g房地产项目投资与成本费用估算之开发成本的估算Word文档格式.docx
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项目的规划、设计、可行性研究所需的费用一般可按项目总投资的一个百分比估算。
一般情况下，规划及设计费为建安工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的1%。
3%，水文、地质、勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。
“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。
这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
4建安工程费建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。
在可行性研究阶段，建安工程费的估算，可以采用单元估算法，单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法等，也可根据类似工程经验估算。
A。
单元估算法单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。
如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资筹。
单位指标估算法单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。
一般说来，土建工程、水电安装工程及其他设备安装工程可按建筑平方米造价计算。
其造价指标可参照有关近似案例获得。
C。
工程量近似匡算法工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。
D。
概算指标法概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。
常使用的估算公式是：
工程概算价值：
建筑面积×
概算指标需要注意的是，当拟建工程和参照工程的建设年份相隔几年时，单方造价必须考虑时间因素的影响，利用国家或地区发布的建安工程造价指数来调整参照工程的单方造价。
E。
类似工程经验估算法每一建设项目都有其自身个别的特点，因此难以就建安工程费用中各项目所占的比例定出一个绝对适用的标准。
但在一定日期和相对稳定的市场状况下，运用客观的估算方法，加上对实际个案的经验总结，可以测算出各类有代表性物业的建安工程各项费用的大致标准。
5基础设旆费基础设施费又称为红线内工程费，包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用。
基础设施费通常采用单位指标估算法来计算。
一般说来，详细估算时，供水工程可按水增容量（吨）指标计算，供电及变配电工程可按电增容量（千伏安）指标计算，采暖工程按耗热
量（瓦特）指标计算，集中空调安装按冷负荷员（瓦特）指标计算，供热锅炉安装按每小时产生
蒸汽量指标计算，各类围墙、管线工程按长度米指标计算，室外道路按道路面积平方米指标计算。
6公共配套设施费公共配套设旋费主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设旋发生的支出。
公共配套设施费的估算可参考“建安工程费”的估算方法。
表2-2-23给出了人口规模为1～1.5万人的居住小区公共配套设旋定额指标。
对于人口规模为1.5。
3万人的居住区，除配套居住小区的全部公共建筑项目外，增设药店、洗染店、副食品店、水果店、日杂店、储蓄所和邮政所，共计配套项目28项，街道办事
处和公安派出所每条行政街设一处，街道办事处规模为建筑面积300。
500㎡，公安派出所规模为建筑面积300㎡。
7开发期间税费开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。
在一些大中城市，这部分税费已成为开发建设项目投资构成中占较大比重的费用。
各项税费应当根据当地有关法规标准估算。
以广州市为例，开发期间的税费主要包括以下各项：
投资方向调节税房地产开发项目固定资产投资方向调节税的计收办法和标准是：
商品住宅，按总投资额的5%计征；
经批准允许建设的楼堂馆所，按投资额的30%计征；
解困房等，按总投资额的0%计征；
其余按总投资额的15%计征。
外资企业免征固定资产投资方向调节税。
配套设施建设费配套设施建设费开征的目的，在于加强城市配套建设，促进城市建设资金的良性循环。
计收办法和标准：
小区成片开发（用地面积大于或等于2万m2）的商品房项目按基建投资额的6%计征；
零星开发（用地面积小于2万舒）的商品房项目按基建投资额的12%计征。
各个建设项目在设计要求、建设规模、标准及楼宇的总体高度等方面的差异必然会造成基建投资额的不同。
