杭州村级留用地政策汇总最新整理By阿拉蕾文档格式.docx
《杭州村级留用地政策汇总最新整理By阿拉蕾文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《杭州村级留用地政策汇总最新整理By阿拉蕾文档格式.docx（24页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
4、排队等年度计划用地指标，拿到用地指标后才可办理用地手续。
5、签订《杭州市国有建设用地使用权出让合同书》，在缴纳国有土地使用权出让价款后依法申领《国有土地使用证》。
以上报批及相关手续办理常需数个月甚至更长的时间，一般应配备专项工作人员负责相关报批工作，同时还需投入相当数量的资金及设计费用（含前期费用）。
按西湖区专项调查显示，按照现有政策，留用地“开发性安置”和“货币性安置”的价格相差约4万/亩。
留用地的取得需要投入30-90万/亩，虽有可能部分返还土地出让金，但加上有些地块上的拆迁安置费用，一般村留用地取得成本每亩需要几十万甚至超过百万元。
第三部分、留用地开发有三种方式：
（1）村自行开发
这种开发模式只能整体转让，不能分割转让。
也就是说，村级集体经济组织自行开发，然后整体出租给第三方经营管理。
村民可以通过每年固定的租金达到收益。
如留下镇村建造的商业综合楼，虾龙圩村建造的虾龙圩综合楼（紫金港大酒店）。
（2）与外来方合作开发
A：
首先需要明确村集体经济组织与外来方的合作开发比例（村自留部分只能整体转让，不得分割转让），由村集体经济组织按比例与外来合作方成立项目公司参加竞买，由村集体组织按照有关部门核定的成本回购。
B：
村级集体经济组织依法申领留用地项目《国有土地使用证》后方可进行合作开发。
其中，两家合作开发的项目，外来合作方累计所占土地（股份）的比例不得超过49%；
多家合作开发的项目，其中一家村级集体经济组织所占土地（股份）必须超过外来合作方累计所占的比例。
C：
合作开发留用地项目需经村民（或股民）会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民（或股民）代表同意。
在召开村民（或股民）会议时，应公布留用地合作开发作价出资（入股）的价格和比例等内容，并报乡（镇、街道）、区政府（管委会）批准同意。
D：
留用地项目的出资（入股）价格，应以有资质的土地评估机构的评估价格，或以通过产权交易机构公开交易的价格为准。
E：
不论合作开发还是自行开发，竣工后均可将不超过49%部分按幢、按层转让；
剩余部分产权证必须做到村集体名下。
（3）村放弃开发
不设任何条件公开招拍挂出让。
村集体组织把留用地转交给政府转为建筑用地招拍挂，政府给予村集体组织出让金返还（出让金返还问题详情可参考杭政办函[2001]15号和[2008]183号文件规定）。
四、留用地项目的合作开发流程
1．受让人持《国有土地使用证》、项目公司《名称预核准》资料、项目公司章程、村民（或股民）会议决议和乡（镇、街道）、区政府（管委会）意见等有关资料，征求市国土资源局意见。
2．市发改委、工商局、外经贸局、贸易局等有关部门凭市国土资源局的确认意见，依法办理项目公司设立、登记等相关审批手续。
3．项目公司凭工商营业执照、公司章程和完税证明等材料，向市国土资源局申请办理《国有土地使用证》变更登记，并依法办理计划立项文件变更手续。
4．项目公司凭更名后的立项文件和《国有土地使用证》向市规划局申请办理《建设工程规划许可证》。
第四部分、留用地项目开发注意事项
1、开发贷款问题
根据《银发〔2008〕214号中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于金融促进节约集约用地的通知》，“严格农村集体建设用地项目贷款管理。
对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款；
对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得发放住房贷款；
对利用农村集体土地开办企业、兴办乡（镇）村公共设施和公益事业的，要严格审查贷款申请，对未取得合法用地手续，没有落实有效担保权利的，不得发放贷款。
”
这对合作开发企业来说，必须提高自有资金比例并拓展其他融资渠道。
从杭州市部分银行的执行政策了解看：
