郑铁海南定安康体养生园区项目可行性研究报告终稿文档格式.docx
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本项目占地面积51840㎡（约77.76亩），总计建筑面积共80000㎡，绿地率大于40%，建筑密度为25%，平均容积率为1.8左右。
本项目以多功能康体养生园区为主题进行建设，具体功能版块划分为“五区一园”：
酒店公寓区、候鸟式度假疗养区、老年大学区、高级会所养生区、太极健身活动区以及书画家创作园。
其中包括酒店主楼1栋六层，建筑面积16000㎡；
酒店公寓5栋12层，建筑面积60000㎡；
高级会所1栋3层，建筑面积1000㎡；
老年大学1栋3层，建筑面积1000㎡；
综合疗养、保健大楼1栋3层，建筑面积为1000㎡；
太极健身活动区建筑面积为1000㎡。
1.7项目投资估算及资金筹措
本项目建设总投资47032.32万元，固定资产投资39084.03万元，其中包括土地购置及整理费用2604.5万元，建筑安装工程费用28385.68万元，设备及工具购置费用4830万元，工程建设其他费用2295万元，预备费968.85万元；
项目前期运营铺底流动资金为7948.29万元。
本项目投资的47032.32万元资金全部由XXXXXX自行筹措。
1.8财务评价结论
在项目初步设定的经营方案和经营规模下，康体养生园区正常年收入为5247.01万元，净利润为2188.51万元；
税后财务内部收益率为9.70%，财务净现值为3600.17万元；
项目投资利润率为17.33%，利税率为18.69%；
项目所得税后动态投资回收期为11.16年（含建设期2年），企业盈亏平衡点为33.79%。
经营财务分析结果表明项目具有较好抗风险能力和盈利能力，是可行的。
1.9可研报告编制依据
1 《投资项目可行性研究报告编制指南》；
2 《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
3 《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划》；
4 《国务院关于加快发展养生产业的若干意见》；
5 《国务院办公厅关于加快发展养生旅游产业若干政策措施的实施意见》；
6 《国务院关于进一步支持养生旅游事业发展若干经济政策》；
7 《国务院关于进一步加快旅游业发展的通知》；
8 《国际、行业及地方的有关法律、法规和规程、规范》；
9 《海口市人民政府加快发展旅游产业实施意见》；
10 建设单位提供的其他资料。
1.10项目主要技术经济指标表
主要经济指标
1
项目总投资
万元
47032.32
2
其中
固定资产投资
39084.03
建设期利息
0.00
铺底流动资金
7948.29
3
资金筹措
4
申请银行贷款
建设单位自筹
5
经营收入
5247.01
正常年
6
销售税金及附加
295.07
7
总成本费用
2033.92
8
净利润
2188.51
9
所得税
729.50
10
利润总额
2918.02
11
投资利润率
%
17.33
12
投资利税率率
18.69
13
投资财务内部收益率（所得税前）
11.15
14
投资财务内部收益率（所得税后）
9.70
15
投资回收期（所得税前）
年
7.73
含2年建设期
16
投资回收期（所得税后）
11.16
17
投资财务净现值（所得税前）
6337.98
18
投资财务净现值（所得税后）
3660.17
19
盈亏平衡点（BEP）
33.79
1.11可行性研究结论
经综合研究论证，本项目建设依据充分，符合国际相关产业政策，属于国际鼓励并支持的产业项目。
建设地址和建设条件较好，管理方法先进、技术成熟，项目建设方案合理；
项目实施后具有良好的经济效益和广泛的社会效益。
项目的实施通过采取相应的环保措施，不会对生态环境产生污染。
项目财务评价显示本项目具有较好的财务效益和一定的抗风险能力。
因此，本项目建设是必要的，也是可行的。
1.11.1符合海南国际旅游岛建设发展方向
根据《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》战略方针，要积极发展服务型经济、开放型经济、生态型经济，形成以旅游业为龙头、现代服务业为主导的特色经济结构；
