售楼小姐潜规则卖房变开房灰色潜规则Word格式.docx
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15交通便利?
只有想法能让你倒上地铁，那就叫交通便利！
16一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净，建材堆放是否井井有条。
17不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理，通常只买他们的一个名字，然后叫物业顾问，这些外资物业公司通常只为单价在一万以上的楼盘来服务，别的其实都由本地公司来管理。
18不要相信建筑设计是什么美国或加拿大的公司，这也是假的，国家规定外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计，而必须是外加一个国内设计公司来共同设计，但是真正做出房型的就是国内公司，弄个外国名字只是满足你们的崇洋媚外的心理。
售楼小姐曝买房潜规则金九银十该不该出手?
售楼小姐曝光买房潜规则何时出手买房不被坑1）大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的,不要在售楼处买保单,外面的保险公司都可以为你打折。
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售楼小姐曝光买房潜规则何时出手买房不被坑
1）大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以为你打折。
2）开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子。
3）广告没有一个是真的，千万别相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了。
4）售楼员会用许多方法来逼你买房，让你无时无刻感到紧张，这时你千万要冷静。
5）别以为高层中的九到十一楼不错，那你大错了，这些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，我们是不会告诉你们的。
6）别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的，所以能多多存活就不错了。
7）别以为面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了，在国外都是用的高级涂料，没人用面砖当外墙。
8）别以为实测面积是对的，其实测绘局都被我们买通的，少你一个平米你也看不出来，但是国家就只承认他的测绘报告..9）绿化率，容积率大多都是与实际不相符的，千万别相信我们，我们只是听工程部随便说说的，能对八成就不错了。
10）漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。
11）开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万别信，这些人大多是公司的领导来捧场的。
12）注意，有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样最多，比如排队买号等，但是开发商直接销售就不会搞很多花头，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。
13）为何上海的所有凸窗看上去很大，但是能通风的只有很小一扇，我们说是为了安全，其实是整个上海的开发商都是为了省钱而内部统一那么做的。
14）如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型，那你千万不要去买这个房型，不是卖不掉的就是位置有问题，我们叫最后冲刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢？
15）到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。
16）一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净，建材堆放是否井井有条。
17）不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理，通常只买他们的一个名字，然后叫物业顾问，这些外资物业公司通常只为单价在一万以上的楼盘来服务，别的其实都由本地公司来管理。
