租赁合同审查要点Word格式文档下载.docx
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（5）流程选择不符合权限分工的要求。
（6）缺乏合法有效的授权委托书。
（提示：
审查授权委托书，可尽量避免与无权代理、越权代理、无权处分的主体签订合同，避免可能导致的合同被变更、被撤销或无效的后果。
）
2、报审资料完整性、一致性
（1）审查报审资料不完整，缺少合同附件、立项审批文件、招投标评审结
果文件、对方资质证明等。
（2）合同的标的种类、数量与审批文件有偏差；
中标单位与合同相对方主
体不一致等。
（3）未按要求提供资料原件；
合同相对方营业执照复印件未加盖公章等。
3、合同文本形式要文字准确；
表述严谨；
格式规范；
前后逻辑一致。
常见问题：
（1）合同结构不完整（如缺少开头、正文、结尾）；
（2）合同各方当事人信息不正确（如当事人名称与营业执照上的名称不一
致；
当事人银行账号、联系地址、联系电话等信息缺漏等。
（3）合同名称与内容不符（如：
把租赁写成承包；
把借款写成投资）。
（4）法律用语不准确（如“定金”错写成“订金”，“权利”写成“权力”。
使用“大约”、“相当”等模糊词。
（5）前后逻辑不一致
①称谓前后不一致（如：
甲方乙方、买方卖方均出现，且没有指代关系）；
②金额大小写不一致、分期付款总额与合同总金额不一致等；
③期限表述不一（如：
“期限一年”与“20XX年3月至20XX年4月”）；
④序号、附件指代矛盾；
⑤签订日期前后不一致；
⑥印章上的公司名称与合同中书写的单位名称不一致；
⑦所盖章非公章或合同专用章（如：
合同上盖财务专用章）。
二、实质审查要点
1、审查合同主体资格、履约能力
常见问题:
合同主体不具备签约、履行合同的权力能力和行为能力。
如：
（1）不具备营业执照的法人分支机构且未经法人授权；
（2）未成年人、精神病人；
（3）营业执照过期或未通过年检；
（4）连续两年未年检被工商吊销营业执照；
（5）对于特殊行业的主体，不具有从事合同项下行为的资格。
（建筑承包资质共四级，只能承包与其级别相符的工程。
通信类、供电类还要经过特定审批）
展开说明企业分支机构对外签约问题：
由于法人分支机构并不具备完备的合同签署权限，因此与其签约可能存在一定法律风险。
如果法人的分支机构依法设立并已领取营业执照，则属于《民事诉讼法意见》中规定的“其他组织”范畴，具有缔约能力，可作为合同主体。
但应结合该分支机构规模衡量其履约能力，对于金额特别巨大或存在较大法律风险的合同，从安全考虑，最好要求该分支机构提供相应法人对其签署合同的授权文件。
如果是法人非依法设立的分支机构，或者虽依法设立但没有领取营业执照的分支机构，且未经法人授权，则其不具有民事主体资格，其对外签订的合同一般会被确认无效。
如其事后经法人追认，可视为法人行为。
因此，尽量避免同此类分支机构签订合同。
2、审查合同效力、合同条款效力
（1）存在《合同法》第52条规定的5种导致合同无效的情形；
①一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益的；
②恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
③以合法形式掩盖非法目的的；
④损害社会公共利益的；
⑤违反法律、行政法规的强制性规定的。
（2）存在《合同法》第53条规定的无效免责条款。
①造成对方人身损害的
②因故意或重大过失造成对方财产损失的
（3）需要依法办理批准、登记手续的或约定办理批准、登记手续后合同才生效的，未跟踪了解合同是否向有关机关办理批准或登记备案
（4）涉外合同约定公证生效的，没有实际办理公证。
（5）约定的生效条件、期限不合法。
提示：
需审查合同所附条件或期限的必要性、合理性、合法性，并审查条件是否成就、期限是否届至等。
3、审查合同条款是否完备
（1）缺少《合同法》要求的基本条款；
①当事人的名称或姓名和住所。
②标的。
③数量。
④质量。
⑤价款或者报酬。
⑥履行期限、地点和方式。
⑦违约责任。
⑧解决争议的方法。
（2）缺少依合同特点须具备的条款
①知识产权条款。
②保密条款。
③对方使用我方商标的合同，没有明确限制商标的使用方式及范围。
4、合同付款条款
（1）原则：
把价款的支付和合同履行过程中对方合同义务的履行和防控对方违约风险结合起来，把价款的支付条件和对方在各阶段应履行的合同义务密切联系，通过设定价款支付的时间点和付款比例来促使合同对方如约履行合同义务，最大限度发挥付款条款的风险控制作用。
付款条款通常与合同权利义务的平衡具有密切关系，对于保证合同的履行质量、实现合同的目的具有重要意义。
（2）常见问题：
①不应一次性付款的合同选择了一次性付款；
②分期付款的合同，付款比例不恰当，首付款比例过高；
③付款条件未与制约对方履行相应合同义务相结合等。
（3）不同的合同应采用不同的付款方式：
一次性付款：
通常用于合同期限较短且对方没有后续合同义务履行问题的合同（如：
礼品、宣传品或其他低值易耗品采购合同等），可约定到货验收合格后一次性付款。
但一般设备或中小型的采购合同，应留有一定比例的质量保证金，待保修期满后支付。
分期付款：
对于设备采购（涉及安装、调试、试运行、初检终检等）、技术开发类、租赁类、广告发布类合同、维护服务类或合作类的合同，由于合同期限有较长的持续性，合同对方有需要后续履行的合同义务，常采用分期付款的方式。
（4）付款节点：
①合同生效时间；
②合同经相关管理部门批准、登记、备案的时间（如有）；
