物业项目前期筹备方案文档格式.docx

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管理处在接收期间应高度重视各项制度的健全工作，以公司管理部制定的?

物业管理效劳标准规文本?

为指导，尽快完善管理处的各项规章制度。

在制度未出台之前，管理处可采取召开专题会议、形成会议纪要的方法降临时规各项工作，一旦时机成熟，就应形成制度。

具体实施包括以下几个方面：

1、管理处各岗位的岗位职责。

包括：

主任岗位职责、副主任岗位职责、各部门负责人岗位职责和各基层岗位的岗位职责等。

2、管理处日常管理制度。

公文管理、印章管理、电脑管理、会议管理、财务管理、考勤管理、值班管理、收费管理、投诉管理、人事管理、维修管理、员工请休假管理、员工仪表仪容及行为规管理、员工考核管理、员工宿舍管理等。

3、管理处清洁工作手册。

管理处清洁质量监管方法、各岗位清洁工作标准、各岗位清洁工作程序等。

4、管理处保安工作手册。

管理处保安工作管理规定、管理处保安岗位设置、各岗位工作标准、各岗位工作程序、保安巡检路线图、人员出入管理规定、人员来访接待管理规定、人员来访接待流程图、车辆出入管理规定、物品出入管理规定、保安装备使用管理规定、保安交接班管理规定、保安交接班程序、保安队队列训练容及标准、文明执勤用语等。

5、管理处设备管理工作手册。

管理处设备管理规定、设备台帐、各设备的操作规程、各设备的保养维修方案、各设备的维修保养运行记录、各设备故障紧急处理措施等。

6、管理处绿化管理工作手册。

管理处绿化管理规定、绿化植物台帐、各植物的习性及养护方法、各植物的养护方案、各植物的养护记录等。

7、管理处紧急情况应急处理程序。

常用、火灾应急处理程序、治安紧急情况应急处理程序、停电应急处理程序、停水应急处理程序、水浸应急处理程序、液化石油气泄漏应急处理程序、新风机防毒应急处理程序、电梯停梯困人应急处理程序、台风应急处理程序、盗警应急处理程序、急救应急处理程序、其他应急处理程序等。

管理处应根据各综合效劳的外包/管情况对各综合效劳的工作手册进展相应调整。

三、员工岗前培训

管理处要针对各岗位的特点，对管理处员工〔包括正式工、外聘工、临时工〕的工作能力进展评估，有针对性的开展岗前培训，主要有以下几个方面：

1、管理处全体员工：

物业公司开展史、质量方针、质量目标、小区根本情况、小区设备〔供水、供电、排水、消防、运载、弱电等〕情况、甲方根本情况、物业管理各综合效劳的标准及要求、常用礼仪礼节、常用礼貌用语等；

2、清洁工：

清洁保养方法、清洁工作标准、清洁工作程序；

3、保安员：

各岗位工作标准、各岗位工作程序及相关的管理规定学习、监控及消防系统操作培训等；

4、绿化工：

绿化养护方法、绿化工作标准、绿化工作程序等；

岗前培训的具体容应根据实际情况进展调整。

四、综合效劳实施的准备工作

1、清洁准备工作

〔1〕外包：

如清洁外包，管理处那么只需按照?

合同?

约定的清洁卫生围和标准，明确各岗位的围及职责，制定清洁月度工作方案和完善相应的监管措施即可。

〔2〕自管：

如清洁工作由管理处自己负责，除明确各清洁岗位的围及职责、制定清洁月度工作方案和完善相应的监管措施以外，还需要进展相应的机械设备和清洁物料准备、每月清洁物料消耗测算及跟踪、人员招聘、人员服装、岗前培训等。

2、保安准备工作〔由于物业公司接收小区均自建平安管理组织，故不列出外包工作容〕

〔1〕自卫警械、对讲机等装备的购置或调配；

〔2〕保安岗位设置、排班等；

〔3〕明确巡检时间、巡检频度、巡检路线及相应的巡检签卡的设立；

〔4〕强化队列训练〔重点突出岗位形象训练〕；

〔5〕岗前培训。

3、绿化准备工作

〔1〕建立区绿化植物台帐；

〔2〕绿化岗位设置、排班等；

〔3〕按照绿化工作标准和绿化工作程序明确每日、每周、每月、每季的绿化工作任务；

〔4〕岗前培训。

5、设备准备工作

〔1〕根据甲方提供的物业资料〔如甲方未能提供资料，那么需要工程技术人员进展现场查看了解〕，对区的供电、供水〔水池〕、排水、弱电、运载、新风、消防、避雷、有线电视等系统的机器设备、线路和管渠走向进展实地对照，并建立相应的设备台帐和设备卡片；

