万科房地产项目目标成本及控制责任书测算指标Word文档下载推荐.docx
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1.项目概况
1）期规划指标
⏹容积率:
，绿化率:
⏹总建筑面积：
m2，计入容积率的总建筑面积m2
其中：
可售面积：
m2，不可售面积：
m2
⏹住宅总套数：
套
⏹总车位：
个
⏹入伙日期：
年月
2.成本目标
项目目标成本确定为元/m其中建安成本元/m2附件：
《目标成本测算表》集团统一版、《财务分析表》《项目规划指标表》、《跨期分摊表》
4．成本设计关注手册
分篇
分类
实施原理
优化原则
前期规划
产品组合
依照不同的产品组合，追求土地的价值最大化和项目的利润最大化
依照项目猎取前期七对眼睛的工作成果，综合确定规划设计中的最优产品组合。
成熟产品选用
使用成熟产品不仅能够节约时刻、提高效率，而且能够大幅度地减少后期的变更签证费用，从而降低产品建筑成本。
成熟产品的大量使用是以后的一个进展方向。
在符合客户需求的前提下，尽量选用成熟产品。
建筑体形
建筑外部体形的长宽比例、对称性以及复杂程度直截了当阻碍建筑物结构成本高低，同时建筑体形对节能产生较大阻碍。
高层建筑单体应选择对称形式；
地层建筑尽量形体简单；
考虑抗震及成本要求
土方工程
外运及外购土方在项目实施过程中不仅耗费大量成本而且耗费极大精力，且为隐性成本，对客户并无直截了当价值表达，应尽可能减少土方外运及外购量。
尽可能按原有地势建筑产品，例如在坡地上建筑坡地建筑，在洼地中建筑地下室，能有效减少动土量。
山地建筑
山地建筑的处理较为复杂，因地制宜是最好的选择。
（1）依照山体高差确定产品类型。
（2）山地建筑赠送的地下室面积应依照地势设计而不完全按营销要求。
合理确定组团大小
组团大小对成本的阻碍要点是：
1、每个组团一样需要1-2个出入口；
2、每个组团均有围墙；
3、每个组团均要考虑消防要求；
4、每个组团出入口均需配备专门安全治理与设施。
现实中的体会是：
假如组团布置过小，则上述费用均大幅增加；
假如组团布置过大，可能的物业服务能力跟不上。
合理确定组团规模，幸免组团规模过小。
相对集中布置出入口。
路网应合理简洁
道路（包括基层和面层）造价远高于同等面积软景造价，在满足规范与交通组织的前提下，减少不必要的道路面积代之以软景能够节约大量的道路开支。
减少路网的不合理曲线和弯折，道路的设计应充分考虑客户的需求。
优化出入口布置
每设置一个道路出入口就意味着需增加治理人员及相应设备费用，同时此类费用将长期发生，同时也会带来一定安全隐患问题。
满足消防、交通流向疏导等前提下，应尽量减少出入口。
既可节约出入口的建筑成本，又可减少出入口长期的人员治理费用。
布置消防分区
消防设计规范中有对消防分区的明确要求，各消防分区之间的消防设备有明确要求。
一样而言应尽量最大限度的布置消防分区，并使其布置的消防分区的面积尽量为其整数倍。
（1）在符合消防规范的前提下，最大限度布置消防分区
（2）布置防火分区应注意住宅、商用、地下车库（单体、复式）的区别
操纵地下室面积
地下室造价高昂，对建筑地下室的要求是：
在满足人防要求的前提下能少建则少建。
严格操纵地下室面积。
路网工程
道路宽度
道路宽度与道路长度一样，减少道路宽度同样起到减少道路面积、增加建设用地、节约成本开支的作用。
在满足消防与交通流量的前提下，适当地减少道路宽度，以节约建设用地。
