房地产企业财务制度汇编文档格式.docx

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,参照<

企业会计准则>

企业会计制度>

外商投资企业财务管理制度>

施工、房地产开发企业财务制度>

结合公司具体情况,制定本制度。

本制度适用于北京xx置业有限公司。

各级领导和全体员工都必须严格遵守、认真执行。

公司实行财务工作集中统一领导,统一掌握安排资金运作、资金使用、财产购置、费用开支、财产损失处理、各种收入一律上交公司,各部门不得对外收费。

各项支出必须经财务部门审核,报经主管财务的副总经理批准后方能用款。

公司设主管财务的副总经理,协助总经理全面领导公司的财务工作。

公司设计划财务部,负责组织、控制财务收支和全面核算、监督公司业务,为各项经济决策提供准确的信息,同时做好各项财务收支预测、计划、控制、核算分析和决算、考核工作,有效利用企业的各项资产,努力提高经济效益。

公司计财部配备合格的财务人员,依法办理财会工作。

财会人员因故离职时,必须办妥交接手续,不得中断财会工作。

本公司执行的会计及财务制度为:

<

会计法>

外商投资企业财务制度>

等。

以每年元月一日至十二月三十一日为一个会计年度。

记账原则和方法:

以权责发生制为原则,实行借贷记账法。

企业的会计核算以人民币为记账本位币。

公司的固定资产按直线法计提折旧

存货按实际成本计价。

出租开发产品按直线法进行摊销。

按照有关规定计提坏账准备、存货跌价准备和各项资产减值准备

公司执行财政部颁发的<

及<

并根据具体经营特点选用会计科目。

计划财务部在具体账务处理中必须正确使用确定的会计科目,在实际工作中可根据实际情况适当增设相关会计科目。

原始凭证是记录经济业务,明确经济责任,具有法律效力的书面证明。

原始凭证的取得必须真实、有效、正确、完整。

原始凭证的使用应遵守以下条款:

1.从外单位取得的原始凭证必须盖有填制单位印章。

2.从个人取得的原始凭证,必须有其本人的签名或盖章。

3.自制原始凭证必须有经办人和公司主要领导的签名或盖章。

4.对外开出的原始凭证,必须加盖公司的印章。

5.凡填有大写和小写金额的原始凭证,大写和小写金额必须相符。

6.支付款项的原始凭证,必须有收款单位和收款人的收款证明。

7.一式几联的原始凭证,只能以一联作为报销凭证。

8.一式几联的发票和收据,必须用双面复写纸（发票和收据本身具备复写纸功能的除外）套写,并连续编号。

按规定应该使用电子发票、税控机打发票或定额发票的必须按其规定办理。

1.作废时应加盖”作废”戳记,连同存根一并保存,不得撕毁或遗失。

2.经批准的经济业务,应当将批准文件作为原始凭证附件。

如果批准文件需要单独归档的,应当在凭证上注明批准机关名称、日期和文件字号。

3.原始凭证不得涂改、挖补。

发现原始凭证有错误的,应当由开出单位重开或者更正,更正处应当加盖开出单位的公章。

记账凭证是根据原始凭证的经济内容确定会计科目填制的记账依据。

记账凭证的使用应遵守以下条款:

1.会计人员应根据审核无误的原始凭证填制记账凭证。

2.填制记账凭证时,应当对记账凭证进行连续编号。

一笔经济业务需要填制两张以上记账凭证的,能够采用分数编号法编号。

3.填制记账凭证应包括日期、凭证编号、经济业务摘要、会计科目、金额、所附原始凭证张数以及填制人、稽核人、记账人、财务负责人等内容。

4.除结账和更正错误的记账凭证能够不附原始凭证外,其它记账凭证必须附有原始凭证。

如果一张原始凭证涉及几张记账凭证,能够把原始凭证附在一张主要的记账凭证后面,并在其它记账凭证注明附有该原始凭证的记账凭证的编号或者附原始凭证复印件。

5.一张原始凭证所列支出需要本单位以外的其它单位共同负担的,应当　将其它单位负担的部分,开给对方原始凭证分割单,进行结算。

6.原始凭证分割单必须具备原始凭证的基本内容:

