某物业管理中心物业管理公约Word格式文档下载.docx

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土地用途:

住宅

使用期限:

七十年

国有土地使用权证明文件政府批文号：

京地出（合）字（2001）第670号

共用部位及共用设施设备：

1、指不为单个产权人所有而为全体产权人所共有并共同使用的部位及设施设备，包括房屋的承重结构（包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等）、外墙面、屋顶、大堂、公共门厅、走廊、过道、垃圾通道、邮政信箱、避雷装置、照明灯具、电梯间、电梯系统、消防系统、保安系统、二次供水系统、供暖系统、自来水分户水表以外计费水表以内的上水管道、楼内下水立管及通向污水井的水管道、雨落管等；

物业经管区域内的物业经管用房、空地、道路、绿地、变配电系统、市政排水设施、物业经管区域的外围护栏及围墙等。

2、其它配套设施设备：

停车场、自行车车库等。

第二章公约中涉及各主体基本情况

一、开发企业

名称：

北京***房地产开发有限责任公司

注册地址：

北京市***工业开发区

邮编：

法定代表人：

注册资本：

1000万元

联系人：

联系电话：

二、产权人：

指拥有全部或部分房屋所有权及相应土地使用权的公民、法人和其他组织。

三、物业经管企业

北京****物业经管有限公司

物业经管资质合格证书号：

注册资金：

四、物业经管企业的选定和变更

1、经管委员会成立前，物业经管企业由开发企业选定。

公约核准后除以下情况外，开发企业不得变更物业经管企业。

A．物业经管企业被取消北京市物业经管资质；

B．该企业注销。

上述情况外变更物业经管企业，开发企业需将变更原因和选定的新物业经管企业等有关事项告知业主，没有50%以上反对意见的方可与新的物业经管企业签署正式合同，并到市小区办备案。