当前杭州的留用地项目，需经村民（或股民）会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民（或股民）代表同意，可从银行方面获取为期不超过二年的土地抵押贷款；
后期如需再次贷款，仍需经村民（或股民）会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民（或股民）代表同意方可申请，相关手续及流程极为复杂。
2、产权分割政策问题
值得注意的是，村留用地的产权分割政策不明确。
虽然在杭政函[2008]183号、[2005]128号文件中有相应的条文规定，但各方对政策理解不一，后期在办理产权分割手续时遇到阻力极大，杭州当前成功落实尚无先例。
3、“长租代售”问题
国家相关法律认定二十年为租赁合同的最长租赁期，二十年以上的合同属于无效合同。
一般村用地开发项目用地年限多为40～50年，因此常以“长租代售”的方式进行出售。
具体操作方式主要有两种：
（1）40－50年的使用期限采取“20年＋20年”（或“20年＋20年＋10年”）的租赁方式，即每一阶段租赁到期时自动续签下一阶段租赁期，以规避相关法律风险。
（2）采取“租赁20年＋赠送20－30年”的方式，20年法定有效租赁期后，再免费赠送20－30年的租期。
4、客户购房贷款问题
由于客户签订的是“长租”合同，因此在购买村留用地项目时无法申请住房公积金贷款和商业贷款，在实际操作中，通常以个人消费贷款的形式办理。
根据当前银行相关政策，根据房屋评估价值，最高可以获得住房价值80％的个人消费贷款额度；
以商用房抵押最高可获得房产价值65％的贷款。
贷款利率执行基准利率。
从杭州部分留用地项目的操作经验看，目前客户购房时，大多采取“首付五成，个人消费贷款五成（10年期），且总贷款额不超过50万”的方式。
根据最新银行调整利率：
五年以上贷款利率自10月30日起由7.47％下调到7.20%。
而按财政部最新政策，客户首次购买普通商品住宅，最低可享受首付二成、七折优惠利率（5.04％）。
村留地项目主要面对中低端人群销售，其单价较低，但五成的高首付及高出30％的贷款利率，将带来极大的销售抗性。
5、客户后期转让问题
客户购置留用地物业后，由于签订的是长期租赁协议，只有使用权而无产权。
因此在后期需转让时可能会面临困境。
针对这方面的问题，目前的操作方式是在客户签订的长期租赁协议中予以特别约定：
由产权所有人、转租人、承租人、物管公司四方共同签字盖章，中止前期客户长期租赁协议，新的承租人重新签订一份租赁协议，无须任何税费。
（注：
部分项目的操作稍有不同，其租赁合同约定在房屋交付后的承租权转让由客户按照政府相关政策自行办理转让手续并承担相关税费。
）
这个操作过程看似简单，但其中又涉及到更麻烦的问题：
（1）客户只有物业使用权，无法享受物业升值。
在转让使用权时，由于后续租赁期相应缩短，可能导致相关租金锐减。
物业长租协议到期后，产权拥有方可无偿收回房屋。
（2）个人消费贷款未还清之前可能无法转让，这意味着物业在10年内无法转让，长期持有的很可能导致最终“套牢”。
（3）转让对象难寻。
后期转让时，新客户可能无法申请个人消费贷款，这意味着其必须一次性付清所有款项，这对新的“承租人”造成极大压力。
实际上，村留地物业更适合短期出租；
但目前杭州公寓的出租年收益率仅2－4％，从投资角度上看，很可能“得不偿失”。
6、物管公司问题
由于客户没有物业产权，无法成立业主委员会，因此只能接受开发公司或村集体组织（经济合作社或其他）制定的物管公司并承担相应的物管费用，后期可能因物管服务问题产生纠纷。
7、项目公司退出后遗留问题
村留用地项目开发时多为村集体组织（经济合作社）与外来投资商合作开发，其项目公司在项目开发完毕后即会退出。
村留地产权问题比较复杂，因此会遗留下一系列问题，其中首要的是物业产权继承问题。
一般情况下，项目公司退出后，物业产权由合作方中村集体组织（经济合作社）所有，相应的物业管理权也归其所有。
但复杂的是，一旦涉及到部分物业产权分割及合作方有多个村集体组织（经济合作社）时，相关产权继承问题将变得极为棘手，这有可能导致后期物业管理权混乱，最终损害普通客户利益。
第五部分：
村级留用地相关政策发展
Ø
1998年，《关于在市区开展撤村建居改革试点工作的意见》，撤村建居后，原农村集体土地经依法征用后，转为国有。