着力提高旅游业发展质量，打造具有海南特色，达到国际先进水平的旅游产业体系，逐步将海南建设成为经济繁荣发展、生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛，世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。
《规划纲要》同时指出要把海南建设成为中国最大的海洋旅游中心、最大的海上旅游运动基地、世界一流的海洋旅游休闲度假胜地，成为中外游客向往的购物天堂、度假天堂、康体养生天堂。
本项目康体养生园区的建设以
第二章项目建设的背景和必要性
2.1项目建设背景
2.1.1养生旅游的起源
养生旅游起源于20世纪30年代的美国、墨西哥。
目前养生旅游开发较为完善的旅游目的地主要是非传统欧美区域的发展中国家，而主要的客源市场则是欧美国家。
2007年3月24日，在塞浦路斯南部城市利马索尔举行的第二届世界养生旅游大会指出养生旅游在世界范围内有很大市场，养生旅游发展完善的国家主要为古巴、新加坡、泰国、印度等国，这些地区吸引大量的欧美游客，这些国家的健康旅游不仅能唤醒人们对健康关注，还能转变人们治疗疾病、改善关于健康问题的观念。
其在休闲健康旅游过程中不仅需要提供有品质的健康旅游产品来改善人们的健康，同时还需要一些列的配套设施来支持，调动了对人们健康有帮助的一切要素来开展生态养生悠闲旅游。
在国际养生地产开发经验中，养生地产应该具有以下三个基本要素：
项目所在地优秀的自然环境——项目所在地独特而且深厚的养生文化底蕴——项目本身拥有的完备的养生配套。
一个养生地产项目首先要有养生的环境，或临山，树木郁郁葱葱，或靠水，空气湿润清新，或临湖，享受湖光山色，或沿海，拥有阳光沙滩。
这些都是养生地产项目必备的自然环境资源。
其次，养生地产要有丰富的内涵和多样化的方式，比如，泰国的养生地产项目肯定少不了SPA，就是泰式按摩，印度的养生地产肯定少不了精油按摩。
我们国家养生地产就更丰富多样的养生方式和文化底蕴，比如：
康体中心、中药保健、营养配膳、温泉桑拿、绿色食品等都是养生地产必不可少的条件之一。
再次，项目本身要有完备的养生生活配套，比如：
养生会所，健身俱乐部，泳池，绿地，医疗，管家服务等等。
只有这三点齐备，才算是一个名副其实的养生地产项目，才拥有可以养生的资格。
对于养生旅游的概念内涵，各种看法各有各的特点和侧重点，这也说明要对养生旅游下一个完整准确的定义确实很困难。
最早的中医学著作《黄帝内经》包含着丰富的养生理论，它认为养生是一种预防医学，是在天人合一的状态下，法阴阳，畅情志，节饮食，并通过适当的运动，来达到“治末病”、“消末患”的防病健体、延年益寿、繁衍生息的目的。
2010年海南国际旅游岛“度假养生”文化节是为了满足越来越多的全国各地老人前来海南过冬度假、养老、养生的需求，让他们在海南可以有组织的活动、有大家庭的依靠感、感受到更多人文关怀而举办的大型活动。
2010年，是海南国际旅游岛建设元年，随着“度假游”“养生游”等旅游理念推陈出新，如何打造年底的度假养生平台，成了国际旅游岛更快更好建设的道路上一个重要研究课题，得天独厚的自然条件，稀缺的优质空气资源，大海、沙滩、气候宜人、四季如春等海南独特的标记，但这些天然成品只是吸引过冬老人来海南过冬的天然资源，如何让这些资源凸显特色并化作能量，给海南的养生度假游注入更多文化内涵才是关键所在。
养生地产就像旅游地产，商业地产，娱乐地产，教育地产，文化地产等，它是一种复合型地产开发类型。
简而言之，就是地产与养生的结合。
在解决温饱问题之后，对健康的追求成了人民大众的最主要意愿，人人都希望自己和身边的人健康、长寿，因此，房子的居住功能自然而然地被延伸，与养生紧密结合在一起。
为日益增长的亚健康人群和老年人提供一种解除亚健康和老年病的健康的生活方式。
2.1.2海南养生地产，发展潜力空前
在房地产宏观调控不断深化的背景下，中国房地产发展模式也正在发生深刻的转型。
文化产业、旅游产业与房地产的结合成为趋势。
如何发展养生地产，如何充分结合文化产业开发房地产成为业内所关注和探讨的话题。
随着海南城市化进程的加快，以及在国际旅游岛的利好政策下，海南人民生活水平在不断提高，海南有独特旅游度假资源，旅游度假居住已逐渐成为来海南一种时尚，养生地产业随着国际旅游岛春风迅速发展了起来。
特别是海南各区在经过近几年发展，充分利用了当地资源，大力发展旅游产业，其中旅游房地产是该产业最大组成部分，旅游地产下的养生地产在海南已成为各级政府建设目标，也是提升城市形象、展现城市内涵，完善城市功能配套都转型向旅游产业发展，在旅游地产的壮大过程中，一个城市的地产发展不能当纯以景观来带动整体产业长久发展，旅游地产的发展必须具有旅游、度假、养生、居住和延伸价值，如何要充分表达出来。
