某文化体育中心项目规划设计说明书建议书.docx
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某文化体育中心项目规划设计说明书建议书
XX文化体育中心项目
规划设计建议书
一、项目基本情况
1.1项目开发背景
北京XX文化体育中心规划建设用地位于北京市西部，复兴路（西长安街长线）以北，西四环路以东，西翠路以西，总用地约52.04公顷。
北京XX文化体育中心是2008年北京奥运会的一处主要比赛场地，届时将作为奥运会的篮球馆和棒球比赛场地，承办篮球赛事和棒球赛事。
同时也将成为赛后北京西部地区市民进行体育活动和文化休闲活动的重要场所，建成充满活力的、市民喜爱的城市公共活动中心，建立建筑与开放空间结合、绿地开放、环境优美的城市形象，成为集运动、文化、娱乐、商业活动为一体的文化体育公园。
1.2用地现状及交通条件
项目用地分两部分，包括城市公共绿化用地和城市建设用地，总用地面积约为52.04公顷。
根据北京市总体规划，用地内沿西四环路东侧，和长安街沿线北侧分别预留了100米和50米的城市公共绿化带用地，共约11公顷。
其余为城市建设用地和公共绿地，共约40.8公顷。
用地西侧为西四环线，在本地块旁设有主路出口和入口各一个。
用地南侧为地铁一号线，其周边共涉及10条城市快速路和主、次干道，从西向东依次为：
永定路、西四环路、西翠路、东翠路、西三环路；从北向南依次为：
阜石路、金沟路、玉渊潭南街、万寿路西街、复兴路，交通极为便利。
1.3规划内容
XX文化体育中心主要包括XX体育馆、文化体育产业设施及商业设施，总建筑面积为35万平方米。
其中：
1、XX体育馆是北京2008年奥运会篮球比赛主场馆，可容纳观众1.8万人，建筑面积共5.6万平方米，与文化广场一同位于地块东南部。
2、XX临时棒球场及2个练习场，位于地块西南部；2008年奥运会后将改造成运动广场。
3、文化体育产业设施在奥运会期间将做为奥运会棒球比赛的附属设施，赛后可进行经营。
4、商业设施主要位于地块北部，规划内容包括酒店、写字楼和商业。
1.4主要规划技术指标
1、总用地面积：
52.0377公顷
其中：
代征绿地用地面积：
9.7555公顷
代征道路用地面积：
1.5143公顷
建设用地面积：
40.7679公顷
2、总建筑面积：
35万平方米
其中：
体育馆建筑面积约6.3万平方米
文化体育产业建筑面积约5.7万平方米
商业综合体建筑面积约23.0万平方米
（包括酒店约4.1万平方米，办公约6.2万平方米，商业约12.7万平方米）
3、其他技术指标
建筑密度：
18%
容积率（不含地下建筑面积）：
0.65
绿化率（除集中绿地）：
30%
集中绿地：
10公顷
建筑高度：
体育馆控制高度：
27米（相对于街道标高）
其他建筑控制高度：
45米（相对于街道标高）
退红线：
退西翠路西红线、体育中心北路南红线距离不小于10米
间距：
符合《北京市住宅建筑间距暂行规定》的要求
主要入口方位：
西翠路、体育中心北路
停车：
机动车，65辆/万平方米
自行车，200辆/万平方米
二、项目整体定位
2.1区域城市功能定位
——构建北京西部的“生态休闲经济圈”。
北京西部区域的城市功能应该定位于“休闲产业经济圈”，通过本项目的开发，在北京城市多极版图当中构建“生态休闲产业区”，成为北京城市功能多极格局当中的重要一极，并进一步带动北京西部的产业更新和产业升级。
2.2本项目开发主题定位—“CED”中央休闲区
以奥运会为契机，发展以生态化、体验式特色的主题化休闲建筑综合体，凭借功能齐备的建筑综合体架构，成为京西休闲产业经济圈核心。
在XX文化体育中心的基础上发展CED，是依据北京“两轴两带多中心”的空间规划和建设国际化大都市的战略构想，在符合土地使用政策的前提下进行策划和定位的，它对于完善北京现代化大都市的服务功能，加快北京服务业与国际接轨的步伐都将产生重要作用。