1、注意双车行道设置与单车行道设置，单车行道较车行道节约占地；
2、通过设置单车行道会车区，能够有效地满足消防验收需要。
给水管的选择
压力等级越高的管材造价越高，结合现场实际情形，不同区间管道适当选择不同的压力等级。
着重考虑管材优选：
综合施工、使用等因素，给水管经济合理性排序为；
PE管→焊接钢管→无缝钢管→镀锌钢管→UPVC塑料管→球墨铸铁管→钢塑管。
排水管的选择
合理进行施工组织设计，减少人工土方开挖量，减少土方倒运量。
排水管排序为；
规格500以内；
UPVC波浪管→钢筋混凝土管→PE波浪管，规格500以上；
钢筋混凝土管→UPVC波浪管→PE波浪管。
一样情形下，机动车道下选用重型（Ⅱ级管或S2管材），对非机动车道下选用重型要严控
检查井设计
室外排水是由管道系统和检查井系统组成，检查井系统的成本优化应从井的数量、井的规格、井的深度以及井盖等几方面入手。
井太多也会阻碍美观和行车方便。
幸免设计盲目统一选用大规格井；
操纵重型井盖使用部位；
除机动车道外的非机动车道或绿化带等部位严控采纳重型，并尽量减少检查井数量。
管网埋深与井深
排水系统中一样来说管网与井的深度越深，相应的土方工程量和建筑造价都会增加。
减少管网埋深与井深。
优化管网走向、长度
管网的长度直截了当关系其造价，管道走向设计的系统性则决定了管道的长度
单体设计
建筑层高
建筑层高直截了当阻碍建筑柱、墙体、垂直向管道管线的工程量，一样来说建筑物每增加0.1米，单层建筑成本增加2％左右。
在高层建筑中层高的累计则会对建筑的基础产生较大阻碍。
无专门情形，层高采纳2.8米。
结构设计
钢筋含量和混凝土含量是表达结构设计经济性的最终检验指标，采纳限额设计能有效地对设计院的设计工作进行约束。
在结构设计中，结构荷载和承载力均有一定系数和取值范畴，若不对其做要求，设计院通常取值偏于保守，对其经济性考虑较少。
常用的钢筋要紧有一级钢、二级钢、冷轧带肋钢、三级钢等，同样的构件使用不同的钢材其经济性不同，应该对使用的钢材种类依照不同的构件进行匹配。
向设计院下发设计限额跟进设计参数。
防火墙设置
专业的消防防火墙造价昂贵，规范上承诺利用建筑墙体作为防火墙。
尽量利用建筑墙体设置防火墙，减少防火卷帘、防火门作为防火隔离等方法合理设置消防分区，减少消防水幕喷淋系统的设置。
减少沉降缝设置
每设置一条沉降缝，不仅要增加缝自身的装饰费用，缝两侧也要增加柱、墙及基础的费用，因此沉降缝数量宜越少越好。
在符合设计规范的情形下，减少沉降缝设置。
操纵地下室层高
在地下室层数确定的情形下，地下室层高是决定地下室埋深的要紧因素，操纵层高能够减少埋深，从而降低地下室结构成本。
地下室层高的确定一方面需考虑地下室停车和设备放置的需要，另一方面应考虑机械车位设置的可能性。
严格操纵地下室层高。
减少地下室层数
地下室层数、层高以及室外地坪标高共同决定地下室埋深，从而阻碍地下室建筑成本。
假如通过对地下停车布置的优化，能在两
（一）层地下室内解决三
（二）层地下室的停车要求，无疑应减少地下室层数。
严格操纵地下室层数。
简化地下室排水
地下室内排水通过建筑找坡实现，将地面水收集到排水沟。
由于地下室面积较大，建筑找坡需进行大量混凝土浇注，费用昂贵。
能否取消建筑找坡层？
通过结构找坡
优化转换层
转换层是指柱网的转换，高层建筑中由于地下室柱网与上部住宅柱网的布置差异庞大，一样设置转换层。