我个人认为，海南具有不可复制的资源，有独特天然环境，旅游业在全国属于最大。
旅游地产当靠海边开发，很容易破坏生态资源，降低整体资源利用率。
为了保护好生态环境，提高生活水平，我们从旅游地产中摸出了一套新旅游房地产发展模式。
在保护生态自然前提下，即能旅游度假、又可以养生居住，那就是今天我们共同研究话题“养生地产”，海南建设养生地产有了非常广阔和长远的发展空间。
2.1.3养生地产，引领住宅文化新潮流
海南作为旅游产业大省，其得天独厚的旅游资源和多民族风情一直是旅游地产开发的亮点。
海南作为亚洲论坛永久性会址，其国际知名度和影响力都令世界睹目。
海南气候优势也当之不愧是全国第一，四季如春，冬暖夏凉，常年气温24度，是度假养生居住的最佳选择。
根据《中国老龄事业发展“十二五”规划》指出，目前我国60岁以上老年人人数已经达到1.78亿，占全国总人口的13.3%。
预计到2015年，这个数字将增加到2.21亿，占总人口的16%，平均每年增加老年人860万。
到2030年将达到30%。
养生养老已成为社会一大问题，政府也开始着力解决养生养老问题，对于养生养老地产也将给予大力支持，也迎来了快速的发展机遇。
目前海南省老年委员会透露，省政府目前正在制定海南省养老服务体系的一些相关制度，引导和支持养生地产的开发。
全国房地产经理人联合会执行主席杨乐渝表示，如今调控中的房地产面临转型，传统的快捷式、以住宅为主的开发模式受到制约，产业与地产结合迎来机遇，旅游地产和养生地产有着无限的发展潜力。
2.1.4定安—海南养生地产桥头堡
在此，我们要说一说，海口的后花园——定安养生地产的发展状况，之所以要单独把定安拿出来说，是因为，在海南养生地产发展的起步阶段，定安的白塘水库旁周边地块，因为白塘水库的卓越环境，在海南养生地产发展中已经捷足先登。
白塘水库风光秀丽，湖面碧波荡漾，青山环抱，养生环境卓越，是天下不可多得的休闲养生胜地。
另一方面，定安的养生文化源远流长，据史书记载，文笔峰是海南道教文化的发源地，文笔峰的道教文化中有大量的养生文化，传承千年至今，保留了丰富的养生方式，为我们今天的养生地产项目提供了丰厚的文化内涵。
综上所述，定安不仅拥有优秀的自然环境，还有由来已久的养生文化，更有湖区完备的养生配套。
2.2项目建设的必要性
2.2.1顺应海南国际旅游岛的建设发展战略方针
根据《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》战略方针，要积极发展服务型经济、开放型经济、生态型经济，形成以旅游业为龙头、现代服务业为主导的特色经济结构;
着力提高旅游业发展质量，打造具有海南特色、达到国际先进水平的旅游产业体系，逐步将海南建设成为经济繁荣发展、生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。
世界一流的海岛休闲度假旅游目的地。
把海南建设成为中国最大的海洋旅游中心、最大的海上旅游运动基地、世界一流的海洋旅游休闲度假胜地，成为中外游客向往的度假天堂、康体养生天堂。
2.2.2推进海南省养生旅游度假区的快速发展
顺势飞扬是养生旅游度假区快速发展的难得机遇。
本项目立足于发展养生旅游度假区，促进养生旅游度假区的快速发展，做强做大，做出海南省的养生产业特色，为国际人才及企业提供舒适的度假、交流平台，同时建设针对养生旅游区相关手续的综合产业平台，推动海南人才基地、企业及海口文化旅游区的快速发展。
真正把养生度假产业打造成为海口市的支柱产业、朝阳产业。
2.2.3加快推进地方文化事业和旅游产业发展
近年来，中央和地方政府极为重视与支持文化事业和旅游产业的发展，相继出台了国务院《关于进一步支持文化事业发展若干经济政策》、《加强我国非物质文化遗产保护工作意见》和《关于进一步加快发展旅游业的通知》等一系列国际对文化和旅游产业的指导精神和扶持政策。
国际文化旅游区综合产业平台建设项目，将做为海口文化旅游产业的硬件，形成地方新的旅游文化经济支点，有利于落实科学发展观，繁荣地方文化和旅游事业、加快文化强市建设。
2.2.4顺应现代康体养生旅游发展需求
开设民族风情文化展览在北美和东南亚各国，已经是深受欢迎的旅游时尚。
在我国中原文化和东北区域少数民族文化的产业开发已广为大众所熟悉，相对来说海南的养生文化资源还是一片待开垦的处女地，具有巨大的新鲜感和吸引力。
