资产评估基于市场法的房地产评估指标体系研究分析1工商管理毕业论文Word文档格式.docx

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生产方式也变为各房地产企业之间综合开发。

房地产业的新政策和新改革对国内市场产生了巨大的影响，房地产以一种崭新的方式参与人们的社会生活，并在市场流通。

目前，我国有多种评估房地产的方法，其中收益法、成本法和市场法是最主要的三种。

这三种方法各有所长，在实际评估过程中常常是相互结合使用，三种方法在评估范围和整体思路等方面存在一定差异，但应用结合时能发挥较大功效。

在这三种方法中，以市场法的应用最为广泛，在房地产界广为认可和接受，因此本文结合了大量的文献和理论分析，做出了对市场法的项目评估分析，在解决问题的基础上，提出了一定的建议。

文章主要以房地产项目YZ为例，重点分析市场法在具体项目的应用。

关键词：

市场法；

房地产评估；

YZ房地产

Abstract

Atpresent,China'

srealestateindustryisdevelopingrapidly.Alongwiththepaceofreformandopeningup,China'

srealestateindustryhasgraduallyformedanewdevelopmentsystem.ThelatestartbutrapiddevelopmentofChina'

srealestateindustry,thehousingsystemandsupplysystemhasalsoundergonetremendouschanges.Thetraditionalhousingdistributionsystemreliesonwelfarehousing,andnowitdependsonmonetization.Thenewprovidentfundsystemhasbeenestablished.Atthesametime,ithasdrivenalargenumberofnewaffordablehousingdevelopmentsandestablishedanewhousingsupplysystem.Thedevelopmentofreformandopeningupnotonlysucceededinhousing,butalsotransformedaseriesoflandsystems.Thetraditionallandsystemistheuseofthelandforno-pay,therelianceonadministrativeresponsibilityforallocatinglandandthestrictprohibitionofprivatetransferoflandusers.Thetraditionalrealestateproductionmethodsarescatteredanddonotconcentrateonconstruction,andaremainlyinvestedandconstructedbythestate.Thecurrentlandsystemisapaidcompensationsystemthatallowsthetransferofland.Theproductionmethodhasalsobecomecomprehensivedevelopmentamongrealestatecompanies.Thenewpoliciesandnewreformsintherealestateindustryhavehadahugeimpactonthedomesticmarket.Realestatehasgraduallybecomeanewwaytoenterpeople'

slivesandcirculateinthemarket.TherearemanywaystoevaluaterealestateinChina.Thethreemainmethodsareincomemethod,costmethodandmarketmethod.Allofthethreemethodshavetheiradvantagesanddisadvantages.Intheactualevaluationprocess,theyareoftenusedincombinationwitheachother.Therearecertaindifferencesinthescopeofassessmentandtheoverallthinkingofthethreemethods,buttheycanexertgreatereffectswhencombined.Amongthesethreemethods,marketlawisthemostwidelyusedandwidelyrecognizedandacceptedintherealestateindustry.Therefore,thispaperhascombinedalargenumberofliteratureandtheoreticalanalysis,madeaprojectassessmentanalysisofmarketlaw,andsolvedproblems.Basedonthis,somesuggestionsaremade.ThearticlefocusesontherealestateprojectYZ,focusingontheapplicationofmarketlawinspecificprojects.

Keywords:

marketlaw;

realestateevaluation;

YZrealestate

1、绪论

本文基于房地产市场展开，房产是人们居住生活工作的场所，是发展生产生存的基础和保障。

目前所说的房地产不仅包括普通的居民房屋和住宅，还包括生产厂房、工作场所、写字办公楼等，房地产市场是进行土地和房产买卖出售等的活动场所。

随着改革开放的深入发展，再加之经济社会的不断进步，房地产市场在国民经济中占据了越来越多的份额，逐步占据主要地位。

但由于房地产市场的变动，房价的高低影响着国民经济，对于居民生活也有一定的影响，房地产市场岌岌可危，金融经济存在风险，政府采取宏观调控政策对房地产市场进行调控，使得房地产市场的价值评估成为研究热点。