2、物业经管委员会成立前变更物业经管企业，开发企业须要求变更后的物业经管企业承诺遵守本公约。

3、业经管委员会成立后方可按有关规定解聘和重新选聘物业经管企业。

第三章物业经管服务内容和规范

1、每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；

2、白天有专职经管员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；

夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；

3、确保居住小区内楼房共用部位设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括：

（1）楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务规范》；

（2）保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；

道路、甬道、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；

　　（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损；

　　（4）负责小区智能化设施的日常运行维护；

4、绿化：

小区规划红线范围内的中心绿地和心前、屋后，道路两侧区间绿地。

按市园林局规定的《二级养护规范》养护。

5、保洁：

维护和保持服务范围内的清洁卫生，包括：

（1）有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；

（2）设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行经管；

　　（3）每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；

　　（4）对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；

　　（5）按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；

　　（6）在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

6、保安：

公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：

（1）做到小区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施；

（2）维护交通秩序：

包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行经管；

　　（3）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划有记录；

　　（5）发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。

7、存车经管：

机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）位的看管　　

（1）有健全的机动车存车经管制度和经管技术方案；

（2）对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；

　　（3）保证停车有序，24小时设专人看管；

　　（4）长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务等。

8、消防经管：

公共区域消防设施的维护及消防经管　　

（1）有健全的消防经管制度，建立消防责任制；

（2）消防设施有明显标志，定期对消防设施进行地行巡视、检查和维护；

　　（3）定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。

9、高压供水：

养护、运行、维护　　

（1）保证居民正常生活用水；

（2）对水箱定期清洗消毒，确保水质合格；

　　（3）维修服务规范执行京房地物字（1998）第799号文件规定。

10、电梯：

养护、运行、维护　　

（1）主梯6：

00—24：

00不间断运行，0：

00—6：

00呼叫运行，电梯工夜间值班室，并公布呼叫电话或房号。

凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客；

（2）凡有备梯的，在高峰期6点—8点、17点—19点与主梯同时运行；

　　（3）主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；

第四章物业经管服务费与公共维修基金

一、物业经管服务费用

1、物业经管企业须向产权人明示物业经管服务收费规范。

2、该物业按高档住宅建设，收费工程、规范如下：

①物业经管费*/月.M2建筑面积

内容包括：

绿化费、保洁费、化粪池清掏费、垃圾清运费、物业公共部位小修费、小区公共设施维修费、经管费、保安费、电梯运行维护检测费、高压水泵运行维修费、设备检测费、税金；

②代收代缴费用：

自来水费：

*元/立方M；

电费：

*元/KW时；

燃气费：

*元/立方M；

供暖费：

*元/建筑平M/供暖季

公共区域能源费由全体产权人分摊按季交纳。

3、物业经管服务费的交纳办法：

每年交费一次，提前一个月预交；

4、在同一物业经管区域内，自房屋交付使用之日起，开发企业和产权人空置房屋均应承担响应的物业经管费；

5、有约定或约定不明的，应按政府有关文件执行；

政府有新的规定时，收费应依据新的政策进行调整。

6、物业经管服务收费规范如按规定或约定有调整，物业经管企业应在物业经管区域内醒目位置公告和书面送达通知全体产权人。

二、共用部位共用设施设备维修基金

1、公用部位公用设施设备维修基金的归集、使用和经管按政府有关文件执行。

2、公用部位公用设施设备维修基金不敷使用时，经房地产行政主管部门或物业经管委员会研究决定，按建筑面积比例向产权人续筹。

3、产权人在出售、转让、抵押或馈赠其单元时，所缴交的公用部位公用设施设备维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