③交付时间；
④验收合格时间；
⑤质量保证期届满时间。
（5）注意：
补签合同情况下，分期付款期限早已构成迟延，应根据实际情况调整付款条件和期限，以免因约定不当导致迟延支付的违约风险。
5、审查违约责任
尽量穷尽各种可能的违约假设并设立违约处理方式。
约定违约情形、违约责任，违约所产生的损失范围及补偿（如对于可预期利益的范围的界定）。
（1）违约责任的承担方式：
继续履行、赔偿损失、采取补救措施、违约金责任、定金责任。
（2）如果合同对公司具有特殊的商业价值或利益，而存在对方单方违约解除合同的可能时，可视情况采用加重对方的违约成本，制约对方的违约行为。
如
篇二：
房屋租赁合同万购整理审查要点
房屋租赁合同万购整理审查要点
房屋租赁合同大量存在，实践中发生纠纷的不少。
如何预防纠纷的发生比事后解决纠纷更重要。
签订一份好的租赁合同，能够在很大程度上减少纠纷的发生。
今天万购地产来为你答疑解难。
租赁合同应当采用书面形式，至少一式两份，出租人与承租人各持一份。
1、出租人出租房屋的合法性
出租人有权出租房屋，这构成房屋租赁合同合同合法性、有效性和可履行的基础。
（1）出租人是房屋的所有权人、持有所有权证书；
（2）出租人是房屋所有人而无所有权证书，但有建设工程规划许可证，或者有商品房买卖合同并且是合同中的买方、合同已经在房屋登记部门办理预售登记、预登记；
（3）出租人为房屋的合建方，与建设工程规划许可证的持有者（即房屋的建设方、房租建成之后的房屋所有权人）之间有合作建房合同，已经获得合建方同意出租。
作为承租人，必须查看出租人的上述证书和文件原件、尽可能留存复印件；
出租人是单位的，要查看单位的营业执照副本、或事业单位登记证书或其他登记证件，留存复印件。
代理人代为出租房屋的，要查看代理人的身份证件、留存复印件；
查看代理人的授权委托书原件，看代理人是否有代理出租的权限，应留存代理人的授权委托书，如留存复印件，复印件上应要求代理人当面亲笔签名。
2、出租人为转租的情形
（1）转租出租人即所谓二房东与房屋所有人之间有租赁合同，合同约定允许转租；
（2）原租赁合同不允许转租或没有对转租作出明文约定，需要取得房屋所有人同意转租的书面同意书
（3）次承租人最好能查看并持有原租赁合同
3、租赁房屋用途
（1）租赁合同应明确租赁房屋的用途，承租人未经出租人书面同意不能改变用途；
改变用途不应违反房屋的本来可用范围、房屋本来的使用性质。
（2）如果租赁房屋用于经营使用、需要将租赁房屋作为承租人的公司住所办理工商注册登记或者其他类似登记，在签订合同之前先进行核查，如不能实现目的即不应签署合同；
如初步核查可行，也应在合同中明确约定该具体用途；
如是否能注册存在不确定性，合同应约定不能注册时的处理办法，如解除合同、退还预付租金、押金等。
实践中因为约定不明，发生纠纷的不少。
（3）合同应约定擅自改变用途时承租人的违约责任、出租人的解约权等。
对承租人而言，如果要改变租赁用途，一定要事前取得出租人的书面许可。
根据合同法规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可
以解除合同并要求赔偿损失。
4、约定租赁期间
租赁合同应明确约定租赁的起止日期；
根据合同法的规定，租赁期限不得超过二十年。
超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。
当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
租赁期未约定或约定不明的视为不定期租赁。
当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
5、租金的计算与支付
租金起算点要明确；
如有装修时间，不计算租金的（所谓免租期），也应明确。
合同法第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。
对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定（补充协议约定或合同相关条款、交易习惯）仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；
租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。
承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
6、装修与提前解约
合同宜约定，承租人装修房屋和装修方案应获得出租人书面同意；
装修不应破坏房屋基本结构；
对装修的其他约定。
承租人提前解除合同，不得要求退还装修费。
7、押金的支付与返还
租赁合同通常约定承租人支付相当于数月租金的押金给出租人，主要用于:
（1）担保租金的支付，防止欠租；
（2）对房屋的合理使用，防止对房屋及其附属设备的损害；
（3）防止拖欠水电费等相关费用。
对出租人而言，一定要收到押金后再交付出租房屋；
交房后再收押金就难了。
在退租时，租赁双方应检查房屋状况，除房屋和设备的正常损耗外，如不存在损坏，进行费用结算后，出租人应将押金退还承租人。
8、违约金
（1）房屋租赁合同中可以针对不同情形分别约定违约金。
（2）迟延支付租金的违约金。
（3）提前解除合同的违约金。
9、房屋及附属设施的维修责任
（1）通常由出租人承担房屋和附属设施的维修费用；
（2）对于一些微小的维修，双方也可以在合同中另行约定，但一定要明确范围，最好能列一个清单，避免含糊不清将来发生纠纷。
