疗养院建设项目可行性实施报告.docx

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疗养院建设项目可行性实施报告

疗养院建设项目

可行性研究报告

第一章总论

一、项目概况

1、项目名称

疗养院建设项目

2、项目承担单位情况

项目承担单位：

**

法定代表人：

通讯地址：

联系：

**

3、项目承担单位主管部门

**

4、建设地点

二、项目编制依据

1、《农村五保供养工作条列》

2、《**民政厅，财政厅，发改委关于进一步加强农村五保供养工作的通知》

3、《关于转发**民政厅<关于报送农村疗养院建设规划方案的通知>的通知》

4、《**国民经济和社会发展第十二五年规划纲要》

5、《**国民经济和社会发展第十二五年规划》

6、《投资项目可行性研究指南》

7、国家有关政策、法规及其他相关材料

三、研究围

我公司受项目承办单位的委托，按照国家对项目可行性研究阶段工作围和深度的规定，组织有关人员对项目的建设条件等进行了实地踏勘，编制完成了《**X中心疗养院改扩建项目可行性研究报告》。

本报告是根据国家发改委对项目可行性研究报告编制的有关要求，并在**农村疗养院提供有关资料的基础上，结合项目的实际情况对项目提出的背景、项目建设的必要性、建设条件、建设规模及容、技术方案、项目建设进度和组织管理，投资估算和资金筹措，社会效益分析等方面进行论述、研究和计算，为项目的决策提供依据。

四、项目建设规模

总用地面积：

155700㎡，总建筑面积74011㎡；建筑密度：

16.31%；容积率：

0.475%；绿地率：

64.5%；普通区建筑面积：

19665㎡，540个床位；特护区建筑面积：

30366㎡，840个床位；规模（床）：

44㎡/床；办公及医检建筑面积：

9540㎡；高级公寓建筑面积：

4060㎡,60户；餐厅综合楼建筑面积：

3825㎡。

地上停车位：

100个。

五、工程建设进度

本项目建设工期2年

六、投资估算与资金筹措

1、总投资：

约14000万元人民币；

2、固定资产14000万元，全部流动资金（包括短期固定资产置换等费用）200万元；

七、结论和建议

1、结论

（1）本项目的建设符合党中央、国务院关于大力加强新农村建设工作的一系列方针政策，促进社会主义精神文明建设的需要；是满足当地农村群众对物质文化生活越来越多，要求越来越高的迫切要求。

（2）项目建成投入使用后对于提高当地农村群众文化精神生活质量，加快推进农村文明养老服务社会化，广泛开展农村和谐创建活动，不断提高当地农村文明程度都具有重要意义，能够促进当地经济发展和社会和谐，有各级政府大力支持，相关部门和各村委会积极配合，当地群众拥护并积极参与，项目建设与当地社会具备互适性；承建单位具备建设能力和管理能力，初步预测前景良好。

（3）项目选址合理，交通、水电、通信等基础设施齐备，各种协作条件良好，项目建设所需土地、建筑规划、设计方案等前期工作已经落实；建设资金主要由项目承建单位自筹措，项目建设条件具备；

项目建设在规划设计、建设方案、环境保护、服务管理里体现了前瞻性和先进性，规划建设方案具有可能性，经初步测算，财务评价可行，社会效益显著，建议尽快申报立项，开工建设。

2、建议

（1）该项目属公益性建设项目，建议相关部门积极落实中央、省、市、区关于加强农村养老服务社会化的有关政策精神，在资金政策等方面给予优惠扶持，使项目尽快开工建设，早日发挥效益。

（2）该项目已列入**2012年重点建设工程，项目承建单位在工程实施过程中要根据工程估算投资额严格控制建设投资；建设中要重点规好设计、建设、施工、监理等各个工作行为，确保工程质量。

（3）项目设计的水平和工程施工的质量与进度，直接关系着今后项目服务功能的发挥，因此，在项目工程设计中应合理配置各项资源，工程设计中要有前瞻性，要结合当地社会经济发展需要，建设符合要求起点较高养老服务设施，避免重复和低水平建设现象的发生。