随着经济社会的高速发展，房地产行业迎来了巨大的商机，所占据的地位也愈发重要。

房地产市场的发展与多方发展相结合，房地产市场价值评估跟各项经济利益相联系。

房地产评估市场的发展使得评估方法层出不穷，随着时代的发展和进步，评估方法中的市场法应用广泛，但同时还存在着一些问题及不足。

据此，本文基于对当下市场法所存在的问题和现行基础，对市场法改进优化，实现通过分析、总结现行市场法存在的问题，来对目前的市场法进行优化、完善研究，具有一定的研究意义。

2、基于市场法的房地产评估理论概述

2.1房地产评估基本概念

房地产评估，又可称为房地产估价，是由专业的评估工作人员，根据特定的目的，在特定的基础上对房地产的特定价值进行评价估计。

在房地产评估过程中，专业评估工作人员需要综合分析房地产市场现状的变化趋势和供需情况，研究房地产价格的波动形势，履行评估市场规则，实施公正合理的评估手段，遵循正确的评估程序，对房地产进行公平且公正的价值评估。

2.2市场法的含义

市场法，又称为现行市价法，在房地产评估应用最广泛，使用也最直接有效。

市场法的定义为比较需要估价的房地产和近期同一供需圈中已完成交易的房地产，同时对这种同一供需圈中类似的房地产的价格进行适当调整，最终得到需要估价的房地产在此时此地的市场价格。

其中，同一供需圈内指的是合适的范围，主要范围为和需要估价的房地产具有相互依赖的特殊关系，存在互补、替代关系。

这种影响价格的恰当范围指的是需要估价房地产归属地与房地产所属地区相近，同时土地状况类似，空间不连续的地区。

类似的房地产的含义是在和需要估价的房地产同一供需圈内，与待估对象在街道设备、结构框架、主要使用范围、基础设施建设等相似的房地产。

2.3市场法的理论依据

市场法的主要运作机理是比较，理论基础为由目前房地产市场价格的波动，所引起的替代法。

表现为在条件相类似的供需圈内，房地产的价格相互影响，以在慢慢替代的过程中最终实现一致化。

市场上房地产交易存在差异，无法实现已交易案例与现有待估房地产完全一致的现象，但是市场上总是能存在大量代替案例进行分析比较，案例类似的交易给我们进行市场法交易。

当然，市场上存在的交易案例不可能与被评估对象各因素上完全一致，但是市场上跟评估对象在这些因素上接近的案例也是大量存在的，运用替代原则，筛选并调整可比案例交易价格，从而对评估对象的市场价值进行正确的评估。

3、房地产评估市场法存在的问题

3.1使用代替原则的主观性大

评估师对房地产进行估价时，使用代替原则将市场上的类似交易案例重新调整，并运用新的原则及一系列的修正原理，最终得出需要评估房地产的价格，这就导致市场比较法的运用受到了市场交易案例的影响，实际评估后得到的价格是否能保证合理性由案例的正确选择有关。

然而，在进行真正估价时，国内外的实例资源无法实现实时共享，很大程度上存在一定局限性，市场的供需圈狭窄，这使得很多房地产评估工作人员无法依据合理实例进行有效评估，准确性受到强大冲击。