1999年，《杭州市撤村建居集体所有土地处置补充规定》杭州第一次试点撤村建居，“留用地制度”产生。
2001年9月，《关于贯彻国务院国发〔2001〕15号文件进一步加强国有土地资产管理的若干意见》。
2001年12月，《关于扩大撤村（乡镇）建居（街）改革试点推行农转居多层公寓建设的意见》。
2002年，《关于市区乡镇三产企业补办土地使用证房屋所有权证工作的若干意见》
2003年，《关于第二批撤村建居农用地征用工作的会议纪要》
2005年3月，《关于完善撤村建居和城中村改造有关政策的意见（试行）》
2005年7月，《杭州市市区留用地管理暂行意见》：
2006年4月，《杭州市人民政府办公厅关于完善杭州市区留用地管理的补充意见》：
10%留用地指标应优先用于原村属二三产企业项目，土地出让金全额返还给村集体经济组织，并按规定予以办理“两证”，但不得上市交易。
2008年，《关于加强村级集体经济组织留用地管理实施意见的通知》
2009年，《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》：
2010年起招拍挂的村留用地,有49%的比例可办房产三证;
老项目按老办法;
不能办理个人产权。
第六部分：
村级留用地政策附件
附件一：
2001年9月30日村留用地15条
一、进一步提高对加强国有土地资产管理重要性的认识
加强国有土地资产管理是建立社会主义市场经济体制、整顿规范市场经济秩序的重要方面，是进一步深化土地使用制度改革、发挥市场配置土地资源、提高土地利用效率的根本措施，是从源头上防治腐败的重要保证。
国有土地资产是各级政府极为重要的国有资产，是城市经营和提高城市综合竞争力的基础。
各级政府要认真组织学习《通知》，充分认识加强土地资产管理、整顿和规范土地市场秩序的重要意义，采取切实有效的措施，全面贯彻和落实《通知》提出的各项要求。
二、加强政府宏观调控，完善土地收购储备、招标拍卖出让机制
1、为增强政府对土地市场的调控能力，各地应进一步健全土地收购储备制度，除工业用地外其他经营性项目的新增或存量建设用地，原则上都应纳入政府收购（征用）的范围；
经营性房地产用地一律由政府收购（征用）。
要规范土地收购行为，土地收购补偿费标准按原批准用途的评估价（开发成本部分）或按住宅与工业用地基准地价（开发成本部分）平均价收购的，由土地行政主管部门确定，超过上述标准收购的，应报经同级人民政府批准。
土地收购储备期间，各地各有关部门应各司其职，为保障政府实施土地供应计划和土地储备机构实行储备土地的搣净地攠开发积极创造条件。
同级政府应从每年收取的土地出让金中划出一定比例作为收购储备土地的专项资本金。
金融机构要按照《通知》的要求给予信贷支持。
2、自今年1月1日起，在全市范围内凡经营性房地产用地，必须实行公开招标或拍卖方式出让。
个别确需以协议方式出让的项目或历史遗留问题，必须报经同级人民政府集体讨论批准同意。
3、除工业、农业、公益性事业等项目用地可协议出让外，其他经营性用地应首先向社会公示，公示后同一地块有两个以上意向用地者的，必须以公开招标或拍卖方式出让。
4、需要协议出让的土地（除工业用地外），均应事先进行地价评估，由市、县（市）土地行政主管部门提出意见，报同级人民政府集体讨论决定，在向社会公示无异议后方可办理协议出让手续。
要抓紧出台《国有土地使用权招标、拍卖管理办法》。
各地也要建立、健全国有土地使用权招标拍卖的规章制度。
三、严格实行土地有偿使用，维护土地市场良好秩序
1、根据《通知》的规定，除法律规定可以采用划拨方式提供用地的外，其他建设项目需要使用国有土地的，应依法实行有偿使用。
建设项目竣工后，均应进行用地情况复核验收。
对原划拨用地，因发生土地转让、出租或改变用途后不再符合划拨用地性质的，应依法实行出让等有偿使用方式。
对原划拨用地从事经营性活动的，应依法实行土地有偿使用，按年缴纳租金（具体实施办法由市财政局、土管局另行制定）。
对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。
2、在市区（不含萧山、余杭区）范围内经市政府批准的开发性安置用地，除工业用地外均应征为国有并实行有偿使用，其土地出让金按基准地价的55％缴纳，所缴纳出让金按该宗开发性安置用地的征地面积与出让面积的比例返还给原集体土地所有者。
凡出让面积占征地面积65％及以下的，按所缴纳的土地出让金全额返还；