（4）进一步拓宽融资的渠道，确保项目整体效益的发挥。

资金短缺，是制约社区基础设施建设和发展的一个重要因素，因此该项目在努力争取上级资金、政策扶持的同时，要通过多种筹资方式，进一步拓宽资金来源渠道，鼓励其他社会企业和个人积极参与投资和捐赠，确保项目整体效益的发挥。

第二章项目背景及可行性分析

一、项目背景、宏观环境及趋势分析

（一）政策环境

面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。

1998年起各级政府就出台了相关政策，鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。

在2005年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。

近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年住宅的建设。

2012年1月7日，民政部部长学举指出，将加快完善适度普惠的老年福利政策和养老服务体系。

要以资金保障和服务保障为支撑，以巩固居家养老、扩大社区支持、提升机构服务水平为着力点，继续推进养老服务体系建设并抓好规划试点。

积极推动建立高龄老人生活和养老服务补贴制度，有条件的地区可以扩大围、提高标准。

加快示性公办养老服务设施建设，大力发展社区为老年人服务中心；完善和落实社会力量兴办养老服务机构的扶持政策，实行养老机构准入制度，提高养老机构管理和服务水平，加强应对人口老龄化战略研究。

目前，、鄂尔多斯等地方政府已经采取对养老服务机构在用地、税收、融资等方面进行支持。

中国老龄事业发展基金会副会长、中国老龄科学研究中心研究员台恩普指出未来要将老年住宅纳入城市发展的总体规划。

随着我国养老保障体系不断完善，类似于日本的介护保险制度也有可能出现，这些都必将为老年住宅的发展提供坚实的后盾。

1.2007年11月，国家民政部出台的《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》（民发【2007】170号）指出：

社会福利社会化是在社会主义市场经济条件下发展我国社会福利事业的必经之路，推进社会福利社会化必须广泛动员社会力量多渠道、多层次参与福利事业、兴办福利机构，开展形式多样的系列化服务。

《意见》同时指出：

鼓励和支持社会办福利机构的发展有利于较快的增加福利服务设施数量，扩大福利事业的覆盖面，对于有效缓解人口老龄化、家庭小型化和城市化发展进程所带来的日益突出的社会福利服务供需之间的矛盾具有重要的作用。

《意见》配套的鼓励优惠政策主要包括：

（1）各地要将包括社会办福利机构在的社会福利机构及床位数作为社会发展的指导性指标纳入国民经济和社会发展计划，要在基本建设计划中统筹安排社会福利设施建设。

（2）社会办福利机构的建设用地，按照法律、法规规定应当采用划拨方式供地的，要划拨供地；按照法律、法规规定应采用有偿方式供地的在地价上要适当给予优惠；属出让土地的，土地出让金收取标准应当适当降低。

（3）对社会办福利机构及其提供的福利性服务和兴办的第三产业，以及单位和个人捐赠支持社会福利事业的，国家给予优惠政策，按照现行国家税法规定执行。

2.2008年，《中华人民国国民经济和社会发展第十一五个五年规划纲要》在促进社会主义和谐社会建设部分明确提出：

弘扬疗养风尚，营造老有所养、老有所乐、老有所为的社会氛围，积极发展老龄产业，增强全社会的养老服务功能，提高老年人生活质量，保障老年人权益。

实施爱心护理工程，加强养老服务、医疗救助、家庭病床等面向老年人的服务设施建设。

3.2008年2月，由国务院办公厅转发的国家老龄委办公室和发展改革委等10部门制定的《关于加快发展养老服务业意见》指出：

发展养老服务业要按照政策引导、政策扶持、社会兴办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社会服务为依托、机构养老为补充的服务体系。

要建立公平、平等、规的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政策补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。

地方各级人民政府和有关部门要采取积极措施，大力支持发展各类社会养老服务机构。

引导和支持社会力量兴建适宜老年人集中居住、生活、学习、娱乐、健身的养老公寓、养老院、疗养院······，开展老年护理服务，为老年人创造良好的养老环境和条件。

4.2008年12月，国务院发布的《中国老龄事业的发展》白皮书指出：

“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”是中国老龄事业的发展目标。

建国以来，国家颁布一系列包括老年社会保障、老年福利与服务、老年卫生、老年文化教育和体育、老年人权益保障以及老龄产业等多方面容的法律法规和政策。

近20年来，全国人大及其常委会、国务院及其有关部门颁布的老龄法律、法规、规章及有关政策达200余件，初步形成了以《中华人民国宪法》为基础，《中华人民国老年人权益保障法》为主体，包括有关法律、行政法规、地方性法规、国务院有关部门规章、地方政策规章和有关政策在的老龄法律法规政策体系框架。