在这种情况下，评估工作人员不得不依据个人主观因素进行评估，如自身的经验经历、竞争对手施加的压力、受贿获益等利益驱使等。

不仅如此，评估的结果还会因委托人的新需求改进，远远偏离最初评估标准，评价结果受利益和诱惑影响严重，常进行不合理修改，以达到委托人的利益目的。

这种不负责的主观性，使房地产评估市场的真实性令人堪忧，不仅对市场造成了十分恶劣的影响，还桎梏了经济的发展。

3.2权重修正因素影响主观性

评估师对权重修正因素的选择也有主观决定性，传统的市场法在进行修正过程中，采用多种修正因素，常用因素的修正缺少正确的数学模型，也得不出精确的数学结论。

如今，委托人对估价结果的预期大大超出实际评估结果，再加之同行之间相互竞争，争夺资源和业务，评估师经常需要对既定结果做出适当修改。

评估工作人员评估时会根据自己的需求主观性和委托人的客观需求，甚至是个人倾向，调整选取的修正因素。

但国家出台的对评估规范的标准，规定因素调整不大于可比实例价值的20%，综合的整体调整不大于30%，同时也给人为调整预留了一定的空间。

这种较为宽松的评估空间，使得评估工作人员常会因受委托人要求和竞争压力影响，又因没有适当标准，最终总会在修正时存在一定主观性。

评估工作人员在主观因素的影响下，往往使得评价结果无法达到预期结果，房地产交易市场受到严重影响。

同时，在进行因素修正时，由于相互影响程度的差异，导致每一个因素对评估结果的影响各不相同。

评估师在评估过程中往往对数学模型分析不同，从而导致最终结果不准确、脱离实际。

3.3最终的评估结果确定方法过于单一

在评估的过程中，评估工作人员通常会筛选出几个可代替实例进行因素的修正。

通过因素修正，待估价案例在经过一系列的评估标准测定最终得出与其他案例不同的价格。

通常情况下，传统的市场法主要采取两种方法确定最终的评估结果，第一是众数法，第二是平均数法。

目前，大多数采用的评估方法就是这两种方法，但是这两种方法常难以达到委托人的实际目的，影响交易过程，所以必须综合考虑多方面因素，根据合理科学的评价原则，实现公正有效的评估结果。

4、房地产评估案例

4.1待估房地产项目YZ概况

4.1.1权属状况

估价对象为汇美花园小区第2栋一单元第3层301室，小区单元总层数为8层，房地产权利人为XX女士，土地使用年限为70年，土地用途为住宅用地，房屋用途为居民住宅。

房屋装修采用精装修，全屋地面采取地砖铺设，其中儿童卧室地面由木板铺设，厨房和卫生间由防滑地砖铺设；

两个卧室皆有墙纸置顶，厨房四面铺有瓷砖，客厅电视墙突出；

入户门为防盗门，采用内木外铁双门，房间门为木门；

塑钢窗。

室内总面积为76平米，户型为两室一厅一厨一卫。

4.1.2房产现状与周边环境估价

估价对象所在地址为江苏省连云港市海州区重庆路汇美花园小区，交通便利，环境优美，周围设施齐全，小区治安良好，居民民风良好。

估价对象附近有海州第二小学、家家乐超市、果蔬批发市场、金虎便利店等，小区外有134路、22路、9路公交车直达火车站等地。

生活配套设施完善，商业繁华程度较好，环境较好。

4.2参照实例的选取

基于待估案例YZ的相关情况，本文搜集了大量交易实例并从中选取3个与待估对象相似度较高的交易案例作为参照对象，具体情况如下：

（1）参照实例A

参照实例A位于江苏省连云港市海州区重庆路汇美花园小区，该房产于2009年建成，建筑结构为钢筋混泥土，交通便利，环境优美，周围设施齐全，周边商业繁华，多条公交线路途经，小区治安良好，居民民风良好，户型为二室一厅一厨一卫。

（2）参照实例B

参照实例B坐落于江苏省连云港市海州区重庆路汇美花园小区，该房产建成于2010年，钢筋混泥土结构，建筑总面积为72平米，带有楼梯及物业管理，室内装修风格为简单装修，内部环境处于一般水平，户型为二室一厅一厨一卫，小区外有134路、22路、9路公交车直达火车站等地。

生活配套设施较为完善，商业繁华程度较高，环境较好。

（3）参照实例C

参照实例C位于江苏省连云港市海州区重庆路汇美花园小区，该房产于2009年建成，钢筋混泥土结构，建筑面积为75平米，带有楼梯和物业管理，室内装修风格为精装修，内部环境处于一般水平，户型为二室一厅一厨一卫，小区外有134路、22路、9路公交车直达火车站等地。

