心重点把握在销售阶段的策划方案、推广活动、营销活动、广告活动等内容的条款控制，销售、租赁合同金额、合同权利义务、跟踪验收和效果评估、折扣等合同条款的可行性等并提出专业意见。
（七）开发管理中心重点审核有关用地、报建、验收等手续、政府部门的相关政策和规定、相关税费的条款、各方责任的合理性、履行期限与方式、风险控制。
（八）财务部重点审核合同金额、价款、成本控制、付款方式、付款时间、财务、税费问题的合理性。
（九）总裁办应审查会签资料是否齐备、会签手续是否完整，重点审核合同主体的适格性、条款的合理性、完整性、准确性、合法性以及对审核后的合同进行最后核对确认。
第七章合同审批流程
一、工程材料类简易合同的审批
（一）、流向：
1、材料采购类：
预算部提供合同文本材料管理中心完善工程技术中心项目管理中心财务管理中心法务专员总裁办主任，按顺序依次审核，通过后呈总裁审批；
2、工程类：
预算部提供合同文本项目管理中心完善工程技术中心材料管理中心财务管理中心法务专员总裁办主任，按顺序依次审核，通过后呈总裁审批；
（二）工程材料类简易合同的审批时限：
每个部门应在合同送达时起的2个工作小时内审核完毕，并送交下一个流向部门；
（三）、要求：
呈批合同文本同时应当附上：
1、项目管理中心、工程管理中心的指引文件（例如工程预算计划、同意签证变更函、工程管理内部请示呈批表、工程事务联系单等）；
2、合同对方营业执照复印件或身份证明复印件；
二、工程材料类普通合同、大额合同及重大合同审批
（一）流向：
工程材料类的普通合同、大额合同及重大合同，作为工程招标文件的附件之一，按照公司《招标管理方法》由预算合约部完成内部起草审核后，按需依次交由工程技术总监、项目总监、材料负责人加具专业意见并修改后，交由法务、财务、总裁办主任按顺序依次审核，通过后呈总裁审批后作为发标的合同附件；
（二）工程材料类普通合同、大额合同及重大合同审批时限：
每个部门应在合同送达时起的6个工作小时内审核完毕，并送交下一个流向部门；
（三）要求：
1、工程技术管理中心的详细技术方案及图纸；
2、项目管理中心根据计划书落实的措施及时间；
3、材料公司根据计划书落实的措施及时间；
4、造价咨询公司提供的清单及专业意见；
5、合同预算部对造价咨询公司进行的双方清单比价分析、经过核对后的造价方案（只交总裁）；
6、年前或项目启动前的预算批文；
7、合同对方营业执照、税务登记证、资质证书的复印件；
8、招标文件（含发标、招标、议标、定标的全过程）；
9、已经批准的最后定标文件；
三、营销、物管类批量合同范本审批
经办部门（营销中心或物管处）完成内部起草审核开发管理中心工程管理中心法务专员财务管理中心总裁办主任，通过后呈总裁审批定版。
（二）要求：
1、总裁审批同意的项目租售价目标；
2、租售审批流程说明；
四、开发阶段的其他合同的审批：
经办部门起草各中心总监法务专员财务管理中心总裁办主任，按顺序依次审核，通过后呈总裁审批。
五、以下各类合同及补充协议，直接报财务管理中心、总裁办审批：
土地使用权出让、转让合同、征地补偿合同、合资合同、合作开发合同、股权转让合同及其他特殊合同。
六、其他合同的审批：
经办部门完成内部起草审核后法务专员财务管理中心总裁办主任按顺序依次审核，通过后呈总裁审批。
其中，物业公司的设备、工程等维修采购合同金额超过叁万元的，需先提交工程技术管理中心加具相关专业意见。
七、合同审核时限
1、其他类合同的审批时限一般为合同送达时起的4个工作小时内审核完毕。
2、合同审批人员如遇出差、请假等，应授权其他人代为审批，如遇公司紧急合同需审批时，不能及时审批的，可先送下一部门审批，合同经办部门应在审批表上注明原因并签名确认，经办部门应电话征求审核部门意见并注明，未审核部门在事后补签。
3、合同审批过程中对合同文本的修改：
合同审核后，由经办部门根据所有部门的修改意见进行修改，在就修改过的合同与对方磋商后出合同正本，在就合同正本做呈批。
如与对方磋商不成的，经办部门可根据实际情况提出处理意见。
4、经办部门对合同的修改时限为4个工作小时，与对方磋商的时限为2个工作日。
5、磋商过程中，如对方坚决要求修改公司的合同文本，经办人应将对方要求修改的内容和理由书面说明，并送至相关部门审核后呈报公司。
一、审批定版的合同应先由对方签字盖章。
二、工程材料类及其他合同在文本审批过程中，已经确定所有合同条文内容，因此由部门经办人作用章呈批，经部门经理、部门总监依次审批通过后，可直接送总裁办校对。
三、营销、物管类批量合同，由于文本审批过程中仅确定该类合同范本，具体交易条件及对象尚未确定。
因此，批量合同的签署、盖章须遵守如下细则：
（一）签署细则
1、认租（购）书的签署，必须根据总裁签批的租售底价，由租售部与合同管理部联合填制已获批印制的空白文本，经部门总监审核通过，交财务中心收款并核对底价后，移送总裁办主任审核。
2、租售合同的签署，由合同管理部经办人员根据已经签署的认租（购）书填制完整合同文本，经部门经理、部门总监、财务中心复核后，交总裁办主任审批通过后，呈总裁审批。
（二）用章流程
经过上述签署流程确定全部条文内容后，由合同管理部经办人员制作用章呈
升级会员 