工业园物业管理方案DOC 64页Word格式.docx
《工业园物业管理方案DOC 64页Word格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《工业园物业管理方案DOC 64页Word格式.docx（56页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
第十四节
清洁作业规程及操作要领
第十五节
清洁服务质量标准检测方法
第十六节
意外事件处理方法
第十七节
消防应急方案
第十八节
停水及事故处理方案
第五章
物业治理托付合同
第六章
永川城中城全生活广场BC馆、城中城家居博览中心清洗〔拓荒〕方案及报价
第七章
终止语
第一章前言
物业治理作为一种新兴的行业，它的产生和进展，关于改善人民群众的生活、工作生产环境，提高都市整体水平起到了积极的作用。
«
物业治理条例»
的颁布和实施更是有力的促进了这一行业的进展，在不断规范行业的法制环境的同时，也使更多商、产、住、用物业进入物业治理市场。
XXX治理在顺应市场需要，提出〝内部精细治理、对外稳健进展〞的战略思路。
在这思路的指导下来谋求企业的出路。
我们公司追求的是通过提供专业的服务创出客户100%的中意度，我们不追求高额的短期回报，我们相信的是〝只有最认真，才能最专业，只有最专业，才能最强大〞。
我们企业做好、做大、做强，为客户制造价值，也是对客户的最好回报。
第二章众信物业治理公司简介
XXX治理是在重庆市物业治理市场逐步走向规范化、市场化、专业化之时应运而生。
重庆市永川区国土资源和房屋治理局的各级领导在物业治理工作会议上多次提出：
要让物业治理行业真正市场化运作，我们应按〝国务院颁布的«
的相关规定——鼓舞和支持专业物业治理公司的成立，逐步扭转开发商与物业公司的父子关系现状，从而改变重庆物业治理现状，促进物管行业进展。
〞
公司自注册前，就从公司的规范、专业、进展等方面作了全面的策划，并确定了〝全心服务，在细微之处见精神；
追求杰出，赢万从口碑创品牌〞的公司理念。
公司理念表达了那个年轻公司，即朝气勃勃、勇于创新，又脚踏实地以服务为本的精神。
第三章永川城中城全生活广场BC馆、城中城家居博览中心物业治理方案
永川城中城全生活广场BC馆、城中城家居博览中心项目坐落于漂亮的山城重庆渝西高地永川，是集批发零售、专业市场一体的重庆市市政府重点扶持的专业商业综合市场。
项目占地面积98613平方米，总建筑面积约122005.6平方米，框架结构，其中永川全生活BC馆建筑面积48926.2平方米，城中城家居博览中心建筑面积73079.4平方米，项目道路面积18000平方米，绿化面积18000平方米，公共卫生面积38000平方米，项目配套有路灯、水泵房、配电房、发电机房、智能防范系统、消防操纵室2个、电梯36部。
该项目布局合理，设施完善，设备高档。
针对本次物业治理标的各个要素，我司治理思路概括为〝一种模式，二项承诺，五个重点，五大措施〞。
一、认识与定位
该项目作为一个大型商业综合市场物业，整体形象应该着眼于全区、全市，乃至于全国、全世界。
给该项目整体形象定位是：
开放、高效、规范
开放 表达该商业综合市场改革创新的思想和国际化的办公、生产方式
高效 展现该商业综合市场进取、创新的精神状态和高效的运转机制
规范 表达该商业综合市场作风严谨、运作规范高效、治理精细的风貌
二、一种模式
作为国际化商业综合市场需要的是表达：
开放、高效、规范、安全、文明、有序、舒服等，为此我公司确定该商业综合市场治理服务模式为：
一手抓物业治理服务，一手抓精神文明建设和形象建设的经营型物业治理模式。
在我公司进驻后，要将公司〝全心服务，在细微之处见精神；
正大杰出，赢万众口碑创品牌〞的理念全方位导入，并秉持我们的职业操守：
〝岗不离守，守不离纲，威武文明，诚挚服务〞。
我们深信通过我们的努力，一定能给贵公司和使用人交一分中意的答卷。
三、二项承诺：