小区内部有完善的生活配套设施，所处地段商业繁华，环境较好，交通便利。

4.3本次房地产项目评估的重点与难点

本文对案例YZ进行评价估值主要采用市场比较法，在评估过程中所存在的重点与难点主要表现为以下三点：

如何评估传统市场、如何细致计算评价过程以及如何选取合适实例的数据并进行分析整理。

4.3.1参照实例数据资料的搜集

在评估房地产价格过程中，运用市场法的首要任务就是选取参照实例。

能否恰当地选取参照实例对评估结果的准确性产生直接影响。

所以需要我们严格遵守市场规则选取合理的参照实例。

但是由于房地产商品与一般其他商品不同，具有特殊性和不可复制性的特性，找到完全相同或极其相似的两个房地产的可能性微乎其微。

因此在选取参照实例的工作显得尤为重要，前期需要大量的收集工作，为后期选取获取大量的相似的交易案例信息定下恰当的基调，最终目的是从中筛选出几个与待估对象存在较大相似性的参照实例。

本文就是基于此原理，针对需要估价的房地产案例，分别选取了三个相似度相对较高的参照实例。

以下就是搜集参照案例过程的分析：

（1）确定参照实例的类型。

本文选定待估房地产居民住宅，基于实际生活中存在的情况，进一步明确参照实例的基本信息类型，主要包含以下内容：

市场中现实案例完成交易的时期和价格，最终实现成交的日期和价格，需要进行交易的目的等，同时还需要考虑房地产归属地的环境状况，包括小区公共基础设施、所处地理位置、服务业商业的繁华程度、交通条件等。

最重要的是需要再考虑房地产内部设施、室内装修如何、装修时间、内部设备、建筑面积、建成时间、建筑结构、所在楼层、朝向、平面布置、是否存在危房险房状况。

（2）搜集恰当的数据资料。

在确定了所需数据资料的类型后，了解和确定信息的来源的正确性，寻找合适的信息渠道，才能提高所搜集的全部的所需信息的有效性。

搜集信息的的主要渠道如下：

调查各大房地产网站上完成有关房地产交易的信息、与交易委托人、当事人和房地产公司进行交谈，或去房产中介机构查询相关信息，甚至可以假扮需要购房者了解市场价格等。

本文待估房地产为住宅房地产，综合考虑多方面因素，最终选择直接和房地产销售人员交谈并调查交易当事人的交易情况来获得交易实例的信息，包括交易价格、交易流程等。

在本文中，选择的交易实例和待估价实例均位于同一所住宅小区，因而选用通过朋友等方式主动与交易当事人联系的调查方法，深入了解交易过程和交易价格等相关信息。

除此之外，为能真实得到所需数据，还咨询了多位有经验的房地产销售人员，了解了当下市场中的案例主要价格和主要形势，对进一步做好合理评估做好了准备工作，打下了坚实的基础。

（3）选择参照实例。

依据现有的参照实例，遵循一定的选取原则，整合收集到的相关信息，最终筛选出较为合适的参照实例，比照已完成交易的案例，实现对待估对象的公正有效评估。

本文中的参照案例共有3个，但在选取过程中，由于多方面因素影响，再加之主观性引导，可能会使得最终评估结果产生偏差。

4.3.2传统市场法评估过程

通过使用市场方法评价过程时，确定参考实例后，仍需要修改参考实例因子，以确定每个因素的校正因素系数。

在案例研究中，需要评估的房地产和参考案例来自于同一个社区，一般和区域因素没有差异，个别因素的某些因素得到纠正就能达到最终效果。

由于我国在房地产估价实践经验存在欠缺，可使用的案例较少，很难确定因素的修正系数，需要尽可能多的保证因素修正的合理性，本文就是以知识和参考评价准则为依据，确定了较为完善的因素修正系数。