第五章产权人权利和义务

一、产权人权利

1．对其名下物业享有占有、使用、收益和处分权；

2．按规定和设置目的使用共用部位和共用设施设备；

3．产权人有权要求召开产权人代表大会，享有选举权和被选举权；

4．产权人代表对物业经管的重大事项享有表决权；

5．有权监督物业经管委员会、物业经管企业的工作，并向物业经管委员会、物业经管企业就物业经管的有关问题提出意见、建议和要求；

6．有权向物业经管行政主管部门投诉；

7．有权按有关规定进行房屋自用部位的装饰装修；

8．有权自行聘请他人对物业自用部位设施设备进行维修养护；

9．有权根据房屋建筑共用部位及场所、共用设备、设施的状况，建议物业经管企业及时修缮；

10．有权监督物业经管的收费情况，并要求物业经管企业按照规定的期限公布物业经管服务费用收支帐目；

11．有权要求异产毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任。

对拒不维修并造成他人损失的，可提请有关部门调解、仲裁或诉讼。

二、产权人义务

1．遵守物业经管法律、法规、规章、政策和本公约规定，接受物业经管企业的经管；

遵守物业经管企业依有关规定和公约订立的本物业经管区域内的规章制度；

2．执行产权人代表大会及物业经管委员会决议；

3．除物业经管企业另有规定外，按规定和约定向物业经管企业缴纳物业经管服务费及其它合理费用。

无正当理由逾期90天仍未缴纳的，则从第91天起，每延付1日按每月应缴纳费用的千分之三缴纳滞纳金。

对长期拖欠物业经管服务费、供暖费的物业使用人，其产权人要负连带责任；

对于公共设施系统不得因未使用而拒绝缴纳分摊费用。

4．转让或出租所拥有的物业时，应提前5日通知物业经管企业，并要求受让人或承租人签署承诺书遵守本公约；

5．应爱护并合理使用共用部位、共用设施设备；

6．对其家属、访客、代理人、雇工、承租人及其他使用者的疏忽和错误承担相应的责任。

第六章开发企业权利义务

一、开发企业对其拥有的物业，享有与其他产权人同等的权利，并履行相应的义务。

二、开发企业在履行其权利义务的同时，不得有任何独占、垄断行为，以妨碍其他产权人享有权的公平性。

三、物业经管委员成立前，开发企业有权选聘物业经管企业对本物业进行经管，与物业经管企业签定经管合同，并依法制定公约和物业经管规章制度。

四、开发企业应按有关规定承担本物业保修期范围的维修责任。

在保修期间，由开发企业负责，其发生的费用由开发企业负责。

五、开发企业出售物业时，应向购房人明示经核准的公约，并要求购房人在签署购房合同的同时，签署遵守公约的承诺书。

六、物业交付使用时，开发企业应当向物业经管企业移交下列材料：

1、新建工程竣工总平面图；

2、单体建筑、结构、设备安装竣工图；

3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图；

4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；

5、各单项工程竣工验收证明材料；

6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；

7、房屋销售清单和产权资料；

8、公共配套设施的产权及收益归属清单；

9、物业经管所必需的其它资料。

第七章物业经管企业权利义务

物业经管企业的权利和义务：

1、依照有关法律法规和合同的约定，制定实施物业经管的制度；

2、对接受委托的物业实施经管；

3、依照法规、规章和委托合同收取物业经管服务费用；

4、维护物业公共安全环境和秩序，制止违反物定经管制度的行为；

5、协助有关部门对物业经管区域的治安、交通、消防等事项进行经管；

6、要求委托人协助经管；

7、履行委托经管合同，提供物业经管服务；

8、听取产权人、使用人的意见和建议，接受产权人及物业经管委员的监督；

9、接受政府有关主管部门的监督指导；

10、重大维护经管事项和年度维护计划应与委托人协商；

11、基金收支帐目，接受质询和审计；

12、开展物业经营活动及多种有偿便民服务；

13、选聘专业公司或聘用专业人员承担清洁、保安和绿化等专项服务业务。

第八章房屋使用、经管、维修的具体规定

一、产权人、使用人应当遵守法律、法规和规章的规定，按照有利于物业外貌外观保持、使用安全等原则，妥善处理供水、排污、通行、通风、停车、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

二、物业经管区域内禁止下列行为：

1、未经政府有关部门批准和物业经管委员会、相邻产权人同意，擅自改变房屋承重结构、外貌和用途；

2、擅自占有或损坏物业公共楼梯、扶栏、走道、地下室、平台、屋面等共用部位，擅自移动共用设备；

3、在天井、庭院、平台、屋顶、绿地、道路或其他共用部位、场地搭建建筑物、构筑物、摆放杂物；

4、在车库设置障碍，阻塞交通；

5、损坏、拆除或再造供电、供水、供气、供暖、排水、排污、消防、通讯、宽带网络、电视接收器等公用设施；

6、侵占或损坏道路、绿地、花卉树木、艺术景观和文娱、体育及休闲设施；

7、随意倾倒或抛弃垃圾、杂物；

8、堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒害物质或者发出超过规定规范的噪声；

9、私设摊点；

10、在建筑物或构筑物上私开门窗或外观的乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；

从平台、窗户向外抛弃杂物，因上述行为引起的对公用物品、公用设施、他人财务的损害或人身伤害，后果由实施上述行为的产权人或物业使用人负责；

11、在住宅楼内的公共区域吸烟，弹烟灰、扔烟头；

12、利用本物业从事危害公共利益的活动；

13、法律、法规规章禁止的其他行为。

三、产权人或使用人装饰装修房屋，应当事先将装饰装修技术方案报物业经管企业认可，并与其签订装饰装修经管协议。

物业经管企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知产权人或使用人。

装饰装修房屋，不得影响共用部位、共用设备设施的正常使用和维修养护以及相邻产权人的合法权益，因装饰装修导致共用部位、共用设备设施以及其他产权人利益受损，当事的产权人或使用人应当承担修复及赔偿责任。

四、房屋应当按设计用途使用。

因特殊情况需要改变使用性质的，应征得相邻产权人以及物业经管委员会的书面同意，并报政府有关主管部门的批准。

物业经管区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。

五、因房屋维修或公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与物业经管委员会或物业经管委员会授权的物业经管企业签订书面协议，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应作相应赔偿。

