物业管理招标投标实务1Word格式.docx

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第二节物业管理招标的程序

一、成立招标领导小组或者委托招标代理机构

二、编制招标文件

三、发布招标公布或招标邀请

四、备案指导及备案核准

五、资料预审

六、招标文件发售

七、关于标底

八、招标完成时限

第三节物业管理投标的条件和程序

一、物业管理投标的条件

二、物业管理投标的程序

三、投标策略与技巧

四、现场答辩的技能技巧

第四章投标文件

第一节投标文件的内容

一、投标函

二、投标报价表

三、投标人资格证明

四、技术商务响应文件

五、招标文件中要求提供的其他文件

第二节投标文件的密封和送达

一、投标文件的密封

二、投标文件送达、签收

三、投标文件的效力

第五章物业管理方案的制订

第一节编制物业管理方案的基本要求

一、一般程序

二、基本要求

第二节制订物业管理方案的要求及方法

一、物业管理方案的基本内容

二、制订物业管理方案的要点及内容

第六章物业管理招投标活动中的开标、评标和中标（略）

物业管理招投标实务

第一章物业管理招投标市场现状及相关政策法规

第一节我国物业管理招投标市场的兴起

我国物业管理招投标起源于深圳经济特区，早在1993年，深圳就开始积极探索物业管理招投标制度。

深圳市住宅局首先在内部进行尝试，将新建的大型住宅小区——莲花北村的物业管理权，用招投标方式选聘物业管理企业。

1994年，深圳万厦居业公司获得了该小区的物业管理权，在1995年全国优秀示范小区评比中，莲花北村获得了全国物业管理优秀示范小区第一名。

1996年，深圳又以旧小区鹿丹村作为试点，进行物业管理招投标，经过激烈竞争，深圳万科物业管理公司中标，取代了原物业管理公司，从而使深圳物业管理招投标又向前迈进了一步，推动了深圳市物业管理市场的迅速发展。

1999年5月，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验。

建设部原副部长宋春华同志在会议的报告中指出：

深圳加速推进物业管理竞争机制，初步形成了政府调控为主导，业主和企业双向选择，公平竞争的物业管理市场竞争机制。

俞正声部长在这次会议上也指出：

深圳会议主要解决了物业管理市场问题，其核心问题是推进竞争，规范行为。

学习深圳，关键是把市场竞争作为推动物业管理健康发展的途径。

建设部领导在会上强调：

各地要“在调查研究的基础上，制定物业管理招投标规则，努力创造公开、公平、公正的市场环境，精心组织招投标工作。

”

第二节物业管理招投标法规的建立与完善

中华人民共和国第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议于1999年8月30日通过《中华人民共和国招标投标法》国家主席令第21号，于2000年1月1日起施行。

该法为物业管理开展招投标活动奠定了法律基础。

2003年2月1日起施行的《物业管理条例》第二十四条规定：

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

谢家谨同志在答记者问时，明确答复，此处的“应当”应理解为“必须”。

《条例》明确了推行招投标对于促进物业管理健康发展的重要作用，提倡业主通过公平、公开、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。

鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

现实中，住宅物业购买的对象是广大的居民群众，住宅物业管理项目的合同签订和广大居民的公共利益密切相关，选聘物业管理企业、签订物业服务合同以及提供何种标准的管理服务、收取服务费标准的高低以及承诺服务的效果容易引发争议，客观上要求有较高的透明度。

因此《条例》要求，住宅物业的建设单位，应当以招投标的方式为业主选聘物业管理企业。

依据国家《招标投标法》和《物业管理条例》的规定和要求，建设部按照《条例》设定的七项基本制度中的“物业管理招投标制度”以建住房[2003]130号文印发了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》并与《物业管理条例》同步实施。

以达到“规范前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争”。

成都市房产管理局依据国家《招标投标法》、《物业管理条例》和《前期物业管理招投标管理办法》于2004年11月16日结合成都市物业管理发展状况和需要出台了《成都市物业管理招标投标暂行办法》（成房发[2004]198号）及其系列配套文件：

