房地产经纪相关知识改1Word文档格式.docx

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12.桩基础适用于江浙地区。

13.墙体按照在建筑物中的方向，分为纵墙和横墙。

纵墙是沿建筑物长轴方向布置的墙，横墙是沿建筑物短轴方向布置的墙，其中外横墙称为山墙。

14.电梯的设置首先考虑安全可靠，方便用户，其次才是经济。

15.尺寸单位除标高及总平面以米（m）为单位外，其他均以毫米（mm）为单位。

为了图面清晰，尺寸数字后一般不写单位。

16.除总平面图外，一般都采用相对标高，即把首层室内地面的绝对标高定为相对标高的零点，以“±

0.000”表示。

高于它的为正数标高，低于它的为负数标高。

17.相对标高与绝对标高的关系，一般在设计总说明中予以说明，例如，±

0.000=42.500，即首层室内地面标高±

0.000相当于绝对标高42.5000。

18.建筑施工图表示建筑物的内部布置情况、外部形状、以及装修、构造、施工要求等。

19.建筑平面图是假想用一水平的剖切面沿门窗洞位置将建筑物剖切后，对剖切面以下部分所作的水平投影图。

20.房地产测绘具体是指调查和测定房地产的界址、面积、空间位置、权属、用途等，并按一定规则将其客观反映到图纸上的一种专业测绘。

其中，主要是房地产权属证附图的测绘。

21.测绘工作的基本任务是测试地面点的空间位置，地面点的空间位置由平面位置（坐标）和高程来确定。

22.地籍图是指是土地权属状况和利用状况的真实写照，其与地形图的最大区别是精确表示了土地权属界线，特别是标出了独立权属地段的界线、编号及土地的权属状况。

23.宗地图详尽准确地表示了该宗地的地籍内容及该宗地周围的权属单位和四至，是核发土地土地权属证书和地籍档案的附图。

24.房产分户图以产权登记户为单位绘制，是在房产分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属的细部，以明确异产毗连房屋的权利界线，是房屋所有权证的附图。

25.共有土地分摊面积指一土地所有者或土地使用者在共有土地面积中所分摊的面积，该面积一般是根据所拥有建筑面积的多少按比例分摊。

26.实测面积也称竣工面积，实测面积有时与预测面积不一致，造成的原因：

1、允许的施工误差、测量误差；

2、工程变更；

3、施工错误、4、施工放样误差过大5、房屋竣工后原属于应分摊的共有建筑面积的功能或服务范围改变。

27.稳定主要是指建筑造型在上下关系处理上所产生的艺术效果，一般而言，上小下大的造型会给人以强烈的稳定感。

28.材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量。

29.材料的表观密度是指材料在自然状态下单位体积的质量。

30.材料的密实度是指材料在绝对密实状态下的体积与自然状态下的体积之比。

31.材料的孔隙率是指材料内部孔隙的体积占材料在自然状态下体积的比例。

32.材料的塑性是指在材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质。

33.材料的脆性是指材料在外力作用下未发生显著变形就突然破坏的性质。

材料的韧性是指材料在冲击或振动荷载作用下产生较大变形尚不致破坏的性质。

34.材料的耐久性是指材料在使用过程中经受各种常规破坏因素的作用而能保持其原有性能的能力。

35.环境污染是指有害物质或因子进入环境，并在环境中扩散、迁移、转化，使环境系统结构与功能发生变化。

36.洁净的空气中，氧气占21%，《环境空气质量标准》规定了环境空气中各项污染物不允许超过的浓度限值。

37.电磁辐射污染主要是指人为发射的和电子设备工作时产生的电磁波对人体健康产生的危害。

38.室内污染物的来源主要是来自建筑材料。

39.石材、砖、水泥和混凝土等材料中含有高本底的镭，镭可蜕变成氡，通过墙缝、窗缝等进入室内、造成室内氡的污染。

40.建制镇和城市是城市型居民点，统称城镇或城市。

41.在城市的众多职能中，最突出的职能构成了城市性质。

42.中心商务区（CBD）是指大城市中金融、贸易、信息和商务办公活动高度集中，并附有购物、文娱、服务等配套设施的城市中综合经济活动的核心地区。

43.居住用地是指在城市中包括住宅及相当于居住小区及小区级以下的公共服务设施、道路和绿地等设施的建设用地。

44.公共设施用地是指城市中为社会服务的行政、经济、文化、教育、科研及设计等机构或设施的建设用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地。

