年度杭州房地产市场分析报告.docx

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年度杭州房地产市场分析报告

05年二季度杭州房地产市场报告

一、城市经济发展

●固定资产投资增幅大幅降低，今年将维持低速增长的态势。

1-5月，全市全社会固定资产投资累计完成342.11亿元，比上年同期增长5.6%，增幅同比回落29.8个百分点，较1-4月回落0.6个百分点，其中，限额以上投资完成318.29亿元，增长9.5%，增幅同比回落26.4个百分点，较1-4月回落1.9个百分点。

●对外经济稳定增长

1-6月，我市进出口总额达138.5亿美元，比去年同期增长25.3％，其中出口达89.8亿美元，同比增长39.1％。

1-5月，我市批准项目数达282个；合同外资金额达9.1亿美元；实际利用外资达3.57亿美元，比去年同期增长4.1％。

●由于投资和房地产市场回落，财政收入增幅降低。

1-6月，我市财政总收入达253.93亿元，比去年同期增长10.9％，其中地方财政收入达134.46亿元，同比增长18.6％；地方财政支出102.49亿元，同比增长25.4％。

●物价稳定，通胀威胁逐渐消除。

1-6月，市区居民消费价格指数为102.0。

●居民收入保持较快增长，消费支出快速增长。

据市城调队对市区600户居民家庭的抽样调查显示，1-5月份市区居民人均可支配收入为7860元，比去年同期增长14.2%；人均消费性支出6055元，增长29.6%。

●大型零售业、超市营业额增长显著，市场活跃。

今年以来，各大商场、超市开展了形式多样的促销活动，不断扩大经营规模，拓展营销渠道，促使零售额快速增长。

据对“杭州大厦”、“联华华商”等12家大型商场、超市统计显示：

1－5月份实现商品零售额49.8亿元，比上年同期增长18.5%。

增幅高于全市社会消费品总额4.7个百分点。

二、城市建设和规划

●杭州地铁正式通过国务院批准，2010年1号线正式通车。

6月初，杭州市城市快速轨道交通建设规划通过了国务院审批。

杭州地铁最早将在2006年底正式开建，并在国内率先引入同站台换乘的理念。

根据规划，2010年，地铁1号线一、二期工程和2号线一期工程将建成，线路总长82.2公里，至此，杭州轨道交通的网络骨架将初步形成。

其中，1号线一期工程，九堡东至中兴路，线路长22.4公里；1号线二期工程，线路长30公里，包括三条路段，其中，九堡东向东延伸至下沙迎宾路，线路长11.5公里，九堡东向北延伸至临平世纪大道，线路长11.8公里，中兴路向南延伸至萧山湘湖，线路长6.7公里；2号线一期工程，丰潭路至萧山朝阳村，线路长29.8公里。

杭州市城市快速轨道交通建设规划——远景线网规划图

三、房地产政策

●二手房交易个人20%所得税开始重新浮出水面

2004年1月份杭州开始试点二手房交易个人所得税，而9月份嘎然而止。

今年6月份，个人所得税作为抑制房地产投机的一项举措，又开始浮出水面。

6月1日，南京、青岛两城市宣布，开始实行新的二手房交易税收政策，对于个人转让居住未满5年的房屋，除了按规定缴纳营业税外，还要征收20%的个人收入所得税。

6月15日，北京市地方税务局正式出台了“对个人二手房交易强制收取20％个人所得税”的新政。

随着试点城市的实施，效果突出，进一步导致市场成交下滑。

杭州楼市也可能面临所得税的开征问题。

2005年6月28日，杭州市政府发布《杭州市人民政府关于切实稳定住房价格加强住房保障工作的通知》，要求认真贯彻中央宏观调控的方针政策，按照“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”的总体要求，围绕“稳定价格、加强保障”的目标，采取切实有效措施，加大房地产市场调控力度，调整住房结构，稳定住房价格，促进房地产业和房地产市场持续健康发展，确保我市经济稳定运行和社会稳定。

