房地产中介培训Word文件下载.docx
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选择二手房的六个理由:
①在地段上有充分的选择空间
②成熟配套,安居无忧
③现房交易,房屋质量一目了然
④免装修,即买即住
⑤即买即有产权
⑥干扰少
中国房地产经纪人的形成
①原始中介=“黑中介”,“夫妻店”
②房地产经纪人
③将来:
咨询顾问
房地产经纪机构的经营模式
①单店模式
②直营连锁模式
③特许加盟模式
中国房地产经纪的发展趋势
①从业人员素质提高
②服务的高效和高质
③市场持续增长、购买力旺盛、交易活跃
保定市房地产市场分析
①城市化进程
②土地供应
③人口迅速发展
④房价分析
⑤改善需求
⑥投资领域
华中地产(置业)能给与你什么?
①广阔的发展空间
②完善的培训体系
③挑战自我,体现价值的公正平台
④人生观、价值观的提升
土地的概念:
一般是指地面、地面以下和地面以上一定范围的空间,现实生活中的土地以人为划分的,具有特定面积的区域
土地分两种:
公有制、私有制,只有国有制土地才有使用权
土地使用权在期限内可以转让、出租、抵押
土地公有制:
根据宪法规定
土地使用权:
开发商只有得到土地使用权才可以建房。
土地使用权获得方式:
①招标、拍卖(主要方式):
六类用地(商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房)
②协议转让(旧城改造)
③政府划拨(医用、军用等政府用地)
国有土地使用权出让年限:
①商业、旅游、娱乐用地40年
②工业用地、文体、卫生用地综合或其他50年(例:
金迪花园、申创帷幄中心等)
③住宅用地70年
房地产的使用权年限对价值有直接影响,目前我国的房地产售价中包含全部预付的购买土地使用权的价款。
物业的概念:
物业:
广义的物业就是房地产。
狭义的物业包括各类房屋及其附属设备和相关场地
各类房屋:
可以是建筑群,如住宅小区、也可以是一栋住宅楼附属设备和相关场地、是指与上述建筑物相配套的室内外各类设施。
市政公用设施。
房地产的特性:
①位置固定性:
土地固定建筑物不移动。
②唯一性:
地理位置唯一,环境概念唯一。
③生产规模有限性,具有保质和增值性。
④寿命长久性:
年限
⑤效用多样性:
租住、出租、转让多重属性
⑥变现困难性:
价格商谈、交易手续、税费成本
⑦供给调节缓慢性:
建设周期
房地产分类:
一:
按楼型外观分
①板式:
平板样式由多个单元门
②塔式:
蝶形、品字形、Z形、板塔结合
③板式特性:
户型方正、南北通透、1T不超过4户、抗震性弱
④塔式特性:
户型不方正、采光不好、1T五户以上、抗震性强、价格低、户型不如板式、通透性差、乘电梯人多易拥挤
按房屋楼层分:
①高层:
18层以上
②小高层:
8—18层
③多层:
1—7层
按房屋户型分:
①一室
②二室
③三室
④多室
⑤错层、跃层、复式(错层:
高档、漂亮、价高点)
⑥别墅(联排、独栋、碟拼)
关于商圈的调查
什么是商圈:
商圈是一个具体的区域空间,是一个大致可以界定的地理区域。
商圈是一个具体的销售空间
新人入职后调查商圈的目的
了解你的工作环境
了解你的行业工具如何使用
了解你自己的能力
了解你对手
商圈调查的内容包括:
地理位置、类型、建筑形式、交通状况、现在的价格、开盘的价格、物业费、取暖费、停车费、供暖费、装修状况、容积率、入住时间、周边配套设施、户型
如何取得楼盘资料楼书
问小区物业或业主
上网查资料
实地勘察,了解周边配套和交通状况
特色楼盘详解——假日雅典城
房地产基础知识
1、房户分类:
住宅类型:
住宅可分为高档住宅及普通住宅
根据权利来源分:
商品房、房改房、经济适用房、公房、半公半私、私产(也称村产、贷不了款、落不了户)
非住宅类型
非住宅类型根据其用途可分办公楼、沿街商铺、车库、杂物间等等
公房演变成房改房、房改房比商品房过户费多、可贷款、落户口、买卖
经济适用房:
规定买卖时间、上道税、可贷款、可落户
名词解释
商品房:
开间:
(宽)、横向两道墙中轴线之间的距离
进深:
纵向两道、墙中轴线之间的距离(深)
层高:
本层地面到上层地面之间的距离
净高:
本层地面到本层天花板之间的距离
建筑面积:
套内建筑面积+公摊面积
使用面积:
建筑物个层面积中直接为生产生活使用的净面积
后期费用:
1.契税:
产权140平米以下的收入1.5%,140平米以上的收4%,
2.公共维修基金2%,
3.装修押金1000元,
4.垃圾清运费300元,
5.一年的物业费+电梯费,
6.天然气初装费3000左右,
7.有线电视,初装费260.
