第02讲固定资产投资性房地产Word格式文档下载.docx

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工程物资应当按照实际支付的买价、运输费、保险费等相关税费作为实际成本。

工程完工后剩余的工程物资，如转作本企业库存材料的，按其实际成本或计划成本转作企业的库存材料。

盘盈、盘亏、报废、毁损的工程物资净损益的会计处理如下图所示：

所建造的固定资产已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，应当自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按暂估价值转入固定资产，并按有关计提固定资产折旧的规定，计提固定资产折旧。

待办理竣工决算手续后再调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。

2.出包方式建造固定资产

企业以出包方式建造固定资产，其成本由建造该项固定资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括发生的建筑工程支出、安装工程支出、以及需分摊计入各固定资产价值的待摊支出。

待摊支出是指在建设期间发生的，不能直接计入某项固定资产价值、而应由所建造固定资产共同负担的相关费用，包括为建造工程发生的管理费、可行性研究费、临时设施费、公证费、监理费、应负担的税金、符合资本化条件的借款费用、建设期间发生的工程物资盘亏、报废及毁损净损失，以及负荷联合试车费等。

（三）租入固定资产

（四）其他方式取得的固定资产

1.接受固定资产投资

借：

固定资产

　　应交税费——应交增值税（进项税额）

　贷：

实收资本（在注册资本中享有的份额）

　　　资本公积——资本溢价

2.非货币性资产交换、债务重组等方式取得的固定资产，执行相关准则。

（五）存在弃置费用的固定资产

对于这些特殊行业的特定固定资产，企业应当按照弃置费用的现值计入相关固定资产成本。

石油天然气开采企业应当按照油气资产的弃置费用现值计入相关油气资产成本。

在固定资产或油气资产的使用寿命内，按照预计负债的摊余成本和实际利率计算确定的利息费用，应当在发生时计入财务费用。

第二节　固定资产的后续计量

一、固定资产折旧

固定资产折旧，是指在固定资产使用寿命内，按照确定的方法对应计折旧额进行的系统分摊。

其中，应计折旧额是指应当计提折旧的固定资产的原价扣除其预计净残值后的金额；

已计提减值准备的固定资产，还应当扣除已计提的固定资产减值准备的累计金额。

【提示】固定资产的使用寿命、预计净残值一经确定，不得随意变更。

（一）固定资产折旧范围

除以下情况外，企业应对所有固定资产计提折旧：

1.已提足折旧仍继续使用的固定资产；

2.按照规定单独计价作为固定资产入账的土地；

3.处于更新改造过程中的固定资产。

固定资产提足折旧后，不管能否继续使用，均不再提取折旧；

提前报废的固定资产，也不再补提折旧。

已达到预定可使用状态的固定资产，但尚未办理竣工决算的，应当按照估计价值确认为固定资产，并计提折旧；

待办理竣工决算手续后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。

处于更新改造过程停止使用的固定资产，应将其账面价值转入在建工程，不再计提折旧。

更新改造项目达到预定可使用状态转为固定资产后，再按重新确定的使用寿命、预计净残值和折旧方法计提折旧。

融资租入的固定资产，应当采用与自有应计提折旧资产相一致的折旧政策。

承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产使用寿命内计提折旧；

承租人无法合理确定租赁期届满时能否取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。

因进行大修理而停用的固定资产，应当照提折旧，计提的折旧额应计入相关资产成本或当期损益。

固定资产应当按月计提折旧，当月增加的固定资产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧；

当月减少的固定资产，当月仍计提折旧，从下月起停止计提折旧。

（二）固定资产折旧方法

1.折旧方法

企业应当根据与固定资产有关的经济利益的预期消耗方式，合理选择固定资产折旧方法。

固定资产折旧方法包括年限平均法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法等。

固定资产的折旧方法一经确定，不得随意变更。

需要注意的是，企业不能以包括使用固定资产在内的经济活动所产生的收入为基础进行折旧，因为收入可能受到投入、生产过程、销售等因素的影响，这些因素与固定资产有关经济利益的预期消耗方式无关。

2.固定资产折旧的会计处理：

制造费用（生产车间计提折旧）

　　管理费用（企业管理部门、未使用的固定资产计提折旧）

　　销售费用（企业专设销售部门计提折旧）

　　其他业务成本（企业出租固定资产计提折旧）

　　研发支出（企业研发无形资产时使用固定资产计提折旧）

　　在建工程（在建工程中使用固定资产计提折旧）

累计折旧

（三）固定资产使用寿命、预计净残值和折旧方法的复核

企业至少应当于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核：

1.使用寿命预计数与原先估计数有差异的，应当调整固定资产使用寿命。

2.预计净残值预计数与原先估计数有差异的，应当调整预计净残值。

3.与固定资产有关的经济利益预期消耗方式发生重大改变，企业应当改变固定资产折旧方法。

固定资产使用寿命、预计净残值和折旧方法的改变应按照会计估计变更的有关规定进行处理。

二、固定资产的后续支出

固定资产后续支出，是指固定资产在使用过程中发生的更新改造支出、修理费用等。

（一）资本化的后续支出

与固定资产有关的更新改造等后续支出，符合固定资产确认条件的，应当计入固定资产成本，同时将被替换部分的账面价值扣除。

企业将固定资产进行更新改造的，应将相关固定资产的原价、已计提的累计折旧和减值准备转销，将固定资产的账面价值转入在建工程，并停止计提折旧。

固定资产发生的可资本化的后续支出，通过“在建工程”科目核算。

在固定资产发生的后续支出完工并达到预定可使用状态时，再从在建工程转为固定资产，并按重新确定的使用寿命，预计净残值和折旧方法计提折旧。

企业对固定资产进行定期检查发生的大修理费用，由确凿证据表明符合固定资产确认条件的部分，应予以资本化计入固定资产成本，不符合固定资产确认条件的，应当费用化，计入当期损益。

