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●空置建筑物，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。
这意味着，企业的建筑物，即使没有出租，也可能确认为投资性房地产。
（3）闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
闲置土地，是指企业依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。
具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：
●国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；
●已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的。
（4）企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的,不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。
（5）企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。
这部分房产应确认为固定资产。
（6）房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权不属于投资性房地产，应确认为存货。
（7）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值,部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产；
不能够单独计量和出售的，不确认为投资性房地产。
（8）集团内关联企业之间租赁房地产的,出租方应将出租的房地产确认为投资性房地产。
但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。
【例题1·
单项选择题】下列各项中，属于投资性房地产的是（ ）。
A.房地产企业开发的准备出售的房屋
B.房地产企业开发的已出租的房屋
C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权
D.企业以经营租赁方式租入的建筑物
[答疑编号3756070101]
『正确答案』B
『答案解析』选项A，房地产企业开发的准备出售的房屋应确认为存货；
选项C企业持有准备建造房屋的土地使用权应确认为无形资产；
选项D，企业以经营租赁方式租入的建筑物不确认为企业的资产。
【例题2·
多项选择题】下列项目中，不属于投资性房地产的有（ ）。
A.出租给本企业职工居住的宿舍
B.以经营租赁方式租入的建筑物再转租给其他单位
C.企业拥有并自行经营的旅馆饭店
D.已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的房地产
E.企业管理部门正在使用，但董事会已作出决议将于半年后出租的房产
[答疑编号3756070102]
『正确答案』ABCE
『答案解析』选项A，出租给本企业职工居住的宿舍不确认为投资性房地产；
选项B，以经营租赁方式租入再转租的建筑物，由于企业不拥有产权，不应确认为投资性房地产；
选项C，企业自营的旅馆应确认为固定资产；
选项E，企业管理部门正在使用的房产，不属于空置建筑物，即使有董事会书面决议，也不应确认为投资性房地产，而应作为固定资产核算。
第二节 投资性房地产的确认和初始计量
一、投资性房地产的确认和初始计量
确认条件：
1.与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业
2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量
投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
1.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
2.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
（1）建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。
（2）不通过“在建工程”、“无形资产”等账户，直接借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”等科目。
3.非投资性房地产转换为投资性房地产的成本，应按“投资性房地产转换”的原则来确定。
二、与投资性房地产有关的后续支出
1.资本化：
满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本；
科目使用
借：
投资性房地产—厂房（在建）
投资性房地产累计折旧
贷：
投资性房地产—厂房
资本化期间仍为投资性房地产，但不再计提折旧和进行摊销。
计算分析题】20×
8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。
该厂房按照成本模式进行后续计量,原价为2000万元，已计提折旧600万元。
为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。
3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。
12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。
假设甲企业采用成本计量模式。
[答疑编号3756070103]
『正确答案』
甲企业的账务处理如下：
（1）20×
8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：
投资性房地产——厂房（在建） 14000000
投资性房地产累计折旧 6000000
投资性房地产——厂房 20000000
（2）20×
8年3月15日～12月10日：
投资性房地产——厂房（在建） 1500000
银行存款等 1500000
（3）20×
8年12月10日，改扩建工程完工：
投资性房地产——厂房 15500000
投资性房地产——厂房（在建） 15500000
3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房即进入改扩建工程。
