车位销售资料汇编Word格式.docx
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第九条 城市地下空间发展规划作为城市总体规划的组成部分，依据《城市规划法》关于城市总体规划审批的规定进行审批。
城市地下空间建设规划由城市人民政府城市规划行政主管部门负责审查后，报城市人民政府批准。
城市地下空间规划需要变更的，须经原批准机关审批。
第三章城市地下空间的工程建设
第十条 城市地下空间的工程建设必须符合城市地下空间规划，服从规划管理。
第十一条 建设单位进行地下工程建设，应持政府有关行政主管部门对工程项目前期工作的各类批准文件、建设行政主管部门审查通过的初步设计图纸等有关文件，依法向城市规划行政主管部门提出申请，经批准后方可实施。
第十二条 独立开发的地下交通、商业、仓储、能源、通讯、管线、人防工程等设施，应持有关批准文件、技术资料，依据《城市规划法》的有关规定，向城市规划行政主管部门申请办理选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。
城市新建民用建筑按照国家规定建设战时可用于防空的地下室，经县级以上地方人民政府建设行政主管部门审核批准后，该民用建筑方可办理建设工程规划许可证。
第十三条 建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证和其他有关批准文件后，方可向建设行政主管部门申请办理建设工程施工许可证。
第十四条 地下工程建设应符合国家有关规定、标准和规范。
第十五条 地下工程的勘察设计，应由具备相应资质的勘察设计单位承担。
第十六条 地下工程设计应满足地下空间对环境、安全和设施运行、维护等方面的使用要求，使用功能与出入口设计应与地面建设相协调。
第十七条 在城市建设大型地下工程，其设计文件必须由建设行政主管部门组织有关部门和专家进行设计审查。
第十八条 地下工程的施工应由具备相应资质的施工单位承担，确保工程质量。
第十九条 地下工程必须按照设计图纸进行施工。
施工单位认为有必要改变设计方案的，应由原设计单位进行修改，建设单位应重新办理审批手续。
第二十条 地下工程的施工，应尽量避免因施工干扰城市正常的交通和生活秩序，不得破坏现有建筑物，对临时损坏的地表地貌应及时恢复。
第二十一条 地下工程施工应推行工程监理制度。
第二十二条 地下工程的专用设备、器材的定型、生产要执行国家统一标准。
对一些特殊专用设备、器材的定型、生产应报建设行政主管部门审批。
第二十三条 地下工程竣工后，由建设行政主管部门会同有关部门组织工程的竣工验收并签署意见，经验收合格后交付使用。
建设单位应在竣工验收六个月内向建设行政主管部门、规划行政主管部门和城建档案管理机构报送有关资料。
第四章城市地下空间的工程管理
第二十四条 城市地下工程由开发利用的建设单位或使用单位进行管理，并接受建设行政主管部门的监督检查。
第二十五条 地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。
第二十六条 建设单位或使用单位应加强地下空间开发利用工程的使用管理，做好工程的维护管理和设施维修、更新。
要建立健全维护管理制度和工程维修档案，确保工程、设备处于良好状态。
第二十七条 建设单位或使用单位在使用中要建立健全安全责任制制度，采取可行的措施，杜绝可能发生的火灾、水灾、爆炸及危害人身健康的各种污染。
第二十八条 建设单位或使用单位在使用或装饰装修中不得擅自改变地下工程的结构设计，需改变原结构设计的应按规定重新办理审批手续。
第二十九条 平战结合的地下工程，平时由建设或使用单位进行管理，并应保证战时能迅速提供有关部门和单位使用。
第五章罚则
第三十条 进行城市地下空间的开发建设，违反城市地下空间的规划及法定实施管理程序规定的，由县级以上人民政府城市规划行政主管部门依法进行处罚。
第三十一条 有下列行为之一的，县级以上人民政府建设行政主管部门可根据情节轻重，给予警告或罚款的处罚。
（一）未领取建设工程施工许可证擅自开工，进行地下工程建设的；
（二）大型地下工程的设计文件未按规定进行设计审查的；
（三）擅自改变原设计方案，进行施工的；
（四）因施工不当或未对临时破坏的地表地貌及时恢复，对城市交通和生活秩序造成不利影响的；
（五）因开发建设地下工程导致原有建筑物、构筑物或地下管线等设施造成损失、人员伤亡或影响建筑物、构筑物正常使用的；
（六）因人为因素造成地下工程发生火灾、水灾、爆炸、污染和其它损失的；
（七）在使用或装饰装修中擅自改变地下工程的结构设计的。