《成都市物业管理评标规则（试行）》、《成都市物业管理专家名册建立暂行规定》、《成都市物业管理招标投标异议投诉处理暂行规定》、《成都市物业管理招标代理机构名录推荐暂行规定》、《成都市物业管理招标文件（示范文本）》，并于2004年12月1日起施行。

该《办法》的实施，标志着我市物业管理招投标活动进入了法制化轨道。

第三节物业管理招投标的主要方式

投标方根据目标物业实际情况和招标文件的要求，策划物业管理方案。

评委主要根据各投标方管理服务策划水平评出优劣，再根据企业信誉、实力因素以及现场答辩表现，综合评出最高分作为中标单位。

这种方式对标书要求全面、物业服务策划周详。

标书所占权重一般达到60%以上，其缺点是以标书为重，标书权重过高，往往不能反映投标企业的真实实力，标书中的承诺是否能得到落实，往往有待于实际运作一段周期后才能验证。

根据目标物业管理费用的详细测算确定物业管理收费标准，将物业管理服务费标准的权重作20%以上，这种招标方式主要看重收费标准的高低以及费用安排使用的科学性、计划性，通过财务指标拉开投标人的评分档次。

该方式容易导致投标方为竞争中标一味压低物业服务费的价格，带来中标方承诺履约的财务风险，最终影响物业服务质量。

三、注重企业综合竞争力

强调对投标企业进行实际考察、了解，调查投标企业的客户满意度，注重投标企业的投标企业的综合实际能力及企业财务状况，考察拟派任的项目经理目前的实际工作业务以及专业能力，对管理服务费用的测算要求详细分项测算以考察投标企业对费用安排的科学性、合理性。

该方式要求投标企业综合能力强，有良好的运作管理业绩，标书的实操性强，避免了选聘投标方的盲目性。

第四节物业管理招投标目前存在的问题

物业管理作为一个新兴的行业，建管分离的状况尚未完全实现，招投标活动初步推行有待进一步总结和规范。

完全的社会化、市场化意识还有待于进一步培育和提升。

近年来各地开展的物业管理招投标活动难免地出现一些错误倾向和不健康的问题。

其一，招投标双方过于看重标书的形式而忽视目标物业的实际情况和投标企业的真正实力，标书表面豪华、策划不切实际、内容虚假、抄袭过多；

其二，建管未能分离。

招标单位“暗箱操作”，弄虚作假、搞形式、走过场、暗中早已内定中标单位，而借用法定形式获取中标，严重破坏了招投标市场的规范；

其三，投标单位为获取更大的市场占有规模、盲目抢滩市场，不切合目标物业的实际情况、招标要求，脱离企业自身实力，导致中标后不能全面履行标书承诺，服务质量低下；

其四，投标企业为获取中标，对招标人提出的不切实际的要求，盲目的作出承诺、不注重对自身企业履约风险的控制，导致企业风险。

第二章物业管理招投标的概念

物业管理招标投标是招投标双方运用价值规律和市场竞争机制，通过规范有序的招投标行为确定物业管理权的活动。

一、概念：

物业管理招标，是物业管理服务产品的预购的一种交易方式。

即由物业建设单位、业主大会或物业所有权人，根据物业管理项目的定位、物业管理服务内容，制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业公司参与竞投，从中选择最符合条件的优胜者，并与之签订物业管理服务合同的一种交易行为。

二、招标主体：

物业管理招标的主体一般是物业开发建设单位、业主大会、物业产权人。

在业主大会选聘物业管理企业之前的前期物业管理活动中，由物业开发建设单位负责物业管理服务的招标组织工作；

业主大会已经成立的，由业主大会负责实施物业管理权的招标组织工作。

物业产权为政府的国有资产管理部门，物业管理招标必须经国有资产管理部门或相关产权部门批准，由产权人或管理使用单位，政府采购中心作为招标人组织招标也称为政府采购。

物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。

二、物业管理投标的主体

物业管理投标的主体一般是指具有符合招标条件的物业管理企业或专业管理公司。

专业管理公司通常是指具备一定资质、能承接物业管理专项服务的专业化企业。

如：

电梯专业公司、消防专业公司、园林绿化专业公司、清洁卫生专业公司、保安公司等。

就整体提供物业管理服务而言，投标的主体必须是具备相应资质的物业管理公司。

公开招标是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业管理企业参加投标的招标方式。

公开招标的主要特点是招标人以公开的形式邀请不确定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。

邀请招标，也称为有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干个有能力的企业，直接向其发生投标邀请的招标方式。

