一套完整的某房地产企业税收筹划方案Word格式文档下载.docx
《一套完整的某房地产企业税收筹划方案Word格式文档下载.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《一套完整的某房地产企业税收筹划方案Word格式文档下载.docx(12页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
筹划方案:
房地产开发公司开发一个项目,总要获得
一定的利润,而利润高低又涉及土地增值税的多少,利润越
大缴税越多,导致房价越高。
因此,如何在行业中做到房价
最低、应缴土地增值税最少、所获利润最多是房地产公司应
认真考虑的问题,这就涉及到增值税的“临界点”。
“临
界点”:
税法规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额
(转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额)未超过
扣除项目金额
20%,免征土地增值税;
增值额超过扣除项目
金额
20%,应就其全部增值额按规定计税。
这里的“20%的
增值额”就是“临界点”。
基本思路:
根据土地增值
税的税率特点及有关优惠政策,控制增值额,从而适用低税
率或享受免税待遇。
土地增值税税率实行四级超额累进税
率,税率从
30%到
60%,增值越多、税率越高。
因此,增值
额成为税率的决定因素,土地增值税筹划的关键点就是合理
合法地控制、降低增值额。
控制增值额,必须从税法
规定的五个扣除项目入手:
取得土地使用权所支付的金额、
房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税
金、财政部规定的其他扣除项目(主要是指从事房地产开发
的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本
之和的
20%)。
必须主意到,税法允许扣除的项目比企业自
己实际核算中涉及的项目要少,计算增值额时必须以税法的
规定为准。
税法规定,纳税人建造普通标准住宅出售,
如果增值额没有超过扣除项目金额的
20%,免予征收土地增
值税;
纳税人既建造普通标准住宅,又进行其他房地产开发
的,应分别核算增值额;
不分别核算增值额或不能准确核算
增值额的,其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。
房地产
企业如果既建造普通住宅,又进行其他房地产开发,分开核
算与不分开核算税负会有差异,这取决于两种住宅的销售额
(
和可扣除项目金额。
在分开核算的情况下,如果能把普通标
准住宅的增值额控制在扣除项目金额的
20%以内,从而免缴
土地增值税,则可以减轻税负。
例如:
某房地
产开发企业,销售收入为
1.5
亿元,其中普通住宅为1亿元、
豪华住宅销售额为
5000
万元。
税法规定的可扣除项目金额
为
1.1
亿元,其中普通住宅为
8000
万元,豪华住宅为
3000
1、不分开核算应缴纳土地增值税:
增
值率:
(15000-10000)÷
11000×
100%=36%适用税
率:
30%应纳税:
(15000-11000)×
30%=1200
万元2、分开核算应缴纳土地增值税:
普通住
宅增值率:
(10000-8000)÷
8000×
100%=25%
适用税率:
(10000-8000)×
30%=600
万元;
豪华住宅增值率:
5000-3000)÷
×
100%=67%适用税率:
40%应纳税:
(5000
-3000)×
40%-3000×
5%=650
万元二者合计:
600
万元+650
万元=1250
万元如上所述,分开核算比不分
开核算多支出税金
50
原因在于普通标准住宅的增值
率为
25%,已经超过
20%,仍须缴纳土地增值税。
因此,必
须通过进一步筹划,适当减少销售收入使普通住宅的增值率
控制在
20%以内,从而实现免缴土地增值税、降低房价(或
提高房屋质量、改善房屋配套设施等)的效果,在激烈的销
售战中取得优势。
我们对上例给出的条件做一点改动,然后
来计算土地增值税的税负和企业的收益情况。
3、进
一步筹划后分开核算应缴纳土地增值税:
进一步筹划
的重点是将普通住宅增值率限制在
20%,有以下两种方法:
(1)增加可扣除项目金额假定上例中其他条件不变,
只是普通住宅的可扣除项目金额发生变化,使普通住宅的增
值率限制在
20%,那么可扣除项目金额从(10000-y)÷
y×
100%=20%等式中可计算出,y=8333
此时,普
通住宅免税、豪华住宅应缴纳
650
万元,实际总共免税
550
扣除为增加可扣除项目金额多支出的
