业主共有资金会计核算手册文档格式.docx

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第一章总则

第一条本制度根据《中华人民共和国会计法》、《民间非营利组织会计制度》、《会计基础工作规范》、《深圳经济特区物业管理条例》等法律、法规、文件的原则性规定制定。

第二条

第三条会计核算应当以业主大会（包括业主共有资金）的交易或者事项为对象，记录和反映业主大会的各项业务活动。

第四条

第五条会计核算应当以权责发生制为基础。

第六条

第七条会计核算应当以业主大会的持续存续为前提。

第八条

第九条会计核算应当划分会计期间，分期结算账目和编制财务会计报告。

第十条

第十一条会计核算应当以人民币作为记账本位币。

第十二条

第十三条业主大会在会计核算时，应当遵循以下基本原则：

第十四条

（一）会计核算应当以实际发生的交易或者事项为依据，如实反映业主大会的财务状况、业务活动情况和现金流量等信息。

（二）会计核算所提供的信息应当能够满足会计信息使用者（如全体业主、物业使用人、监管机构等）的需要。

（三）会计核算应当按照交易或者事项的实质进行，而不应当仅仅按照它们的法律形式作为其依据。

（四）会计政策前后各期应当保持一致，不得随意变更。

如有必要变更，应当在会计报表附注中披露变更的内容和理由、变更的累积影响数，以及累积影响数不能合理确定的理由等。

（五）会计核算应当按照规定的会计处理方法进行，会计信息应当口径一致、相互可比。

（六）会计核算应当及时进行，不得提前或延后。

（七）会计核算和编制的财务会计报告应当清晰明了，便于理解和使用。

（八）在会计核算中，所发生的费用应当与其相关的收入相配比，同一会计期间内的各项收入和与其相关的费用，应当在该会计期间内确认。

（九）资产在取得时应当按照实际成本计量，但本制度有特别规定的，按照特别规定的计量基础进行计量。

其后，资产账面价值的调整，应当按照本制度的规定执行；

除法律、行政法规和国家统一的会计制度另有规定外，业主大会一律不得自行调整资产账面价值。

（十）会计核算应当遵循谨慎性原则。

（十一）会计核算应当合理划分应当计入当期费用的支出和应当予以资本化的支出。

（十二）会计核算应当遵循重要性原则，对资产、负债、净资产、收入、费用等有较大影响，并进而影响财务会计报告使用者据以做出合理判断的重要会计事项，必须按照规定的会计方法和程序进行处理，并在财务会计报告中予以充分披露；

对于非重要的会计事项，在不影响会计信息真实性和不至于误导会计信息使用者做出正确判断的前提下，可适当简化处理。

第十五条会计记账应当采用借贷记账法。

第十六条

第十七条会计记录的文字应当使用中文。

第十八条

第十九条业主大会填制会计凭证、登记会计账簿、管理会计档案等，按照《中华人民共和国会计法》、《会计基础工作规范》和《会计档案管理办法》等规定执行。

第二十条

第二十一条业主大会使用会计软件对业主共有资金进行会计核算的，应当参考《企业会计信息化工作制度》的有关规定执行。

第二十二条

第二十三条业主大会应当根据国家有关法律、行政法规和内部会计控制制度，结合自身的特点，制定相适应的内部控制制度，以加强内部会计监督，提高会计信息质量和管理水平。

第二十四条

第二章资产

第二十五条资产是指过去的交易或者事项形成并由全体业主拥有或者控制的资源，该资源预期会给全体业主带来经济利益或者服务潜力。

资产按其流动性分为流动资产和固定资产、无形资产等。

第二十六条

第二十七条业主大会应当定期或者至少于每年年度终了，对应收款项、存货等资产是否发生了减值进行检查，如果这些资产发生了减值，应当计提减值准备，确认减值损失，并计入当期费用。

