房地产项目恒大御景二期项目可行性研究报告Word文档下载推荐.docx
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公司总资产超2400亿元，员工39000余名，95%以上工程技术及管理人员为大学本科以上学历。
拥有中国一级资质的房地产开发公司、中国甲级资质的建筑设计院、中国特级资质的建筑工程公司、中国甲级资质的工程监理公司、中国一级资质的物业管理公司。
●恒大集团已在广州、北京、上海、天津、重庆、深圳、沈阳、成都、长沙、太原、武汉、济南、郑州、石家庄、合肥、南京、福州、长春、南昌、贵阳、西安、海口、昆明、兰州、呼和浩特、银川、南宁、哈尔滨、乌鲁木齐、西宁等4个直辖市及29个省会级城市设立分公司（地区公司），在中国147个主要城市拥有大型项目291个，覆盖住宅、商业、酒店及旅游综合体等多个产品系列，是中国销售面积最多、在建工程量最大、进入省会城市最多、城市布局最广的房地产龙头企业。
2013年，公司销售1004亿元，向国家纳税134亿元，创造就业岗位60万个。
●恒大坚持全面推进规模化、精品化、品牌化产业战略，全力打造二十一世纪规模一流、品牌一流、团队一流的具国际竞争力的世界顶级企业。
●恒大地产集团董事局主席许家印为第十一届全国政协委员、第十二届全国政协常委，全国劳动模范、中国十大慈善家、美国西亚拉巴马州大学荣誉博士，并兼任中国企业联合会副会长、中国房地产业协会副会长、广州市房地产业协会会长、广东省慈善总会名誉会长，先后荣获“优秀中国特色社会主义事业建设者”、“中国房地产十大风云人物”、“推动中国城市化进程十大杰出贡献人物”等诸多殊荣。
1.3核心优势：
作为中国房地产龙头企业之一，恒大地产集团始终致力于打造核心竞争力，持续扩大领先优势。
其核心竞争力主要体现在规模大、品牌优、团队强、产品结构好、成本控制佳五大方面。
15年来，恒大地产集团厚积薄发，凭借上述优势，成功实现了战略升级、全国拓展、品牌打造的发展目标。
1.3.1运营优势
恒大实行标准化运营模式，集团总部通过紧密型集团化管理，对全国各地区公司实施标准化运营，包括管理模式、项目选择、规划设计、材料使用、招标、工程管理以及营销等7重标准化，最大限度降低全国拓展带来的经营风险，确保成本的有效控制和精品产品的打造。
管理模式标准化，建立董事局、集团高管、地区公司高管三级管理体系，采用集团化紧密型管理模式进行统一管理。
项目选择标准化，包括项目区位、规模、定位的标准化，以确保新项目符合集团发展战略，最大限度降低了决策风险。
规划设计标准化，按照产品定位划分3大系列产品，设计制订了150多种标准户型。
材料使用标准化，在主体建筑、园林、配套设施以及装修工程方面，大批量采用标准材料，保证了产品质量，缩减建设成本。
招投标标准化，各地区公司所有大型工程都由集团总部统一招投标；
参标企业必须是行业龙头或全国十强企业。
工程管理标准化，公司在全国范围内统一推行标准化的工程管理制度。
集团通过标准化的工程建设计划模版及质量考核制度，对所有项目的各个建设节点进行严格的计划管理；
对各项目每栋楼都进行进度考核、质量检查以及安全文明生产检查。
项目营销标准化，全国所有项目的营销方案、销售价格按集团统一标准进行审批实施；
同时推行严格统一的开盘标准。
1.3.2规模优势
恒大是中国土地储备最大的房地产企业，项目所在城市基本为区域经济中心，住宅刚性需求潜力巨大，经济规模及发展速度全国领先。
恒大大部分项目规模在50—200万平方米之间，此类项目最适宜规模开发、滚动开发，可满足配套齐全、环境优美的规划设计条件。
恒大的项目，一般都坐落于所在城市升值潜力大、住房需求上升的优质区域，绝大多数项目为城市市区项目，环境优美、规划配套及城市交通发达、升值潜力较大；
而旅游地产项目，则一般位于距离超大城市中心区30-40公里、高速公路出口附近以及拥有独特优美的自然环境，这些项目还具备土地成本低、土地可持续拓展的特点。
1.3.3产品品牌优势
恒大实施精品战略，严格执行全过程精品标准。
在内部推行集团化紧密型管理体系，严控产品质量；
对外大规模整合各类优势资源，从规划设计、主体施工、园林建设、装修装饰，到材料设备都与国内外300多家相关行业龙头企业建立合作联盟。
恒大产品，代表了中国房地产的精品标杆；
恒大的产品品牌，已成为中国房地产业的领先品牌。