1、自接管该物业治理项目之日起，二年内使该物业治理项目成为优秀示范项目，树立商业综合市场引进专业化物业治理的成功范例。
2、自接管之日起，即按照ISO9001－2000服务质量体系全面实施物业治理服务。
四、五个重点：
针对该项目的特点和工作难点，我们确定了在治理上的五个重点：
1、树立商业综合市场物业整体形象
通过环境形象、商业综合市场形象操纵，公共设备和设施治理，治安和交通操纵，治理服务人员行为规范等专业治理和文化气氛的融合，塑造商业综合市场开放、高效、规范的整体形象。
2、确保因治理缘故造成的治安消防事件发生率为零
从我们治理的体会来看，治安、消防状况的好坏是物业使用人衡量治理绩效的关键。
我们相信只要通过对内的准军事化的治理和对使用人人性化服务，通过技防、人防、物防的有效结合，能够确保该区域内因物业治理缘故而造成的治安、消防事件发生率为零。
3、爱护好商业综合市场的环境
该商业综合市场是对外的窗口，在环境治理方面，卫生治理是重点，本商业综合市场的卫生涉及到道路、广场、商场、办公区等公共区域，以及外墙，只有通过专业的治理和不懈的努力，才能从全然上展现项目的良好面貌，同时商业综合市场内的绿化的养护要达到茂盛、常绿，无死苗、无杂物，辅助性的展现项目的良好形象
4、设施、设备及物业本身的治理，使商业综合市场物业保值、增值
另外，该项目的设施设备齐全，我们在治理中，重点是强调专业治理，使其使用寿命增长，从而达到保值增值的目的。
5、树立治理公司自身良好形象，使该项目成为口碑
该项目我们将从自身人员形象上下功夫，狠抓威武文明及职业化的特色治理，文明执勤、优质服务，从全然上树立良好形象，给到商业综合市场的人留下良好印象，并为治理叹服，使商业综合市场因我们的治理服务增加附加值。
五大措施：
1、依照该项目特点，在治安治理上充分强调人的因素，所有保安治理员由治理处统一指挥调度，强调多重结合，即流淌岗与固定岗相结合，全面防范与重点防范相结合，保安治理与其它人员相结合，白天外松内紧与夜晚严密相结合，小围合与大围合相结合。
在物防上加强对物品进出治理，提高防范能力等，结合治理处统一治理、快速调度，确保治安万无一失。
2、精心养护园林绿化，实施垃圾分流，加强环境文化建设和环保建设。
针对该项目的现状要求，我们将设置环境治理部〔环卫、绿化〕，养护商业综合市场内园林绿化和治理好区域卫生，以保证商业综合市场区环境优美、洁净整洁。
第一：
爱护保养好商业综合市场绿化，使其保持常青、常新，始终焕发勃勃生气；
第二：
加强和引导环保意识的教育，使每位到商业综合市场的人员都自觉爱护区内环境；
第三：
垃圾分类收集，建立回收系统；
第四：
开展环境文化建设和环境形象建设。
3、保证车辆有序停放。
为防止车辆乱停放现象，我们将对使用人进行引导培训与现场温馨治理、提示相结合，对其讲理无效之后，给予处理，最后达到整齐、规范停车和秩序井然的目的。
4、实行大围合整体治理与小围合局部治理相结合的治理方法。
这种方法表达在人员安排、治安、消防、卫生设施、设备治理等各方面。
我们以治理处为指挥机构统一集中治理，同时每块区域设班、组长负责各自具体业务，各单项业务又设治理人员检查跟踪，做到有条不紊、规范严密。
5、我们在治理服务中将推出24小时值班巡逻的服务机制，以解决使用者所需。
每二节拟采取的治理方式、工作打算和物质需求情形
一、拟采取的治理方式
关于不同的物业，必须有不同的方法，我们拟采取的治理方式为：
专业化、规范化、精细化、品牌化、经营型的治理方式。
差不多思路是：
1、严格选人、慎重用人，确保各类人员的专业素养和综合素养；
2、提供24小时服务；
3、严格法规和标准制约、规范组织和个人的治理服务行为；
4、致力精神文明建设，实施品牌和形象战略；
5、军事化治理加现代化治理。
具体我们的治理分组织系统、运作程序系统、鼓舞系统三个部分说明。
〔一〕组织系统：
1、贵公司能够直截了当对治理处下指示，以提高服务效率。
2、治理处实行垂直领导，减少治理环节，治理处设主任、文员、品管、各业务部门治理员和业务块操作职员。