2005年6月28日，杭州颁发《杭州市人民政府办公厅关于公布杭州市普通住房标准的通知》（杭政办函[2005]153号），对普通住宅标准规定如下：

一、杭州市区（不包括萧山、余杭区）普通住房标准为：

住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

由市政府于2005年5月31日前公布。

二、萧山、余杭区和各县（市）普通住房标准为：

住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

其中单套建筑面积和实际成交价格可在不超过上述标准20%的比例内上浮。

具体上浮比例由萧山、余杭区和各县（市）政府确定，并于2005年5月31日前公布，同时报市政府，省建设厅、财政厅、地税局，市建委、财政局、地税局备案。

2005年5月16日，杭州颁发《杭州市区住宅区配套中小学（幼儿园）建设管理暂行办法》，对配套中小学建设提出了最新的规定。

政策评价：

今年2季度是政府宏观调控政策不断出台的时间，伴随3月17日利率调整开始，进入4月份，各项房地产政策不断出台，包括税收、房贷、土地、经济适用房等各项政策在内的综合房地产调控政策体系基本形成。

房地产紧缩政策，直接引发杭州房地市场全面下滑，进入观望和市场博弈期。

从杭州市场反应看，政策效用已经全面凸现，今年杭州市场下滑不可避免。

从政策走向看，地方紧缩政策出台可能性不大，而中央则有可能在政策协调上做出进一步的调整和安排。

四、房地产市场

1.总体市场供求状况

总体特征：

市场成交不断下降，高价房难以为继，低价房保持热销，经济型户型产品受到市场追捧，需求空间很大，而大户型则难以销售。

随着政府宏观调控的不断加强，杭州房地产市场开始出现全面下滑。

市场成交锐减，陷入低迷状态。

从今年1-2季度住宅销售统计看，纳入杭州房地产信息网的八大区域成交量不断下降。

今年1季度，杭州住宅市场继续去年高速增长的势头，成交保持旺盛的势头，八大区域总成交量为7947套。

伴随3月份的房地产政策的不断出台，杭州市场急转直下，不断下滑。

2季度，总成交量仅仅为3038套，而且呈现月度下滑的状况，6月份成交套数仅为818套，日均成交套数不足28套，相比1月份2879套而言可谓冰火两重天。

杭州市场观望气氛日益浓厚，开发商和消费者信心全面下跌，市场调研表明，杭州开发商和消费者的市场信心均跌至12年以来的最低点，市场行情不容乐观。

2.市场价格

从价格看，杭州房价已经开始松动，价格出现一定下跌。

6月份的成交均价为7440元/平米，与最高价月份3月份9226元/平米相比，下跌1786元/平米。

市场需求持续低迷，导致众多项目开始变相降价，如购房送车、实行98折甚至92折优惠等等，如最近开盘的萧山佳境天城对购房者提供200-300元/平米的价格优惠。

2季度以来的房价下跌，体现为多个因素的共同作用，成交住宅价格结构的改变是一个非常重要的因素，纯粹意义的下跌幅度还不是很大。

八大区域成交均价呈阶梯式下调，但这并不完全意味着楼市整体房价下挫，而是因为相对于3月份，4-6月份成交房源以中低价为主。

专业投资客淡出楼市，普通购房者观望，导致成交量下降，少数楼盘以不公开打折的方式调低售价，万元房成交趋缓。

这些都导致成交价下降。

此外，月度成交均价也存在一定偶然性。

如6月份天元公寓和圆梦园二期共计成交了314套，占所有成交房源的38.4％，这两个项目成交均价分别为4383元/平方米和5459元/平方米；3月份开盘的旅游·水印城当月成交了332套，成交均价为9588元/平方米。