凡出让面积占征地面积在65％以上的，每增加一个百分点，其出让金的返还相应减少1．5个百分点；
凡出让面积占征地面积95％及以上的，按所缴纳出让金的55％返还。
凡撤村建居发展留用地，均应转为国有并实行有偿使用。
土地出让金缴纳和返还，参照开发性安置用地的政策执行。
3、在市区（不含萧山、余杭区）范围内的集体土地拆复建用地，除工业用地外，均应征为国有并实行有偿使用。
对不改变原批准的土地用途的，在原建筑面积内所占用的土地，其出让金按基准地价的20％缴纳，超出原建筑面积所占用的土地，按评估地价的55％缴纳出让金；
对原工业用地改为搣三产攠用地的，在原建筑面积内所占用的土地，其出让金按基准地价的55％缴纳，超出原建筑面积所占用的土地，按评估地价的55％缴纳出让金。
所有开发性安置用地、撤村建居发展留用地和拆复建用地，均不得用于经营性房地产开发。
4、为保证经济适用住房建设用地需求，防止以开发经济适用住房名义牟取暴利，凡经批准采取划拨方式供地用于经济适用住房（包括市政拆迁安置房）的建设用地，土地行政主管部门不得为建设单位补办出让手续，房管部门不得办理《商品房销售许可证》，计划、建设等主管部门不予办理相关手续（超过经济适用住房享受标准的面积，按市政府经济房销售有关文件执行）。
凡发现经济适用住房改为商品房建设及销售的，由政府有关部门按经济适用住房的成本价格收购，并给予相应的经济处罚，或由建设业主按政府规定的经济适用住房销售对象和价格推向社会公开出售。
5、各区（除萧山、余杭、滨江区外）经考核按时完成市政府下达的土地征用、拆违和绿化等任务并积极推进多层农居建设的，按该区范围内（除国家级开发区及所管辖的范围外）收取的出让金净收益的10％返给区政府，专项用于城市建设。
四、加快土地有形市场建设，规范土地交易行为
1、依据《通知》关于搣土地使用权交易要在有形土地市场公开进行攠的要求，市和各县（市）土地行政主管部门都要在今年内把土地有形市场建立起来，做到搣机构、人员、场地、制度、服务、经费攠六落实。
土地有形市场要加强自身管理，搞好服务，减少交易审批环节，降低交易费用，保障交易安全，促进土地使用权有序流转。
2、土地使用权转让，应实行依法公开交易。
划拨土地使用权未经批准不得转让；
出让和承租国有土地的首次转让，必须符合法律法规和出让、租赁合同约定的条件，未达到法律规定和合同约定投资开发条件的，土地使用权不得转让。
土地使用权交易应在土地有形市场内进行，同一宗地如有两个以上意向用地者的，应采取公开招标或拍卖方式转让。
3、土地使用权及房屋转让实行搣凭证攠交易。
土地使用者、房屋所有权人必须在依法登记领取土地使用证和房屋所有权证后，才能依法入市交易。
土地使用权连同房屋进入土地有形市场交易成交后，由受让人持有关文件和资料，依法办理有关权证的变更登记和交易手续。
4、国有土地使用权转让双方必须如实申报成交价格。
土地行政主管部门对市场交易中的土地申报价格，依据基准地价、标定地价进行审核，凡申报土地转让价格低于标定地价20％以上的，市、县（市）政府可行使优先收购权。
五、建立健全各项制度，规范土地审批行为
为有效解决发展空间问题，各级要抓住行政区划调整、乡镇撤并的有利时机，修编和完善各级土地利用总体规划、基本农田保护规划和城市、集镇、村庄建设规划，确保各项规划布局的一致性。
在各项规划的修编中，要坚持和落实搣工业向园区集中、农居向集镇和中心村集中攠的总体思路。
与推进城市化相适应，在市区一定范围内要逐步推进农居进多层公寓的改革，其余各地的农居建设，要积极推行多户联建模式，严格控制搣单家独院攠式建房，严禁超规定面积建房。
为保障建设用地供应，各地要加快土地开发整理和标准农田建设的步伐，增强耕地占补的自求平衡能力和建设用地的供应能力；
要加大对闲置土地的处置力度，对依法应收回的闲置土地要坚决予以收回。
为加强土地资产管理，各地要按照《通知》要求，切实加强制度建设，规范土地审批行为。
1、集体决策制度。
要按照依法行政、规范行政审批行为、强化权利制衡的要求，建立健全集体决策机制。
各地对建设用地审批、土地资产处置、地价确定等涉及土地资产管理的重大事项，必须一律经过内部会审，实行集体决策。
2、地价管理制度。
各级土地行政主管部门要依照法律规定，建立和及时更新基准地价。
基准地价原则上每二年更新一次，并根据市场变化情况适时进行调整。
要根据基准地价评定标定地价，制定协议出让国有土地使用权的最低价标准。