〔二〕运作程序系统：
1、整体运作程序
2、内部运作流程
说明：
1、在内部运作流程设计中，坚持全过程治理，保证指挥、监督的封闭性。
治理层既是指挥者，又是监督者，打算、组织、操纵、反馈集于一身，幸免治理环显现缺漏和盲点，有效保证治理及时到位。
2、各层职责明确，工作程序有严格的质量文件进行规范。
同时充分授权，在权责范畴内最大限度地调动职员的工作积极性和主动性。
〔三〕鼓舞系统：
1、鼓舞机制重在尊重个体权益，保持团队斗争力，服务用户，制造经济和社会效益。
2、思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥职员效能和工作积极性，尊重个人情感，针对个性心理及时做思想工作，方式有谈心、座谈等。
3、奖惩机制与监督机制相结合，以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明，通过奖励引着职员走，通过惩处〝打〞着职员走，做到人人有动力，个个有压力。
奖励分为物质奖励和精神奖励。
4、培养提升机制在实际工作中极具价值。
我们将培训放在集体和个人进展的重要位置，目的是使职员忠于企业，一专多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上、平者让、庸者让，为人才的进展制造有利环境。
5、工资福利机制重在考核，考核分月考核和年度考核进行，实行浮动工资，增强工作能力。
6、企业文化机制是进展之源，通过企业文化的进展，增强凝聚力和向心力，增强职员的自信心和认同感，通过企业文化的凝聚力、引导功能、约束功能把职员的目标和公司的目标紧密结合起来。
工作打算
依据治理方式和治理运作流程，我们将工作打算分为前期治理、常规期治理二部分，现拟工作打算如下。
〔一〕前期治理工作打算
序号
项目
内容
时刻
备注
1
物业治理标的调研
全面了解物业治理标的
13年6月31日
尽量提早
2
拟订治理方案
结合调研结果拟定治理方案
13年7月5日
3
接管合同签订
1、方案送审
2、签订合同
方案确认时止
尽量缩短时刻
4
组建治理队伍
1、选拔 2、培训 3、上岗
方案确认至进场
5
整改及完善办公条件
1、安排治理用房
2、安排职员宿舍
3、物质装备到位
6
制订治理制度
1、制订切合实际的各项物业治理制度
2、导入ISO9001－2000
7
物业接管验收
办理书面移交手续
〔二〕常规期治理工作打算
房屋及公用部位修理保养
1、制定大、中修打算方案；
2、日常零修、急修治理；
3、日常保养巡查治理；
4、修理质量治理。
接管验收后开始，部分待施工单位保修期满
属施工单位保修责任我公司将尽全力和谐协助
公共设施、设备及场所的使用、修理、养护、治理
1、建立档案，搞好基础资料治理；
2、运行治理；
3、修理保养治理；
4、险情应急治理；
5、水池水泵治理；
6、其他。
安保治理
1、24小时值班及巡查、监控等安全防范治理；
2、违章私设摊点及设立广告治理；
3、消防治理；
4、来人来访治理；
5、物品出入治理。
接管验收后开始
车辆治理
1、进出车辆治理；
2、停车场治理；
3、车辆行驶治理。
清洁卫生治理
1、清洁卫生治理；
2、环保治理；
3、消杀治理。
绿化治理
1、室内绿化治理；
2、室外绿化治理。
客户服务治理
1、设立服务员和保安；
2、人员形象及服务意识治理。
8
标识系统治理
标识日常爱护治理
9
档案治理
1、建立房屋共用设施设备档案资料；
2、建立用户档案、房屋及其配套设施权属清册；
3、建立严格的档案治理制度。
〔三〕物质资金积存打算
数量
金额
用途
10
11
摩托车
电脑、含显示器
打印机
复印机
机
保险柜
照像机
寝具和服装〔套〕
疏通机
电焊机
按编制配
6000
4000
1800
1000
800
2000
400
10000
用于联络及办理相关业务
办公用
用于文化活动
估算价
修理用