创建国际养生文化旅游区综合产业平台项目，为地方养生旅游文化增加了新的内容，促进了海口养生旅游文化产业和相关产业的快速发展。
第三章宏观市场分析与区域市场研究
3.1国内市场调查分析
3.1.1我国养生旅游度假村的市场需求
我国城镇居民人均建筑面积已经走过了住宅严重短缺的阶段。
目前百分之八十空巢家庭的老人都能够照顾自己，不需要更多帮助，但随着老年人年龄的增长，要借助于社区助老服务。
目前在住宅市场激烈的竞争中，虽然北京、上海、成都等地的开发商们纷纷推出“亲情”楼盘，但往往是房产开发商打的“亲情”牌，真正适合人口老龄化的人本住宅和养生养老亲情社区却寥寥无几。
当城市居民“居者有其屋”的梦想在一定程度上满足以后，面对人口老龄化带来的严峻问题，迫切需要新一波“居住革命”。
设计和建设人本住宅、倡导“养生养老亲情社区”适逢其时。
养生养老亲情住宅的内涵：
是一种以维系和增进家庭亲情为主、老年住宅和普通住宅混合布置、两代或多代人同住一个住宅小区、但各有各的独立的生活空间、可合可分，从而充分体现“以人为本”、努力追求住宅人性化、充溢着人文关怀的新型社区。
养生养老亲情住宅与老年公寓、老年社区不同，老年社区中都是老人，容易使老人产生消极心理。
而养生养老亲情住宅适合“居家养老”。
我们既可以为有消费能力的消费者设计、建造养高，空气中的负氧离子含量高，能提高人体免疫力，其负氧离子含量是内地污染严重的大城市的500到1000倍。
3.1.2养生旅游度假村的发展前景
环境使得内地人特别是东北、华北地区的人们对到海南过冬、度假充满热情，客观上造成了海南近期推出的房产大多数被内地人所购买。
业内人士认为，未来几年的海南房地产具有较大的市场需求。
我国自90年代初，老年人口便以年平均3.32%的速度递增，我国处于“高出生、低死亡、高增长”的社会时期。
我国退休人员每年增加300万。
目前中国60岁以上老年人口已超过1.451亿，约占总人口的10.97％；
岁以上的人口超过9400万，65占总人口的7%以上；
80岁以上的老年人口达1300万。
预计到2015年我国老年人总数将突破2亿人，2027年超过3亿人，2044年将达到4亿人。
届时四个人中就有一个老年人，中国人口年龄结构由成年型进入老年型。
面对日益突出的城市老龄化问题，如何养老正成为整个社会必须关注的问题。
中国老龄科研中心与联合国人口司的预测：
今后的三四十年，我国人口老龄化发展速度与规模均居世界各国之冠。
高龄老人带病生存，甚至卧床不起的也会大幅度增高，需要社会与家庭的照料和帮助的会越来越多。
社会进入老龄化之后，随着人们观念的改变，再细分不同老年人群的不同需求，一个巨大的老年住宅市场已经凸现。
与老年人口加速度增长、老年住宅需求加速度增长相对应的是老年住宅项目的绝对稀缺。
老年住宅产业的市场特征分为需求市场和供给市场两个部分：
从需求类型上来看，总体上以家庭养老为主，自我养老型集中在经济发达地区和人口素质较高的区域。
社会型养老保障体系还不完善，服务质量不高，不能提供较好的生活质量。
以独居、高龄、经济收入不高的人群为主体，伴有家庭型养老特征。
年龄流动增长使得老年公寓具有巨大的潜在市场，因此同时具有自用、共用、备用的需求特征。
从供给类型上来看，主要表现为：
1、供给市场不足。
从全国范围来看，养生养老亲情住宅是房地产发展到一定阶段，需求市场细分后的产物，相对需求市场，供给发展起步较晚，但在短期内会呈迅速发展的态势。
2、养老型产品单一、不符合发展需要。
目前的养老型产品主要是营利性（非产权式）公寓养老；
以及少量福利性质的机构养老；
形式单一、品质已跟不上发展需要。
3、需求市场带动供给市场发展。
城市化进程、人口素质提高、家庭规模小型化需要市场细分，引起供给市场发生变化。
从以上几个特点可以看出，把老年产业做大、做精，是需要市场的支持的，反之，整个产业的发展同样可以推动为老年产业做出积极贡献的企业。
目前在美丽的海南区域内可以供给的养生养老房地产还是比较稀缺，在未来几年内将远远难以满足市场对海南养生养老住宅产品的强大需求。
在此背景下，开发建设养生养老亲情住宅项目无疑是适时而上，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的房地产产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。
3.2区域市场调查分析
