房地产中介培训Word文件下载.docx

房地产中介培训Word文件下载.docx

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选择二手房的六个理由：

①在地段上有充分的选择空间

②成熟配套，安居无忧

③现房交易，房屋质量一目了然

④免装修，即买即住

⑤即买即有产权

⑥干扰少

中国房地产经纪人的形成

①原始中介=“黑中介”，“夫妻店”

②房地产经纪人

③将来：

咨询顾问

房地产经纪机构的经营模式

①单店模式

②直营连锁模式

③特许加盟模式

中国房地产经纪的发展趋势

①从业人员素质提高

②服务的高效和高质

③市场持续增长、购买力旺盛、交易活跃

保定市房地产市场分析

①城市化进程

②土地供应

③人口迅速发展

④房价分析

⑤改善需求

⑥投资领域

华中地产（置业）能给与你什么？

①广阔的发展空间

②完善的培训体系

③挑战自我，体现价值的公正平台

④人生观、价值观的提升

土地的概念：

一般是指地面、地面以下和地面以上一定范围的空间，现实生活中的土地以人为划分的，具有特定面积的区域

土地分两种：

公有制、私有制，只有国有制土地才有使用权

土地使用权在期限内可以转让、出租、抵押

土地公有制：

根据宪法规定

土地使用权:

开发商只有得到土地使用权才可以建房。

土地使用权获得方式：

①招标、拍卖（主要方式）：

六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房）

②协议转让（旧城改造）

③政府划拨（医用、军用等政府用地）

国有土地使用权出让年限：

①商业、旅游、娱乐用地40年

②工业用地、文体、卫生用地综合或其他50年（例：

金迪花园、申创帷幄中心等）

③住宅用地70年

房地产的使用权年限对价值有直接影响，目前我国的房地产售价中包含全部预付的购买土地使用权的价款。

物业的概念：

物业：

广义的物业就是房地产。

狭义的物业包括各类房屋及其附属设备和相关场地

各类房屋：

可以是建筑群，如住宅小区、也可以是一栋住宅楼附属设备和相关场地、是指与上述建筑物相配套的室内外各类设施。

市政公用设施。

房地产的特性：

①位置固定性：

土地固定建筑物不移动。

②唯一性：

地理位置唯一，环境概念唯一。

③生产规模有限性，具有保质和增值性。

④寿命长久性：

年限

⑤效用多样性：

租住、出租、转让多重属性

⑥变现困难性：

价格商谈、交易手续、税费成本

⑦供给调节缓慢性：

建设周期

房地产分类：

一：

按楼型外观分

①板式：

平板样式由多个单元门

②塔式：

蝶形、品字形、Z形、板塔结合

③板式特性：

户型方正、南北通透、1T不超过4户、抗震性弱

④塔式特性：

户型不方正、采光不好、1T五户以上、抗震性强、价格低、户型不如板式、通透性差、乘电梯人多易拥挤

按房屋楼层分：

①高层：

18层以上

②小高层：

8—18层

③多层：

1—7层

按房屋户型分：

①一室

②二室

③三室

④多室

⑤错层、跃层、复式（错层：

高档、漂亮、价高点）

⑥别墅（联排、独栋、碟拼）

关于商圈的调查

什么是商圈：

商圈是一个具体的区域空间，是一个大致可以界定的地理区域。

商圈是一个具体的销售空间

新人入职后调查商圈的目的

了解你的工作环境

了解你的行业工具如何使用

了解你自己的能力

了解你对手

商圈调查的内容包括：

地理位置、类型、建筑形式、交通状况、现在的价格、开盘的价格、物业费、取暖费、停车费、供暖费、装修状况、容积率、入住时间、周边配套设施、户型

如何取得楼盘资料楼书

问小区物业或业主

上网查资料

实地勘察，了解周边配套和交通状况

特色楼盘详解——假日雅典城

房地产基础知识

1、房户分类：

住宅类型：

住宅可分为高档住宅及普通住宅

根据权利来源分：

商品房、房改房、经济适用房、公房、半公半私、私产（也称村产、贷不了款、落不了户）

非住宅类型

非住宅类型根据其用途可分办公楼、沿街商铺、车库、杂物间等等

公房演变成房改房、房改房比商品房过户费多、可贷款、落户口、买卖

经济适用房：

规定买卖时间、上道税、可贷款、可落户

名词解释

商品房：

开间：

（宽）、横向两道墙中轴线之间的距离

进深：

纵向两道、墙中轴线之间的距离（深）

层高：

本层地面到上层地面之间的距离

净高：

本层地面到本层天花板之间的距离

建筑面积：

套内建筑面积+公摊面积

使用面积：

建筑物个层面积中直接为生产生活使用的净面积

后期费用：

1.契税：

产权140平米以下的收入1.5%，140平米以上的收4%，

2.公共维修基金2%，

3.装修押金1000元，

4.垃圾清运费300元，

5.一年的物业费+电梯费，

6.天然气初装费3000左右，

7.有线电视，初装费260.