基准地价、协议出让土地最低价标准一经确定，必须严格执行，各级政府均不得低于协议出让最低价出让土地。
3、公示和查询制度。
各地要按照政务公开的要求，将建设用地供应计划、地价标准以及办事制度、办事程序、办事期限和结果向社会公示，接受社会监督；
对土地登记结果，除涉及国家保密要求的外，均应接受社会公开查询，做到资料全面、查证及时、鉴证准确；
对协议出让地块，均应向社会公示，增强土地出让的透明度。
4、土地收益收缴制度。
各地应加强土地出让金等土地收益的收缴工作，及时予以足额收缴并解缴财政，任何人不得擅自减免和截留。
对低于规定地价标准出让土地和擅自减免地价，造成国有土地资产流失的行为，要依法追究责任，构成犯罪的，应追究刑事责任。
5、监督检查制度。
各级行政监察部门、土地行政主管部门要加强对用地审批、土地资产管理工作的监督和检查，对按规定应实行招标拍卖供地而不实行招标拍卖，对应进行集体决策而未集体决策搞暗箱操作的，要追究有关领导的责任。
六、开展土地市场专项整治清理工作
各级政府要按照《通知》要求，切实加强对整顿和规范土地市场秩序工作的领导。
在今年下半年内，由土地行政主管部门会同监察部门重点对国有土地资产管理制度建设、国有土地使用权出让、土地开发利用和土地使用权交易及土地收益收缴使用等开展专项整治清理，对发现的问题，要依法及时处理。
附件2：
2001年12月17日《关于扩大撤村（乡镇）建居（街）改革试点推行农转居多层公寓建设的意见》。
一、充分认识扩大撤村建居改革试点和推行多层公寓建设的重要意义
1998年起，我市率先开展了大规模的撤村建居改革试点，现已完成第一批34个村的撤村建居工作，1．5万人实行了“农转非”，初步理顺了城郊结合地区的管理体制，有效盘活了城市土地资源，拓展了城市发展空间，促进了集体经济的健康发展，加快了城市化进程。
但由于城市核心区近郊还有相当部分乡（镇）、村保留着原来的体制，农居混杂，卫生状况和环境面貌较差，社会治安问题较多。
已实施撤村建居的地方仍有一些住宅建设沿袭原来的农村标准，布局杂乱，给城市规划、建设和管理带来一定的难度。
因此，进一步扩大撤村建居改革试点范围，并在撤村建居地区统一推行多层公寓建设，既是对改革试点工作的深化，也是“建经济强市，创文化名城”，率先基本实现现代化的迫切要求。
市直有关部门和各区、乡镇、村要从“构筑大都市，建设新天堂”，加快城市化进程，不断提升城市品位和综合竞争力，改善提高人民生活水平和环境质量的高度，充分认识做好这项工作的重大意义，统一思想，提高认识，以改革的思路和实事求是的精神，积极稳妥地推进这项工作。
二、扩大撤村建居改革试点、推行多层公寓建设的指导思想和范围界定
1、指导思想
认真贯彻党的十五届五中全会，省委、省政府关于《浙江省城市化发展纲要》和市委、市政府《关于加快杭州城市化发展的若干意见》（市委〔1999〕10号）精神，按照“统一规划、突出重点、因地制宜、依法办事、确保稳定”的原则，在城市核心区近郊开展扩大撤村建居改革试点和推行多层公寓建设工作，为推进杭州新一轮发展创造必要的条件。
2、范围界定
在近期城市规划建设控制区范围内的部分村（见附件一）实施撤村建居，部分乡（镇）实施撤乡（镇）建街道。
对上述撤村建居范围以内和过去已经撤村建居的地区（西湖风景名胜区除外），要依托现有集镇、开发区、科技园区和重大投资项目，统一调整居（农）住区规划，逐步建设一批有一定规模的多层公寓小区，不准自行新建住宅。
对撤村建居范围以外尚有较多农业用地的乡（镇）、村，可从有利于生产、生活的实际出发，在规划农居点内建设低层联体住宅，并鼓励建设多层公寓。
根据《杭州西湖风景名胜区保护管理条例》的有关规定，对西湖风景名胜区内居（农）民住宅建设和管理另行制定实施办法。
滨江区农村多层公寓建设，仍按该区已实施的办法组织进行。
撤村建居范围内涉及到西湖龙井茶保护基地的街道（乡镇）、村，在执行本意见时，还应严格执行《杭州市西湖龙井茶基地保护条例》。
对未列入撤村建居的中心镇范围的村或近期规划为旧镇改造范围的村，也要积极推行多层公寓建设，具体范围由各区政府确定并负责组织实施。
三、扩大撤村建居改革试点和推行多层公寓建设的政策措施
1、扩大撤村建居改革试点和推行多层公寓建设工作由各所在区委、区政府制订工作计划并组织实施，市委、市政府按年度进行目标考核。
2、市规划局负责编制多层公寓小区布点规划。
规划要结合旧村改造，可打破原有组、村界线。
升级会员 