11月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。
3月15日，厂房账面余额为1200万元，其中成本1000万元，累计公允价值变动200万元。
假设甲企业采用公允价值计量模式。
[答疑编号3756070104]
投资性房地产——厂房（在建） 12000000
投资性房地产——成本 10000000
——公允价值变动 2000000
8年3月15日～11月10日：
银行存款等 1500000
8年11月10日，改扩建工程完工
投资性房地产——成本 13500000
投资性房地产——厂房（在建） 13500000
2.不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。
其他业务成本
银行存款等
第三节 投资性房地产的后续计量
一、成本计量模式
企业一般应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
1.采用成本模式计量的建筑物的后续计量：
按固定资产的有关规定进行后续计量，按期（月）计提折旧，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。
2.采用成本模式计量的土地使用权的后续计量：
按无形资产的有关规定进行后续计量，按期（月）摊销，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。
二、公允价值计量模式
1.企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
采用公允价值模式计量的条件：
（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
注意（新增）：
以公允价值模式后续计量的企业，对于在建投资性房地产，如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量。
2.会计处理
采用公允价值模式后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
会计处理如下：
投资性房地产——公允价值变动
公允价值变动损益
或作相反分录。
三、计量模式的变更
●同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
但在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。
●企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
（1）成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。
将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。
（2）已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
单项选择题】某企业投资性房地产采用成本计量模式。
2009年1月31日购入一幢建筑物用于出租。
该建筑物的成本为270万元，预计使用年限为5年，预计净残值为18万元。
采用年数总和法计提折旧。
2010年应计提的折旧额为（ ）。
A.72万元 B.50.4万元
C.67.2万元 D.68.6万元
[答疑编号3756070201]
『正确答案』D
『答案解析』2010年应计提的折旧额＝（270—18）×
5/15×
1/12＋（270—18）×
4/15×
11/12＝68.6（万元）
多项选择题】某企业投资性房地产采用公允价值计量模式。
2010年1月1日购入一幢建筑物用于出租，年租金为30万元且于每年年末收取。
该建筑物的购买价格490万元，发生相关税费20万元，用银行存款支付。
建筑物预计使用年限为20年，预计净残值为10万元，采用直线法计提折旧。
2010年12月31日，该建筑物的公允价值为560万元。
不考虑其他因素，下列表述中，正确的有（ ）
A.2010年该项投资性房地产应计提折旧22.92万元
B.2010年该项投资性房地产减少当期营业利润40万元
C.2010年该项投资性房地产增加当期营业利润80万元
D.2010年该项投资性房地产的列报价值是560万元
E.2011年该项投资性房地产可以变更为成本计量模式
[答疑编号3756070202]
『正确答案』CD
『答案解析』选项A，以公允价值计量的投资性房地产不计提折旧；
选项B，影响当期营业利润的金额＝收取的租金30＋本期确认的公允价值变动50＝80万元；
选项E，采用公允价值计量的投资性房地产不得转为以成本模式计量的投资性房地产。
【例题3·
7年，甲企业将一栋写字楼对外出租，采用成本模式进行后续计量。
20×
9年2月1日，假设甲企业持有的投资性房地产满足采用公允价值模式条件，甲企业决定采用公允价值模式对该写字楼进行后续计量。
9年2月1日，该写字楼的原价为9000万元，已计提折旧270万元，账面价值为8730万元，公允价值为9500万元。
甲企业按净利润的10%计提盈余公积。
假定除上述对外出租的写字楼外，甲企业无其他的投资性房地产。
[答疑编号3756070203]
投资性房地产——成本 95000000
投资性房地产累计折旧 2700000
投资性房地产 90000000
利润分配——未分配利润 6930000
盈余公积 770000
第四节 投资性房地产的转换和处置
一、投资性房地产转换的会计处理
（一）转换日的确定
1.投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。
2.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。
3.自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期。
（二）成本模式下的转换：
对应结转，不确认损益；
涉及存货的，不确认减值准备。
1.投资性房地产转换为非投资性房地产：
（1）投资性房地产转换为自用房地产
将投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧（摊销）、减值准备等分别转入“固定资产（无形资产）”、“累计折旧（累计摊销）”、“固定资产减值准备（无形资产减值准备）”等科目。
固定资产（无形资产）
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
投资性房地产
累计折旧（累计摊销）
固定资产减值准备（无形资产减值准备）
（2）投资性房地产转换为存货
开发产品（原投资性房地产的账面价值）
注意1：
房地产公司用“开发产品”科目；
注意2：