接待的目的

1.了解客户需求

2.推销公司

3.推销自己

4.完成客户来店、来电的目的

5.安排下次销售活动

6.留下有效信息（电话、个人名片）

三勤：

嘴勤、腿勤、脑勤（销售卖房工作必备）

提前、提前、再提前

接待的种类

①店面接待

②电话接待

接待应具备的素质

热情、自信、认真

公司形象的体现

公司的代表

不能敷衍

不要害怕向客户开口（开口是金）

以问候开始

以帮助口吻询问

对客户的话表示认可、关心、感兴趣

经纪人害怕被拒绝心理

了解你的资源

接待前的物品准备

脚本制作：

精心设计要提问的问题;

提问形式

①开放式：

沟通最基本的是互动，销售最基本的是沟通

心态要打开，容量越大位置越高、气氛、气场、接待礼仪

2、电话接待：

如何留客户的联系方式

注意：

签订合同时，房主需出示房本原件或复印件、签订租凭合同时房屋坐落必须与房本保持一致

授权委托书

租凭合同

买卖合同

签约过户

如何签订买卖合同

（一）全款

1．洽谈，洽谈中需要核实的事项

①产权类：

向房主核实的内容有：

婚姻状况，产权房屋是否曾通过继承或者赠与所有，房屋性质（商品房、经济适用房、房改房、公房等，户口、面积、小房、地下室、房屋腾空

②向客户核实的内容：

婚姻状况、购房的目的、房款何时可以到位、定金交纳多少、中介费等相关事宜。

签订合同需携带的证件：

房主为未婚：

房本原件、身份证、户口本、中介费

房主为已婚：

夫妻双方到场、房本原件、身份证、结婚证、中介费

房主为离婚：

房本原件、身份证、离婚证（法院判决书）、户口本（户口本上体现离异）、中介费

客户为丧偶、未婚、离异：

身份证、户口本、定金、中介费

客户为已婚：

夫妻双方的身份证、结婚证、夫妻双方的户口本、定金、中介费

签约前：

①提前告知签约员买卖双方中介费收取情况

②过户费用多多少，是由谁来承担

③房主是否为本人到场

④买方是否为本人到场

签约中：

①必须配合签约专员，在签约专员签单时跟双方聊一些关于房屋以外的事情、营造交易流程图

房主

经纪人

置业中心签订买卖合同

分别带领买卖双方到财务交费

买方

（贷款）

洽谈中需要核实的事项：

向房主核实的事项：

①付款方式、②流程、③户口、④配套设施、房屋设施是否留存、⑤交房日期，收到全款当日是否能按时交房。

向买方核实的事项：

①资料是否符合贷款资质、②流程是否知晓贷款流程

贷款类后续工作流程图

通知资料

客户

评估公司

到签约中心审核

贷款专员

银行审批

信贷专员

权证专员

物业交接

房管局交易大厅

过户流程图：

买方为未婚：

①买房本人到场、②买方身份证原件、户口本原件（户口本上体现未婚）

房管局交易流程

测绘房屋测绘窗口

查档查档室

评估评估公司

签订存量合同（交易科）

交纳税费（地税窗口）

领取收件收据（交易科）

领取新本（交易科）

交件交易科

买卖合同知识要点：

1．过户相关税费知识二.贷款基础知识讲解

1．测绘费0.4元/㎡（出外业）由测绘队测出新的图纸一式3份（出外业房管局说10天左右，出了外页才可过户）

2．查档：

在房管局档案室调出需要过户的房屋的档案，档案里面体现该房屋的房龄、取得方式、房屋性质、产权共有人情况查档必须房主本人拿身份证才可查

3．评估：

由指定的评估公司做出该过户房屋的评估价、估出评估价格评估的目的：

按评估

评估价=评估单价×

面积×

折旧折旧=（100-房龄×

2）×

100%

交纳评估费：

评估价×

0.5%

保定市区位宅分类及交易评估指导价格：

区

位

层次

一

二

三

四

五

六

七

一类甲级

3700

3600

3300

3200

2800

一类

3550

3450

3000

2700

两类

2850

2600

三类

3350

2900

四类

3100

2500

税费

（一）

1．老本、90平米以下房屋征收以下税费

①契税（首套购房1%，二套购房3%）；

②个人所得税：

评估价3%（通过继承、赠予所得的房屋个人所得税为20%）、（个人所得税国家规定是房主出）

③评估费：

0.5%④测绘费：

0.4元/㎡⑤交易手续费：

3元/㎡⑥产权登记费：

80元/套

小孩也可以买房（有身份证号的可以设身份证）也可写小孩名字（但小孩必须18岁以后才可卖，过户时小孩可不到场，但监护人必须到场带证件）

如何区分首套房、二套房

1．身份证及户口本上地址是外号或外地，则无需提供任何证明，只需在房管局交易大厅读写首套购房声明即可，

2．身份证及户口本上地址若为保定地区市（四个区）则分情况确定开具证明：

简便计算法：

7%

税费

（二）

新本：

90㎡以下房屋征收税费1.契税（首套购房1%，二套购房3%）

2.个人所得税：

评估价3%（通过继承、赠予所得的房屋个人所得税为20%）

3.营业税评估价的5.6%评估费测绘费交易手续费产权登记费

税费（三）

老本90—140平米房屋征收税费1.契税（首套购房1.5%，二套购房3%）2.个人所得税：

3%

税费（五）

面积大于140平米（不论新本、老本）房屋征收税费1.契税：

评估费×

4%2.个人所得税：

评估价3%

3.营业税：

5.6%（不论新本、老本）4.测绘5.产权手续费

税费六

非住宅类房屋征收税费

4%2.营业税：

5.6%3.评估费：

评估价0.5%

4.测绘费0.4元/㎡5。

交易手续费5元/㎡6.产权登记费550元/套

华中主走贷款银行

建行、中行、邮储、农行（农行贷款额高）

农行：

贷款额高，不走委托放款2—3个月时间长可先放首付款（过户后），只受理1996年以后房

建行：

受理委托，放款比农行快，可先放首付（过户后，但建行贷款少）

邮储：

对贷款人资质，房龄要求严，只受理1996年以后的房过户后不给钱，10—15个工作日，一次性给全额

农行、建行过户后3—5个工作日房款