采取邀请招标方式的招标人应当慎重选择参选的投标人，尤其是重点考察投标单位当前和过去的财务状况、近期内承接同类项目的管理水平、是否具有管理经验、在市场上的信誉度、对招标项目的综合承担能力等。

邀请招标的主要特点是招标人不使用公开的公告方式，投标人是特定的，即只有接受邀请的企业才是合格的投标人，投标人的数量是有限的。

第四节物业管理招投标的基本要求与原则

（一）合法性：

参与招标投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织实施物业管理的招标投标活动，即对招标投标方的资格认定以及招投标的具体实施程序等，都必须符合相关法律法规的要求，并接受有关部门的监督与管理。

（二）适应性：

在物业管理招标投标过程中，无论是招标方还是投标方都应充分考虑市场要素。

招标方应在充分了解和掌握物业管理市场信息的基础上确定招标方式和内容，选择投标企业的范围，决定中标结果，确保招标顺利实施。

投标方应在充分把握招投标活动信息与动态变化的前提下，对投标项目的可行性和项目外部环境和条件等方面进行综合评估，策划组织投标活动，确保投标成功。

（三）响应性：

招标方应根据项目的实际情况和业主的需求（物业使用人的需求），选择最适合项目运作和业主（使用人）需求的物业管理企业及服务；

对投标方而言，不仅要依据项目的实际情况和业主（使用人）的需求制定符合项目要求的物业管理模式和运作方案，还应充分考虑项目运作实施过程中潜在的风险，在投标策略方面也应该结合项目特点与企业自身条件组织投标活动。

（四）程序性：

按照国家惯例和我国相关法律、法规的要求，应明确招标投标的相关程序和时间安排，确保招标投标活动顺利实施。

（一）公平：

物业管理招标由招标人依法组织实施。

招标人不得以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人进行歧视，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格要求。

（二）公正：

在评标委员会的组成以及开标、答辩、记分、评标、定标等程序和方法上，应当严格遵循相关法律、法规和招标文件的要求，公正地对待每一个投标单位，禁止任何人、任何单位在招标投标过程中利用特权或优势获得不正当利益。

（三）公开：

招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相应信息应保持公开，而且是主动针对所有受众的，应使招标投标活动的每一个环节都保持高度透明，确保招投标公平、公正地实施。

（四）依法：

在物业管理招标投标过程中，招标投标双方应该严格按照招标投标的程序、要求和相关法律、规范实施招标投标活动，实事求是，守信践约，准确履行投标义务。

（一）招标人为业主委员会的，须经业主大会授权，同时应将招投标的过程和结果及时向业主公开；

（二）招标人为开发建设单位的，必须符合相应的法律、法规规定的其他条件；

（三）招标项目为重点基础设施或公用事业物业的，招标人必须经相关产权部门批准授权。

有能力组织和实施招标活动的招标人，可以自行组织招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。

（一）招标人自行组织招标

自行组织实施招标活动的招标人应当成立专门的招标组织或机构，负责招标活动的具体实施，编制审定招标文件、标底（设立时）、评标程序和定标办法。

自行组织物业管理招标活动的招标人应具备以下条件：

拥有与招标项目相适应的技术、经济、管理人员；

具有编制招标文件的能力；

具有组织开标、评标、定标的能力。

（二）招标人委托招标代理机构办理招标

委托招标代理机构招标常见于公开招标和大范围邀请招标或者是招标人自身能力不足招标人力资源缺乏；

或者是关注于自身主要业务而依托于招标代理机构的熟练的招标技巧、高效率的工作、广泛的市场信息和招标工作人力资源的专业素质的一种选择。

招标人应根据自己的意愿和物业项目的情况选择招标代理机构，两者之间的关系属于委托代理关系，因此，招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守有关针对招标人的法规规定。