为了减少在实旌过程中出现的矛盾，有关部门经过对多种用途的建筑楼宇以及低层、高层的建筑工程进行的基建投资额的实际数据调查，对建筑物的各工程层数制订了缴纳“配套设施建设费”的计算基数（1998年颁布，以后根据实际情况再相应作出调整）。
建筑工程质量与安全监督费建筑工程质量监督是指对建筑工程的地基基础、主体结构和总体工程质量的评定、验收；
安全监督是指建筑工程旖工中有关防高空坠落、物体打击、机具伤害、触电以及防火、防爆等安全防范措旆的落实和对执行安全操作规程的检查监督。
工程质量监督费按建安工程总造价的2.5%0征收：
安全监督费按建安总造价的1.50-/00
征收。
两项合计为建安总造价的4%0。
供水管网补偿费计收办法和标准：
以新增供水容量为基数，按600元/t征收。
新增供水容量的计算标准：
住宅按0.3t/人增容；
商业按0.lt/rri2增容。
供电、用电负荷费（供电增容费）计收办法和标准：
以新增供电容量为基数，住宅按480元/kVA征收；
商业按1000元/kVA征收。
新增供电容量的计算标准：
住宅按4kVA/户增容；
商业按8kVA/lOOm2增容。
F。
其他税费其他税费包括项目需在开发期间缴纳的报建费、预算定额管理费、排水设施有偿使用费、城市占道费、开发企业资质审查费等（详见第三节），总共约为基建投资额的
2%。
8不可预见费不可预见费包括备用金（不含工料价格上涨备用金）、不可预见的基础或其
他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。
它依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1-6项费用之和为基数，按3%。
5%计算。
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不想穷，就好好读懂这些话！
一言惊醒梦中人！
1、成功的人，就是那种能用别人扔向他的石头来铺设路基的人。
2、批评你的人是你今天的敌人，明天的朋友；
吹捧你的人是你今天的朋友，明天的敌人。
3、Nothingisimpossible、只要选择了目标，不要再想太远，每天脚踏实地，风雨兼程。
生命不息，战斗不止。
4、你和你的朋友会一起在将来打造一个可能很辉煌的事业。
很好听是吗？
记住，你们都要努力。
5、后悔是一种耗费精神的情绪，后悔是比损失更大的损失，比错误更大的错误，所以不要后悔。
6、别怕丢人，追求丢人是一种成功的尝试，至于为此笑话你的人，你可以把他们从你将来人生对手的名单中排除了，你也要为每一位上台唱歌的人鼓掌。
7、人生在世，需要不断地为心灵除尘，自省、自责、自悟、自重⋯⋯。
8、永远不要对可能是坏事的事好奇，否则可能要了你的命。
永远不要在痛苦的时候做决定，否则你以后一定会后悔。
9、别为你自己和别人下定论，你所看到听到的可能只是一面。
10、如果周围有人嫉妒你，那么你可以把他从你的竞争者之列排除了。
11、很多事情别人通知你了，要说谢谢，没有通知你，不要责怪，因为那些事你其实应该自己弄清楚。
12、一个人最大的痛苦，莫过于被圈在自己设定的圈子里出不来。
就像一只蚕，丝吐的越多，对自己捆绑得越紧，直到最后完全把自己包上，想出也出不来。
13、善良是一种智慧，是一种远见，一种自信，一种精神力量，是一种文化，一种快乐。
14、一个人的脚步再大，也永远无法丈量完脚下的道路。
人生有限，道路无限，要想在有限的生命中多走一程，就时刻别停下脚步，别浪费分秒时间。
15、遇到再大困难的时候，不要惊慌，千万要学会冷静；
不要去想着求别人，以前有家人帮你，现在需要你一个人面对挑战，从绝望中寻找希望，人生终将辉煌。
16、学会说谢谢，但谢谢并不是随便敷衍，是对别人帮助的肯定和回报；
更要学会说对不起，但对不起不是借口，是对自己过错的弥补和内疚。
17、处事不必求功，无过便是功；
为人不必感德，无怨便是德。
18、有时你的快乐是你的微笑之源，但是有时候你的微笑却可能是你的快乐之源。
19、不论男人还是女人，如果还把容貌当作重要的东西而过分重视的话，可能不会吃亏，但是早晚会吃亏、可能，很可能。
20、放假的时候，要么留在家里多陪陪父母，帮他们做点事，远走高飞的你能像以前天天守在他们身旁的时间已不多；
要么多去社会中体验生活，因为你不但要懂得生活，还要学会如何去生活。
21、心烦意乱或者无聊闲着的时候，多到图书馆去泡泡，书中有现实中难得的纯明和清静；
多看些书，生活会渐渐少一些迷茫，多一些追求。
22、一个人如果心中时刻能够想着别人，别人也一定会时刻想着你。
多替别人着想，就等于给自己铺设一条道路。
你付出的越多，你得到的也会越多，这就叫做感情投资或感情积累。
23、你可输给任何人，但不能输给自己。
24、经常给家里打个电话，即使嘴上都说不想对方，其实内心早已情动于中；
有了女（男）朋友，也不能忘了爹和娘。
25、多笑笑，会慢慢让自己真的快乐起来。
26、好好利用公开场合锻炼、展示自我，哪怕只是一次课堂上的发言，别怕尴尬，更别怕丢人，也不要笑话在公众面前丢脸的人。
27、小的眼睛里没有君子，君子的眼睛却可以识破小人。