45.城市化是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。

46.“漏斗”的形成：

地下水分为上层滞水、潜水和承压水。

承压水也是靠降水补给、储量有限，一旦取水量超过补给量，地下水就会下降，形成“漏斗”，持续下去还会出现水质变差、地面下沉等不良后果。

47.城市水源选择的基本原则是：

在地下水丰富的地区，应优先选择地下水作为水源；

地下水不足时，可考虑以地面水源补充，但要注意水源保护，防止水体污染。

48.地势过低或经常受洪水威胁的地段，不宜作为城市建设用地，否则必须修筑堤坝等防洪设施。

49.在城市规划中，为了合理布置工业和居住用地，最大限度的减轻有害工业对居住区的污染，通常根据某地多年的风向资料，将全年的风向频率和平均风速绘制成风玫瑰图。

50.利用风玫瑰图，一般情况下可根据最小风频原则进行布局，即对大气有污染的工业应布置在全年最小风频风向的上风侧，居住区应布置在其下风侧，因为这个方位全年受污染的几率最小。

51.容积率：

是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值：

容积率=总建筑面积/建筑用地面积。

52.建筑密度是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率，建筑密度（%）=建筑基底总面积/建筑用地面积*100%。

53.建筑间距：

指两栋建筑物外墙之间的水平距离。

54.用地红线：

是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。

55.居住区内绿地不包括其他屋顶、晒台的人工绿地。

56.控制性详细规划是以城市总体规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。

57.修建性详细规划是依据控制性详细规划确定的指标，编制具体的、操作性的规划，作为各项建筑和工程设施设计及施工的依据。

58.居住用地一般占城市建设总用地的30%左右。

59.房地产市场是指所交换的商品是房地产或房地产权益的市场，交换包括买卖、互换、租赁、抵押。

60.房地产供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系。

61.房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产市场需求量与市场供给量相等时的价格。

62.房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比/房地产价格变化的百分比

63.一种房地产的需求价格弹性取决于该种房地产有多少替代品。

在有较相似的替代品存在时，价格的上涨会使消费者减少对该种房地产的购买，而转向购买更多的替代品，这时需求的价格弹性较大；

如果没有较相似的替代品，需求往往就缺少价格弹性。

64.资金的时间价值也称货币的时间价值，其核心思想是现在的资金比将来的资金有更高的价值。

65.通货膨胀是指商品和服务的货币价格总水平的持续上涨现象，或简单的说，是物价的持续普遍上涨。

66.单利是指每期均按原始本金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算利息，存款采用的是单利。