333
万元,企业
可增加收入
217
增加可扣除项目金额的途径很多,比
如增加房地产开发成本、房地产开发费用等,使商品房的质
量进一步提高。
但是,在增加房地产开发费用时,应
注意税法规定的比例限制。
税法规定,开发费用的扣除比例
不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金
额总和的
10%,而各省市在
10%之内确定了不同的比例,要
注意把握。
这是,可以应用第二种方法。
(2)降低
房屋价格降低房屋销售价格导致销售收入减少了,在
可扣除项目金额不变的前提下,增值率自然会降低。
这一方
法是否适当,关键在于比较减少的销售收入和控制增值率减
少的税金支出的大小,从而作出选择。
假定上例中普通住宅
的可扣除项目金额不变,仍为
万元,要使增值率为
20%,
则销售收入从(X-8000÷
100%=20%中可求出,X
=9600
此时该企业应缴纳的豪华土地增值税为
万
元,节省税金
600
万元,与减少的收入
400
万元相比节省了
200
万元,比第一种方法少节省
17
(因为土地增值税
在计算企业所得税时可以扣除,对企业所得税和企业的税后
利润会产生影响,因篇幅有限,此处不再分析)
(二)
合作建房营业税的筹划方案:
土地入股合作建房筹划
是较常用的一种筹划方法,房地产开发企业取得开发土地是
首要条件,操作空间主要是土地入股节约土地转让这一环节
营业税,合作建房有两种方式:
第一种方式是纯粹的“以物
易物”:
双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交
换,一方发生了销售不动产的应税行为,另一方发生了转让
土地使用权的应税行为。
对这种以房换地行为,双方应分别
按其销售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业税。
合
作建房双方将分得房屋出售时,还应按房屋销售额交纳营业
税。
第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股,
成立合营企业或合作项目的合作建房。
我们主要谈一下合作
项目的合作建房,合作建房最关键是在合同签订过程中必须
注明分配形式。
对此,又存在两种利润分配方式:
一是合作
双方采取风险共担、利益共享,税后分成的分配方式;
二是
房屋建成后双方按一定比例分配房屋。
在第一种分配方式
下,向合作企业提供的土地使用权视为投资入股,根据财税
字(1995)48
号和国家税务总局《营业税税目注释》第九条
第二款“以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配、共
同承担投资风险的行为,不征营业税”的规定,对股权转让
不征收营业税;
在第二种分配方式下,向合作企业转让的土
地使用权,按转让无形资产缴税,合作企业房屋分配后销售
时各自按销售不动产缴纳营业税。
在实际操作中,企
业经营会受新公司取得房地产开发资质时间条件的限制,可
变通为收购“干净”的壳公司后重新注资来实现;
或由乙方
直接投资到甲企业,换取甲企业一定比例的股权来实现。
(三)企业兼并转让房地产筹划方案:
假设
A
公司收
购
B
公司。
公司收购前净资产的公允价面值为
1000
万元,
公司净资产账面价值为-100
万元,收购价
500
万元(增值
部分主要为房地产),合并前有尚未弥补的亏损
700
万元(未
超过税法规定的
年弥补期限)。
企业合并过程中的非股权
支付额为低于
20%,预计合并后
公司每年应纳税所得额约
100
根据国税发[2000]119
号文件规定,A
公
司吸收合并
公司有两种税务处理方案:
方案一:
免
税合并。
因为本例中非股权支付比例低于
20%,所以
公司
可不确认资产的转让所得,其亏损可由合并后的
公司继续
用以后年度实现的与
公司净资产相关的所得弥补,A
接受
公司全部资产的计税成本,须以
公司原账面净值为
基础确定。
方案二:
应税合并。
当非投权支付比例低
于
20%时,国税发[2000]119
号文件规定为“可选择”免税
合并,因此
公司和
公司有权选择应税合并。
公司可视
为按公允价值转让,处置全部资产,计算资产的转让所得,
依法缴纳所得税,B
公司以前年度的亏损,不得结转合并后
的
公司弥补,A
公司接受
公司的有关资产,计税时可以
按经评估确认的价值确定成本。
方案比较:
1、
方案一中
公司不确认资产转让所得,不缴纳企业所得税。
方案二中
公司须确认资产转让所得税
万元[500-
(-100)],但确认的资产转让所得可全部用于弥补以前年度
亏损(600<700),不需要负担企业所得税;
2、方案
一中
公司亏损可结转到合并后的
公司进行弥补,但
B