28、屈原说：
“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。
”这种精神可贵，但在现实之中却很
少有人能这样执着了。
如果有人能够做到，他一定会是最成功的人。
29、永远别渴望做个任何人都不得罪的人，有人反对有人支持然后自己做出决定是精彩的人生。
30、一个生命完结，另一个生命诞生，世界就是在这种循环中得到永恒。
用不着为死去的过于悲哀，也用不着为新生的过分高兴。
生命都是一种相同的过程，关键在于能否使它辉煌。
如果一个人能活得无愧无悔，坦坦荡荡，虽未轰轰烈烈，但这仍可算作是伟大的一生。
31、后悔是一种耗费精神的情绪、后悔是比损失更大的损失，比错误更大的错误、所以不要后悔。
32、你的确要学的有心计，但是记住，永远记住，在社会上要胜利的唯一的方法永远只是一个，那就是实力，永远不用怀疑。
34、人生百态，不要对新的看不惯的东西生气，无所谓的。
35、我们确实活得艰难，一要承受种种外部的压力，更要面对自己内心的困惑。
在苦苦挣扎中，如果有人向你投以理解的目光，你会感到一种生命的暖意，或许仅有短暂的一瞥，就足以使我感奋不已，所以我们要学会感激。
36、冷静，有大事时，能安静并能快速想出办法的人，很厉害。
37、社会充满竞争，赢得竞争靠的是自己的实力。
38、一种对工作和学习的冲击力及持久力会让你有特殊的魅力和个人实力。
39、父母给我们生命，生活给我们智慧。
智慧产生于社会实践，这是千真万确的真理。
因此，不仅要珍惜生命，珍视生活，更要重视社会实践。
不经历风雨就无法见到彩虹，没有实践就无法得到智慧。
40、积水成渊，积土成山。
不积跬步无以致千里，做事万不可心急，必须从一点一滴
做起，必须从每一件小事做起。
现在的人常是小事不做，大事做不来，到头来空活一场，空耗一生。
41、水涨船高，勿怕他人强于己。
水落石出，别羡乌云压枝低。
42、你可以选择坚持，也可以选择放弃。
没有对错。
我是说对爱情来说，但是重要的是坚持你的选择。
43、如果老是去琢磨哪些人你讨厌，哪些人与你志趣相投，那么你就大错了，要想着如何让别人接纳你，而不是你能接受什么样的人。
44、对陌生人，或者把对方当做一张白纸，或者把对方当你的朋友，总之别当做敌人，即使你听到再多的关于他（她）的不好的传闻。
45、爱你的人，不管你接不接受，你都应该感谢对方，这是对他们的尊重。
46、坚持在背后说别人好话，别担心这好话传不到当事人耳朵里，有人在你面前说某人坏话时，你只微笑。
47、抽时间出来锻炼身体。
48、不管现在你对未来多困惑，多迷茫，都不要忘了树立一个目标。
一个人过去或现在的情况并不重要，将来想要获得什么成就才最重要。
除非你对未来有理想，否则做不出什么大事来。
49、不要把过去的事全让人知道，尊敬不喜欢你的人。
50、成大事的方法多种多样，别不接受你看不惯的方法。
51、一切以健康为中心,遇事潇洒一点，看世事糊涂一点。
52、气不鼓不能前进，气太足可能爆胎。
53、三个忘记：
忘记年龄，忘记过去，忘记恩怨。
54、乐观的人看见问题后面的机会，悲观的人只看见机会后面的问题，机会是从来不会主动敲响你的门，无论你等待多少年。
它也只会如一阵风一样拂面而过，需要你的反应能力和追随速度。
朝着一个目标前进，尽量使用你的潜能，才华横溢的你会发现机会的存在。
风虽然没有颜色，可是拂过之后却是绿意一片。
55、很多事情当你再回忆时会发现其实没什么。
所以，不管当时你多么生气都告诉自己不必这样，你会发现事实真的没啥大不了。
56、人生唯一不会落空的等待是注定的死亡，世间唯一保持恒久不变的就是变化。
57、最难战胜的敌人，是自己；
最可怕的敌人，是朋友；
最防不胜防的敌人，是欲望；
最迷惑人的敌人，是感情。
58、生活是一种经历，也是一种体验；
生活是一种感受，也是一种积累。
生活没有答案，生活不需要答案。
当生活即将不属于你时，你才会发现:
生活仅仅是一个过程，而这个过程无论多么复杂，最终结局都是一样的。
生活注重的是过程，而不是结局。
59、奋斗人生的诀窍就是经营自己的长处。
经营自己的长处能给你的人生增值。
经营自己的短处必然使你的人生贬值。
自己的路自己走
自己的路自己走，谁都无法代替你，无论别人如何成功你如何失败。
即使是一个失败的自己你也要好好的珍重自己的失败，因为这是你人生的经验，是你来到这世界上的你全部的报偿和收获。
我们也可以说适合自己的就是最好的，你之所以这样做之所以这样走到今天，一定是有你的理由和依据。
人与人没有可比性关键是要找到自己。
我曾经以为自己已经找到了自己却发现寻找的工作还是要一直继续下去，活一天就得去寻找一天。
追求是要追求的哪怕这样的追求显得是很虚弱很无力很无奈，甚至它像是一块遮羞布但是我仍然需要它，因为只有这样才能看见自己感觉到自己。
人生的路曲曲弯弯已经走成了这样，墓志铭已经提前写就。
失败已经注定但追求的脚步并没有停下，内心的不屈渐渐已成为一种信念，成为自己人生的支撑。
孤独人生里，无尽天涯路，始终不放弃自己的努力，自己的路走成了自己，这或许也是值得自己自豪的吗?