六、利用物业设置广告等经营设施的，物业经管委员会的书面同意后，方可向有关部门办理报批手续。

经批准设置的经营性设施的收益，应当纳入公共维修基金。

七、产权人转让或者出租物业时，应当将公约作为物业转让合同或者租赁合同的必要附件。

当事人应将物业转让或出租情况书面告知物业经管企业。

八、房屋及其配套设施应当定期维修养护，出现危害物业安全、影响外观或妨碍公共利益的情况时，物业经管委员会、物业经管企业应督促责任人维修养护。

九、物业经管企业实施对物业共用部位、共用设备设施进行维修养护时，有关产权人和使用人应当给予配合。

产权人、使用人防碍或阻扰维修造成物业损坏或他人财产损失，应当负责修复或者给予赔偿。

十、物业经管企业进入产权人或使用人的单元进行维修工作，应事先通知产权人或使用人并取得其同意。

紧急情况下无法通知产权人或使用人的，物业经管企业可在无直接利益关系的第三方机构的监督下，进入单元内部，但事后应及时通知产权人或使用人。

十一、如房屋因火灾、台风、地震、地陷或其它原因而破坏，以致物业大部分不能使用或主要功能陷入瘫痪，则物业经管委员会应该召开特别产权人代表大会，决定房屋是否修复或重建以及修复或重建费用的筹集办法；

如产权人代表大会决定放弃修复或重建，则物业经管委员会应拍卖剩余房产，并将拍卖所得与房屋公共维修基金及产权人其他共有财产按建筑面积比例返还给各产权人。

十二、本小区不得封闭阳台，确需封闭必须得到物业公司或50%以上业主同意，并且式样及材质须选用指定样式。

十三、产权人或使用人饲养家禽或其它宠物必须遵守有关法律法规规定，并不得影响其他产权人或使用人的正常生活秩序。

第九章违约责任

一、物业经管企业应依照本公约、委托经管合同和国家有关规定对小区实行物业经管，提供质价相符的物业经管服务。

物业经管企业不得擅自提高各项收费规范，如物业经管企业擅自提高各项收费规范，产权人有权要求清退多收费用。

二、产权人、使用人未按照公约、物业经管委托合同交纳物业经管费用的，物业经管企业可按每日加收应交纳费用3‰的滞纳金。

三、开发企业在售房时未向购房人明示本公约的，购房人有权解除房屋买卖合同，并向开发企业提出违约赔偿。

四、对个别产权人、使用人违反公约或损害其他产权人、使用人合法权益的行为，物业经管委员会有权代表产权人提起诉讼；

在其他有关本物业的法律诉讼中物业经管委员会可作为全体产权人的代表。

有关诉讼费用由各产权人分摊。

五、遇以下情况本公约解除：

开发企业与购房人签定的房屋买卖合同解除；

六、产权人、开发企业、物业经管企业执行本公约产生的纠纷和争议，首先可通过协商或调解的方式解决，协商或调解达不成一致意见的，双方约定选择以下方式解决争议：

向北京仲裁委员会申请仲裁；

第十章附则

一、公约的效力：

及于企业、产权人和物业经管企业。

二、适用法律：

适用中华人民共和国法律、法规、政府规章、有关政策性文件以及北京市法规、政府规章和有关规范性文件。

公约不得与前述法律、法规、规章和有关政策相抵触，如有抵触，该条款无效，但不影响其他条款的有效性。

三、公约的解释与修改：

开发企业对本公约负有解释义务。

物业经管委员会成立前，不得对已核准的公约进行修改；

物业经管委员会成立后，可由物业经管委员会根据产权人代表大会决议对公约进行修改。

修改后的公约，应重新申请核准。

四、本公约报审一式五份，市国土资源和房屋经管局备案一份，北京市居住小区经管办公室一份，朝阳区小区办备案一份，开发企业留存一份，物业经管企业留存一份。