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
冲击钻
切割机
电工工具
水工工具
木工工具
泥工工具
高空作业用工具
铝合金梯
常用材料备件
吸尘机
垃圾箱
清洁工具〔套〕
清洁车〔专用〕
手推平板车
手推斗车
剪草机
绿篱机
人工喷雾器
绿化工具〔套〕
对讲机
防毒面具
钢盔
消防靴
训练用具〔套〕
2〔一大一小〕
一批
1500
500
700
300
3000
5000
3200
150
8000
环境治理用
安全治理用
第三节各项指标的标准及达成标准指标采取的措施
本节参照«
全国物业治理条例»
、«
全国物业治理示范商业综合市场达标评分细那么»
及ISO9001质量标准，我们对项目之物业治理要求的各项指标以表格的形式予以公布，并在列项中概述保证各项指标完成的实施措施。
指标名称
工作标准
指标测定依据
治理指标实施措施
房屋及配套设施完好率
95%
全国物业治理条例、全国物业治理示范商业综合市场达标评分细那么、ISO9001质量标准
采纳区域巡查治理与治理中心操纵相结合的工作方法，落实责任，责任到人，建立完善的区域日检、周检、月检制度，健全档案记录
房屋零修、急修及时率
96%
建立严格的修缮制度，要求修理人员接到修理单后携带工具5分钟内到达现场，零修工程及时完成，急修工程只是夜。
并建立回访制度和回访记录，以优质服务为本，24实行小时值班制度
修理工程质量合格率
99%
建立修理回访制度，及时征求贵单位意见，保证反馈渠道畅通，以确保修理服务质量
大型及重要机电设备完好率
完善机电设备的运作制度和爱护保养制度，配备专业工程技术人员，寻求专业公司支持，所有修理人员全部持证上岗，实行24小时专人值班，显现故障及时排除
疾呼完好及使用率
落实责任人，坚持对道路、路灯及停车场、消防设施设备等公用设施进行日常巡视检修和定期爱护保养，由修理部落实，客户服务中心监督，并建立健全档案记录，完善规章制度，确保公共设施完好并正常使用
停车场完好率
路灯安好率
消防设备完好率
98%
治安案件发生率
1%以下
实行24小时保安巡查制度，分快速、中速、慢速巡查，24小时值班，同意报警及实施调度，依照实际情形，确立人防、技防与物防相结合的治安思路，明确保安职责，层层防卫，以确保工业园区人身财产安全
财产被盗率
违章发生率
建立交叉巡查制度，跟踪治理，对私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴乱画等现象及时发觉及时处理，加强宣传工作，杜绝违章发生并建立相应的回访制度
违章处理率
90%以下
火灾发生率
1%以下〔年〕
全员义务消防员制，确定消防应急方案，定期培训和演习，加大宣传力度，由保安日常巡查，发觉隐患及时处理，确保安全
绿化完好率
无
建立专业化绿化治理养护队伍，责任到人，区域负责与巡查制度相结合，加强宣传，发觉问题，及时修复，确保公共绿化无破坏、无践踏、无黄土裸露；
室内绿化常青。
第四节治理人员的配备、人员培训
一、物业治理处人员配备
该治理处人员配备因考虑对外形象和设备配置情形，帮我们在人员配备上坚持以公司〝精干、高效、敬业〞的用人原那么为基础，确定〝重学历也重能力、重水平更重品德〞的用人标准，严把人才选聘关。
我们要求治理人员必须是一专多能。
在治理队伍建设上，我们将采取规范治理和人性化治理相结合的方式，运用鼓舞机制，严格治理、考核，并实行剔除制，才能确保治理目标实现。
〔一〕治理处人员配备图
〔二〕物业治理处人员岗位分布说明
1、治理处 主任：
1名，负责全面工作。
2、文 员：
负责前台服务，和处理行政、物业事务等工作，并协助治理接待等工作，及负责档案治理、会务治理等工作。
3、品 管：
1名，负责各部门、各岗位的工作质量的检查、监督。
4、维 修 部：
2名，负责商业综合市场物业和配套设施设备及场地的日常修理、保养、巡视、修理检查监督等工作。
5、保安队中队长：
1名，负责保安队全面工作及对部门人员检查监督工作。
保 安：