10、房屋附属设备、水电气等相关手续
（1）租赁合同应当对房屋附属设施的情况作出明确的约定；
（2）对房屋使用相关的水、电、天然气、暖气、络、电话、有线电视等使用和缴费应作出约定；
（3）对房屋的钥匙交接、物业交接等做出约定，并按照约定进行交接、作出记录。
篇三：
几类经常性审查的合同审查要点
几类经常性审查的合同审查要点
一、合同审查一般要注意的事项
1、对方当事人是否具有订立合同的权利能力和行为能力
2、合同标的是否合法
3、合同是否有效成立
4、合同的质量、价款、履行地点、履行方式、履行费用承担是否约定明确
5、违约责任是否明确，包括对定金、预付款、违约金、损失赔付的约定是否明确
6、争议管辖是否约定明确，是否在被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地的范围内。
有无仲裁条款。
二、常用几类合同审查的要点
（一）买卖合同
1、有无标的物所有权转移约定，法律默认为交付
2、有无标的物毁损、灭失的风险的约定
（二）租赁合同
1、租赁期限不得超过二十年。
超过二十年的，超过部分无效
2、租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。
当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁
3、行政收费的约定
4、不定期租赁。
当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人
5、出租物的所有权状况是否明确
6、违约责任方面，应注意出租人迟延交付租赁标的，交付的租赁标的有瑕疵（包括权利瑕疵和质量瑕疵等方面）的违约责任，承租人迟延支付租金、违反合同约定使用租赁标的、擅自转租、擅自改善租赁标的等方面的违约责任
（三）承揽合同
1、定作人未向承揽人支付报酬或者材料费等价款的，承揽人对完成的工作成果享有留置权，但当事人另有约定的除外
2、定作人可以随时解除承揽合同，造成承揽人损失的，应当赔偿损失
3、验收的标准和方法、制作要求的条款
（四）建设施工合同（从发包人的角度审查）
1、承包人的主体资格，承包人担保其主体资格合法性，非则承担一切法律后果并
2、施工安全保障条款，对内部员工的劳动工伤争议，对外意外伤害或纠纷
3、当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利息的，不予支持
篇四：
隆安商业法律周讯：
房屋租赁合同的审查要点全解
隆安商业法律周讯：
房屋租赁合同的审查要点全解仇少明律师最具价值的法律新闻1.工商总局：
170万“老赖”将受到信用惩戒2.“中国性倾向职场歧视第一案”终审维持原判3.教育部：
民办高校校长年龄不应超过70岁4.广州：
对未裁员或少裁员企业给予稳岗补贴5.快车司机被罚起诉滴滴索赔指其诱骗加盟涉嫌欺诈6.国税总局：
增值税电子普通发票今起在全国范围推行最新施行的法律法规1.商务部办公厅关于启用外贸备案登记号的通知2.关于化学药生物等效性试验实行备案管理的公告3.关于股权奖励和转增股本个人所得税征管问题的公告4.关于简化企业债券申报程序加强风险防范和改革监管方式的意见5.关于有限合伙制创业投资企业法人合伙人企业所得税有关问题的公告精心挑选的评论文章文章内容分享房屋租赁合同的审查要点全解作为承租人，在拿到一个租赁合同，需要做些什么？
签一个租赁合同之前，需要审查的哪些具体内容？
一起来回顾学习吧~一房屋本身是否可以租赁如果要来看房屋本身是不是可以租赁的的话，要讨论的是租赁合同无效的情形，哪些情况下租赁合同是无效的？
法律里面规定了租赁合同无效的基本的一些情形。
那么合同法主要是五十二条的一些具体规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）
损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
租赁房屋本身违反法律法规的规定引发租赁合同无效的情形（见《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》）：
（一）未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋；
（二）未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑；
可以法定解除租赁合同的情形。
法定解除也就是根据合同法的一个规定。
1.《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
”根据《合同法》第二百三十三条，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
2.最高院的司法解释第八条根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属有争议的；
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
第三种情形包括例如未经消防验收或者消防验收不合格、未经竣工验收或者验收不合格的情形。
给承租方的建议：
在上述情况下，建议承租人在签署租赁合同之前首先要求出租人提供建设工程规划许可证、预售许可证、竣工验收证明、消防验收证明以及房屋产权证明。