即凭证名称、填制凭证日期、填制凭证单位名称或者填制人姓名、经办人的签名或者盖章、接受凭证单位名称、经济业务内容、数量、单价、金额和费用分摊情况等。

7.已登账的凭证,当年内发现填写错误时,应调整相关科目;

发现以前年度记账凭证有错误的,损益类的应当经过”以前年度损益调整”科目用蓝字更正。

8.记账凭证填制完毕后,如有空行,应当自金额栏最后一笔金额数字下的空行处至合计数上的空行处划线注销。

实行财务电算化后,计算机打印的记账凭证不必在空行处划线注销。

根据公司的具体经营情况,公司设置现金日记账、银行存款日记账、总分类账、明细分类账、固定资产卡片或固定资产台账、出租开发产品台账等账册。

公司的一切资产均为北京xx置业有限公司所有,必须纳入公司账内统一核算和监督。

任何人或单位都不得保留账外资产,以防流失。

财务部应做好流动资产的管理工作。

流动资产是指能够在1年或者超过1年的一个营业周期内变现或耗用的资产,主要包括现金、银行存款、短期投资、应收及预付款项、待摊费用、存货等．

公司在生产经营中取得的各项收入必须全部交到公司财务,及时入账,任何部门、任何个人都不得以任何理由或者以任何形式截流或者挪用。

对公司的货币资金和其它流动资产必须加以严格的管理,货币资金的使用和流动资产处理必须按照规定的审批权限经有关领导签字,否则不得支付和处理。

公司只有总经理和主管财务的副总经理有货币资金使用和流动资产处理的审批权．

为保证现金的安全,同时又不影响现金的合理使用,库存现金量最高不得超过10000元。

对每笔超过＿＿＿元的大额现金支出应提前三天通知财务部,以便财务部提前做好准备．

现金的收支范围严格执行国家的现金管理规定。

任何人均不能以未经批准或不符合财务要求的票据字条等充抵现金,更不能擅自挪用现金。

不得坐支现金．

每笔现金支出都必须根据审核无误并经主管财务的副总经理签批的原始凭证支付,并编制记账凭证。

每笔现金收入也必须根据审核无误的原始凭证编制记账凭证。

对发生的业务要逐日逐笔登记现金日记账,做到日清月结,每日盘点现金,确保账实相符,月末与总账核对,保证账账相符。

出现问题要查明原因,及时纠正。

对造成损失的责任人,依公司有关规定追究其责任。

除差旅费和必须以现金支付的1000元以内的采购款外,其它支出均不能借用现金,严禁因私借款。

借用现金应说明用途、归还（或报销）时间,且必须按期归还（或报销）。

逾期不还者将从工资中扣除。

借用现金,申请人应填制现金借款申请表,写明用途,由部门经理审核确认,经主管财务的副总经理批准签字后方可领用。

认真做好银行存款的管理,遵守银行结算制度。

支票的领取及管理

1、支票领取:

（1）凡领取支票,先填制支票申领单,写明用途、金额、使用人等项,经有关财务人员审核、财务经理复核、主管财务的副总经理批准后方能领取。

（2）签发支票的金额超过＿＿＿元,在填写申领单时,须提交符合审批程序的用款报告及附件（合同、采购单、计划书等）。

（3）领取人应办理登记手续,于领取后10日内报账。

（4）对末及时报账者财务人员应该及时督促,并有权不予签发新支票。

（5）在支票有效期内未使用的支票,或因情况变化未使用的支票应及时退还财务部．对未及时归还者财务部应及时督促,并不予签发新支票。

（6）持票人应对支票妥善保管,如丢失,将由个人承担经济责任。

2、支票管理:

（1）所签发支票应填写日期、金额（限额）、用途,不准签发空白支票。

（2）建立银行支票使用登记簿,详细登记每笔银行支票的领用时间、号码、用途、金额、领用人、收款单位等．

（3）出纳人员应每日编制银行存款变动表。

准确掌握账户余额,不准发生空头、透支资金。

（4）出纳人员应于月末填制”银行账户余额表”,送交财务经理批准后呈报主管财务的副总经理,并传至总经理。

月终前可根据公司资金变动的频繁程度和公司业务的需要,按照主管财务的副总经理或总经理的要求临时报送。

（5）按时于月末填制”银行存款余额调节表”交财务部副经理（主管会计工作）审核,对未达账项要认真查对,及时入账。

（6）出纳人员应及时申购支票,并妥善保管。

（7）公司财务专用章、法人章分专人妥善保管。

（8）作废的支票,要及时注明”作废”,并妥善保管,统一注销。

采用银行汇票,汇兑等其它结算方式的要严格按照<

票据法>

和银行规定,按照本制度规定的内部申请、审批程序和银行的结算制度办理。

每日的银行收付业务应根据审核无误的原始凭证逐笔登记银行存款日记账并结出余额,定期与银行对账单核对并编制银行存款余额调节表,月末与总账核对。

必须保证账账、账实相符。

应收账款的管理规定如下:

1.应收款的发生:

公司在决定提供信用于客户之前,应对该客户的资信情况进行详细调查,并按相应的权限批准信用额度,最终由总经理决定是否对客户提供商业信用。

2.计财部应认真登记客户往来台账,按照应收单位、部门或个人分别核算,及时核对、催收应收款项。

应根据客户的欠款情况,分析其信誉程度,及时采取相应的措施收回欠款。

3.所有应收账项均按账龄基准记存。

公司负责应收账款的财务人员必须经常核查所有应收账项（至少每月一次）,确定每项账款的可收性,并每月编制账龄账目分析,财务经理审核。

此分析将作为设立坏账准备及坏账确认的基准。

4.公司应根据经验确定其本年度每月坏账应计项目。

该应计项目将作为计提坏账准备的基础,并每半年进行调整,以反映当前状况。

5.公司负责应收账款的财务人员应经常与信用客户保持联系,按期填制并发送催账通知单,与业务人员合作进行账款的催收,对业务人员催收账款进行督促和监督。

6.所有被视为无法收回的应收账款将根据实际金额计入坏账损失。

坏账确认还应考虑以下条件:

（1）债务人破产或死亡,以其破产或遗产清偿后,依然不能收入回;

（2）债务人逾期末履行偿债义务超过三年仍不能收回。

7.公司财务经理应每季检查应收账款,100万元以下的坏账经主管财务的副总经理和总经理双签批准后,可作为坏账处理。

100万元以上的坏账,应由董事会确定后才可进行处理。

所有处理的坏账,均应撰写情况摘要汇总到董事会。

8.公司对应收款项的管理应遵循”谁经办,谁负责,及时清理”的原则。

财务部定期考核应收账款周转率、应收账款回收期等指标,确定奖惩措施。

9.其它应收款的管理将比照上述应收账款的管理执行。

预付款和定金,必须要根据合同办理,由经办人申请,各部门经理审核确认,经财务部门核对无误,金额在＿＿＿元以内的,由主管财务的副总经理审批;

＿＿＿万元以上的报公司总经理加签。

预付款和定金应按对方单位或个人设明细账进行明细分类核算．定期检查预付款和定金,监督合同的履行。

存货,是指企业在日常生产经营过程中持有以备出售,或者依然处在生产过程,或者在生产或提供劳务过程中将消耗的材料或物料等,包括各类材料、商品、在产品、半成品、产成品等。

工程物资的管理

1、工程物资的采购:

（1）工程物资的采购,根据工程计划和预算,编制总体采购计划,报公司领导审核后执行．

（2）每月初,有关部门根据年度计划、上月工程物资的实际消耗情况、工程进度变化情况及合理的需要量制定月度采购计划,严禁无计划盲目采购。

（3）工程物资的采购必须由专人负责,采购员应根据经审核过的计划及采购清单实施采购。

2、工程物资的入库:

（1）工程物资购进后,必须认真验收,严把质量关、价格关、数量关,经检验质量合格、数量无误后,方能办理入库手续。

（2）工程物资入库验收,发现采购不合格或不符要求的,由采购人员直接负责;

验收入库后发现问题的,由保管员负责。

（3）工程物资验收时发现短缺、毁损等数量、质量上的问题,应查明原因,落实责任,其中应由运输部门负责的,要填制工程物资短缺毁损清单,由运输部门鉴证后,连同工程物资一并送交仓库。

对于数量尚未点清,验质尚无结果的工程物资应单独保管,不得领用。

（4）工程物资经验收后,保管员应填制收料单,一式三联,第一联材料采购部留存,用以考核工程物资采购计划执行情况;

第二联随同发票送交财务部门报账;

第三联仓库留存。

（5）采购人员向财务部门报账时,原始单据和入库手续必须齐全,否则财务人员有权拒绝报账。

3、工程物资的领用:

（1）工程物资的领用必须按领料单的要求严格填写,领料单如有缺项,保管员有权拒绝发货,仓库材料核算人员有权拒绝受理,并通知领用人补填完整。

（2）领料批准权限,按各级领导的审批权的规定办理。

4、工程物资的库存管理:

（1）仓库必须建立收、发、退料责任制,严格执行验收,规范计量工具、量尺过磅、点数、估堆、验质、上架、入库、立卡等管理制度,做到账账相符、账实相符、账证相符。

（2）建立工程物资管理台账,进行数量、金额核算,设立核算人员,认真填写收、发、退料凭证,做到真实可靠。

（3）仓库根据收、发、退料单登记材料明细账,并于月底报送财务部门,与财务部门核对无误。

5、工程物资的盘点清查制度:

（1）为了不影响财务核算工作,仓库应在每月25日结账,编报工程物资变动表、支出清单并附收、发、退料凭单及时送交财务部门。

每月25日结账时,要做好收、支、结存的盘点工作,核对库存数,从量上查明盘盈、盘亏数,报送财务部门。

（2）建立工程物资定期清查制度,采用实地盘点的方法,用点数、过磅或测量等方法点清数量。

盘点后,编制库存物资盘点表,将仓库工程物资卡片所列的结存数和盘点的实有数相核对,对于账实不符的材料,应切实查明原因,分清责任。

工程物资要求每季度清查一次。

（3）财务必须认真做好原始凭证的审核工作,合理组织工程物资的总分类核算和明细分类核算,做到账账相符、账证相符、账实相符,保证账、卡、物、资金四相等。

（4）做好工程物资的索赔工作。

6、工程物资的稽核:

（1）财务部应设置专职的审计人员（在公司的中、远期规划中,视公司的发展状况,成立独立的内部审计机构）,对工程物资业务进行核查,对工程物资资金的利用效益进行分析。

（2）审计人员应参与工程物资的盘点,现场观察存货的流动与控制。

在调查过程中,还应听取生产技术人员、工程师及有关专家的意见。

因为有些工程物资的专业技术性强,相应的管理措施也很有专业技术性,不了解这些情况,就很难对工程物资的内部控制制度做出判断。

（3）工程物资资金利用效益的考核是经过对材料会计核算反映的存货资金使用情况的计算、检查、分析（如计算工程物资周转率、周转天数等指标）,以加强工程物资的管理,合理使用资金,加速资金周转,提高资金利用效率。

低值易耗品

1.根据公司的情况,规定以下,使用年限较短,不作为固定资产核算的各种用具、物品以及在经营中使用的包装物、周转材料等,为低值易耗品。

2.低值易耗品在购买之前应根据需要填写购买申请单,经有关部门审核,公司领导批准,方能选购。

一次性购买低值易耗品金额在5万元以下的,由申请部门的部门经理同意、归口管理部门审核,主管副总经理审批;