公司净资产的公允价值仅占合并后
公司净资产公允价值
37.5%[600÷
(1000+600)×
100%],合并后每年大约只能
约补亏损
37.5
万元(100×
37.5%),考虑税前弥补亏损年限,
合并前
公司的
万元亏损,合并后大约只能在税前弥补
187.5
公司亏损不得结转到
公司弥补;
3、方案一中
公司的有关资产只能按
公司原
帐面净值提取折旧(或摊销,下同)在税前扣除。
方案二中
公司的有关资产可按评估价值提取折旧在税前
扣除。
由此可见,在本例中,无论采取哪种合并方案,
公司均不需要负担企业所得税。
方案一的优势在于合并后
公司可以税前弥补
公司的亏损约
万元,方案二在
优势在于合并后
公司可以税前多列支取折旧
60
万元,可
见,方案二显然优于方案一。
在企业收购过程中,按
公允价面值考虑到对资产(房地产)进行评估增值税务处理。
这样加大多房地产成本。
选择应税合并,从而在税前列支更
多的固定资产折旧、无形资产摊销等费用。
(四)将
房地销售改为股权转让筹划方案:
某房地产开
发公司与某酒店投资公司签订协议,建造一座五星级酒店。
工程由该房地产开发公司按照该酒店投资公司的要求进行
施工、建造。
工程决算后,该酒店投资公司购买该酒店,需
要支付土地出让金
20?
000
万元,房地产开发成本
70?
元,房地产开发费用
4500
万元,利息支出
万元,城建
税为
7%,教育费附加为
3%,销售价格为
140,000
当地政府允许扣除的房地产开发费用,按照取得土地使用权
和开发成本金额之和的
5%以内计算扣除。
该房地产
开发企业房地产转让收入为
140?
应当缴纳营业税:
140,000×
5%=7000(万元)。
应当缴纳城建税和教育费附加:
7000×
(1%+3%)=280(万元)。
该企业取得土地使
用仅支付成本
万元、房地产开发成本
70,000
房地产开发费用合计为:
20,000+70,000)×
5%+5000=9500
(万元)。
房地产加计扣除费用为:
(20,000+70,000)×
20%=18?
000(万元)。
允许扣除项目合计为:
000+70?
000+9500+18?
000+7000+280=124?
780
增值额为:
000-124?
780=15?
220(万元)。
增值率为:
15?
220÷
124?
780×
100%=12.19%,应当缴纳土地增值税:
220×
30%=4566(万元)。
该企业实际利润为:
140,
000-(20,000+70,000)-9500-(7000+280+4566)=28?
654
应当缴纳企业所得税:
28?
654×
15%=4298(万元)。
该企业的税后利润为:
28?
654-4298=24?
356(万元)。
该房地产开发企业可以根据该酒店投资企业的要求自行开
发建设该五星级酒店,该酒店投资企业可以将本来应当按期
支付的工程款以借款的方式借给该房地产开发企业。
酒店建
成以后,该房地产开发企业可以与该酒店投资企业合资成立
一家酒店公司,房地产开发企业以该酒店投资入股,占相应
的股份。
酒店公司成立以后,该房地产开发企业再将其所拥
有的股东全部转让给该酒店投资企业。
假设该酒店的各项建
设成本不变,为了与酒店开发企业共享纳税筹划的收益,该
房地产开发企业转让股分所得为
125,000
这样,酒
店投资企业少支付价款
根据《财政部国家税务
总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191
号)的规定,以无形资产、不动产投资入股,与接受投资方
利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。
对股
权转让不征收营业税。
该房地产开发企将酒店投资入股的行
为不需要缴纳营业税,转让股权的行为也不需要缴纳营业
根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问
题规定的通知》
财税[1995]48
号)的规定,对于以房地产进
行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价
入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联
营的企业中时,暂免征收土地增值税。
对投资、联营企业将
上述房地产再转让的,应征收土地增值税。
该房地产开发企
业投资入股可以免征土地增值税,而其转让股权的行为也不
需要缴纳土地增值税。
该房地产开发企建造该酒店的总成本
为:
000+4500+5000=99,500(万元)。
转让股权
所得为:
125?
000-99,500=26?
应当缴纳企业所
得税:
26?