〔2〕根据各设备的运行、使用状况，制定合理的保养、维修及定期检查方案；

〔3〕根据各设备的情况，做好设备运行、维修、保养记录；

6、停车场及整改建议

〔1〕停车场管理。

熟悉区车辆的号牌、车型、车主及单位，对停车场周边的平安隐患进展重点防，并及时进展整改。

〔2〕整改建议。

对建筑主体及附属设备存在的缺陷或不完善的地方，提出整改建议。

五、其他准备工作

1、办公区

办公区除了要做好以上四项根本的准备工作以外，还须重点做好与甲方职能部门的沟通工作，对甲方负责后勤工作的重点科室、重点人员进展了解、熟悉，根据甲方的实际情况建立适当的沟通渠道，确保双方能够及时沟通，使信息及时反应，为双方进一步的合作打下根底。

2、生活区

生活区除了做好以上四项根本的准备工作之外，还要重点做好住户档案的建立工作，在资料的收集过程中应做到尽可能详细。

关于XX工程物业管理的效劳容的建议

一、XX工程物业分析：

1、物业地域围开阔，封闭性交强

2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，其对居住的私密性、平安性要求较高，并且具有相当强的物业消费承受能力；

3、购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等；

4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施及效劳的管理。

二、根据以上分析，对XX工程物业建议如下：

1、建议在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对业主提供的保洁工作相分开。

因为，河道及市政道路的保洁工作是属于工程区域具有公共及社会性质的工作，其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主提供保洁效劳的要求不同，分开管理有利于降低物业管理本钱，必要时可以通过物业公司将该局部工作对外进展分包处理。

2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的效劳体系。

三、物业管理提供日常效劳的容：

1、对河道的清理与水质的保护〔如通过种植水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果；

2、对市政道路的保洁；

3、对业主庭院环境的保洁〔主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累或落叶〕？

；

4、24小时水电维修；

5、对业主生活垃圾的定时清运；

6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护；

7、工程围绿化的种植与养护；

8、业主能源费用的代收代缴；

9、定期花木杀虫及灭鼠；

10、暂住证等社区性证明的办理；

11、业主院落档案的管理。

四、物业特约效劳－管家式效劳体系：

1、管家的效劳，是指由管家负责，带着包括保安、保洁、厨师、司机等为主人提供尽可能完善的效劳，针对玉河工程提出的管家式效劳，应理解为通过物业管家的努力为业主提供尽可能多的效劳，随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。

2、管家式的效劳建议由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的效劳要求，业主有需求只针对所负责管家提出，由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题；

任何针对业主的效劳均需由物业管家陪同。

这样，业主提出的要求有专人负责，，防止了处理问题相互推托的情况提高解决问题的效率，同时对业主的各种效劳也同样由该物业管家带着陪同，增加了业主对物业人员的认同感并且防止陌生工作人员带给业主的不平安因素。