2.3产品定位的集中阐述
商业
写字楼
酒店
文体产业设施
建设规模
12.7万平米
6.2万平米
4.1万平米
5.7万平米
客群分析
大众娱乐购物客群、会议消费群体、酒店入住群体、
中字头企业、
体验经济产业公司
会议型集团消费、商务散客、旅游客群
会议消费客群、酒店入住客群、大众化文化休闲消费客群
产品定位
以生态化、体验式为特征的主题商业广场
生态化独栋企业总部建筑
生态化主题商务会议酒店
与主题商业及酒店协调的体验式文体休闲中心
CED建设以国际化、专业化、人性化为理念，以文化体育休闲、商务休闲、生态休闲、美食休闲、娱乐休闲以及各类国际休闲时尚为元素，以体验式即时消费为主，打造北京繁荣休闲功能区，全面呈现个性化专案定制理念和一站式体验消费理念，拉动休闲产业的发展。
三、规划总平面布局建议
XX文化体育中心的开发内容包括：
篮球场馆、文化广场、棒球场（赛后运动广场）、文体产业设施、商业、写字楼和酒店。
本次策划的规划布局涵盖文化体育中心中路北侧的“商业开发区”（商业、写字楼、酒店）和文化体育中心中路南侧的文体产业设施的整体规划布局，必须要结合项目各组成部分间的相互关系，合理地进行平面布局。
3.1平面布局的规划要点
1、分析项目中体育场馆、运动广场、文化广场及文体产业设施、商业、写字楼、酒店各组成部分之间的关联关系，注重各组成部分之间的空间形态的营造。
2、保障酒店与文化体育中心中路南侧的文体产业设施功能的联系和有机结合。
3、要求处理好办公功能与商业经营项目的协调关系。
4、要求进行地块的动线分析，合理组织车流、人流动线设计。
5、充分考虑人在室外公共活动空间的视线直观感受和空间尺度，营造宜人环境；
6、要求充分利用地下空间，并形成完整的地下空间体系。
3.2各组成部分的相互关系
本项目涉及五种物业和两个活动广场，包括：
体育场馆、商业、写字楼、酒店、文体产业设施和文化广场、运动广场。
1、体育场馆：
是整个文化体育中心的核心建筑，奥运赛时是注目的焦点，奥运赛后是重要的体育赛事举办场所；其占据最优的地理位置，是整个文化体育中心的市场形象代言。
2、文化广场：
突出表现本项目的文化活动主题，是人流聚集的场所，可以很好地以体育馆为背景举办各种文化活动；作为体育馆主入口与市政路的过渡空间，可以有效疏导人流。
3、运动广场：
作为连接体育馆和文体产业设施的开放空间，集中布置各种运动场地，体现项目体育运动主题；公共开放的空间可以有效引导长安街人流至北边的商业区，同时设置活泼生动的景观小品可以减弱步行的距离感。
4、写字楼：
为酒店商务活动、商业和文体产业设施日常营业提供固定客群；其昭示性有助于整个项目市场形象的提升；同时写字楼的固定人流动线要求与商业流动人流动线分离，要求具备独立的行车交通动线。
5、商业：
聚集大量的消费人流，为文体产业等设施带来潜在消费客流；同时聚集人气，扩大其它设施的市场知晓度。
6、酒店：
可以充分利用文体产业设施的娱乐休闲配套，避免重复性建设；通过酒店和商业的结合，能够提升整个商业项目的档次和市场知名度；酒店为写字楼固定用户提供访客住宿服务，以及高级的商务会议服务；同时酒店除满足奥运赛时需求外，也解决赛后组织大型比赛时部分工作人员和观众的住宿问题。
7、文体产业设施：
是对体育场馆运动功能的补充和延续，奥运赛时部分作为管理用房；文体产业设施中设置适量的商业，如NBA走廊等项目，可与大体量商业形成互动；同时它也为酒店和写字楼提供休闲娱乐设施，提升酒店和写字楼的产品附加值。
3.3总平面布局建议
该规划平面布局充分体现了以下设计原则：
合理区隔人流；功能和谐互动；整体形成商业氛围；面对长安街形成展示面。
就平面规划布局的具体说明：
（一）商业建议布置于XX文化体育中心北路和中路之间，地块东端和中路沿线，东边紧邻西翠路。