或许也不敢这样说，因为现实是残酷的，生存是艰难的，我们身上的力量也是有限的，不会无止境的挥洒下去，总有油灯熬过的一天。
唯一能告慰自己的就是没有放弃自己，一直以来坚守了自己，哪怕是一个晦暗的失败的自己。
努力可以，但已看不到成功的希望了，内心的欲望也在渐渐变得虚无。
在平凡的生活中，走完自己平凡的一生，风雨中，小草也可以纪念自己，因为你曾经为自己的生命不屈歌吟过，你也为自己的人生努力拼搏过，在你的身上留有伤痛的记忆和烙印，在你的眼神里有沉郁和悲伤，在你的心志里还有不屈的火种，自己的生命随时准备为它点燃。
精神越孤寂，就越需要支撑，需要理想、热情、力量和信念的支持。
别无选择，既然生活这样选择了你，你也只能成就这样的自己。
别无退路，只有坚持往前走，哪怕是把失败当作一条人生的出路。
有的时候，失败也是一种力量，激发人斗志的力量，你要向上拼搏才有希望，才有前途。
为自己的梦想而奋斗
年轻人总是会有各种各样的想法，青春的誓言总是会挂在嘴边。
不管是在哪里都能够体现出我们年轻人的朝气，而大学是一个年轻人最聚集的地方。
这里面发生的事情会更多，而里面的想法会更加的丰富。
来到大学，我们总是会有太多的想法，每天都是在匆匆忙忙中度过。
看起来是那样的忙碌，可是当自己静下来的时候，却会发现自己也不知道在忙一些什么。
自己都找不到自己的方向感。
当这个时候来临，就会出现各种各样的形式，来表达自己这个时期的不一样了。
因为是年轻人，所以一些怪异的想法和生活方式会出现。
有的人开始成天的打游戏了，有的人开始不上课而去买东西了，有的人开始整各种社团而旷课了。
没有几个人能真正明白自己成天都做了一些什么，只知道青春保贵，不能浪费，可是却不知道怎么样真正的珍惜。
适应社会这个话题，在大学里被提得很前，大家都在忙着自己去适应这个社会，忙得都没有时间来思考自己为什么要这样做了。
只是大学里的一阵风，大家就跟上去了。
可是慢慢地大家就会发现，这个所谓的适应社会，
为自己工作打下基础的口号，
其实只
不过是一个空气。
大学里的那些设施只不过是一种摆设，
天天就是在那里浪费时间，
真正学
到的东西没有。
越来越迷茫的我们，找不到方向在哪里，没有谁能够真正清楚的告诉我们应该怎么样做。
而我们只能是天天的在浪费时间，消耗自己的青春。
心里也会很为好受，可是也没有别的办法。
大学里的四年时间这么长，也只能这样过，才能让自己有点依靠吧。
面对考试，面对学习，越来越多的假东西出现了。
大家都变得不再爱学习，不再看书了。
成天像一只苍蝇一样，到处的飞。
而没有花点点的时间来想想，我们的路在何方？
沉静了一个寒假，在校园里冰冻了一个假期，一直在苦苦找寻着自己的方向。
或许是老天有眼，或许是虎年吉祥，这个方向在自己脑海里越来越清晰了。
那就是为自己的梦想而奋斗！
给自己的人生设立一个目标，给自己未来一个明确的希望，给自己的生活一个方向灯。
让我们为着这个方向而努力，不断去超越自己，提高自己的水平，不让自己有懈怠的时候。
越来越感觉，年轻人有目标，有理想，有梦想的重要性了。
这是他们前进的动力，这是
，这是他们人生奋斗的灯塔。
唯有这样，我们的青春才能不老不死不休。
年轻人，大家都起来吧！
为自己的梦想而奋斗吧！
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