第三十二条 建设行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第三十三条 违反本规定，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第六章附则
第三十四条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可根据本规定制定实施办法，并报国务院建设行政主管部门备案。
第三十五条 本规定由国务院建设行政主管部门负责解释。
第三十六条 本规定自１９９７年１２月１日起施行。
目前小区车库（位）的权属形式
由于历史原因，现在车位（库）在多数小区中都还算是“稀缺商品”，但是车位（库）权属情况比较复杂，既有可以销售的车位（库）又有不可以销售的车位（库），因此在消费者在购买或租赁车位（库）时务必要注意：
一．车位（库）是否可销售的唯一标准是能否办理产权证（或有无预售许可证）。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定“未依法登记领取权属证书的不得转让”，因此若不能办理产权，车位（库）买卖合同是不受法律保护的――买到手的也只是一张白纸。
《合同法》第214条规定：
“租赁期限不得超过二十年。
超过二十年的，超过部分无效。
”
消费者租赁车位（库）（就是所谓的销售使用权），最长期限也只有20年，凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的，都是欺诈行为。
二．几乎每个小区都有属于全体业主的共有车位（库），目前小区的车位（库）主要分为以下几种情况：
1．敞开式的地上车位——属于全体业主
主要通过划线确定每个车位的具体位置，由于小区的土地使用权归全体业主，因此开发商无权出售敞开式地上车位。
如根据《北京市居住小区机动车停车管理办法》第七条：
“凡利用业主共用场地施划的停车位，任何单位和个人不得出售。
”这类车位可以由业主大会授权业委会委托物业租给业主使用，扣除必要费用后归入小区维修资金。
2．三面有护围的地上车位（库）——可办产权，可销售
若开发商在当初规划时，明确了这类车位（库）有独立的用地面积和建筑面积，则开发商有权出售。
如根据<
<
北京巿关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记的有关通知>
>
，产权证可以单独核发也可以和购买商品房合同合并核发房屋所有权证。
3．地下车位（库）建筑面积未分摊——可办产权可销售，但是无约定的话就属于全体业主
如果地下车位（库）建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的（不能办产权的当然还是禁止销售属于全体业主的），则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。
如按照《北京市城市房屋管理办法》第十三条规定：
“按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；
没有载明的，视为一并转让。
”即如果业主和开发商在房屋买卖合同中没有对开发商拥有产权的地下车库进行特别约定，车库也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。
4．地下车位（库）建筑面积已分摊——属于全体业主
如果地下车位（库）面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商就无权出售。
这类的地下车位（库）属全体小区业主所有，严格的说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。
5．该地下车位（库）属于“人防工程”——收益属于全体业主
根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：
“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
”人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售，其收益权属于投资者，开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。
6．改造车位（库）——属于全体业主
还有一种非常严重的现象是在规划许可证上没有载明的，开发商为了谋取利益用建筑物的地下空间而改造成的停车位（库），这种停车位没有计算在建筑物的建筑面积之内，也无法取得产权证。