1.确保“L”型地块的两个端头均布置商业和文体产业设施，有效聚集和引导各方向的消费人流；
2.可以将商业、酒店、文体产业设施贯通，共同形成完整的“L形商业带”，保证商业气氛的连续性；
3.三面环路，交通条件对商业而言是最为理想的；
4.能与文体中心、酒店、写字楼相结合；
5.有利于后期销售和租赁；
（二）写字楼建议布置于地块西北角，西边紧邻西四环，北面紧邻XX文化体育中心北路，处于金角银边的位置。
1.具备很好的可视性；
2.临四环和40米的市政路，交通条件最好，出行方便；
3.与酒店紧邻，形成办公、会议、住宿、娱乐的功能互补；
4.通过线形商业街的隔离，与流动性人流保持适度分离。
5.有利于后期销售；
（三）酒店建议布置于XX文化体育中心中路北侧，西边紧邻西四环。
1.充分借助南侧体育休闲设施，形成与其他同类酒店不同的特色；
2.与商业街相连接可使三种业态相互作用，发挥各自优势；
3.与南侧文体设施的连接，可以利用廊桥或地下通道；
4.紧邻西四环，两面临路，便于进行立面设计；
5.具备很好的可视性，可以成为商业综合体的标志性建筑。
（四）文体产业设施依照控制性详细规划要求，布置于文体中心中路南侧地块。
1.可以与国家篮球馆、文化体育广场、棒球场及户外运动场地相结合，形成一个集室内外与一体的文体娱乐中心;
2.作为体育设施配套的一部分，提供诸如桑拿、洗浴、休闲购物等配套服务和休息场所；
3.设置少量商业配套项目，与北边的商业形成连续性，引导地铁人流，削弱距离感；
4.距XX地铁站和西长安街最近，便于人流的聚集、组织和疏导；
5.有利于奥运会后文体娱乐中心的对外经营。
3.4平面布局车流和人流分析
3.5分楼层平面布局说明
3.5.1地下二层布局说明
说明：
1、写字楼、酒店、商业部分地下二层为开放式停车场。
2、各地块停车时间可利用时间差，以满足各停车时段的车位要求。
3.5.2地下一层布局说明
说明：
1、写字楼地下一层仍为停车场。
2、其他部分采用地下通道设计连通的整体商业。
包括酒店地下一层、商业地下一层、文体设施地下一层。
3、通过下沉式广场、跨市政路的地下通道，与文体设施和篮球馆相连、聚集人流。
3.5.3地上一层布局说明
商业
说明：
1、写字楼地上部分与其他建筑物独立。
2、文体设施地上部分与其他建筑独立布局。
3、酒店一层与商业一层连通为整体商业街，保证商业在西端临四环可以有出入口，提高商业部分的人流通达性。
4、商业街一层地面布置地上停车位。
3.5.4地上二层布局说明
说明：
1、酒店大堂从地上二层进入。
2、一层地上停车场的上面布置完整的商业街二层空间。
3、酒店与商业之间通过通道、连廊进行连接。
3.5.5标准层（地上三层及以上）布局说明
说明：
1、酒店三层及以上部分与其他建筑独立；
2、商业三层及以上部分为独立商业，与其他建筑独立；
3、三层布置弧形的特色过街廊桥，连接酒店与文体产业设施，在沟通人流的同时，形成项目的建筑亮点。
3.6平面布局亮点
3.6.1下沉式广场
在文化体育设施的东侧、运动公园北部、临文化体育中心中路的位置，建议设计下沉式广场。
成为聚集人流、休憩、交流的场所，同时也为北面的会议酒店提供了广阔的视野，以及惬意的人与景观互动的景致。
3.6.2弧形特色过街廊桥
在酒店与文体产业设施的三层，可以设计弧形的特色过街廊桥。
使酒店能够很好地利用南侧的大型文体娱乐设施，同时特色化的建筑本身就构成了区域的一个建筑亮点。
在酒店与商业连通的二层也可以设计沟通人流的特色廊桥。
3.6.3体验式人行步道
在篮球馆与西侧的赛时棒球馆之间，建议设计体验式人行步道。
布置生动有趣的小品和景观，目的在于引导长安街西延线人流行至位于北部的大型商业设施，同时减弱距离感
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