13名，分三班24小时值班〔其中一名轮休〕，负责当班期间的安保工作。
6、环境治理部部长：
1名，负责清洁、绿化全面工作及对部门人员检查监督工作。
绿化技师：
2名，负责绿化养护工作。
环卫工人：
8名负责工业园区公共区域卫生。
〔三〕人员培训
企业的竞争是人才的竞争，而人才的竞争关键在于企业是否最大限度地开发人力资源，要实现人才资源开发战略，我们确定了〝全员培训，全过程考核〞的培训方针，使培训真正落实到实处。
1、培训的目标：
通过培训，提高职员的文化素养、业务技能和治理服务水平，使物业治理更加富有成效。
2、培训内容：
〔1〕新职员入职培训：
A、企业培训：
企业质量方针、质量目标、企业理念、企业精神等；
B、职员手册培训：
职员守那么、礼仪行为规范、职业道德教育等；
C、治理处概况培训：
工业园区概况、公众治理制度、内部规章制度、治理架构等；
D、物业治理基础知识及强化服务意识的专题培训；
E、军训与参观学习。
〔2〕岗位专业技能培训：
A、差不多技能培训：
相应岗位的专业知识、ISO9001文件〔包括质量手册、程序文件、工作指示、记录表格等〕；
B、新技术〔能〕培训：
智能化技术、新设备仪器的使用与治理技术等。
〔3〕素养提高培训：
A、操作层自我开发培训：
进行有关学历、职称的外送培训，或利用现有条件，举办电脑、消防、环保等相关知识讲座；
B、治理人员实行〝四个一〞常规培训，即坚持每月写一篇文章，读一本专业的好书、参加一次讲座、参与一次竞赛。
〔4〕新政策、新理论培训：
物业治理理论动态、有关法律、法规、同行业新动向等。
〔5〕培训者培训：
培训者更新知识及观念，吸取新理论，不断创新培训工作思路的培训。
3、培训打算〔不具体阐述〕
4、培训的评估考核
〔1〕培训中考核：
依照实情，边培训、边考察、理论与实践相结合，如此便于了解职员是否按培训要求和标准指导工作，对没有按要求做的职员进行监督和指正。
〔2〕培训后考核：
分为实操考评和书面考核两种，反馈培训绩效、把考评的结果作为薪资发放的依据。
第五节治理规章制度和建筑及其附属物档案、设施、设备、业主档案的建立与治理
一、治理规章制度
科学完善、合理量化。
健全实操的治理规章制度是我们取得成功的重要法宝，也是提高服务品质、提升商业综合市场形象的重要依据。
为进行统一规范和治理，接管后，我们将严格按照ISO9001国际标准化、及我公司质量体系文件的要求，对项目实施专业化、规范化治理。
我们还将依照该项目实际情形对规章制度及相关程序作适当调整。
治理制度要紧包括公众制度及应急措施、ISO9001服务质量操纵程序文件、公司内部治理制度等。
二、档案建立与治理
随着建筑设计高科技、专业化的进展，信息成为治理资源中又一重要因素，为此，在信息收取时广开信息渠道，储备时做到内容全面、丰富，收集时尽可能地完整。
我们拟对项目所有物业治理与服务的项目，从主体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件等都建立相应的治理档案。
并树立档案治理的财宝观、资源观和服务观，使档案治理真正为治理服务。
三、档案治理运作环节
1、资料的收集，直截了当隶属于客户服务中心。
建立相应的规章制度，对所有档案资源进行严格治理。
在收集时，坚持内容丰富的原那么，依照实际全面收集，小到一盆花都有详细的资料收集。
2、资料的分类整理，依照其性质、特点进行细分，做到条理清晰，分类合理。
3、资料归档治理，按照资料本身的内在规律、联系进行分类储存，做到便于查找和调用，在进、出档案室都有严格的规定，严防文件流失。
档案的治理环境必须做到〝三防〞，即防火、防潮、防变质。
四、档案资料的分类
1、接管移交资料：
名 称
资 料 内 容
工程建筑产权资料
A：
规划图纸、项目批文、用地批文
B：
建筑许可证、投资许可证、开工许可证
C：
拆迁安置资料
工程技术资料
红线图、总平面图
地质勘察报告、开竣工报告、图纸会审报告
工程合同、工程预决算
D：
工程设计变
升级会员 