凭借中国首屈一指的产品品牌，恒大在各主要城市深受全国置业者欢迎，置业者认同恒大品牌及其附加价值。
因而在房地产市场成交非常低迷的情况下，恒大产品依然能够持续大规模热销，销售业绩领先全国。
1.3.4产品结构优势
恒大产品类型的组合非常科学合理。
对于所有项目，恒大内部均由规划设计研究院、营销团队、地区恒大三大团队分别进行独立市场调研；
并通过与中国最专业的地产调研机构合作，确保恒大的产品定位准确、产品结构科学合理，能最大程度被市场接受。
恒大产品定位于满足首次置业者和自住的普通老百姓的刚性需求，产品结构合理：
中端至中高端产品占70%，旅游度假产品占15%，高端产品占15%。
这一产品结构与老百姓需求的物业类型比例吻合，满足了不同地区、不同层次的市场需求。
1.3.5成本优势
恒大拥有系统的项目开发成本控制体系。
从土地购买、产品设计、招标采购等多方面入手，着力降低成本，增强竞争优势。
恒大非常成功地控制了土地成本。
凭借超前的土地储备战略决策，恒大抢先进入了土地成本低、升值潜力大的城市和区域。
恒大规划设计研究院通过标准化设计及优化设计，严格、有效地控制建设成本。
恒大严格实施集中招投标，对于各类主体、装修、园林等大型工程，全国各地的项目均由集团统一招投标，由于恒大全国项目建设的规模优势，确保了投标的龙头企业能以最合理的价格提供最优质的服务，从而实现了恒大集中招投标的规模效益。
恒大通过集中采购，在确保品质的前提下，大幅降低了材料及设备的价格。
同时，依靠全国统一的采购配送体系，材料及设备直接送达施工现场，有效降低了采购环节中的流通成本、运输成本、仓储成本。
1.3.6开发优势
恒大拥有强大的快速开发优势，通过强有力、专业化的执行团队，实现项目快速开发。
为实现投资周期最短的目标，集团要求所有项目在购地后六个月推出预售计划。
恒大依赖集团化紧密型管理模式，确保在拿地后快速完成规划设计、政府报建、施工组织、原材料供应等各项工作，以实现项目的快速开工建设；
依靠标准化的规划设计，迅速完成项目定位、方案拟定及实施；
通过全国统一招投标整合资源，迅速组织新项目施工，确保工程进度；
通过实施标准化的工程管理、质量控制体系，保证工程质量；
并通过实施标准化的开盘模式，实现快速销售的目标。
1.3.7团队管理优势
恒大拥有中国一流的领导管理团队，平均年龄45岁，平均房地产开发管理经验18年以上。
其中教授、博士生导师1人，博士6人，硕士15人。
恒大的工程技术及管理人员95%以上是大学本科及以上学历。
恒大拥有一流的管理模式，采用国际先进管理方法，并结合多年实践经验，建立起了董事局、集团高管、地区公司高管三级管理体系，在企业运营上采用集团化紧密型管理模式，由集团总部对地区公司进行统一管理。
恒大全面采用目标计划管理、绩效考核管理等一系列经营管理模式，为企业快速稳健发展注入了强大动力。
同时，恒大始终围绕“传承、价值、超越、和谐”的核心价值，以高效进取的企业文化激发员工价值；
同时配合先进的企业管理体系、有效的激励约束机制，形成向上超越的工作氛围和价值认同感，令团队始终保持强大的凝聚力、创造力。
经验丰富和稳定的管理团队，集团化紧密型管理模式以及先进的企业文化，大大提升了恒大的执行力和抗风险能力，使恒大成功实现快速稳健发展。
公司荣誉（2013年）：
中国房地产企业500强第二名（连续2年）
2013年中国房地产企业综合实力TOP10第二名
中国房地产品牌价值第一名（连续3年）
2013年中国房地产开发企业500强杰出贡献奖
2013年中国房地产百强企业综合实力TOP10第二位
2013年中国房地产百强企业规模性TOP10第一位
2013年中国房地产企业盈利性TOP10第二位
2013年中国房地产企业社会责任TOP10第二位
中国房地产企业十强（连续9年）
2013年中国大学生最佳雇主
2013年中国房地产上市公司综合实力百强榜第二位
2013年中国大陆在港上市房地产公司投资创造TOP10
2013年中国大陆在港上市房地产公司财务创造TOP10
2013年年度价值地产企业
中国蓝筹地产（连续5年）
2013年中国房地产上市公司综合价值中资港股TOP10第一名
2013年度香港上市公司综合实力百强榜地产业第一名
1.4可行性研究报告编制依据
●《房地产开发项目经济评价办法》；
●《可行性研究指南》；