18）不要相信建筑设计是什么美国或加拿大的公司，这也是假的，国家规定外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计，而必须是外加一个国内设计公司来共同设计，但是真正做出房型的就是国内公司，弄个外国名字只是满足你们的崇洋媚外的心理。
新手买房注意事项
一、买房目标的确定
理性和有规划的消费——购房的前提。
根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。
不要一买房就是要买三室两厅，做到一步到位；
而是从自己的实际情况出发，好好规划一下，其实能满足基本的居住需求就好，避免出现不必要的额外负担，而培养有梯度的消费观很重要。
二、买房首付款的积累
买房首付款的积累——购房的关键。
首先初定一个目标，比如毕业后5年内支付一个首付款，那么就为了实现自己这个目标，合理的分配一下你的收入。
每月固定的留出一部分资金出来，制定出一个定期定额的计划。
因为如果开通了定期定额的强制储蓄计划，那么每个月必须得固定提出一笔资金，从而意味着可用资金必定减少，那么消费一定可以更加理性。
点点滴滴的积累就是一笔财富。
此外，建议也可先向父母借首付款，日后陆续返还，缩短积累时间和降低潜在的涨价成本。
三、买房常识的学习
学习一些地产基础知识——购房的必需。
房屋因为涉及的金额巨大，购买它是一个比较专业的行为。
而在一些发达国家，有着成熟和专业的房屋经纪人可以为个人购房者提供专业的咨询和服务，法律法规和操作程序也比较规范，个人买房已经有了一套比较成熟的模式，过程也比较轻松。
但是，目前国内的房地产市场还没有培养出这种专业的针对个人购房者的房屋经纪人。
因此，买房前学习一些房地产基础知识是必需的。
四、买房范围的筛选
选择适合自己的楼盘——购房量力而行。
面积小、首付少、总价底的楼盘适合年轻人。
建议可购买市中心的二手小房子或是新开盘的小户型。
二手小房子的优势是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠；
此外，由于年轻人的工作流动性还相当大，所以考虑一个交通合适的地方，即使工作变换而搬迁，出行还能依旧方便。
新开盘的小户型的优势是户型更合理、居住舒适性较高、未来投资回报率相对较高。
五、出行时间成本的节省
购房前还应考虑出行的时间成本。
因为我们不难发现，穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。
如果每天花费2小时在交通上，那么1月=60小时=2.5天，1年=730小时=30天，50年=36500小时=1520天=4年。
开车或乘公交车的上班族，若平均一天有两个小时花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。
如果把这每天花掉的两个小时集中起来，连续不断地坐一个月车，或不眠不休地开一个月车，就能体会其时间数量的可观了。
反之，如果把这些时间花在工作上或其他方面，则能创造更多的效益。
如果再将时限放大到50年，时间成本的价值就显得惊人了。
确定5公里生活圈
提醒要买房的朋友，把握5公里生活圈，是衡量购房效益和购房质量的一个有效参数，支出的成本越小，表明所购房屋的性价比越高。
这样一来，买房后额外付出的钱也会越来越少。
六、购房费用的了解
在确定了买房的目标和范围之后，一些购房的基本费用是一定要提前计算的，虽然这些费用表面看起来似乎不多，还有些是固定值，但是与以后的房屋总价结合起来计算的话，它们的费用还是一笔不小的支出。
交易费用
契税：
普通商品住房120平方米以下1.5%、120平方米以上3%，公寓、别墅等高档住宅为3%，当房屋的实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以上，契税按3%收取。
登记费：
每套80元
印花税：
5元
手续费：
3元/平方米
贷款费用
贷款保险：
按贷款额的万分之六×
趸交保险系数收取，趸交保费系数根据 保险期限的长短而变化
抵押费：
贷款额×
1.4‰
80元
备注：
以上只是通常所需交纳的购房费用，而买不同的房需要交纳的费用是因人而异。
七、购房费用具体实例
（一）
某购房者购买一套商品房，报价为每平方米5500元/平方米起价（现房）。
现假设该购房者选中了一套位于5层，面积为81平方米的两室一厅，其价格为5700元/平方米，那么购买这套商品房的费用应包括：
一、房价款：
5700元/平方米×
81平方米＝461700元
二、应交税费：
1、在交易过户过程中：
（1）契税：
买方缴纳房价款的4％，等于461700元×