开发商和物业公司也无权擅自处分这些车位（库），它们也应该属于全体业主的共有财产。
法律维权：
小区地下车位到底归谁
地下车位（车库）的产权归属问题经常是业主与开发商之间的一大矛盾焦点，而将小区车库单独出售，则是开发商普遍的做法。
近期杭州出台了地下空间开发的新规定，但对地下车位等权属问题基本未涉及。
多年来，由此产生的纠纷层出不穷，业主因此状告开发商的案例也是屡见各大新闻媒体。
星汉城市花园纠纷
南京市星汉城市花园的地下车库纠纷业主诉讼案是属于比较典型的案例。
1998年9月，星汉公司申报星汉城市花园工程时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位／户，非机动车2车位／户配建停车库。
小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。
2001年7月6日，南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载：
“使用权面积”和“其中分摊面积”都是7697.6平方米。
开发商在销售住宅时曾承诺：
小区配建地下车库供业主停车。
但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。
开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。
为此，业主以“地下停车库是小区配套共用设施，应属全体业主共有”为由，多次要求开发商将地下车库交还全体业主。
但开发商坚持认为其对地下车库拥有产权。
星汉城市花园业主委员会向南京市鼓楼区人民法院起诉。
法庭经合议后认为，南京市规划局的规定，既明确了车库作为公共配套设施的功能，又将建设车库作为开发商的法定义务进行了确定。
建成后的车库作为公共配套设施，应交付建筑物的所有人共同使用。
同时认为，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区业主享有。
根据《江苏省物业管理条例》规定，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。
据此，法院当庭作出一审判决，要求开发商将星汉城市花园地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有该地下停车库的权益。
质疑判决的三种观点
这一判决，成为房地产开发商和业主的关注焦点。
有人欢呼小区车库判归业主共有，是一个革命性的判决。
但也有完全不同的观点，他们依据相关法律、法规及规章的规定，以及判决所依据的理由进行了分析，并对与地下车库产权归属相关的问题作了进一些探讨：
观点一、建筑物与土地使用权不能分离。
法院在判决中认为小区的全体业主按份共有小区土地使用权，同时由于开发商没有土地使用权的份额，其也就不享有土地上建筑物的所有权。
事实上，是开发商先建造了车库及商品房等其他建筑，并将商品房销售给全体业主，然后，业主取得房地产权证，在房地产权证上登记了分摊的土地使用权面积。
所有权和使用权都是开发商转让给业主的。
作为地下车库，如果没有转让的话，应该属于原所有者。
虽然车库未参与土地使用面积的分摊，但是，房地产权证只是其所记载的房地产的权属证明，而不能决定其所未记载的地下车库的所有权。
退一步讲，即使开发商将车库建设在业主享有使用权的土地上，车库的所有权也不应当归于全体业主。
这正如违章或违法建造在没有使用权土地上的建筑物，其所有人承担侵权责任，而不是由土地使用权人取得违章、违法建筑物所有权。
观点二、车库的成本。
法院认为，根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施是商品房成本的构成部分，而开发商无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此法院认为，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房的成本这一事实应予认定，开发商将车库再行销售的行为有违诚实信用原则。
法院在此完全混淆了两个概念：
计划经济下的物价局定价销售，与现实当中商品房价格随行就市、不存在成本核算。
在现实当中，商品房开发成本虽低，但可能卖出的价位高，而成本高的可能卖出的价位低。
也就是说，商品房开发成本的高低并不一定能决定销售价格的高低。
再说，购房者与开发商的关系是买卖关系而不是代建关系，所以也就根本不存在成本核算的问题。
观点三、开发商的承诺对地下车库产权的影响。
在该案中，业主指称开发商在小区住宅销售时曾向购房者承诺，小区将配建机动车库供业主使用，一些业主正因为此点而买房。