（二）老年住宅的需求

1.中国已经进入老龄化社会，未来一段时间老龄人口将快速增加

按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。

2011年，全国60岁以上老年人口达到1.6714亿，占总人口的12.5%。

未来一段时间老龄人口的比重还将不断增加，据预测到2050年我国老龄人口占总人口的比重将达到21.4%。

2020-2050年为我国人口老龄化高峰阶段，老年人将从2.3亿增加到4.1亿，老年人口比重从15.6%上升到25.8%，高龄人口迅速上升，抚养比例达到最大值，劳动人口开始老龄化。

图2-1显示，2000年我国65岁以上人口占总人口的比重已经超过7%的标准线。

图2-11982-2010年我国65岁以上人口占总人口的比重

2010年全国31个省、自治区及直辖市中，65岁以上人口占总人口的比重超过7%的有28个，其中达到9.6%，位居第十四位。

表2-12010年各地65岁以上人口占总人口的比重

单位：

万人

省份

人口数（人）

65岁及以上

占比

上海

16854

2198

13.0%

天津

10114

1242

12.3%

重庆

25545

3055

12.0%

江苏

69168

8118

11.7%

四川

73722

8440

11.4%

辽宁

38988

4419

11.3%

安徽

55498

5963

10.7%

浙江

45900

4889

10.7%

湖南

57648

6059

10.5%

北京

14813

1524

10.3%

湖北

51697

5237

10.1%

福建

32484

3247

10.0%

山东

84970

8285

9.8%

陕西

33999

3260

9.6%

广西

43252

4045

9.4%

吉林

24764

2260

9.1%

34688

3163

9.1%

海南

7665

686

8.9%

河北

62981

5504

8.7%

江西

39623

3322

8.4%

甘肃

23739

1939

8.2%

贵州

34126

2778

8.1%

21816

1769

8.1%

云南

40947

3225

7.9%

山西

30779

2424

7.9%

河南

84906

6643

7.8%

广东

85714

6477

7.6%

新疆

19004

1366

7.2%

青海

5007

343

6.9%

西藏

2576

172

6.7%

宁夏

5533

358

6.5%

2.传统观念和家庭结构的变化促使老年人养老转变养老方式

受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿。

但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少。

相关调查显示97.1%的人身边存在与父母两地分居者。

一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。

自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。

许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年公寓呼声高涨，呼之欲出。

3.北京、上海等大城市老人的可支配财产急剧增加

全国老龄委的一项调查显示，2012年老年人的可支配收入达到1万亿元，北京、上海等大城市作为我国经济发展的火车头，老年人的可支配财产更为可观。

目前生活在一、二线城市的老年人一般都有自己的房产，一旦相应的金融创新模式出现，老人的房产将是一笔非常巨大的财富，为老年人养老提供坚实的保障

（三）老年住宅供给严重不足，民间资本大有作为

随着我国社会经济的发展，老年福利事业面临的形势发生了极大的变化。

人口老龄化、家庭小型化、经济市场化、农村城市化和消费结构多元化的发展形成了对老年福利事业的巨大需求。

但是，由于国家和集体长期包办社会福利事业，资金不足，与日益增长的需求相比，我国现有的老年人福利设施严重不足，社会福利机构的总床位数仅占老年人总数的0.8%，与发达国家3%—5%的比例相比差距相当大。