67.有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买而且有能力购买。

68.作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价值。

69.市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值；

投资价值是对特定的投资者而言的，是建立在主观的、个人因素基础上的价值。

当投资价值大于市场价格时，说明值得投资；

反之，说明不值得投资。

70.楼面地价=土地总价/总建筑面积

71.楼面地价=土地单价/容积率

72.期房价格=现房价格—预计从期房到达现房期间现房出租的净收益的折现值—风险补偿

73.起价是指销售新建商品房的最低价。

74.标价称为报价、表格价，是卖房要价。

75.成加价是商品房买卖双方的实际交易价格。

76.均价是所销售商品房的平均价格，可以反映所销售商品房的总体价格水平。

77.市场法是选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，将它们与评估对象进行比较。

78.房地产状况调整总的思路是：

如果可比实例房地产状况好于估价对象房地产状况，则应对可比实例价格做减价调整；

反之，则应作增加调整。

79.成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取古旧对象价值的方法。

80.商业信用是指企业之间以赊销商品和预付货款等形式提供的信用。

81.银行信用是指银行以货币形态向单位或个人提供的信用。

82.政府信用，包括政府以债务人的身份取得信用和以债权人的身份提供信用两个方面。

83.民间信用也称个人信用，是指个人之间相互以货币或实物所提供的信用。

84.质押贷款是指以债务人或者第三人的动产或汇票、支票、本票、债权、存款单、仓单、提单、依法可以转让的股份、股票等权利作质押发放的贷款。

85.贷款期限：

短期贷款1年以内（含1年）；

中期贷款1年以上5年以下（含5年）；

长期贷款5年以上（不含5年）。

86.当抵押房地产为再次抵押的，贷款价值比应为贷款金额占该房地产的价值扣除其已担保债权后的余额的比率。

贷款金额最高不得超过抵押房地产价值的70%。

87.月房产支出与收入比=（本次贷款的月还款数+月物业管理费）/月均收入

88.等额本息是指一种购房贷款的还款方式，是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息）。

该方法比较适用于现期收入少，预期收入将稳定或增加的借款人，或预算清晰的人士和收入稳定的人士，一般为青年人，特别是刚开始工作的年轻人也适合选用这种方法，以避免初期太大的供款压力。

89.等额本金是指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

90.财产损失保险是最典型、最具代表性的财产保险，是以补偿财产的损失为目的的保险。

91.保险合同的当事人有保险人和投保人。

92.保险合同的关系人有被保险人和受益人。

93.统计有反映作用、决策作用、控制作用和监督作用。

反映作用即提供信息，是统计的基本作用。

94.统计分为描述统计和推断统计。

如果搜集到的是总体数据，则经过描述统计就可以达到探索其内在数量规律性的目的。

推断统计根据部分数据（样本数据）去推断更一般的情况（总体的数量特征）。

95.情绪和情感是人脑对客观事物与人之间的关系的反映，并通过一定的行为反应出来。

96.监护不是一种权利，而是一种职责（既包含权利，又有义务）。

97.委托代理通常以完成特定事项为代理内容，事项完成后，代理即可终结。

98.颗粒污染物对人体的危害程度与直径大小和化学成分有关，对人体危害最大的是飘尘，它可被吸入。

99.工业用地不包括露天矿用地，该用地应当归入“水域和其他用地”。

100.景观是指构成人们周围环境的实体部分，是看得见的。

（二）、多项选择题：

（五个选项，两个以上正确答案，多选不得分，少选得一份，共两分）

1.民事法律关系的要素包括：

主体、客体、内容。

2.民事法律关系的客体：

物、行为、智力成果。

3.民事法律关系的主体：

自然人、法人、合伙组织。

4.代理权不得滥用。

代理人不得有以下滥用代理权的行为：

1、代理人以被代理人的名义与自己进行民事法律行为；

2、代理人以被代理的名义与自己同时代理的其他人进行民事法律行为；

3、与第三人恶意串通，损害被代理人的利益；

4、超越代理权限进行代理活动；

5、利用代理权从事违法活动。

5.物权的分类：

1、不动产物权和动产物权；

2、自物权和他物权；

3、主物权和从物权4、所有权和限制物权。

6.所有权包括1、占有2、使用3、收益4、处分。

7.共有分为按份共有和共同共有。

处分按份共有的财产，应经占份额2/3以上的按份共有人同意；

处分共同共有的财产，应经全体共同共有人同意。

8.担保物权包括抵押权、质权、留置权。

9.消费者权益争议的解决途径：

1、与经营者协商和解；

2、请求消费者协会调解；

3、向有关部门申诉；

4、根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁；

5、向人民法院提起诉讼。

10.建筑物按照使用性质分类，分为1、民用建筑2、工业建筑3、农业建筑。

11.住宅按照层数，分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅和高层住宅。

其中，1～3层的住宅为低层住宅，4～6层的住宅为多层住宅，7～9层德住宅为中高层住宅，10层及以上的为高层住宅。

12.建筑物按照建筑结构，可分为：

1、砖木结构建筑；

2、砖混结构建筑；

3、钢筋混凝土结构建筑；

4、钢结构建筑；

5、其他结构建筑。

13.作为使用人，对建筑物的要求概括起来是：

安全、适用、经济、美观。

14.一幢建筑物的构成：

竖向建筑构件、水平建筑构件及解决上下层交通联系的楼梯组成。

15.基础按照构造形式，分为条形基础、独立基础、筏板基础、箱形基础、桩基础。

16.楼板是分隔建筑物上下层空间的水平承重构件，主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载及自重传给承重墙或梁、柱、基础。