4％＝18468元；
（2）买卖手续费：
买卖双方各交成交价的0.5％，等于461700元×
0.5％＝2308.50元；
（3）印花税：
买卖双方各缴纳合同金额的0.5‰，等于461700元×
0.5‰＝230．85元。
三项合计为：
21007.35元。
2、在申办产权证件过程中
（1）登记费：
每建筑平方米0.3元，等于0．3元/平方米×
81平方米＝24.3元
（2）房屋所有权证工本费：
每证收费4元。
若房屋产权为2人以上时，还应办理房屋共有权执照，每证收费2元。
每件5元。
三项合计为33.3元
（4）公共维修基金：
购房款的2％，等于461700元×
2％＝9234元。
八、购房费用具体实例
（二）
三、物业管理费
依照《北京市居住小区物业管理办法》的规定，新建小区必须统一实行物业管理。
既是使用人又是产权人的购房者根据《北京市居住小区（普通）委托管理收费标准（试行）》的规定，应缴纳的费用有：
1、进住手续费：
2元（一次性）。
2、装修垃圾外运费：
20元/居室×
6＝120元（一次性）。
（注：
两室一厅外加厨、厕、阳台视为6个居室）
3、保洁费：
36元/年·
户。
4、保安费：
24元/年·
5、各项费用统收费：
12元／年·
6、自行车存车费：
48元／年·
户（以每户有两辆算）。
7、共用电视天线费：
39．84元／年·
户（以每户有两端计）。
8、生活垃圾外运费：
7元／年·
9、化粪池清淘费：
24．3元／年·
10、管理费：
113．4元／年。
11、小修费：
155．52元／年。
12、中修费：
554．32元／年。
13、小区公共设施维修费：
81元／年。
14、供暖费：
1296元／采暖季。
因该套商品房属多层普通住宅，所以物业管理费中不含电梯、水泵费，费用中也未考虑产权人拥有机动车所需交的存车费，此外具体收费还具有时效性，这只是一般费用展示。
从以上的计算可知，在购房消费中除房价款461700元以外，还要缴纳相关税费，物业管理费等。
同时在购房以后每年仍需缴纳2381．38元的物业管理费。
提醒：
购买商品房入住后需缴纳的物业管理费是大多数购房人未能考虑到的，而以上所列收费标准只是普通住宅的标准，其它高级公寓、别墅区的物业管理收费实行市场价，标准还会更高一些。
因此提醒购房者在购买前应做到心中有数。
另一方面，发展商或中介商在销售房屋时对这一问题也应明确告知购房者。
九、购买二手房费用的了解
购买二手住房
中介费一般为买卖双方各1%，看房费每次10元。
测绘费有土地证的，测绘时不需交费；
没有土地证的，需交13元测绘费
评估费持证房屋（私房）的评估费光过户为5‰，如需贷款为7‰；
已购公房光过户不需评估，如需贷款评估费用为2‰
普通住房1.5%，高档住房3％。
已购公房除按1.5%交税外，还应按实际购买价和评估价差额的1%交纳土地收益金。
5元，买卖双方均需缴纳
3元/平方米，买卖双方均需缴纳。
营业税：
个人购买并居住不足一年，按销售价减去购入原价后的差额的3%缴纳，由卖方缴纳。
趸交保险系数收取，趸交保费系数根据保险期限的长短而变化。
注意：
假如在购买时，卖方申明所卖房屋的标价为净价，则意味着在双方交易过程中产生的所有税费均由买方承担。
7位美女售楼小姐坦诚曝光卖房背后的故事（图）
金怡
在开盘前期，我们楼盘非常火爆，客户都提前过来带着板凳自行排队。
由于当时房贷政策收紧，甚至有很多想买房的客户都是找朋友筹措首付。
其中有一位76岁的老人让我印象深刻。
老人是自己座11号线地铁来到我们售楼处的。
现场他问了好多楼盘的情况，几天后又带着太太及家人一起过来看房。
老太太原先就住嘉定本区，如今年纪大了，有了落叶归根的想法，所以急着想买我们这里的房子。
我们知道老人行动不便，于是派车接送他们看房。
前后一共看了3次房，并且都是亲自来的。
这位老人还对我们说“你们服务真是周到，很耐心给我讲这楼盘的情况，非常感谢你们。
”当这位老人说出这些话的时候，我感觉到，我的服务能让客户满意，这才是我工作中最大的收获。
小姚
在我接待时候碰到了2个客户，一个客户非常喜欢我们的别墅，开盘时他来看房子了，但是觉得价格偏高，对市场也没有什么信心，就放弃了购房打算。
过了一段时间，这位客户还是打算要买我们的产品。
又来到我们售楼处看房，结果房价涨了，还是没有买成。
等我们推出联体别墅的时候，这位客户终于想买了。
但因为房价上涨的确很快，销售非常火爆，房源很快就销售一空了，最终这位客户还是没有买到自己想要的房子。
第二个客户也是一样看的别墅，第一次也因为觉价格高，就没有买。
但他第二次来看房的时候，就下定主意卖房，当房子买好之后，他又和我说，真是太高兴了，买了就赚到了。