流动资产与非流动资产之间的减值准备通常不能对应结转。
2.非投资性房地产转换为投资性房地产：
（1）作为存货的房地产转换为投资性房地产
投资性房地产（存货在转换日的账面价值）
存货跌价准备（已计提的跌价准备）
开发产品（账面余额）
（2）自用房地产转换为投资性房地产
累计折旧或累计摊销
固定资产减值准备或无形资产减值准备
固定资产或无形资产
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
单项选择题】某企业的投资性房地产采用成本计量模式。
2011年1月1日，该企业将一项投资性房地产转换为固定资产。
该投资性房地产的账面余额为100万元，已提折旧20万元，已经计提的减值准备为10万元。
该投资性房地产的公允价值为75万元。
转换日“固定资产”的入账价值为（ ）。
A.100万元 B.80万元
C.70万元 D.75万元
[答疑编号3756070204]
『正确答案』A
『答案解析』题目中的固定资产标有双引号，说明是要求计算“固定资产”科目的入账价值，故应选择100万元。
（三）公允价值模式下的转换：
1.投资性房地产转换为非投资性房地产
应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
固定资产（无形资产或开发产品）（公允价值）
投资性房地产――成本
投资性房地产――公允价值变动（或借记）
公允价值变动损益（或借记）
2.非投资性房地产转换为投资性房地产
投资性房地产，按照转换当日的公允价值计价。
（1）转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益（资本公积——其他资本公积）
投资性房地产―成本（公允价值）
累计折旧（累计摊销）
固定资产减值准备（无形资产减值准备或存货跌价准备）
固定资产（无形资产或开发产品）
资本公积——其他资本公积
（2）转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；
投资性房地产——成本（公允价值）
公允价值变动损益
公允价值计量模式下：
投资性房地产转换为自用房地产，公允价值与账面价值的差额都是计入公允价值变动损益的。
自用房地产转换为投资性房地产，公允价值大于账面价值的情况下，计入资本公积；
公允价值小于账面价值的情况下，计入公允价值变动损益。
处置投资性房地产时，将“资本公积——其他资本公积”转入处置当期损益（“其他业务成本”科目）。
8年3月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业。
租赁期开始日为20×
8年4月15日。
8年4月15日，该写字楼的账面余额45000万元，公允价值为47000万元。
8年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48000万元。
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[答疑编号3756070205]
8年4月15日：
投资性房地产——成本 470000000
开发产品 450000000
资本公积——其他资本公积 20000000
8年12月31日：
投资性房地产——公允价值变动 10000000
公允价值变动损益 10000000
8年6月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。
8年10月30日，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用，并与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为20×
8年10月30日，租赁期限为3年。
8年10月30日，该办公楼原价为5亿元，已提折旧14250万元，公允价值为35000万元。
假设甲企业采用公允价值模式计量。
3．www。
oh/ov。
com/teach/student/shougong/
[答疑编号3756070206]
投资性房地产——成本 350000000
公允价值变动损益 7500000
累计折旧 142500000
固定资产 500000000
【例题4·
单项选择题】某企业的投资性房地产采用公允价值计量模式。
2011年1月1日，该企业将一项固定资产转换为投资性房地产。
该固定资产的账面余额为100万元，已提折旧20万元，已经计提的减值准备为10万元。
转换日投资性房地产的入账价值为（ ）。
A.100万元 B.80万元
C.70万元 D.75万元
[答疑编号3756070207]
『答案解析』自用房地产转为以公允价值计量的投资房地产，投资性房地产的入账价值应为转换日的公允价值，故本题正确答案为D。
【例题5·
单项选择题】企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，公允价值与原账面价值的差额应计入的会计科目是（ ）。
A.投资收益
B.公允价值变动损益
C.资本公积
D.其他业务收入
[答疑编号3756070208]
『答案解析』以公允价值计量的投资性房地产转为非投资性房地产，公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。
营销调研课题
【例题6·
单项选择题】下列各项中，能够影响企业当期损益的是（ ）。
A.采用成本计量模式，期末投资性房地产的可收回金额高于账面价值
B.采用成本计量模式，期末投资性房地产的可收回金额高于账面余额
C.采用公允价值计量模式，期末投资性房地产的公允价值高于账面余额
D.采用公允价值计量模式，自用的房地产转换为投资性房地产时，转换日公允价值大于账面价值
四、影响的宏观环境分析
[答疑编号3756070209]
『正确答案』C
『答案解析』采用公允价值计量模式，期末投资性房地产的公允价值高于账面余额，需要确认公允价值变动，计入公允价值变动损益科目，影响当期损益，选项C正确。
五、创业机会和对策分析
【例题7·
多项选择题】下列有关投资性房地产的说法中，正确的有（ ）。
A.企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销
B.企业将自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租时，其转换日通常为租赁期开始日
C.企业将自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值
D.企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入所有者权益
E.企业
升级会员 