楼板应有1、足够的强度2、一定的刚度3、满足隔声的要求4、一定的防潮、防水和防火能力。

17.屋顶由屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成。

18.常用的供水方式：

1、直接供水方式2、设置水箱的供水方式3、设置水泵、水箱的供水方式4、分区、分压供水方式。

19.设置电梯应符合以下要求：

1、7层及以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16米的住宅；

2、12层及以上的住宅，电梯不宜少于两台；

3、高层住宅。

20.楼宇智能化系统由3部分组成：

1、通信自动化（CA）2、办公自动化（OA）3、楼宇自动化（BA）。

21.建筑施工图包括：

1、建筑总平面图2、建筑平面图3、建筑立面图4、建筑剖面图5、建筑详图。

22.房地产图是地籍图、宗地图和房产图的统称。

23.房产图分为房产分幅平面图（分幅图）、房产分丘平面图（分丘图）和房产分户平面图（分户图）。

24.房产分幅图表示的内容有：

控制点、行政境界、丘界、房屋、房屋附属设施和房屋围护物、房产要素和房产编号，以及与房产管理有关的地响地籍要素和注记。

25.房产分丘图表示的内容除了房产分幅图表示的内容，还有房屋全界线、界址点、界址点号、房角点、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素。

26.成套房屋的建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积。

27.套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积。

28.共有建筑面积的内容包括：

作为公共使用的电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。

29.不计入共有建筑面积的内容：

1、独立使用的地下室、车棚、车库；

2、作为人防工程的地下室、避难室；

3、用作公共休憩、绿化等场所的架空层4、为建筑造型而建，但无实用功能的建筑面积。

30.外墙面装饰按照材料及施工方式的不同，通常分为抹灰类、贴面类、涂刷类、铺钉类和清水墙饰面。

31.室内墙体饰面的常见种类：

抹灰类、贴面类、涂刷类、裱糊类、罩面板类。

32.建筑材料的性质有物理性质、力学性质和耐久性。

33.建筑材料的物理性质可分为与质量有关的性质、与水有关的性质和与温度有关的性质。

34.与质量有关的性质1、密度2、表观密度3、密实度4、孔隙率。

35.建筑材料的力学性质包括：

强度、弹性、塑性、脆性、韧性、硬度和耐磨性。

36.建筑装饰材料选择需考虑下列问题：

1、满足使用功能2、满足装饰效果3、材料的安全性、4、有利于人的身心健康5、合理的耐久性6、经济性原则。

37.环境既包括以大气、水、土壤、岩石、生物等为内容的物质因素，也包括以观念、制度、行为准则等为内容的非物质因素。

按照环境的属性，可将环境分为自然环境、人工环境和社会环境。

38.自然环境可分为：

大气环境、水环境、土壤环境、地质环境和生物环境等。

39.按照污染物的形态，环境污染分为废气污染、废水污染、噪声污染、固体废物污染、辐射污染。

40.环境污染源按照污染物发生的类型，可分为工业污染源、交通污染源、农业污染源、生活污染源。

41.按照污染物的形态，大气污染物分为颗粒污染物和气态污染物。

42.颗粒污染物主要有尘粒、粉尘、烟尘、雾尘。

43.生活污染源主要有1、生活燃料的污染2、居住环境污染3、其他生活污染：

城市垃圾、厕所、污水沟等。

44.环境噪声污染的危害：

1、对听力的损伤2、对睡眠的干扰3、对人体的生理影响4、对人体心理的影响5、对儿童的影响。

45.水污染可分为地表水污染、地下水污染、海洋污染。

46.城市垃圾主要包括城市居民的生活垃圾、商业垃圾、建筑垃圾、市政维护和管理中产生的垃圾，不包括工厂排出的工业固体废物。

47.辐射有电磁辐射和放射性辐射两种。

48.根据电磁波的波长，电磁波分为微波、超短波、短波、中波、长波。

它们对人体的危害分别是：

微波＞超短波＞短波＞中波＞长波。

49.景观可分为自然景观和认为景观。

50.居住区环境景观设计的内容：

1、绿化种植景观设计内容2、道路景观设计内容3、场所景观设计内容4、硬质景观设计内容5、水景观设计内容。

51.土地利用类型按性质划分：

1、居住用地2、公共设施用地3、工业用地等。

52.城市进化论认为，从工业化社会到后工业化社会，城市发展具有相似的进化过程，分为四个阶段：