（二）费用化的后续支出

与固定资产有关的修理费用等后续支出，不符合固定资产确认条件的，应当根据不同情况分别在发生时计入当期管理费用或销售费用等。

企业生产车间和行政管理部门等发生的固定资产修理费用等后续支出计入管理费用；

企业专设销售机构的，其发生的与专设销售机构相关的固定资产修理费用等后续支出，计入销售费用。

企业以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出，应予资本化，作为长期待摊费用，合理进行摊销。

第三节　固定资产的处置

一、固定资产终止确认的条件

二、固定资产处置的会计处理

企业出售、转让、报废固定资产或发生固定资产毁损，应当将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

固定资产的账面价值是固定资产成本扣减累计折旧和累计减值准备后的金额。

固定资产清理完成后产生的清理净损益，依据固定资产处置方式的不同，分别适用不同的处理方法：

（1）因已丧失使用功能或因自然灾害发生毁损等原因而报废清理产生的利得或损失应计入营业外收支。

属于生产经营期间正常报废清理产的处理净损失，借记“营业外支出——处置非流动资产损失”科目，贷记“固定资产清理”科目；

属于生产经营期间由于自然灾害等非正常原因造成的，借记“营业外支出——非常损失”科目，贷记“固定资产清理”科目；

如为净收益，贷记“营业外收入”科目。

（2）因出售、转让等原因产生的固定资产处置利得或损失应计入资产处置损益。

产生处置净损失的，借记“资产处置损益”科目，贷记“固定资产清理”科目；

如为净收益，借记“固定资产清理”科目，贷记“资产处置损益”科目。

第四章　投资性房地产

第一节　投资性房地产概述

一、投资性房地产的定义与特征

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

二、投资性房地产的范围

范围

注意问题

已出租的土地使用权

（1）企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类；

（2）以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产

持有并准备增值后

转让的土地使用权

按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产

已出租的建筑物

（1）是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，以经营租赁方式租入建筑物再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产；

（2）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产

第二节　投资性房地产的确认和初始计量

一、投资性房地产的确认和初始计量

（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量

对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。

外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。

（二）自行建造的投资性房地产的确认和初始计量

企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。

自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。

企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

二、与投资性房地产有关的后续支出

与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。

企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。

与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的应当在发生时计入当期损益（其他业务成本）。

第三节　投资性房地产的后续计量

企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

但是，同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

一、采用成本模式计量的投资性房地产

（一）科目设置：

1.投资性房地产

2.投资性房地产累计折旧（摊销）

3.投资性房地产减值准备

（二）会计处理

在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，按期（月）计提折旧或摊销；

存在减值迹象的，还应当按照《资产减值》准则的有关规定进行处理。

【提示】投资性房地产的折旧或摊销与固定资产或无形资产的相关规定一样。

即：

当期增加的投资性房地产（建筑物）当期不提折旧，当期减少的投资性房地产（建筑物）当期照提折旧；

当期增加的投资性房地产（土地使用权）当期即开始摊销，当期减少的投资性房地产（土地使用权）当期停止摊销。

1.计提折旧或摊销时

其他业务成本

投资性房地产累计折旧（摊销）

2.计提减值准备时

资产减值损失

投资性房地产减值准备

3.取得租金收入

银行存款

其他业务收入

　　　应交税费—应交增值税（销项税额）

二、采用公允价值模式计量的投资性房地产

（一）采用公允价值模式的前提条件

企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理

1.科目设置：

（1）投资性房地产——成本

　　　　　　　　——公允价值变动

（2）公允价值变动损益

2.会计处理

（1）公允价值上升

投资性房地产——公允价值变动

公允价值变动损益

（2）公允价值下降

（3）取得租金收入

【提示】企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或摊销，也不计提减值准备。

三、投资性房地产后续计量模式的变更

企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。

已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

第四节　投资性房地产的转换和处置

一、房地产的转换

（一）房地产的转换形式及转换日

1.转换形式

“自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。

2.转换日

（1）“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”

租赁期开始日或用于资本增值的日期。

（2）“投资性房地产”转换为“自用房地产”

房地产达到自用状态日期。

（3）“投资性房地产”转换为“存货”

租赁期满，企业董事会或类似机构作出决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。

（二）房地产转换的会计处理

1.成本模式

2.公允价值模式

二、投资性房地产的处置

（一）采用成本模式计量

　　　应交税费——应交增值税（销项税额）

　　投资性房地产累计折旧（摊销）

　　投资性房地产减值准备

投资性房地产

（二）采用公允价值模式计量

投资性房地产——成本

　　　　　　　　　——公允价值变动

其他综合收益

或