有关资料显示，我国目前国民生产总值只占世界的3.5％左右，但却担负着全世界20％的老年人，其间的困难是可想而知。

因此，我国的解决老年人养老方面仅靠公益性的养老机构是远远不够的，要鼓励民间资本建设各种类型的老年住宅，鼓励有能力的老人社会养老。

（四）当前老年住宅存在的问题

当前，一方面我国老年住宅的总量不足，非盈利性质的疗养院一床难求，且条件较差。

另一方面，社会力量兴办的各种条件较好的养老院一般位于郊区，老人不能享受到亲情的快乐。

在调研中通过和入住老年社区和老年公寓的老人交谈了解到，目前存在的一些老年社区和老年公寓虽然能够给老年人提供较为安静的环境和良好的配套设施，但由于这种社区较为封闭，老人活动的围多是老人和坐轮椅等半自立的老人，心情难免低落，不利于老年人快乐的度过万年。

（五）老年住宅的发展趋势分析

随着老龄化的加剧和老年人生活观念、家庭结构及可支付能力的提升，未来我国老年人对老年住宅的需求将会有较大幅度的增加。

由于我国居民财富分配的不均，老人可支配的财富也存在很大差别，这就决定了未来我国老年住宅的多层次性，未来将会出现各种针对不同层次老人的精确定位的老年住宅。

一方面政府将增加对公益性和福利性养老机构的支持力度，建设更多的福利性机构；另一方面，各种专门针对富裕老人的各种老年公寓、老年社区将大量涌现，随着配套服务的不断完善，这些设施将为老人提供更加高品质的服务。

二、项目建设的必要性及可行性

（一）我国老年人口现状及老龄化时代的迫切要求

1.我国老年人口现状

从1964至1980年，我国老年人口比重平均每十年增长0.65个百分点；从1980年至2012年，老年人口比重每十年平均增长1.12个百分点。

2012至2040年为我国老龄化最快的时期，每十年提高3.99个百分点。

这样高的老龄化速度在世界上是很少见的，中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。

中国人口年龄结构、人口抚养比和老年人口数量的变化详见下表2-2。

表2-2中国人口年龄结构和抚养比变化趋势

年份

人数（万人）

比例（%）

总人口

60+

65+

80+

0~14岁

15~59岁

60+

80+/60+

0~14岁抚养比

60+抚养比

总抚养比

2000

126722

13012

8837

1200

24.3

65.4

10.3

9.2

37.2

15.7

52.9

2007

131789

14282

9964

1479

21.0

68.2

10.8

10.2

30.8

15.9

46.7

2012

136232

16616

10944

1812

19.9

67.9

12.2

10.9

29.3

18.0

47.3

2015

140329

20451

12930

2175

19.8

65.6

14.6

10.6

30.2

22.2

52.4

2020

143605

23374

16277

2523

19.0

64.8

16.6

10.8

29.3

25.1

54.4

2025

145655

28272

18727

2862

18.0

62.6

19.4

10.1

28.7

31.0

59.7

2030

146545

34039

22864

3701

16.8

60.0

23.2

10.9

28.0

38.7

66.8

2035

146511

38048

27671

5054

15.9

58.1

26.0

13.3

27.3

44.7

72.0

2040

145687

39206

30808

5673

15.5

57.6

26.9

14.5

27.0

46.7

73.7

2045

144220

40652

31445

7352

15.4

56.4

28.2

18.1

27.3

50.0

77.3

2050

141867

43535

32249

9250

15.3

54.0

30.7

21.3

28.3

56.8

85.1

我国人口抚养比（14岁以下人口+60岁以上人口/15—59岁人口）在未来50年中变化比较明显。

少儿人口抚养比（14岁以下人口/15—59岁人口）从2000年的37.2%下降到2050年的28.3%，下降了8.9个百分点；老年人口抚养比（60岁以上人口/15—59岁人口）则从15.7%上升到56.8%，上升了41.1个百分点。