按照《物业管理条例》、《前期物业管理招标、投标管理暂行办法》、《成都市物业管理招标投标暂行办法》的规定：

在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，住宅物业区域（含住宅小区内的非住宅物业及与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业）建筑面积在2万平方米（含本数）以上的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；

国有投资高于50%以上的非住宅物业建设单位，应当通过公开招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

这里需要说明的是符合招投标条件已进行过招投标的物业项目，在选聘的物业管理企业执行前期物业服务合同期中因故需要更换物业服务企业的也就是说物业项目还未成立业主大会时因故需更换物业服务企业的，仍属于前期物业管理。

此时，更换物业服务企业仍需重新进行招投标，进行对项目的物业管理企业进行选聘。

在投标文件受理截止之日投标人少于3个的或者住宅物业区域建筑面积在2万平方米以下的，经物业所在区（市）县房产管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

招标人应在房地产行政管理部门的指导、监督下成立招标领导小组；

确定招标方式、内容、条件和投标企业的范围；

并对招标过程中可能出现的问题和不确定的风险进行预测；

制定相应的防范控制措施；

编制招标文件；

发布招标公告或者招标邀请书；

对投标人进行资格审查；

向投标人发放招标文件和提供相关项目物业的技术资料；

组织投标人对项目进行现场踏勘和答疑；

发布中标结果。

招标人委托招标代理机构代理实施招标工作的，应对招标代理机构进行选择、确定、签订招标代理合同（协议）委托或授权招标代理机构开展上述工作。

招标人应当根据招标物业项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。

招标文件应包括以下内容：

（一）招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备等；

（二）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；

（三）对投标人和投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、投标书的内容、数量等；

（四）投标报价要求、评标标准和评标方法；

（五）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间、地点、现场踏勘安排、招标文件的解释等；

（六）招标文件取得的办法、投标文件投送的办法、地点、时间、密封要求及其他要求；

（七）物业服务合同的签订说明及悔标责任；

（八）投标费用承担的说明；

（包括投标保证金）

（九）其他事项的说明及法律、法规规定的其他内容。

三、发布招标公告或招标邀请

物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

招标方式一经确定，中途不得变更。

（一）招标人采取公开招标的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在成都市房产管理局公众信息网上发布招标公告，网站上公告时间不应少于5个工作日。

招标公告应包括以下主要内容：

1、招标人的名称、地址、联系方式；

2、招标物业项目的名称、地址、使用性质、建筑面积、竣工交付时间等项目基本情况；

3、投标资格条件、报名的地点和期限；

4、获取招标文件（资格预审文件）的时间、地点、方法和相关费用等。

（二）招标人采取邀请招标的，一般应向5个以上（最低不少于3个）具有相应资质的物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书包括上款的规定事项。

招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书10日前到成都市物业管理协会诚信物业管理招投标服务中心申请、接受备案指导、开据物业管理项目招投标备案指导证明文件，再到项目所在地的区（市）县房产管理部门申请备案。