其实我感觉要是自己住，不管多少钱，只要喜欢就要买，心态一定要放平衡。
顾倩
我的客户基本上都是老客户，就粗略的说下我们是怎么成为朋友的吧。
我的那个“朋友”是开服装店的，但是也有做一些投资，就是房地产。
之前她来看房都只是看看，并不急着买。
后来我知道她是开服装店的，就主动到她那里坐坐，或者买买衣服，并且我介绍我的家人、亲戚、同事、朋友到她那里经常去逛逛，买买衣服。
就这样，你来我往我们成了朋友。
之后她想通过投资房地产多赚点钱，就主动找我帮她选房子。
我给她推荐过不少房子，都非常符合她的要求，她对我的工作也非常的支持。
最后她不仅买到了中意的房子，还推荐他的朋友，家人来买房。
通过和客户真诚的沟通，我不仅把我的工作做好了，而且也收获一份与客户间的友情，一直到现在我们都是最好的朋友。
辜夕琴
我们的楼盘还是比较抢手的，客户要购买适合的楼房，但由于我们的销售速度很快，一直没能如愿。
在08年的时候，由于市场原因，客户买的房子房价下跌了。
有些客户就找到我们，要求我们退钱。
作为第一线员工的我们就成了公司和客户的中间的桥梁。
一开始的时候，我们采取冷处理，但没有收到效果。
之后我们主动与客户调节，再加上市场有所回暖，房价也回到了他们购买时的价格，客户的态度终于有所缓和。
通过这件事，我个人觉得收获很大。
做销售的，就是要有一定的“回头客”，其实现在想想，他们也很不容易的，把毕生的积蓄都投到房子里了，确实也是很为难的。
客户是我们的衣食父母，所以我们要时刻为客户着想。
现在我们的业主里有不少都是老客户了。
陈月波
像我们工作真是蛮辛苦的，记得去年10月我们新开盘的时候，每个人都从早上7点一直忙到晚上11点。
那个时候楼市非常火爆，每个客户都要排队拿号。
现场人很多，客户急着买房，没时间好好选房子。
不管什么样的房型，只要有就去买。
买好了之后才来问我们，买的是什么房子，几栋几号的，就感觉像在超市里卖日用品一样，很随意。
但是如今的市场不比去年，买房的人少了，但是房价也还是和去年差不多少。
其实我觉得，要是自住，自己感觉合适，别超过自己的预算，无论什么时候都可以买。
我个人认为，现在其实正是买房的好时机。
在这段时间里，购房者可以多看看楼盘，做好比较，不要总是看都火爆的时候你也买。
事实上，上海的房价就算跌也不会跌太多的。
刘娜
我要讲述的是一个关于客户与销售人员之间的信任的故事。
在上海房地产市场低谷的时期，有两位温州购房者来到**湖滨售楼处购房。
在接待的过程中，我周到而细致的接待方式，受到了客户的好评。
作为对我工作的认可，这位林姓购房者又介绍了近10组温州购房者到**湖滨参观。
由于人数较多，为保证客户顺利参观，我主动与案场方面协商，租用了大巴接送这批客人。
活动结束后，我的工作也得到了客户的赞赏。
如今，这些客人已经成为**湖滨的忠实的购房者，每次项目开盘，他们都会向身边需要购房的朋友介绍我们楼盘。
至今已经有13、4组温州客户在**湖滨购房。
通过自己的工作，能与客户建立良好的沟通关系，帮助项目销售，我感到很开心也很自豪。
谢时韦
我做售楼的时间也不是太长，但是有一个客户我印象很深刻，从他第一次来我们楼盘看房子到他最终买房子，持续了将近一年的时间，在我的销售经历中很罕见。
他第一次来看我们楼盘的时候，对房子很满意，但是因为资金没到位，就错过了。
后来他再来看楼盘的时候就是我接待的了。
带他看新房的时候，他对于购房积极性不大。
于是，没事的时候，我就约他出来喝喝茶、聊聊天，增进交流。
第二次开盘时他也来了，但是他拿的号比较靠后，当时只剩下一套房子404。
这个房号让他很犹豫，不是很想买。
我就和他说，你已经看了两三年房子了，花费了不少精力。
而且404这个房号你换种方式理解就是4+4=8，8就是发，也是很吉利的啊！
他最终决定买下这套房子。
说到售楼小姐,好多人都说是个吃青春饭的。
我觉得有两个,一是趁年轻可以顶住压力学点东西,二是靠年轻的资本去赚业绩。
前者人之常情,后者称为...
根据专业人士介绍说，做卖房子的确实是一个吃青春饭的行业，也有很多的小姑娘就是卖着卖着，就成为了那个房子的主人，这种情况也有很多。
说到售楼小姐，好多人都说是个吃青春饭的。
我觉得有两个，一是趁年轻可以顶住压力学点东西，二是靠年轻的资本去赚业绩。
前者人之常情，后者称为潜规则。
作为销售行业里最赚钱的楼盘销售，潜规则还不止于此，细算起来能写一本书，有买托排队制造哄抢气氛、做虚假现场销控表等等。
有的是卖着卖着把自己也给卖了，更可恶的是“卖房变开房”
面对高额提成和激烈的竞争，有些人选择了“走捷径”，讨好客户促使其买房，讨好上司寻求客户资源，这些都可以称之为交际和人际关系。
可是说到了卖房变成开房，那就有点过了!