接待的目的
1.了解客户需求
2.推销公司
3.推销自己
4.完成客户来店、来电的目的
5.安排下次销售活动
6.留下有效信息(电话、个人名片)
三勤:
嘴勤、腿勤、脑勤(销售卖房工作必备)
提前、提前、再提前
接待的种类
①店面接待
②电话接待
接待应具备的素质
热情、自信、认真
公司形象的体现
公司的代表
不能敷衍
不要害怕向客户开口(开口是金)
以问候开始
以帮助口吻询问
对客户的话表示认可、关心、感兴趣
经纪人害怕被拒绝心理
了解你的资源
接待前的物品准备
脚本制作:
精心设计要提问的问题;
提问形式
①开放式:
沟通最基本的是互动,销售最基本的是沟通
心态要打开,容量越大位置越高、气氛、气场、接待礼仪
2、电话接待:
如何留客户的联系方式
注意:
签订合同时,房主需出示房本原件或复印件、签订租凭合同时房屋坐落必须与房本保持一致
授权委托书
租凭合同
买卖合同
签约过户
如何签订买卖合同
(一)全款
1.洽谈,洽谈中需要核实的事项
①产权类:
向房主核实的内容有:
婚姻状况,产权房屋是否曾通过继承或者赠与所有,房屋性质(商品房、经济适用房、房改房、公房等,户口、面积、小房、地下室、房屋腾空
②向客户核实的内容:
婚姻状况、购房的目的、房款何时可以到位、定金交纳多少、中介费等相关事宜。
签订合同需携带的证件:
房主为未婚:
房本原件、身份证、户口本、中介费
房主为已婚:
夫妻双方到场、房本原件、身份证、结婚证、中介费
房主为离婚:
房本原件、身份证、离婚证(法院判决书)、户口本(户口本上体现离异)、中介费
客户为丧偶、未婚、离异:
身份证、户口本、定金、中介费
客户为已婚:
夫妻双方的身份证、结婚证、夫妻双方的户口本、定金、中介费
签约前:
①提前告知签约员买卖双方中介费收取情况
②过户费用多多少,是由谁来承担
③房主是否为本人到场
④买方是否为本人到场
签约中:
①必须配合签约专员,在签约专员签单时跟双方聊一些关于房屋以外的事情、营造交易流程图
房主
经纪人
置业中心签订买卖合同
分别带领买卖双方到财务交费
买方
(贷款)
洽谈中需要核实的事项:
向房主核实的事项:
①付款方式、②流程、③户口、④配套设施、房屋设施是否留存、⑤交房日期,收到全款当日是否能按时交房。
向买方核实的事项:
①资料是否符合贷款资质、②流程是否知晓贷款流程
贷款类后续工作流程图
通知资料
客户
评估公司
到签约中心审核
贷款专员
银行审批
信贷专员
权证专员
物业交接
房管局交易大厅
过户流程图:
买方为未婚:
①买房本人到场、②买方身份证原件、户口本原件(户口本上体现未婚)
房管局交易流程
测绘房屋测绘窗口
查档查档室
评估评估公司
签订存量合同(交易科)
交纳税费(地税窗口)
领取收件收据(交易科)
领取新本(交易科)
交件交易科
买卖合同知识要点:
1.过户相关税费知识二.贷款基础知识讲解
1.测绘费0.4元/㎡(出外业)由测绘队测出新的图纸一式3份(出外业房管局说10天左右,出了外页才可过户)
2.查档:
在房管局档案室调出需要过户的房屋的档案,档案里面体现该房屋的房龄、取得方式、房屋性质、产权共有人情况查档必须房主本人拿身份证才可查
3.评估:
由指定的评估公司做出该过户房屋的评估价、估出评估价格评估的目的:
按评估
评估价=评估单价×
面积×
折旧折旧=(100-房龄×
2)×
100%
交纳评估费:
评估价×
0.5%
保定市区位宅分类及交易评估指导价格:
区
位
层次
一
二
三
四
五
六
七
一类甲级
3700
3600
3300
3200
2800
一类
3550
3450
3000
2700
两类
2850
2600
三类
3350
2900
四类
3100
2500
税费
(一)
1.老本、90平米以下房屋征收以下税费
①契税(首套购房1%,二套购房3%);
②个人所得税:
评估价3%(通过继承、赠予所得的房屋个人所得税为20%)、(个人所得税国家规定是房主出)
③评估费:
0.5%④测绘费:
0.4元/㎡⑤交易手续费:
3元/㎡⑥产权登记费:
80元/套
小孩也可以买房(有身份证号的可以设身份证)也可写小孩名字(但小孩必须18岁以后才可卖,过户时小孩可不到场,但监护人必须到场带证件)
如何区分首套房、二套房
1.身份证及户口本上地址是外号或外地,则无需提供任何证明,只需在房管局交易大厅读写首套购房声明即可,
2.身份证及户口本上地址若为保定地区市(四个区)则分情况确定开具证明:
简便计算法:
7%
税费
(二)
新本:
90㎡以下房屋征收税费1.契税(首套购房1%,二套购房3%)
2.个人所得税:
评估价3%(通过继承、赠予所得的房屋个人所得税为20%)
3.营业税评估价的5.6%评估费测绘费交易手续费产权登记费
税费(三)
老本90—140平米房屋征收税费1.契税(首套购房1.5%,二套购房3%)2.个人所得税:
3%
税费(五)
面积大于140平米(不论新本、老本)房屋征收税费1.契税:
评估费×
4%2.个人所得税:
评估价3%
3.营业税:
5.6%(不论新本、老本)4.测绘5.产权手续费
税费六
非住宅类房屋征收税费
4%2.营业税:
5.6%3.评估费:
评估价0.5%
4.测绘费0.4元/㎡5。
交易手续费5元/㎡6.产权登记费550元/套
华中主走贷款银行
建行、中行、邮储、农行(农行贷款额高)
农行:
贷款额高,不走委托放款2—3个月时间长可先放首付款(过户后),只受理1996年以后房
建行:
受理委托,放款比农行快,可先放首付(过户后,但建行贷款少)
邮储:
对贷款人资质,房龄要求严,只受理1996年以后的房过户后不给钱,10—15个工作日,一次性给全额
农行、建行过户后3—5个工作日房款