3、管家式效劳的容：

A、业主订购报刊的派送〔报纸需经过熨烫，免费〕？

B、带着工作人员完成业主提出的家政效劳要求〔付费〕

室清洁

搬家、搬物

地板、地毯的清洁养护

代收洗、补、烫衣物

室插花、装饰

代购日常生活用品

车辆清洗效劳

家庭看护管理

宠物看护管理

C、为业主提供车辆接、送效劳〔付费并需要提前预约〕

五、XX工程的平安保卫管理：

1、保卫部门日常工作容：

24小时固定平安岗位的值勤

24小时流动岗位的平安及消防巡视

车辆停放的平安管理

特殊时间段道路车流、人流的疏导管理

2、保卫部门的设施设备：

中央控制室

与中控室连接的门禁对讲系统

设像监视系统

电子巡更系统

业主院落重点部位〔厨房〕设置烟感报警系统

停车管理系统〔如有大规模公共停车位需要管理〕

安防器材〔对讲机、灭火器、警棍等〕

3、保卫部门提供的委托性特约效劳：

礼仪性保卫

短途护卫〔主要为业主携带贵重物品外出时对人员平安护卫〕

〔以上两种效劳提供时需要有物业管家陪同并属付费工程〕

六、突发事件应急处理体系的建立

业主物业的平安性是本工程物业管理的关键所在，除提供一般保卫方式外，还应建立联动体系，保证在突发事件发生时及时控制事态开展，将业主的损失降低。

应急处理体系流程如下：

1、遇有突发事件，业主通过门禁对讲系统向中央控制室报警〔或直接找物业管家〕；

2、中央控制室接警情后分别通知所属物业管家、片区巡视保安、备勤保安赶赴现场，控制事态不继续开展；

3、由物业管家向值班物业经理汇报现场情况；

4、物业经理根据物业管家对现场情况的汇报决定是否报警〔110、119、120、999等〕

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自有知识产权,请参考>

工程物业管理筹划方案

第一局部

工程物业管理的定位及总思路

一、本工程物业管理的定位

〔一〕、本工程业态对物业管理的要求

1、本工程业态对物业管理的根本要求

本工程的物业主要为商业性和经营性的，除此之外还有相当局部的物业用于居住使用，故此要求物业管理具备以下功能：

1〕、维护和维修。

即对物业维护和维修，对日常使用环境和生活、工作秩序的维护；

2〕、组织和协调。

对日常相关物管及社区活动进展组织和协调，对业主之间及业主与开发商、物业公司之间的交流进展组织和协调；

3〕、经营和管理。

对物业的使用、出租、出售进展经营，对客户档案和物业档案进展管理；

展开相应的物业效劳经营活动；

4〕、效劳。

向业主和使用权提供必要的各类生活效劳和增值效劳及商务效劳。

2、本工程业态对物业管理的特殊要求

除了对物业管理根本常规的要求外，本工程还对物业管理提出了一些特殊的要求，主要是用来配合物业的销售和经营的要求，主要有：

1〕、在销售期中为销售工作提供相关的配合性效劳；

2〕、在工程销售期中配合开展物业招商、招租工作；

3〕、在工程销售期中配合提供物业管理文件和法律文书；

4〕、在工程销售期中配合销售向客户解释物业管理相关问题；

5〕、在销售期中向客户展示工程物管水平，配合提升工程品质。

〔二〕、本工程物业管理的定位

1、本工程物业管理的档次

本工程物业管理的主要客户群为商铺的经营者以及酒店公寓的业者和使用者，由经营业态和未来可能的使用者可以看出，其对物业管理的要求产高，在效劳水平、效劳质量各方面均要求较高，故此本工程物业管理不能以一种常规的水平来要求，而是要求有一定的品牌性，至少有星级酒店的效劳水平。

2、本工程物业管理形式

根据本工程物业管理档次和业态对物业管理的要求，本工程物业管理的主要形式实质是酒店及商业经营管理，即以经营管理为核心，以经营带动效劳，以效劳促进经营。

3、本工程物业管理的定位

按照以上要求本工程物业管理定位应该是：

复合式高档物业管理。

二、本工程物业管理的总思路

本工程物业管理的总体思路是：

全程介入，系统运作，有机衔接。

借用品牌提升档次，以效劳促进经营，经营带动效劳。

整个物业效劳体系的核心在于：

以品牌奠定根底，促进销售，带动效劳，高水平效劳和高效益经营互动，最终强化品牌，获得利润。

第二局部

本工程物业管理体系的建立

一、本工程物业管理的模式设想

按照物业管理的总思路，结合本工程实际销售和物业管理运作的要求，提出本工程物业管理的根本模式为：

引入品牌，委托管理，专业化运作，全程式效劳。

以品牌促进销售、招商，以招商推动经营，以经营支撑效劳，以效劳增进经营。

二、本工程物业管理组织构架

本工程物业管理虽然管理物业的规模不大，但所涉及的球节较多，各环节之间的联系复杂，除了物业效劳管理外，还有较强的经营管理工作，因此本工程物业管理的组织构架较为特殊。