转换层由于承担上部全部荷载，往往显现界面容大的转换梁，转换层用钢量与混凝土用量一样而言专门大，设计中应予以关注。
优化设备层
设备层往往容易被忽视，设计中的保守和白费情形也较为普遍，结构设计优化中不应忽略对设备层的优化。
优化设备层。
简化屋顶造型
坡屋面与平屋面、老虎窗与天窗、屋顶上造型构件之间均存在成本差异，如何对比选型应予考虑。
既有经济性的比选又满足建筑的要求。
优化外挑外挂构件
合理布置外挑外挂构件能较好地提高产品的素养，繁琐和过分复杂的外挑外挂件则不仅在建筑上显得余外，而且增加成本支出。
精减过度的外挑外挂构件，形成建筑和成本的双赢。
铝合金门窗
同样面积的门窗造价远高于建筑外墙造价，且直截了当阻碍建筑能耗。
操纵门窗面积不仅是建筑成本的要求，也是建筑节能的需要。
通过节能测算指标来操纵窗墙比；
幸免大面积西晒玻璃的使用，日落之前可获得较好的采光条件，然而进行空气调剂的费用专门高。
在考虑满足通风要求的条件下尽量减少开启扇数量，并注意防止空气渗漏以及紧急出口设置，平开窗能够较推拉窗获得高的通风能力，然而开启形式设计需要考虑风压作用。
依照门窗系统（木、铝、塑）、项目产品定位、建设期和使用期全寿命周期费用综合选择门窗五金件系统。
幸免功能不足或过剩。
慎重选择非标门窗系统，减少开模费用。
栏杆栏板
栏杆作为建筑中的重要构件，但却往往容易被忽视，采纳300元/米的栏杆与200元/米的栏杆总造价可能相差数十万。
因此，一方面应依照客户需求确定栏杆档次，另一方面应尽量使用标准化栏杆，提高采购效率并降低成本。
（1）尽量使用标准化栏杆；
（2）栏杆、栏板档次规范化；
（3）兼顾后期的爱护费用
外墙装饰
外墙装饰要紧是建筑外立面用材，包括石材、面砖、涂料的使用以及外挂件（木材、钢构件、陶制品）等。
一样来说：
外立面讲究装饰精巧，能起到大幅提高建筑观感成效的作用。
同时也切忌外墙装饰材料的堆砌，万科就曾经有分公司的建筑立面方案被当地规划部门要求简化的例子；
建筑装饰另一个不能忽视的部分是：
要考虑装饰材料的耐久性与后期爱护成本。
木制品容易开裂脱漆，钢制品易生锈，这些差不多上后期客户投诉的隐患。
多方面比较，实现价值最大化
部品及材料选择（百叶、玻璃雨棚）
有用性与美观性相结合
减少百叶、玻璃天窗等不易清洗的部品设计，室外防腐木的应用，减少后期的爱护成本
栏杆百叶等非承重构件，需操纵断面尺寸，不宜过大或过厚满足强度和刚度即可（需注意节点构造设计），间距满足安全和遮挡要求即可
玻璃雨蓬是由支撑系统与玻璃平板构成，一样需通过受力运算进行设计。
支撑系统兼顾受力与造型的功能，玻璃要紧是起到遮挡作用。
玻璃雨蓬的优化一方面要注意玻璃的材质与厚度，另一方面则要简化支撑系统。
金属构件尽量标准化
金属构件要紧包括住宅的阳台栏杆、围墙栏杆、空调百叶、小院门等，金属构件的标准化不仅能够减少设计、招标次数，表达规模效益，还有利于性价比较高的金属构件的定型。
钢构件的处理
钢构件需区分使用场所（室内外），分别采纳不同的防腐处理
室内楼梯扶手、楼梯间栏杆刷防锈漆＋调和漆即可；
室外栏杆选择氟碳喷涂或热镀锌＋静电喷涂或热镀锌＋一般喷涂。
景观工程
景观方案
景观工程是项目中最能让客户产生好感的内容之一。
在景观工程中的几个重要法则是：
1、硬景成本比软景高得多；
2、景观中花钱多并不一定成效好；
3、绝大多数的客户对绿化的感受比硬地铺装要好；
4、景观中的软硬景比例是重要的指标。
5、水景让人感受亲切，同样存在夜间噪音大、夏日蚊蝇多、后期爱护治理费用高的缺点。