一定程度上讲，这三个项目直接影响了当月成交价。

3．需求变化特点

市场成交低迷，投机者开始淡出市场。

经过4年的繁荣，杭州楼市的市场拐点已经逐渐显露。

市场转向，需求结构中变化最大的就是投机客群的急速退场，自住需求成为主流。

从目前市场需求客群看，主要分为如下几类：

杭州本地自住人群。

他们目前构成杭州主要需求人群，从目前在售多个项目购买对象看，目前的需求人群已经以自住需求人群为主。

如今年6月25日开盘的顺发·佳境天城，70%都是杭州本地自住客。

外地入杭定居人群。

这部分主要以浙江人为主，由于进城思想、子女读书、业务需要、长期投资等多种原因，富裕的浙江人纷纷来杭置业，做长期投资打算，而非短期投机。

少量投机者。

虽然主要的投机者已经退出市场，但是仍然存在少量的投机者，等待在价格下跌的情况下伺机购入，但是他们已经不是市场的主体。

4.区域市场状况

滨江区：

市场反应最为敏感

滨江区是近年来杭州一手楼市最为活跃的区域之一，其市场反应最为敏感，被人称为杭州楼市的晴雨表。

六一新政对该区域的影响也较为明显。

3月份滨江成交盛况可用“疯狂”两字形容，成交量共计590套，均价也达历史新高的7892元/平方米。

当月，区域内共有17个项目有成交记录，其中8个项目成交量超过20套，水印城一个项目就成交了226套。

此后几个月该区域成交量大幅下挫。

6月成交74套房源，只有3月份590套的12.4%。

6月份的第三周，全区域只有一个项目成交了8套房源。

成交均价也从3月份的7892元/平方米，降至7150元/平方米。

6月滨江区有4个项目新开盘。

据称，受宏观调控影响，锦绣江南花园和春江时代花园，推出时的开盘价比预期有所下调。

不过市场反应似乎不是很热烈，截至6月29日零时，锦绣江南花园预订10套，无成交记录；春江时代花园2号和3号楼成交14套，预订7套。

江干区：

购房者看重价格和交通

横跨城市市中心与城郊接合部的江干区楼市受政策影响比较大。

4月和5月份成交量非常少，分别只有29套和19套；到了6月份虽然成交了130套房源，与3月份基本持平，但成交均价为5809元/平方米，比3月份下跌了3189元/平方米。

不过，从3月和6月成交信息来看，并不是说这个区域房价在短时间内每平方米下跌了3000多元，上述成交均价具有一定偶然性。

3月成交的房源中，位于文晖路上的天成嘉苑4号楼和5号楼占了107套，成交均价为9012元/平方米；而6月份位于九堡的圆梦园二期成交量达117套，成交均价为5456元/平方米。

很明显，这两个项目直接决定了该区域月度均价。

对江干区今年来的走势调查发现，在当前形势下，该地区楼盘的定价和区域配套成为普通购房者关注重点。

如天成嘉苑离市中心距离近，而圆梦园有地铁和德胜快速路东段等利好，定价也相对理性，从而引发热销。

下沙：

新盘逆势热销

区域内只有5个在售楼盘的下沙，5月、6月却大量逆势成交，成为宏观调控下杭州楼市一大亮点。

5月下沙成交220套房源，6月为191套。

成交均价从4月份的6379元/平方米下降至6月的4457元/平方米。

今年以来下沙新推出的3个新项目均热销，一度排行当月八大区域楼盘成交量首位。

单个项目直接决定了该区域月度成交价：

2月和3月是十六街区商城，共成交了376套；4月和5月是福雷德广场，成交了324套；6月是天元公寓，成交175套。

从下沙新开盘热销可以看出，价格因素直接决定了杭州普通购房者的选择。

如天元公寓成交价为4383元/平方米，大大低于6月新开的其他十几个项目。

而相对余杭某些区域，下沙有较为成熟的配套和便利的交通等利好。

上城区：

价格走势较平稳

作为城市中心区域，上城区绝大部分房源售价超过万元，而且户型普遍偏大。

尽管地段好，房价有支撑，该区域还是在这轮宏观调控中受到一定影响。

6月份该区域成交均价有所下跌，多个高档房源一个月内无成交记录。

统计显示，6月份上城区成交均价为11317元/平方米，比上月的11808元/平方米，下跌了419元/平方米。

今年2-6月，上城区价格走势比较平稳，经过3月份一波行情后，成交均价维持在11000元/平方米左右。

从成交量来看，3月和5月达到高峰，分别为158套和160套。

3月份受市场利好消息带动，大量高价房成交，该区有6个高价楼盘成交量超过10套，其中钱江时代和金都华府分别达到45套和40套。

到了6月份，全区只成交了75套。

拱墅区：

个别楼盘价格上涨

拱墅区在杭州一手楼市比重向来很小，除了5月份因为拱宸新苑大量成交，成交量