●《方法与参数》；
●项目有关资料；
●企业有关资料
1.5项目主要技术经济指标
表1-1项目主要技术经济指标表
序号
指标项目
单位
指标
备注
1
用地面积
m2
60,200.00
2
总建筑面积
196,432.76
3
可销售总面积
195,537.26
4
综合容积率
2.50
5
绿化率
%
40.00%
6
总投资
万元
100,904.72
6.1
其中：
自有资金
60,904.72
6.1.1
贷款发放前到位资金
35,316.65
6.2
银行贷款
40,000.00
7
销售收入
159,823.51
8
利润总额
46,692.29
9
净利润
35,019.22
10
财务内部收益率
39.36%
11
财务净现值
22,918.73
12
投资利润率
46.27%
13
投资净利润率
34.71%
14
销售净利润率：
21.91%
15
贷款偿还期
年
1.50
第二章房地产市场分析
2.1我国经济发展形势
2012年，受发达国家债务危机拖累，世界经济延续缓慢复苏、低速增长走势，国内外因素要求我国加快经济结构调整的压力进一步增大，我国应继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，更加着力调整经济结构，将进一步激发自主增长活力。
2012年，“十二五”规划第二年进入投资项目集中建设阶段，将在一定程度上带动投资及经济增长。
从“六五”到“十一五”的经验看，一个五年规划中各年的平均投资增速分别为17.3%、24.1%、28.5%、18.8%、19.8%，受投资建设周期影响，五年规划第二年往往是建设项目进入投资高峰期。
在重大规划项目建设的带动下，固定资产投资仍将保持较快增长。
战略性新兴产业的相关规划陆续出台给经济增长增添新的动力。
在2010年国务院发布《关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》的基础上，2011年7月23日，国家发改委发布了《鼓励和引导民营企业发展战略性新兴产业的实施意见》，此外，《节能环保产业发展规划》《环境服务业“十二五”规划》也将陆续出台。
未来在建设创新型国家战略的推动下，我国将充分发挥国内储蓄资源丰富、学习追赶型科技后发优势和国内企业建设国际竞争新优势积极性高涨等一系列有利条件，以优惠政策动员国内更多战略资源投向产业结构升级，传统产业将加速固定设备更新换代，战略型新兴产业发展将进一步加快，我国经济将在产业结构向上调整中获得新的增长动力。
消费增长有望保持基本稳定。
在本轮经济持续下行中，就业总体稳定，城乡居民收入保持较快增长，为消费稳定增长奠定了基础。
房地产销量持续回暖，与住宅相关的装修、建材、家电、家具等消费将有所回升;
根据汽车购置周期和原油价格走势，汽车及石油制品消费将保持稳定增长;
受通胀预期影响，珠宝和贵金属消费因保值需求出现恢复性增长2013年消费增长14%左右。
2013年初步核算，全年国内生产总值568845亿元，比上年增长7.7%。
其中，第一产业增加值56957亿元，增长4.0%;
第二产业增加值249684亿元，增长7.8%;
第三产业增加值262204亿元，增长8.3%。
第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.0%，第二产业增加值比重为43.9%，第三产业增加值比重为46.1%，第三产业增加值占比首次超过第二产业。
2013年，全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长10.0%，增速比上年回落3.9个百分点。
12月份，规模以上工业增加值同比增长10.3%，环比增加0.87%。
2013年，全国城镇固定资产投资364835亿元，同比名义增长20.6%（扣除价格因素实际增长19.3%），增速比上年回落3.4百分点。
全国房地产开发投资71804亿元，同比名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比上年回落11.9个百分点。
2013年，社会消费品零售总额207167亿元，同比名义增长14.3%（扣除价格因素实际增长12.1%），增速比上年回落2.8个百分点。