申请备案指导和申请备案时，招标人应提供以下资料：

（一）招标人的相关资格证明文件；

（二）招标项目物业区域的建设工程规划许可证及其总平面图、国土使用证；

（业主大会招标的应提供业主大会决议文件原件）

（三）招标公告或者投标邀请书；

（四）招标文件；

（五）重新选聘物业管理企业的，应提供原物业服务合同；

（六）招标人委托招标代理机构的，应提交招标代理合同；

（七）物业管理用房的提供证明材料；

（八）法律、法规及政策规定的其他资料。

备案机关对备案材料有异议的，应在受理之日起3个工作日之内向招标人提出。

区（市）县房产管理部门受理申请后5个工作日内对符合文件规定的，应予以核准。

五、资格预审

采用公开招标的，招标人可以根据招标文件的规定，对投标人进行资格预审。

（一）实行投标资格预审的，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法；

（二）资格预审文件包括：

资格预审书、申请人须知以及需要投标人提供的企业资格文件、技术装备条件证明文件、财务状况和拟派出的项目负责人，主要管理人员的简历与业绩证明材料；

（三）经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标人告知资格预审结果；

（四）资格预审合格的投标人过多的，招标人可以从中优选不少于5家资格预审合格的投标人。

（五）资格预审的结果，应在成都市房产管理局公众信息网上公告，公告时间不得少于5个工作日。

六、招标文件的发售

（一）招标文件的发、售时间不得少于2个工作日；

（二）招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间；

但依法必须进行招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20天。

（三）招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间15日前书面通知所有的招标文件收受人；

逾期通知的，投标文件送达截止期日顺延，该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

七、关于招标标底

（一）招标人不得向他人透露已设的标底，已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况；

（二）招标人设有标底的，仅作为防止串通投标、分析投标合理性的参考；

（三）在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。

通过招投标方式选择物业管理企业的，应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作；

（一）预售新建商品房项目的，应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（二）新建现售的新建物业项目应当在现售前30日完成；

（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；

（四）重新选聘物业管理企业的物业管理项目，一般应在物业服务合同届满或解除前60日完成。

第三节物业管理投标的条件及程序

（一）物业管理投标人是指响应招标、参加投标竞争的物业管理企业；

（二）参与物业管理投标的投标人应是具有相应资质的物业管理企业和具有承担项目能力的法人企业；

（三）投标人应具有管理与投标物业项目类似项目的经验与业绩，并符合招标人在招标文件中对投标人的资金、技术、管理业绩、商业信誉等条件。

二、物业管理投标程序

（一）获取招标信息

（二）项目评估与风险防范

1、项目评估主要包括以下几个方面：

（1）投标物业的基本情况

招标物业的性质、类型、投资规模、使用周期、配套设施设备、建设周期等。

（2）招标物业的定位

物业的功能定位、形象定位、物业所在地的人文环境、经济环境、政治及法律环境、政府管理、民风民俗、消费水平及能力、交通条件、区域位置、商业状况等。

（3）业主需求

业主的文化层次、生活需求、年龄结构、对物业服务的期望与要求等。

（4）建设单位、物业产权人、物业使用人的基本情况

建设单位的资金实力、技术力量、商业信誉、履约能力及信誉。

对重新选聘物业企业的，应调查解聘原因，有无法律、经济纠纷，物业有无重大安全隐患等。

（5）招标条件和招标程序

对招标人提出的条件要进行认真分析、预测企业中标的可能性，对招标程序中出现的异常情况和特殊要求要进行分析、调整投标策略。

（6）竞争对手

竞争对手的规模、数量、实力以及竞争对手的社会背景等。

（7）企业自身条件的分析

2、项目投标风险的防范与控制

（1）物业管理投标的主要风险来自于招标人和招标物业、投标人、竞争对手三个方面。

①招标方提出显失公平的特殊条件，未告知的影响投标结果的信息，建设方因资金问题而造成项目无法建成投运，因物业延期交付而造成的早期介入期延长，招标人与其他投标人存在关联交易等；

②投标人未对项目实施必要的可行性分析、评估、论证，造成投标决策失误，盲目做出服务承诺，价格测算失误，评标现场答辩人出现失误，未按要求进行标书编制、送达等；

③竞争对手采取低价竞争、欺诈、行贿等不正当手段，具备优势社会背景等。

（三）登记并获取招标文件

（四）准备和编制投标文件

（五）送交投标文件

（六）接受招标方资格审查

（七）参加开标、评标和现场答辩

（八）签约并执行合同

三、投标的策略与技巧

（一）投标的组织策划

物业管理企业在获取招标信息后应组织管理、工程、财务等相关人员组成投标工作小组，对投标活动进行策划、实施，主要内容有项目分析评估、标书编制、投标策略制定、参与现场踏勘、开标、评标、现场答辩、签约等。

1、根据招标项目的情况选择招标工作小组成员进行投标工作，重要的是选择招标项目负责人。

2、对招标方、竞争对手、招标物业项目的基本情况要进行深入调查、正确评估、预测或降低投标风险。

3、正确编制标书。

标书的编制一定要根据招标文件的要求进行，在充分掌握招标文件内容、要求和在深入的市场调查基础上，确定投标项目的管理整体思路（包括管理理念、重点、服务特色、管理目标、管理方式、资源配备