海南气候环境具有明显的独特性，西伯利亚的冷空气一到广东，往往就在琼州海峡发生了变化。
在海南，严重威胁人类特别是老人生命的主要疾病，如冠心病、老年慢性支气管炎、肺心病、脑血管疾病发病率大大低于北方。
新鲜的空气，能促进血液循环，大大降低高血压、心血管疾病的发病率。
大量新鲜的果蔬食品，能净化人的血脂。
随着追求候鸟式生活方式的老人数量日益增加，为海南的城市定位提出了新的课题，为住宅产业的开发带来了新的方向，开发专业的老年住宅成为实现“市场满意、社会满意、企业满意”的最佳定位，更是避免盲目开发、恶性竞争，实现土地资源最优化利用的开发方式。
因此定位为度假养老需求，增加额外的养老生活服务配套，这样的项目肯定会受到政府、市场、行业关注和取得良好的社会口碑和经济效益。
1、从海南来看，是我国近年来旅游业发展最迅速的省会之一。
在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。
旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。
在全国旅游发展的大形势下，海南的旅游业步步升温。
旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出，海南房地产业已经驶入健康快速的发展轨道。
2、海南有着天生丽质的自然美。
阳光、海水、沙滩、椰树是这个城市美丽骄人的资源。
这一稀缺资源对世人的吸引力越来越大。
近年有超过2000万海内外游客来海南旅游观光度假（其中海口超过500多万人）。
3、房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成市场。
据新华社经济观察报道，2001年到2008年间，海南房地产的购买者当地居民只占10%，海南岛的客户占了20%，而全国其他城市的购买者占了70%。
这就证明中国的旅游地产正在形成市场。
房地产投资从腹地走向旅游度假胜地，是房地产发展的一个必然。
这就使得人们的眼光自然投向海南这样的旅游胜地，给海南房地产带来了百年一遇的良机。
综上所述，养生养老亲情住宅项目的开发有着良好的外部经济环境，社会环境和地理位置。
这都是本项目面对的市场基础。
3.3项目市场需求预测
据海口市有关部门抽样调查：
每年都有数万老人从内地各省份来海南过冬，一般要住三四个月时间才返回家乡。
他们有的以几百元价格租下私人房屋居住，有的长期租住便宜的家庭旅馆，有的借居亲戚朋友家，有的干脆在海南买下房子作为养老度假之所。
由此可以看出，目前海南老年度假养生房地产市场尚处于自发原始的状态，并没有真正意义上的为中老年客户量身定制的养生度假住宅社区，项目建设具有填补市场空白的意义，市场潜力巨大，项目前景看好。
3.4项目SWOT分析
3.4.1优势分析（S）
1）政策优势
林方略委员在向全国政协十一届三次会议提交的提案中，建议国家从引进企业和资金方面给予海南特殊支持。
一方面鼓励社会办医，特别是引进外资兴办档次高、服务优、管理精的医疗、养生、康体产业集群，打造一批具有海南特色和行业优势的养生康体胜地，作为全行业的排头兵；
另一方面，在引进外资方面给予特殊支持，适当放宽政策，让海南先行一步。
2）气候、地理环境优势
本项目位于海南定安县白塘水库旁，地理位置优越，区域优势明显。
海南长夏无冬，气候宜人，阳光、沙滩、温泉、森林等资源十分丰富，且品位很高，再加上空气清新、水质优良等得天独厚的条件，特别适合发展养生康体产业，“一些哮喘病患者到海南过冬后症状完全消失，无需药物便达到保健效果。
”
海南具有独特的养老自然资源，候鸟疗养度假已成趋势。
项目辐射到海口、定安、琼海，有大量的高端客户群，地理位置适合高级会所度假，真正的海口市的后花园。
本项目距离海口南站、轻轨东站车站距离仅三十分钟车程，区域内公交车路线通过，交通条件非常发达。
3）客户来源优势
2006年XXXXXX撤销了海南职工疗养院。
但最近几年XXXXXX的职工疗养都在北海、威海、青岛等地疗养，那里的风景、气候、温度、空气质量等远比不上海南，因此职工来海南疗养有着巨大的客观需求。
XXXXXX拟对海南定安县白塘水库旁的职工疗养院进行彻底改造升级，项目建设刻不容缓。
XXXXXX在职职工及离退休及家属有60多万人，所建项目客户来源充足。
4）独特的市场定位
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