但这并不表明供使用的车库就是免费的。
在此只不过是明确了该车库的使用对象只能是局限于小区的业主，而不能擅自提供给小区外的客户使用。
也就是说把这批车库出租或销售给小区业主都是不违背当初的承诺。
而只有开发商把这批小区地下车库擅自出售给小区业主外的客户才构成违背承诺。
只有开发商在销售广告和宣传资料中明确地做出宣传：
小区业主无偿拥有地下车库使用权或产权，则该地下车库的产权或使用权才归全体小区业主共有。
对建设部《规则》的理解
关于小区车库的产权问题以及开发商是否可以独立销售，我认为历来都是清楚的，不存在争议。
因为建设部早在1995年12月1日实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条规定：
凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。
也就是说，作为整幢房屋的公用公摊面积应当扣除作为独立使用空间销售或出租的地下室等建筑面积。
这就明确地说明作为独立使用空间的地下室、车棚等，开发商既可以出租也可以销售。
而制定这个规章的建设部是我国最高行政机关国务院授权的具体分管全国建筑房地产业的，故应当是合法有效的。
所以说，开发商出租或销售独立使用空间的地下室、车棚是有规章可依的。
南京市年内出台小区车库新规
南京的居民小区车位究竟能否销售、车位收益如何分配、已购车位能否交易等现实问题，现有法规还无法作出回答，而事实上小区车位已经销售或正在销售的行为时有发生，不少已购车位已经处在交易中或已交易结束。
记者昨日了解到，南京有关部门正在拟定居民小区车位权属及销售方面的法规，该法规年内出台。
从管理部门现有的车库权属实际操作方法来看，有四种倾向。
倾向1纳入成本的业主共有
据介绍，今年10月份我省物价局与省建设厅联合发文,在全省范围内全面实施住宅商品房销售“一价清”制度，其中一项内容就是对车库销售作出规定。
按规定经确认未实行公摊，不纳入住房建安成本的车位（车库），可以单独对外销售或出租；
已实行公摊，或费用纳入建安成本的车位（车库）包括人防工程，其所有权或使用权为全体业主享有，开发建设单位不得擅自处理，不得对外出售或出租。
倾向2“专门车库”可单独销售
目前南京市的小区车库主要分两种，一种是作为公共基础配套设施的一部分纳入了房价，物价部门在审核普通商品房的销售价格时，将其作为商品房建设成本的一部分，和其他成本一道按照8％的利润率来核定平均售价。
另一种是“专门车库”，这种车位的产权属于开发商，在核价的时候一般也是单列的。
目前南京以第一种情况为主，即大多数小区的车位都列入了房价。
这些已列入房价的车位，不少开发商依然向业主或外界出售。
但这种车库的产权不够明晰，在销售时只卖“使用权”，无法办理产权证。
虽说现行的车位使用权转让都是通过在购房合同上约定进行的，这也是合法的，但一种商品的拥有者通常享有占有、使用、收益、处分商品的四种权利，只有使用权的车位无法抵押，权益也是不完整的。
倾向3纳入成本的收益归业主
2002年5月发布的《南京市物业收费管理实施办法》明确：
“物业管理企业经批准利用物业设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业相应成本费用后，应当将收益的30％用于补贴物业管理公共服务费，收益的70％纳入物业维修基金，合同另有约定的除外。
”也就是说，开发商通过业主们共有的设施挣到的钱，不能纳入私囊，应该“取之于民，用之于民”，但现实情况是，真正能做到这一点的很少。
倾向4打入房价的不能再卖
由于多数开发商有着强大的背景，尽管南京多数小区的车位或车库已打入房价之中，但一些开发商照样能够从房产部门手中拿到车库的销售许可证，销售车库成了理所当然之举。
就是说，违规操作的开发商不在少数。
于是无助的业主们只有通过法律途径来讨说法。
我们相信随着小区车位法规的日益完善，车位的权属及销售方面的问题将越来越少。
■律师解读
车库权属区别对待
就地下车库产权归属问题记者采访了中大律师事务所的黄根苏律师。
黄律师说，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分；
作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积，从而不进行公用建筑面积分摊。
机动车库、非机动车库、作为人防工程的地下室不应计入公用建筑空间。
要判断商品房地下车库的产权归属，主要依据地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。