二出租人是否有权出租房屋根据出租人是否有权出租，分为以下2种情况1）出租人非房屋所有权人，将房屋直接出租给承租人给承租方的建议：
承租方在签订租赁合同时应要求出租人出示房屋所有权人允许该人出租房屋的授权委托书。
2）出租人转租承租的房屋的情形承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。
承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
（《合同法》第224条）给承租方的建议：
承租方在签订租赁合同时应确认转租人的出租行为是否经过出租人的同意，并在租赁合同中明确约定转租人违反上述规定时应承担的违约责任。
提醒大家注意的是，根据最高院第十六条：
“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
”三房屋在租赁之前是否存在抵押的情况如果房屋在租赁之前已经存在抵押，那么在抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
（《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条第一款）。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责
任；
如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。
（《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条第二款）。
抵押权人处分抵押房屋，应当事先书面通知承租人，承租人享有优先购买权。
承租方在签署租赁合同之前需要了解该租赁房屋是否存在抵押。
四租赁期限的限制租赁期限不得超过二十年。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
（《合同法》第二百一十四条）。
租赁房屋为临时建筑时，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
（《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条）给承租方的建议：
承租方在签订租赁合同时应特别注意租赁房屋尤其是临时建筑的租赁期限，以免超出相关期限限制，导致租赁合同部分无效。
五意向书的效力实务中容易产生误解的地方：
意向书的效力：
意向书可能构成租赁合同，也可能不构成租赁合同。
在符合下列条件时，意向书有可能被认为是一个租赁合同：
A意向书是由有权双方签署；
B意向书是由双方真实意思表示所签署的；
C租赁内容是确定可行的（如意向书中列明了租赁场所、租金和起始时间）；
以及D意向书不违反法律及社会公共利益。
若承租方不想意向书构成租赁合同，可在意向书中明确约定。
示例条款如下：
本意向书不应被认为是一个租赁合同。
它仅仅是对构成租赁合同部分条款及条件的罗列，除意向书第条外，其他条款对双方不产生约束力。
只有双方正式签署的租赁合同才构成对双方有法律约束力的文件。
六租赁合同的备案房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。
（《商品房屋租赁管理办法》第十四条）当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
（《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条）即没有备案不影响租赁合同的效力。
但是，如果当事人没有登记备案租赁合同，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；
个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款；
单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。
（《商品房屋租赁管理办法》第二十三条）但没有备案会有一些行政处罚。
给承租方的建议：
由于有关法律法规并未明确租赁合同的登记备案主体是出租人亦或承租人，建议承租人在租赁合同中明确约定登记备案主体及登记费用分担。
七租赁合同中的关键条款及陷阱防范租金和物业管理费商业物业租赁的租金通常有三种支付方式：
a）固定基准租金;
b）提成租金（即按承租人经营收入的百分比计算提取的租金;
）c）固定基准租金及提成租金孰高.一般来说，租金如果是租赁期限不是很长，在三年以内。
就是说存在每年上调租金的可能性是比较小的。
但如果一旦涉及到租金的就是说租赁期限比较长，那么一般，出租人会要求在合同中约定就是每年租金按照一定的比例上浮。
这个完全是根据双方谈判的实际情况来定。
一般情况下我们可以控制的就是说，上浮的比例是按照这个物价指数的每年的物价指数的增长比例进行相应的对租金的调整。
另一个方面，就是双方可以在合同中，特别是对承租人来讲，在合同中限制物业管理费的调整幅度，每年的调整次数。
而且约定物业管理费的调整是适用于整个大楼的。
例如我们会建议承租人，增加这样的条款，比如：
我们说的甲方（出租人），有权根据企业实际运作成本调整该房屋所在地物业的物业管理费的标准。
以维护该物业的素质及环境但此类调整必须适用于整栋物业的所有商业住户。
前每次调整的幅度不
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