12月份，社会消费品零售总额同比名义增长15.2%，扣除价格因素实际增长13.5%。
相比于工业、消费和投资同比增速的全线回落，中国城乡居民收入继续呈现出较快增长态势。
2013年，全年城镇居民人均总收入达29547元。
其中，城镇居民人均可支配收入26955元，比2012年名义增长9.7%，扣除价格因素实际增长7.0%。
表2-12013年国内生产总值初步核算数据
亿元%
2.2我国房地产行业发展形势分析
2013年，无论是房地产行业抑或是开发企业，都是高歌猛进的一年。
在政策趋向宽松、经济平稳回升等宏观环境持续向好的情况下，一、二线城市市场迅速回暖，并维持成交高位态势，各线城市、各类地王纪录被屡屡刷新，房企逐鹿资本市场，争相借壳上市或者谋划海外投资。
随着市场成交的持续上行，7家房企有望冲刺“千亿俱乐部”。
从目前国内房地产市场的发展态势来看，短期内针对住宅地产市场进行的限购政策不会改变，同时随着房地产市场的细分，整个产业将趋于进一步转型升级。
图2-2全国房地产开发投资增速走势
指标绝对量同比增速特点商品房销售面积13.7-14.0亿平方米5.5%-7.8%销售面积继续增长但全年增速放缓，上半年增速较高下半年渐趋平缓商品房销售价格6705-6746元/平方米7.0%-7.6%全国价格涨幅收窄，热点城市价格上行压力依旧突出房屋新开工面积20.9-21.3亿平方米6.0%-8.0%新开工面积继续增长，但增速放缓房地产开发投资额9.8-10.0万亿元15.0%-17.5%开发投资额平稳增长，增速略有回落。
表2-12014年全国房地产市场各项指标预测
2014年国家将维持现有的刚需政策，房地产市场需求端将保持稳定。
在销售保持稳定增长的前提下，房地产投资将保持企稳回升趋势，将带动开发建设步伐加快。
图2-3百城住宅均价及环比变化
2.3江阴城市基本情况
江阴市，简称澄，因地处“大江之阴”而得名，是一座现代化滨江港口花园城市。
江阴位于中国华东，江苏省南部，长江三角洲太湖平原北端。
东接张家港，南临无锡，西连常州，北对靖江。
江阴北枕长江，有江阴大桥（G2京沪线）与靖江市相连，南近太湖，有同三高速公路与无锡相接，沿江高速东接张家港、常熟、太仓至上海，西连常州、镇江至南京。
江阴为苏锡常“金三角”几何中心，从江阴到上海、南京两大城市各148公里，到无锡、常州仅38公里。
以江阴为圆心、半径160公里范围内有五个飞机场，其中上海、南京可直飞境外。
江阴和市区的山丘总体上呈北东走向，其高度由西南往东北逐级下降。
江阴位居中国县域经济之首，是乡镇经济的领航者。
江阴地处长江咽喉，历代兵家必争，是大江南北的重要交通枢纽和江河湖海联运换装的天然良港。
江阴市位于苏南沿江，总面积987.53平方公里，其中陆地面积811.7平方公里，水域面积175.8平方公里，水域面积中长江水面56.7平方公里。
沿江深水岸线长达35公里。
城市建成区为96.2平方公里。
连续十年蝉联中国百强县之首。
江阴在约占全国“万分之一”的土地上，以“千分之一”的人口，拥有“百分之一”的上市企业，创造了二百五十分之一的国内生产总值。
2012年，江阴有10家企业成为“中国企业500强”，列全国第7位。
有34家上市公司。
江阴市2012年年末全市共有户籍人口121.26万人，其中城区人口约为53万人，全年全市生产总值2535.38亿元，按可比价格计算，比上年增长8.5%。
第一产业增加值47.69亿元，增长4.6%；
第二产业增加值1443.91亿元，增长9.5%；
第三产业增加值1043.78亿元，增长12.4%。
三次产业比例调整为1.9:
56.9:
41.2，三产增加值占GDP比重比上年提高1.0个百分点。
全市人均生产总值按户籍人口计算为209414元，，比上年增长8.3%。
2.3.1江阴房地产发展概况
2012年全年完成房地产开发投资181.4亿元，增长0.6%；
商品房施工面积1096.9万平方米，下降1.6%；
房屋新开工面积372.3万平方米，下降26.9％；
房屋建筑竣工面积187.9万平方米，下降23.3%。
商品房销售面积148.7万平方米，增长6.9％。
其中商品房现房销售面积37.4万平方米，增长31.2％，住宅24.8万平方米，增长27.8％；
商品房期房销售面积111.3万平方米，增长0.7％，住宅94.0万平方米，下降5.5％。