1、根本组织机构建立的模式

本工程根据以上实际运作的要求和运作模式的要求适合于采用直线矩形模式。

2、本工程的根本组织机构图

总经理

品牌物业参谋

3、工程物业效劳各部门工作职责及人员构造

1〕、品牌物业参谋

该部门由品牌物业管理及酒店经营管理公司委派资深参谋担任。

主要职责为定期分析客户群所提供的效劳及经营状况报告，不定期地抽查各部门的工作，并根据最终结果向总经理提并工作评价书及建议书。

品牌物业参谋也直接承受总经营及客户部经理的咨询。

该部门一般需1~2名资深参谋。

2〕、工程部

该部门主要是执行本工程物业及设施的维护、保养和维修的任务，直接承受物管部经理领导。

该部门设主管1人，水电、土建、机电三个专业的工人每个2种1~2人。

3〕、绿化保洁部

该部门主要是负责本工程公用、共用部位绿化，环境卫生的清洁和保洁，直接承受物管部门经理领导。

该部门一般需4~5人，绿化人员1人。

4〕、保安部

该部门主要对本工程日常经营秩序及生活秩序的维护，负责工程业主及使用者的生命及财产平安，并对周围影响楼区生活噪声及设施进展及时去除，直接承受物管部经理领导。

该部门设保安队长1人，保安人员3人。

5〕、酒店部

该部门主要负责对本工程酒店公寓局部的客户档案管理，负责该局部物业的出租经营及日常钟点式经营。

该部门设置主管1名，工作人员5~6人，主要在前台。

6〕、商业部

该部门主要负责对本工程在交房后对商铺进展招商及出租，及对商铺、物业及商铺客户档案的建立与管理，直接承受经营部主管领导，

该部门设置档案管理人员1名，商铺招商及出租人员2名。

7〕、多经部

该部门主要负责本工程在交房后对一些有偿效劳工程的实施，如家政、装修等直接承受经营部主管领导。

该部门设置人员2名。

8〕、财务部

该部门主要负责本工程物业管理运行日常财务工作，同时负责经营部的财务手续办理。

直接承受总经理领导。

该部门设置会计1名，出纳1名。

三、本工程物业管理运作条件

1、在销售现场提供物业管理场所；

2、明确本工程定位以制定前期物业管理效劳协议；

3、一定数量的启动资金；

4、明确后期物业管理制作方案。

第三局部

物业管理介入时机和介入方式

一、本工程物业管理介入时机

物业管理前期介入，可以把物业管理公司自身积累的一些物业设计、管理以专业经历融入到工程的设计中去，这样可以弥补物业开发中的各种缺陷，进一步满足业主的需求，使难点提前得到妥善的解决，还可以全面了解物业，并为以后管理作好准备。

为了提高该工程的质量，打造良好的楼盘品牌，建议物业管理在工程开发前期及销售期就介入，让消费者真切感受到我们作为开发商对物业管理的重视。

二、本工程物业管理介入方式

物业管理在工程开发前期介入，介入方式大致分为以下几种：

1、在现场销售中，销售人员对客户的接待效劳；

2、保安效劳；

3、提供专门关于物业的咨询台。

第四局部

常规效劳和特约效劳

一、常规效劳

客户交纳物业管理费后，所享受的效劳包括：

1、清洁卫生；

2、平安保卫；

3、房屋维修；

4、房屋管理；

5、电梯升降；

6、报刊发放，文件传递；

二、特约性效劳

为了提升本工程物业管理品质，物业公司多经部开展的一些有偿效劳，如：

1、餐饮效劳；

2、商务办公；

3、家政；

4、装修；

5、医疗效劳；

第五局部

本工程物业经营管理容

一、本工程酒店公寓的经营效劳

本工程酒店公寓的经营效劳包括：

1、车库出租：

75个，按60%出租，200元/车·

月收取停车费用；

2、产权式酒店按三星级酒店标准间100元/天的价格执行，每年出租率按总数的40%计算，与客户按6:

4分红，客户占60%，出租率超过40%的局部由物管全部收入。

二、本工程商铺的经营效劳

商铺的经营效劳主要容是对商铺进展出租代理，一层租金为67元/㎡，二层租金为34元/㎡，物业管理公司按租金总额的1%收取代理佣金。

第六局部

本工程物业管理运行本钱收益估算

一、物业管理运行本钱

工程名称

金额〔元〕

备注

物业公司人员年工资总支出

344800

人员共30名，其中高级管理人员1名，一般管理人员2名，职员27名

物业公司人员年奖金总支出

103440

年工资总支出的30%

物业管理及福利总支出

45000

总人数乘以1500元

效劳运行本钱

96480

总户数402户，以20元/户·

月支出

合计

589720

二、收益计算

物业管理费

287568

总户数402户，按1.2元/㎡·

月收取

车位出租费

126000

总车位75个，按60%出租，按200元/月·

车标准收费

一层商铺出租费

19388

一层商铺面积按60%出租，按67元/㎡收取租金

二层商铺出租费

8522

二层商铺面积按60%出租，按34元/㎡收取租金

酒店

595680

酒店按每年出租率40%，每天标间费为100元计算

1037158

三、利润计算

利润=收入计算－物业管理运行本钱

=1037158－589720=447438〔元〕