1、“绝对集中”时期2、“相对集中”时期3、“相对分散”时期4、“绝对分散”时期。

53.中国的城市化随着工业化进程的加快，特别是改革开放政策的实施，出现了加快发展的势头，但就整个过程看，仍属于乡村人口和产业向各级中心城市集聚的向心型城市化阶段。

54.评估用地适宜建设的优劣程度，一般分为3类：

1、适宜城市建设用地，自然条件优越，能适应各项城市设施建设，不需要采取工程措施或只需稍加工程措施就能建设的用地。

2、基本适宜城市建设用地，有一定缺陷，但是采取相应的工程措施改善条件后仍可以加以利用。

3、不适宜城市建设用地。

55.工程地质灾害：

地震、冲沟、滑坡与塌方、底下溶洞。

56.城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。

57.衡量居住区公共服务设施配套建设水平的指标，主要是人均公建面积（公共服务设施建筑面积）和人均公建用地面积。

58.衡量居住区内绿地状况的指标，主要有绿地率和人均公共绿地面积。

59.建筑密度和绿地率是反映居住区环境质量的主要指标。

60.居住区按照居住户数或人数规模，分为居住区、居住小区、居住组团三级。

居住区，配套建设有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

61.市场=人口+购买能力+购买动机

62.市场结构根据竞争程度不同划分为1、完全垄断市场2、垄断竞争市场3、寡头垄断市场4、完全垄断市场。

63.房地产市场周期：

1、上升期2、高峰期3、衰退期4、低谷期。

64.购买房地产的需求分为：

1、消费需求2、投资需求3、投机需求4、跟风需求。

65.决定房地产需求量的因素：

1、该房地产的价格水平2、消费者的收入水平3、消费者的偏好4、相关物品的价格水平5、消费者对未来的预期。

当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期未来该种房地产价格会上涨时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加，反之，对该种房地产的当前需求通常会减少。

66.需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品（生活必需品）。

67.决定房地产供给的因素：

1、该种房地产的价格水平2、该种房地产的开发建设成本3、该种房地产的开发技术水平4、房地产开发商和拥有者对未来的预期。

68.资金存在时间价值的原因：

1、资金增值（资金流通经过一段时间会获得一定的收益和利润）2、机会成本3、承担风险4、通货膨胀。

69.房地产投资项目经济评价是房地产投资的最重要环节之一，它为房地产投资决策提供依据。

房地产经济评价方法包括三个步骤：

1、估计相关的现金流量2、计算有关的评价指标3、将评价指标与可接受的标准进行比较，得出评价结论。

70.评价指标：

财务净现值、财务内部收益率、投资回收期。

71.房地产具备1有用性、2稀缺性和3有效需求。

72.从政府对房地产价格的管制或干预程度来划分，可将房地产价格分为市场调节价、政府指导价、政府定价。

73.经济适用房的成本：

征地和拆迁补偿安置费，勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息、税金，利润率控制在3%以下。

74.房地产估价基本方法：

1、市场法2、收益法3、成本法。

75.市场法适用的估价对象：

1、住宅2、写字楼3、商铺4、标准厂房5、房地产开发用地。

76.运用市场法估价的4大步骤：

1、搜集交易实例2、选取可比实例3、对可比实例的成交价格进行适当处理4、求取最终的比值。

77.选取的可比实例应符合下列要求：

1、可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产；

2、可比实例的成交日期应与估价时点接近；

3、可比实例的交易类型应与估价目的吻合；

4、可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。

78.房地产的价值主要取决于：

1、未来净收益的大小2、获得净收益期限的长短3、获得净收益的可靠性。

收益法使用的对象是有收益或有潜在收益的房地产。

79.成本法估价的四个步骤：

1、弄清楚估价对象的价格构成，搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料2、测算估价对象的重新购建价格3、测算估价对象的折旧4、求取估价对象的积算价值。