一次性购买低值易耗品金额在5万元以上的,由申请部门的部门经理同意、归口管理部门审核,主管财务的副总经理及公司总经理双签批准。

3.非生产用低值易耗品实行归口管理,计算机类低值易耗品由信息资源部管理,其它非生产用低值易耗品由行政管理部负责管理．

各归口管理部门在低值易耗品的日常管理中应进行以下工作:

（1）参与供应商的选择评价

（2）参与品种、型号、规格、价格的选择

（3）负责验收

（4）提出转移、报废处理意见及参与清理

（5）参与组织资产清查等

4.非生产用低值易耗品由行政管理部统一购买．

5.为了加强对在用低值易耗品的管理,应按使用单位和部门设置低值易耗品登记簿。

6.使用部门向仓库领用低值易耗品,应填制一式三份的领用凭证,一份留存仓库,作为登记”库存低值易耗品卡片”的依据:

一份交给使用部门为实物管理的依据。

一份交给会计部门作为记账的依据;

除此以外,各部门应建立”低值易耗品卡片”由归口管理部门保管,控制各使用部门在用低值易耗品。

7.要建立以旧换新的赔偿制度,并及时按照制度的规定办理凭证,进行会计处理,按各使用部门设置在用低值耗品明细账（包括数量和金额）,定期与实物核对．在用低值易耗品以及使用部门退回仓库的低值易耗品,应加强实物管理,并在备查簿中进行登记。

8.公司的低值易耗品报废时,应由负责使用部门及时填制低值易耗品报废单,填明报废低值易耗品的数量和原价。

入库残料按照规定作价。

由于员工丢失损坏,照章应由员工赔偿的,还要注明应由员工赔偿的金额和员工姓名及签章,会计部门应根据报废单进行查审核对,并计算报废低值易耗品的已提摊销额和应补提的摊销额。

9.所有离开公司的人员,应办理低值易耗品的退库手续,同时,管理低值易耗的人员应监督低值易耗品的实物管理。

存货应当定期盘点,每年至少盘点一次,盘点情况如与账面记录不符,应当于查明原因后,按时进行会计处理,一般在年终结账前处理完毕。

盘盈的存货,应当相应冲减有关成本费用;

盘亏或毁损的存货,在扣除过失人或者保险公司赔款和残料价值后,应当相应计入有关成本、费用,其中,由于自然灾害造成的净损失,计入营业外支出。

财务部应于每会计年度末对比存货的账面价值和现行市价,若账面价值低于现行市价,则应计提存货跌价损失准备。

及时办理竣工决算,正确核算完工产品成本．对产成品的入库、出库及时进行核算,确保回款的及时性,随时掌握产成品库存状况．

出租开发的房屋、建筑物按竣工决算成本入账,在使用期限内分期进行摊销。

建立出租开发产品台账或卡片账,定期进行盘点,至少每年一次,评估出租开发产品的使用状况,正确、及时掌握资产的现实价值。

对工程支出进行明细分类核算,准确核算在建工程成本。

预算内工程支出由主管财务的副总经理批准。

预算外工程支出由总经理会同主管财务的副总经理批准。

企业的对外投资按投资回收期的长短可分为短期投资和长期投资。

短期投资,是指能够随时变现而且持有时间不准备超过1年（含1年）的投资,包括股票、债券、基金等。

长期投资,是指除短期投资以外的投资,包括持有时间准备超过1年（不含1年）的各种股权性质的投资、不能变现或不准备随时变现的债券、长期债权投资和其它长期投资。

长期投资应当单独进行核算,并在资产负债表中单列项目反映。

对外投资管理的基本目标为:

以最小的投资风险获得最大的投资收益。

公司对外投资的审批权限:

长期投资一律由总经理审定（远期由战略投资委员会审定）,报董事会批准。

进行投资前应成立投资项目管理小组．管理小组应由总经办、财务部、法律顾问（中远期包括战略投资部）等相关人员组成。

公司对外进行长期投资应遵守国家的法律、法规,但投资总额不得超过公司净资产的50%。

为了有效利用公司内部的闲置资金,提高公司收益水平,能够进行短期投资,但只能投资于风险小的项目,不得进行股票买卖．短期投资总额不得超过公司净资产的10％。

进行投资前必须提交投资申请报告,按照审批权限经主管财务的副总经理或公司总经理批准后方可执行。

公司在进行长期投资之前,应由投资项目小组进行投资立项的前期调查和可行性研究,包括投资环境、投资机会、投资收益和投资风险的分析。

对每一个投资项目方案,均应编制预期现金流量表,经过考核以下指标,筛选出最佳投资方案:

1.投资方案的净现值

2.投资方案的内部报酬率

3.投资方案的回收期

投资项目小组应将投资项目可行性研究报告报送公司总经理审批后实施。

公司章程规定需报经公司董事会的,经董事会讨论后,由董事长签字生效。

计财部应定期编制投资效益分析表,对投资项目负责人进行考核,据此对投资项目负责人进行奖惩。

企业应当于每年年度终了,对各项投资进行全面检查,并根据谨慎性原则的要求,合理地预计各项投资可能发生的损失,对可能发生的各项长期投资损失计提长期投资减值准备;

对可能发生的各项短期投资损失计提短期投资跌价准备。

公司使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其它与生产经营有关的设备、器具、工具等列作固定资产。

不属于生产经营主要设备的物品单位价值在元以上,而且使用期限超过2年的,也应当列为固定资产。

固定资产管理的基本目标是:

正确进行固定资产投资,维护、保管好现有固定资产,保证公司固定资产的安全和完整,提高固定资产利用率。

外购固定资产应按计划进行。

实行固定资产归口管理。

在公司财务部统一管理固定资产的原则下,按照固定资产的类别和管理要求,由有关部门负责归口分管,根据固定资产的使用地点,由各使用单位负责具体管理,并进一步落实到部门和个人。

做好固定资产的日常维护、保养和修理,坚持”谁使用、谁维护、谁保养”的原则。

财务部对各项固定资产的安全、完整和有效使用负有协调、监控、组织管理的责任。

1、公司固定资产的归口管理部门可设定为:

（1）房屋、建筑物:

由行政管理部负责管理

（2）办公用家具、其它设备、机动车辆:

（3）计算机类设备:

由信息资源部负责管理

2、各归口管理部门在固定资产的日常管理中应进行以下工作:

（1）与固定资产技改、更新、购置及大修理项目调研

（2）参与选型立项

（5）负责组织招标

（6）参与组织资产清查等

对固定资产实行预算管理,未列入预算的购置不予以批准。

新增的固定资产要有可行性分析。

在购置之前,要写出请购报告。

经归口管理部门初审后,上报公司财务部．预算外项目确为经营活动急需,需报经财务部、归口管理部门会签后,报公司主管财务的副总经理和总经理会签。

购置固定资产,各部门经理必须提交书面报告,交财务部审核预算,经主管财务的副总经理审批后方可用款。

公司办公用固定资产由行政管理部统一购买。

各部门的固定资产统一由公司财务部建账管理,财务部门根据固定资产的购置发票、领用单据及时登记固定资产账,统一提取折旧．建立固定资产卡片或台账,固定资产卡片一式两份,一份留在公司财务部,一份给使用部门。

固定资产的实物管理实行”部门经理负责制”,任何部门经理的调动、离任等都必须将固定资产的管理纳入审记范围。

对于账实不符的,应查明原因,分清责任。

固定资产领用人应当妥善保管本人领用的固定资产,发生丢失或毁损必须照价赔偿。

调离公司的员工,不论其领用的固定资产是在哪个部门时购领的,均须完整地交出所领用的固定资产,否则不予办理调动手续。

未调出公司,同时又必须随调动人转移的固定资产,应由本人提出申请,经主管副总经理批准,办理固定资产的转移手续。

定期对固定资产进行清查

1.固定资产清查是从盘点实物开始的。

在盘点过程中,要认真核对账面价值,重新鉴定质量,查明存在的各种问题。

合理计提固定资产减值准备．

2.公司的固定资产每年实地盘点一次,如果发