以肉体来交易的销售手段实在是恶劣。
那些买房的人想要买的是房子，而不是“你”的附加的服务，这样做很可能人财两失。
再说，这样做可能一时获利，但成不了长久的销售手段。
我觉得做销售工作，最很总要的是个人能力提升、经验总结和人脉积累，而不是饮鸩止渴、做一次性生意来着。
女人年轻美貌可以留给人好映像，获得更多的机会，但聪明的人是不会拿这个赚钱的，尤其在销售行业。
卖掉了产品，还把自己搭进去很不值得。
生活的压力、客户的刁难、同行的挤兑，这些都不是逼你的理由。
自甘堕落不顾一切地“要上位，要业绩，要钱”而不看后果，醒来之后你会后悔一辈子，这又何必?
这年头，钱越来越不值钱，挣多少也不算多。
但不管挣多少，钱怎样贬值，我还是觉得原则和底线都必须得坚持，最起码要对得起自己，
售楼小姐的无奈隐私潜规则曝光
媒体发力帮售楼小姐讨回10万元提成联系到了两位售楼小姐,其中一位姓李...一位房地产业的业内人士称,万小姐的这种苦恼是目前很常见的业内“...穿着不菲的套装,化着精致的淡妆,签着大额合同,拿着高薪收入——这是很多人对售楼小姐的印象。
当越来越多的人茶余饭后都在谈论房子时,售楼小姐自然也成了人们关注的焦点。
媒体发力帮售楼小姐讨回10万元提成联系到了两位售楼小姐，其中一位姓李。
她们都是在海口国兴大道学苑公馆楼盘售楼中心工作，她们任劳任怨地为公司干活，从公司辞职的时候都办清了移交手续，李小姐两人售房金额共500多万元，按2%提成结算，提成有10万元。
但她们索要提成时，公司却推三推四，光来回路费就花销小，有段时间她们连吃饭都成问题，为此烦恼不已……前一段时间，李小姐和她的姐妹反复找开发商交涉。
虽然开发商也意识到自己不对，但开发商辩称自己也有苦衷，开发商表示，拖欠提成只是暂时的，肯定会给的。
据悉，最终在媒体的帮助下，开发商（老板）很不情愿地向李小姐两人支付了10万元的提成款。
19日，记者通过走访海口大部分楼盘了解到，海南有相当多的售楼小姐和李小姐一样，都有相同的遭遇，但是绝大多数人都是敢怒不敢言。
多数售楼小姐没签劳动或提成合同在海口紫园B区售楼处了解到，该楼盘的售楼小姐都没有签订劳动合同，但是目前也没有销售出房子，没有提成，只能靠底薪生活。
她们都把希望建立在对老板的信任上。
在海口金银小区做销售的万小姐说：
“我们几个姐妹到楼盘工作了几个月，但现在开发商还是没有跟我们签订劳动合同，更别提是提成合同了。
”万小姐透露，此前她们曾向开发商提出要求签订合同，但被开发商一句话（要么走，要么别谈合同的事）给回绝了。
一位房地产业的业内人士称，万小姐的这种苦恼是目前很常见的业内“潜规则”，因为目前工作难找，开发商都有这种心理，“你不做，大有人做”，按照目前的情况，海南起码有50%以上的售楼员没有签订劳动合同和提成合同，她们经常被开发商或销售代理公司以工作态度以及别的理由拖欠和克扣提成及奖金。
签书面合同是自我保护的最佳手段由于开发商等拖欠、克扣售楼小姐的提成现象多，现在售楼小姐只希望底薪能高一些就满足了。
据业内人士称，开发商、销售代理公司不和售楼小姐签劳动合同，或不签订书面协议的工资标准和提成点数，这已成了业内的“潜规则”。
也是一些开发商或代理公司故意为日后拖欠售楼小姐的提成和工资留下的“漏洞”。
据悉，几天前有几位售楼小姐被海口西海岸一家大楼盘的开发商和房产销售代理公司拖欠了8万元提成。
她们”联合起来向开发商和销售代理公司讨被拖欠的薪酬，结果被开发商和代理公司教训
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