具体因素修正指数如下：

1、房地产的三个层次主要分为南北走向、南向取向和东西向三个层次，分别为100个，每一个变化一个等级，房地产价格下降或增长2%。

2、建筑面积的价值分为：

评价对象为100，评价对象的价值为2m2。

此外，房地产价格下降或增加了1%。

3、房地产的装修程度通常情况下分为四个层次：

室内装修为毛坯房、简单装修、中度装修、精装修，评价对象数量为100，每层相差一个，房地产价格随之增加或减少1%。

4、布局通常分为五个等级：

非常差、差、一般、好、好，评价对象数量为100，每层相差一级，房地产价格随之减少或增加2%。

5、房屋的楼层价值：

评价对象数量为100，评价对象的价值为边界层。

除此之外，两个楼层的房地产价格都降低或增加了2%

6、内部设施完备度一般分为四个层次：

不完善、部分完善、相对完善、很完善，评价对象数量为100，每级相差一个，房地产价格随之增加或减少1%。

7、施工时间的差异分为：

估价对象数量为100，房地产价格每年减少或增加3%。

在确定因子修正系数的前提下，运用房地产估价计算公式就可以很快得出评价对象的评价结果。

4.3.3层次分析法计算过程

层次分析法的评价过程包括计算因子配比、建立层次模型、构造判断矩阵和统一性检验。

本文构建了需要评估的房地产相关因素的层次结构，邀请相关专家打分，根据九个具体的数值方法的尺度来判断矩阵的正确与否。

本文邀请了连云港市某著名房地产公司的两位房地产专业估价工作人员，凭借多年经验和自己的专业知识，比较两个层次之间的影响因素，得分得到的数值即为判断矩阵的结果。

同时，本文基于建立营销的层次分析结构模型，来评估房地产价格，构建了四个判断矩阵：

第一个是个人因素、建筑面积、结构、楼层、朝向判断矩阵、内部装修等因素相结合的判断矩阵；

第二个是行政因素、社会因素、一般因素、经济因素和其他因素所结合的判断矩阵；

第三个是矩阵周边交通条件、区域因素和繁华程度、环境因素和公共基础设施所组成的矩阵，第四个是由社会公共环境设施、区域内交通、以及商业繁华度等组成的判断矩阵。

通过构造一定的判断矩阵，运用matlab软件对矩阵进行计算，从而得到矩阵的特征向量以及最大特征值，最后得出各项性能因素的权重。

但是，使用层次分析法（AHP）对房地产价格进行评估，要求判断矩阵的具有统一性，如果矩阵没有一致性，就可能需要重新设置矩阵，直至具有令人满意的统一性。

在本文中，操作的过程中遇到的难点，是由于判断矩阵由房地产评估师所决定，而一致性检查，在本文中出现的矩阵的现象不一致，你将需要评估人员作出判断。

而在进行操作时，由于时间和其他外界因素影响，两名评估师无法相互友善的配合合作，在评估过程中常需要停止评估，重新制定规则，但多次沟通并与他们交流之后，又重新建立了一个判断矩阵，直至所有的矩阵达到和谐一致的统一性。

4.4基于市场法的房地产项目评估过程

4.4.1运用传统市场法的评估过程

经过传统的市场法评价程序，并在选择案例估计和参考实例之后，修正了案件的相关因素，直至最终得出了评价价格。

1、修正过程根据本章的因素,所需估价的对象与选取的参考实例属于同一区域，其各项房地产因素如交通环境条件、商业繁荣程度及相关设施等基本相同,所以在修正因素过程中,无需再调整区域因素和个体因素,主要是个别因素参照修正即可。

以下表4-1是参考实例因素和需要估价的案例I的修正过程。

表4-1因素修正系数表

如上表所示，参照实例A有4个因素进行了修正，其中楼层修正系数为100/98，建成时间修正系数为100/99，平面布置修正系数为100/98，室内装修修正系数为100/102；

参照实例B有6个因素进行了修正，其中建筑面积修正系数为100/101，建成时间修正系数为100/99，朝向修正系数为100/98，平面布置修正系数为100/102，室内装修修正系数为100/56，内部配套设施修正系数为100/98；

参照实例C有5个因素进行了修正，其中建筑面积修正系数为100/101，楼层因素修正系数为100/98，建成时间修正系数为100/76，室内装修修正系数为100/98，内部配套设施修正系数为100/98。

如上表所示，一个校正了四因素的参考实例A，100/98的楼层修正系数，建立时间修正系数是100/99，布局修正系数是在100/98、100/102的室内装饰修正系数；

引用实例B有六个因素得到修正，包括建筑面积修正系数为100/101，完成时间修正系数为100/99，100/98的房屋朝向修正系数，100/102布局修正系数，室内装饰修正系数是100/98，100/98的内部设施修正系数；

引用实例C已经修订了五个因素，包括建筑面积修正系数为100/101，100/98层的楼层校正系数，建立时间的修正系数为100/99，室内设施