000×
15%=3900(万元)。
000-3900=22?
100(万元)。
多获得税后利润:
22?
100+24?
356=46?
456(万元)。
该房地产开发企业和该酒
店投资企业总共减轻税收负担:
000+46?
456=61?
(五)以契约方式
约定甲方应得的前期工作补偿和合作利益:
如果一个
中外合作企业,双方成立中外合作项目公司,甲方是中方,
负责项目土地的三通一平,拆迁工作及办理立项审批手续,
部分前期工作已在项目公司之前基本完成,项目完全后甲方
取得利润。
乙方投入注册资本,其他资金由成立后的项目公
司以项目公司的名义筹集,项目完全后乙方获得项目利润。
我们在设计这个概念的时候在设计当中我们可以看,在每个
环节当中的筹划方式,筹划点以及风险控制,我就不再具体
的说了。
在公司的组建阶段筹划方式,以契约方式的约定前
期费用归属问题,筹划目地;
对于中外合作企业项目公司,
通过约定甲方负担的前期限费用的归属,将甲方应得利润分
为前期限工作补偿费和合作利益两部分,使前期费用流入合
作项目的开发成本,这样可以增加开发成本,可在税前扣除。
注意几下方面:
1、前期补偿方式费用归属,合作双
方合作利益的分配方式如何约定;
2、支付甲方的补
偿。
第三部分
房地产企业企业所得税的税收筹划
(一)外商投资企业的税收优惠政策外商投资企业所
得税法中差异最大、最能体现其自身特点的是所得税优惠政
本文把所得税优惠政策归纳为以下几个方面:
生产性外商投资企业的税收优惠生产性外商投资企
业,经营期在
10
年以上的,从开始获利年度起,第一年和
第二年免征企业所得税,第三年至第五年减半征收企业所得
2、追加投资项目的优惠符合下列条件之
一的投资者,在原合同以外追加投资项目取得的所得,可单
独计算并享受两免三减半定期减免优惠:
(1)追加
投资形成的新增注册资本额达到或超过
6000
万美元的;
(2)追加投资形成的新增注册资本额达到或超过
1500
万美
元,且达到或超过企业原注册资本
50%的。
3、外国
投资者并购境内企业股权的优惠
(1)国投资者按照
规定并购境内企业股东的股权,或者认购境内企业增资使境
内企业变更设立为外商投资企业。
凡变更设立企业的外国投
资者的股权比例超过
25%的,可以依照外商投资企业所适用
的税收法律、法规缴纳各项税收,并享受各项企业所得税税
收优惠政策。
(2)外资并购境内企业后,境内公司
变更设立为外商投资企业,应该符合“新办企业”认定标准,
从而享受新办企业税收优惠政策。
根据
2006
年
1
月
9
日,
财政部、国家税务总局发布了《关于享受企业所得税优惠政
策的新办企业认定标准的通知》,新办企业的权益性出资人
(股东或其他权益投资方)实际出资中固定资产、无形资产
等非货币性资产的累计出资额占新办企业注册资金的比例
一般不得超过
25%,而外资并购过程中,不管是股权并购还
是资产并购,一般均用现金进行交易,非货币性交易的可能
性几乎没有,因此该通知不
对外资并购后“新办企业”认
定产生实质性影响。
4、再投资退税再投资
退税是指外商投资企业的外国投资者将从企业分得的税后
利润,再投资于中国境内企业时,对再投资部分已缴纳的所
得税给予全部或部分退还。
按再投资方式不同,退税分两种
优惠处理办法:
(1)部分退税(40%)外商投
资企业的外国投资者,将从企业取得的利润直接再投资于该
企业,增加注册资本,或者作为资本投资开办其他外商投资
企业,经营期不少于
年的,经投资者申请,税务机关批准,
退还其再投资部分已缴纳所得税税款的
40%。
(2)
全部退税(100%)外国投资者在中国境内直接再投资
举办,扩建产品出口企业或者先进技术企业,以及外国投资
者将从海南经济特区内的企业获得的利润直接再投资于海
南经济特区内的基础设施建设项目和农业开发企业,经营期
不少于
年的,经投资者申请,税务机关批准,全部退还其
再投资部分已缴纳的企业所得税税款。
5、购买国产
设备投资抵免企业所得税按核实征收方式缴纳