对景观设计的优化决不能简单化---如何省钱如何来；
更多的要与设计销售在沟通中与成效的把握中达到共识。
另需关注细节，会有出其不意的成效（如残疾人通道、门槛斜坡等）。
景观标准做法
拥有多年体会的累计，万科有能力形成自己的兼备经济性与功能要求的标准景观做法，以幸免在后期的各项目设计中显现不同的设计方案，增加优化工作量。
提供软硬景观标准做法表（如草坪、绿篱、道路、石材、砌块）及相应价格表。
操纵景观构筑物的数量与体形
景观构筑物要紧包括景观桥、墙、亭、台、廊、雕塑等。
这类构筑物造价往往较高，使用过多对景观成效会产生不利阻碍。
配套工程
泳池设备选型
泳池设计成本操纵要点为：
严格按照流量、过滤周期等参数合理选择泳池设备中的加压泵、沙缸、给水管径等要紧设备。
兼顾后期的运营成本
智能化方案规划比选
智能化的设计方案决定了智能化工程的成本，采纳符合项目规划的智能化方案能较大程度地节约智能化工程的成本。
以项目的市场定位、规划设计思想和物业治理思路来确定智能化系统规划设计方案（如，封闭治理社区选用红外对射周界防翻越系统、开放的大社区治理结合封闭的单元治理选用电视监控加电子巡更系统）
围墙设计分层次
小区内围墙要紧包括组团围墙、小区围墙与公建（例如学校）围墙，组团围墙与小区围墙的量所占比重较大。
围墙的造价按不同的设计档次差别可达数倍之多。
不同档次项目选择不同档次围墙，且兼顾有用性。
配套面积的操纵
同一项目，建设1万平米的配套与建设5千平米的配套所付出的成本代价的差别是数以千万计的。
而这些成本都需要由可销售的产品来承担，因此操纵配套面积是操纵配套成本的最关键点。
（1）会所面积优化
（2）学校面积优化
（3）物业用房面积优化
（4）架空层面积优化
停车方式
同样一块停车面积内，科学地规划停车方式与不合理的停车方式设计所能得到的有效车位数量是有专门大差别。
同样，从地面到地下各种停车位的建筑成本有也庞大的差别。
（1）车位平面布置最优化：
限定面积内停放量最大；
（2）车位建筑成本由低到高的顺序为：
地面露天车位→首层架空车位→地上独立车库→半地下车位→地下车位，具体停车方式要结合容积率情形综合考虑
配电设备布置
配电设备的布置阻碍到配电房的设计以及配电房面积。
（1）测算配电设备分期布置与合并布置的经济性；
（2）所有供配电设备（除发电机组外的高压柜、变压器、低压柜）尽可能设在同一房间内，确保在符合规范要求下距离最短，以减少之间联接线路。
开闭所选址
开闭所是所有电缆的出口，其位置直截了当决定了所用电缆的长度。
在电缆价格高昂的现时期，其长度是阻碍成本的一个专门重要的因素。
合理布置开闭所位置，使整体走线长度最短。
水泵房建设
小区的供水往往有以下几种方式：
1、从市政供水管网直截了当供水；
2、当市政供水管网压力不够时，对部分高层住宅通过水泵方式加压供水；
3、为整个小区建设水泵房，统一加压供水。
统一建设水泵房往往投资在100－200万元左右。
（1）重点考虑建筑水泵房的必要性；
（2）必须建筑水泵房时应考虑建筑位置及占用空间－应以距市政接入点最近为原则。
（3）依照项目产品组合（高层、小高层、多层），进行供水方案技术经济比选（带水箱变频加压操纵系统；
无负压管网直联式供水系统、市政压力直供或多方案组合等）
二、各责任部门成本操纵指标
1．成本科目中各部门责任成本划分见附表：
序号
成本项目
总成本
可售面积单方成本
责任部门
（万元）
（元/m2）
一