如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在业主购买商品房时，其购买的商品房建筑面积中已包含该地下车库的面积（指分摊面积），该地下车库的产权应当属于全体业主共有。
反之，该地下车库的产权则属于开发商。
开启车库的金钥匙
小区车位纠纷不断，公说公有理，婆说婆有理。
在我国《物权法》尚未出台的情况下，小区停车库的权属问题状况复杂。
怎样理解和识别住宅小区的车位权属？
如何杜绝地下车库违规出售出租情况的发生？
在实际操作中该如何把握？
对此，记者采访了沪上房地产资深法律专家孙洪林先生。
记者：
据了解，目前针对住宅小区地下车库（位）的租售，规定较为详细的就是2003年年初由上海市房屋土地资源管理局下发的《关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂行规定》。
您能否谈谈《规定》涉及的一些主要内容？
孙洪林：
《规定》主要明确了这样几个问题。
其一，明确了地下车库（位）的租售对象。
商品房项目附属地下车位只能由该商品房小区内的房地产权利人购买，地下车位出租应按物价部门规定的收费标准租赁给本商品房小区的房地产权利人或商品房承租人，房地产权利人需转让商品房屋的，地下车位应一并转让；
其二，明确了预售许可证的申请和发放办法。
与商品房相连的地下车库（位）应随商品房一并申请预售许可证；
与商品房不相连的地下车库（位），必须待本地块内全部或部分商品房已达到商品房预售条件或者取得商品房预售许可证后，方可申请预售。
其三，明确了预售合同的订立内容。
商品房项目房地产开发企业需要单独转让地下车库（位）的，应在预售合同中向预购人告知地下车库（位）的转让计划，地下车库随商品房一并预售的，房地产开发企业应与购房人就地下车位的四至范围、面积、价格等在补充条款内约定明确，并应附平面图。
总之，《规定》就是通过对地下车库（位）的租售对象、预售许可证的申请和发放、预售合同的订立等方面的详细规定来进一步规范本市商品房项目附属地下车库、车位的转让行为。
目前来看，住宅小区车库存在的问题的确比较复杂，比如有的地下车库是独立的，也有与主楼相连的，业主购买房产时既有房屋、车库一起买的，又有单独购买的，而且登记备案手续也不尽相同，您认为地下车库须具备哪些条件方可预售。
根据《上海市房地产转让办法》的有关规定，１、地下车库单体工程已验收；
２、地下车库内各车位的四至范围已界定，建筑面积已经测绘机构预测分摊；
３、与主楼相连的地下车库，车库上部主楼已达到商品房预售条件，或者已取得商品房预售许可证；
与主楼不相连的独立的地下车库，本地块内全部或部分商品房已达到商品房预售条件，或者已取得商品房预售许可证。
地下车库应与主楼一并申请预售，经审核符合预售条件的，应在核发的预售许可证备注栏内注记地下车库的批准预售面积，不再单独核发预售许可证。
主楼已取得预售许可证的，地下车库可以单独申请预售。
单独核发的地下车库商品房预售许可证，应在“预售项目类型”栏内注明”地下车库”。
有关地下车库的权属问题，一直是纷纠的焦点。
您认为该如何来看待和解决这个问题？
地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。
房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，房屋单元办理初始登记及转移登记，房屋单元所有人按份共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。
由于地面停车位是直接设置在土地表面的停车设施，即是直接设置在房屋单元所有人按份共同拥有使用权的土地表面上，地面停车位的房地产权，实际上是土地使用权。
鉴于房屋单元所有人按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权，因此，地面停车位的房地产权由住宅小区房屋单元的所有人共同拥有。
一般情况下，小区里地面停车位收益，应该用于维修基金，应该是为小区业主共同所有。
许多读者跟我一样，很想了解商品房住宅小区停车位有哪几种形式？
目前商品房住宅小区停车位存在可以分成二类四种形式：
第一类是城市区域或商品房住宅小区里，独立建设的多层经营性停车位（场）；
第二类是商品房住宅小区的地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位（场）。
对于那些楼房首层架空式车位，房地产归属方面有何规定？
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