虽然少儿抚养比下降，但由于老年人口抚养比大幅度上升，致使总人口抚养比从52.9%提高到85.1%，上升了32.3个百分点（见上表２-２）。

人口高龄化、人口老龄化是我国不能回避的一个严重问题（见表２—３）

表2-3两个年龄组老年人口比重的变化

年份

年龄组

1953

1964

1982

1990

2000

2012

2020

2030

2040

2050

60～79

95.5

95.7

93.4

92.1

90.4

89.1

89.6

89.6

86.1

79.2

80＋

4.5

4.3

6.6

7.9

9.6

10.9

10.4

10.4

13.9

20.8

合计

100

100

100

100

100

100

100

100

100

100

据有关部门预测，至2025年每4人中就有一位老人，老龄化呈现未富先老的局面，老龄人口基数大、增长快，社会养老市场需求大幅增加。

2.老龄化时代的迫切要求

改革开放以来，我国人口出生率锐减，由1970年的33.4%下降到2001年的13.4%；总和生育率由1970年的5.8%下降到2000年的1.6%，加之城市化进程及医疗卫生事业的发展，人口寿命快速提高，人口老龄化加速，我国60岁以上老年人口比重从1967年的6.08%上升到1998年的9.97%，至1999年已达到10%，进入老龄型社会。

随着我国经济快速增长，人民生活水平快速提高，老年人口规模越来越庞大。

1982年第三次全国人口普查时，60岁以上老年人口为7664万人，1990年全国第四次人口普查时为9697万人，2000年第五次人口普查时上升至1.3亿人。

这一数字相当于目前一个俄罗斯的人口、两个英国的人口或四个加拿大的人口。

若把这样一个庞大的人口群体当做一个国家的话，它将是世界上人口数排行第十位的国家。

从人口增长局势看，根据2000年的全国第五次人口普查资料，2000年全国总人口124261万人，与1990年第四次人口普查相比，总人口增加了12.8%，而60岁以上老年人口增加了34.1%，总人口年均增长速度只有0.92%，而老年人口年均速度达到2.97%，大大快于总人口增长速度。

60岁及其以上的老年人口以年均3%速度持续增长。

更为突出的是，我国80岁以上的老年人口已达到1100万，并以年均5%的惊人速度递增。

2007年底60岁以上老年人口将达到2.8亿占总人口18.4%左右；2050年将达到4亿左右，占总人口25%以上，表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大、差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。

我国老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。

我国现阶段人口老龄化问题必将对全球老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。

如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定了中国能否成为稳定繁荣的发达国家，在21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建设小康社会。

人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，也反应了人类社会的进步。

然而老年人口的比重日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为21世纪我国必将认真对待、认真研究的重大社会问题。

（二）薄弱的养老服务业发展趋势急需转变

1.养老服务业发展现状

我国老龄事业尚处在起步阶段，现有福利机构较少，养老机构普遍存在着养老模式单一，完全依赖民政部门，资金投入不足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套，不能适应老龄群体的需求。

2.养老服务业存在的问题

目前，我国养老服务主要以家庭居家养老为主，社会性养老服务明显不足，特别是市场化供给严重缺失。

老年人住宅不足

由于国家和集体长期包办社会福利事业，我国现有的老年人福利设施因资金不足，又有日益增长的需求，目前拥有的各类养老床位数仅为168万，仅占老年人总数的0.8%，与发达国家3%—5%的比例相比差距相当大，明显不能满足老龄事业发展的需要。

规划专业水平低，设计不符合老年住宅标准

设计与《老年人建筑设计规》相距甚远，以完成床位数为目标，忽略安全、舒适、休闲等问题。

规模小、功能相对单一，配套设施不足

国目前的养老机构绝大多数属于公办社会福利型，面向“三无”老人，规模小、功能单一，配套设施不足，远远满足不了高知识层次、高收入的退休人群的需求，现有老年住宅较为落后。

环境质量有待提升。

服务质量不专业。

相关调查显示，全国约有5%的老年人有入住养老机构的愿望，且随着社会形势的发展呈现不断增长的趋势。

而挖掘养老服务潜力，扩大供给，满足日前增长的养老服务需求，除政府加大公益性投入外，更需引入市场机制，加快开发建设以市场化为主的养老服务机构。

据估计，近5年市将有3万社会机构养老床位的需求，而实际上，目前全市养老福利机构有97家（正在建设的14家），社区养老服务站24个，社会福利设施508个，拥有机构养老床位数9516，远远不能满足社会需求。

（三）多样化需求急需养老服务扩量提质

时代发展，需求多元，养老服务同样如此。

鉴于养老群体的财富、阅历、身份、地位、健康状况不同，处在不同阶层的老年人对晚年生活的需求也不同。

既有享受天伦之乐的，也有发挥余热的，既有医疗保健的，也有文化娱乐