商品房销售成交总额109.9亿元，增长13.8％；
其中住宅销售额82.7亿元，增长4.6％。
2013年1月1日至2013年6月30日，全市商品房共成交7219套，成交量较之2012年上升，2013年上半年江阴商品房新增供应150.01万㎡，同比上涨18.47%；
2013年商品房成交95.53万㎡，同比上涨40.52%。
前半年供求比1：
0.64，明显供大于求。
表2-22013年上半年江阴市商品房成交指标变化
2013年上半年同比数据：
成交套数7219套，较去年同期增加2246套，同比涨幅45.16%；
图2-4成交面积（2009-2013）走势对比图
成交面积95.53万㎡，较去年同期增加27.54万㎡，同比涨幅40.52%；
图2-5成交均价（2009-2013）走势对比图
成交均价7263元/㎡，较去年同期减少393元/㎡，同比跌幅5.13%;
成交总额69.39亿元，较去年同期增加17.34亿元，同比涨幅33.31%。
据JY510江阴房产网数据分析统计（截止2013年7月10日），2013年上半年，全市共成交新房7219套，总面积达到955308.4㎡，销售总价为69.39亿元，江阴全市的销售均价为7263元/㎡，销量成为2009年以来的半程销量新高。
6月份是楼市的传统淡季，但是从成交情况看;
淡季不淡。
6月份成交1325套，相比于红五月仅仅环比跌了1.78%，而房价方面，虽同比跌幅5.13%，但根据下表江阴市历年上半年（2009~2013）成交走势分析，房价已然在悄然上涨，市场正在逐渐恢复生机。
根据JY510江阴房产网数据显示，6月份，90-144㎡面积段占整个住宅市场的71%，随着消费者换房成本越来越高，刚需类和改善型房源成为大众的追求。
2、地段佳、品质好的商业用房受追捧。
自“2012年5月以来市区商品住宅备案件数与均价情况表”显示，自今年2月以来，市区商业用房成交备案量一直不错，特别是今年的3、4两月，不仅备案量较多，而且所备案商业用房售价也相对较高，说明只要地段佳、品质好，售价高的商品住宅越来越得到消费者追捧。
2.4市场分析结论
近几年，江阴房地产业在宏观调控中不断发展壮大，总体上呈现持续、稳定发展的格局，成为推动全市国民经济和社会发展的有力支撑点。
尽管宏观政策因素的影响，房地产市场短期震荡调整，江阴市房地产业仍呈现较好的发展态势。
第三章项目建设地址及环境
3.1项目地址
该项目位于江苏省无锡市江阴市，四至:
距江阴市政府3.7km，距主商业中心2.5km。
图3-1项目区域位置图
3.2地块概况
3.2.1用地现状
本项目为一手项目，地块现状为净地，目前正在施工中。
3.2.2土地性质综述
项目用地通过挂牌方式取得。
3.3环境分析
江阴位于北纬31°
40′34″至31°
57′36″，东经119°
59′至120°
34′30″。
[1][5]
自然环境
江阴地处太湖水网平原北端，长江南部冲积平原，全境地势平缓，平均海拔6米左右，西南边缘地势偏低，中部、东北部有零星低丘散布其间，地势较高亢。
中部山丘多在海拔200米左右，以定山273.8米为最高，东北部黄山海拔91.7米。
滨临长江，全境有干、支河流550余条。
江防要塞
长江江阴段江面最为狭窄，故江阴自古就为扼守长江咽喉的“第一要塞”。
明清两代都在江阴筑有大量炮台等重要的防御工事。
长江江阴段最窄江面仅1200多米，万里长江到此骤然紧束、随后呈喇叭状放开，古往今来，守江必守江阴，是为军事重地，战时要塞，江阴要塞是吴淞口后的第二道由海入江的江防咽喉，素被称为“锁航要道”。
港口城市
江阴地处江尾海头，境内35公里长江深水岸线是为“黄金水道”的黄金地段。
江阴
江阴市是长江下游集水、公、铁于一体，江、河、湖、海联运及换装的重要中枢型港口城市。
通过长江江阴段的黄金水道，江轮可从上海市直达重庆市，是中国最重要的水上交通大动脉之一。
江阴历来是大江南北的重要交通枢纽。
盛唐起，江阴就是对外贸易的重要港埠。
宋代政治家王安石当年巡视江阴“黄田港”曾赋诗赞曰：
“黄田港口水如天，万里风樯看贾船。
海外珠犀常入市，人间鱼蟹不论钱。
”南宋绍兴年间，“江阴港”设立“市舶司”，是当时中国沿海设置市舶司的杭州、上海、广州等1
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