土地获得价款
1
政府地价及市政配套费
项目进展部
2
合作款项
3
红线外市政设施费
4
拆迁补偿费
合计
二
开发前期预备费
勘察设计费
◆
勘察丈量费
项目经理部
规划设计费
设计治理部
建筑研究用房
报批报建增容费
项目事务部
三通一平费
临时设施费
三
主体建筑工程费
基础工程
结构及粗装修工程
主体工程
现场签证（1%）
设计变更（2%）
门窗工程
公共部位精装修
5
户内精装修
四
主体安装工程费
室内水暖气电管线
室内设备及安装
弱电系统
五
社区管网工程费
室外给排水系统
室外采暖系统费
室外燃气系统
室外电气及高低压设备
室外智能化系统
六
园林环境费
绿化建设费
建筑小品
道路广场建筑费
围墙建筑费
室外照明
6
室外零星工程
7
其他
七
配套设施费
游泳池
会所
幼儿园
学校
球场
设备用房
车站建筑费
8
其他（车库）
八
开发间接费
工程治理费
行政费用
财务治理部
工程监理费
工程质量监督费
采购治理部
安全监督费
工程保险费
预结算编审费
资本化利息
营销设施建筑费
销售经营部
物业完善费
风险费
开发成本
九
期间费用
治理费用
销售费用
财务费用
十
跨期分摊费用
2．各部门责任成本中汇总如下（分作业成本和牵头操纵成本）,有关作业成本和牵头操纵成本的定义见分部门操纵责任书中的详细说明。
费用项目
成本总额（万元）
销售面积单方成本（元/m2）
一、项目事务部
作业成本
牵头操纵成本
二、项目进展部
三、设计治理部
四、采购治理部
五、项目经理部
9
10
六、销售经营部
11
12
七、成本治理部
13
14
八、财务治理部
15
16
17
九、其它调整
18
跨期分摊
二、各部门作业目标
一、要紧作业目标：
1、依照项目开发打算按时完成项目报批报建工作，按打算、尽早获得规划许可证、施工许可证及预售许可证。
2、按政府规定、协议约定缴纳各种报建费用，并争取最大限度的优待和减免。
3、依照本部门年度费用预算打算操纵治理费用。
二、成本目标：
你部除完成上述要紧作业目标外，为满足公司经营治理的需要，还需完成如下成本目标：
1.作业成本：
项目事务部为完成项目的报批报建而消耗的成本，是项目事务部独自操纵的责任成本，包括内容见下表。
项目
作业量
单位
单价
总费用（万元）
备注
总计
一、开发前期预备费
1、报批报建费
政府综合报建费
人防易地建设费
白蚁防治费
图纸审查费
消防审查费
教育基金
新墙体材料保证金
散装水泥保证金
卫生防疫审查费
工程招投标治理费
招投标代理服务费
合同鉴证治理费
项目环境阻碍评测费
标底编制审查费
规划执照费
劳保统筹费
都市生活垃圾服务费
污水处理费
其他报批报建费
水土保持
2、增容费
供电贴费
水增容费
煤气增容费
2.牵头操纵成本：
项目事务部负责组织设计治理部、采购治理部、项目经理部、成本治理部等部门以及销售经营部等相关部门进行操纵的产品实体成本，包括内容见下表。
总费用
三、操纵要点：
1、充分利用公司知名度和信誉，在不违反公司原则的条件下力争各项费用的减免。
2、对大额款项争取延迟支付以降低资金成本。
3、报批报建工作应争取与其他工作同步开展，幸免成为唯独的关键线路。
重要提示：
以上作业成本与牵头操纵成本，归属为你部门责任成本治理范畴，请努力操纵在目标成本范畴之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。
成本治理部是
升级会员 