对于固定资产、无形资产等其他资产，如果发生了重大减值，也应当计提减值准备，确认减值损失，并计入当期费用。

如果已计提减值准备的资产价值在以后会计期间得以恢复，则应当在该资产已计提减值准备的范围内部分或全部转回已确认的减值损失，冲减当期费用。

第二十八条

第二十九条对于业主大会收到业主或其他单位交来的现金资产，应当按照实际收到的金额入账。

对于业主大会收到业主或其他单位交来的非现金资产，如接受捐赠、维权取得的存货、房产车位、其他固定资产和无形资产等，应当按照以下方法确定其入账价值：

第三十条

（一）如果资产提供方提供了有关凭据（如发票、有关协议等）的，应当按照凭据上标明的金额作为入账价值。

如果凭据上标明的金额与所接受资产公允价值相差较大，应当以其公允价值作为其入账价值。

（二）如果资产提供方没有提供有关凭据的，所接受资产应当以其公允价值作为入账价值。

对于业主大会接受的劳务捐赠，不予确认，但应当在会计报表附注中作相关披露。

第三十一条本制度中所称的公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。

公允价值的确定顺序如下：

第三十二条

（一）如果同类或者类似资产存在活跃市场的，应当按照同类或者类似资产的市场价格确定公允价值。

（二）如果同类或者类似资产不存在活跃市场，或者无法找到同类或者类似资产的，应当采用合理的计价方法确定资产的公允价值。

在本制度规定应当采用公允价值的情况下，如果有确凿的证据表明资产的公允价值确实无法可靠计量，则业主大会应当设置辅助账，单独登记所取得资产的名称、数量、来源、用途等情况，并在会计报表附注中作相关披露。

在以后会计期间，如果该资产的公允价值能够可靠计量，业主大会应当在其能够可靠计量的会计期间予以确认，并以公允价值计量。

第三十三条业主大会如发生非货币性交易，应当按照以下原则处理：

第三十四条

（一）以换出资产的账面价值，加上应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值。

（二）非货币性交易中如果发生补价，应区别不同情况处理：

1．支付补价的，应以换出资产的账面价值加上补价和应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值。

2．收到补价的，应按以下公式确定换入资产的入账价值和应确认的收入或费用：

换入资产入账价值＝换出资产账面价值－补价÷

换出资产公允价值×

换出资产账面价值－补价÷

应交税金＋应支付的相关税费

应确认的收入或费用＝补价×

[1－（换出资产账面价值＋应交税金）÷

换出资产公允价值]

（三）在非货币性交易中，如果同时换入多项资产，应按换入各项资产的公允价值占换入资产公允价值总额的比例，对换出资产的账面价值总额和应支付的相关税费进行分配，以确定各项换入资产的入账价值。

本制度所称非货币性交易是指交易双方以非货币性资产进行的交换，这种交换不涉及或只涉及少量的货币性资产（即补价）。

其中，货币性资产是指持有的现金及将以固定或可确定金额的货币收取的资产；

非货币性资产是指货币性资产以外的资产。

第三十五条流动资产是指预期可在1年内（含1年）变现或者耗用的资产，主要包括现金、银行存款、应收款项、预付账款、存货、待摊费用等。

第三十六条

第三十七条业主大会应当设置现金和银行存款日记账，按照业务发生顺序逐日逐笔登记。

第三十八条

现金的核算应当做到日清月结，其账面余额必须与库存数相符；

银行存款的账面余额应当与银行对账单定期核对，并与按月编制的银行存款余额调节表调节相符。

本制度所称的账面余额是指会计科目的账面实际余额，不扣除作为该科目备抵的项目（如累计折旧、资产减值准备等）。

第三十九条应收款项是指业主大会在日常业务活动过程中发生的各项应收未收债权，包括应收账款和其他应收款等。

第四十条

（一）应收款项应当按照实际发生额入账，并按照往来单位或个人等设置明细账，进行明细核算。

（二）期末，应当分析应收款项的可收回性，对预计可能产生的坏账损失计提坏账准备，确认坏账损失并计入当期费用。

第四十一条预付账款是指业主大会预付给商品供应单位或者服务提供单位的款项。

第四十二条

预付账款应当按照实际发生额入账，并按照往来单位或个人等设置明细账，进行明细核算。

第四十三条存货是指业主大会在日常业务活动中持有以备使用或消耗的材料、物资、商品等。

第四十四条

（一）存货在取得时，应当以其实际成本入账。

存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。

其中，采购成本一般包括实际支付的采购价款、相关税费、运输费、装卸费、保险费以及其他可直接归属于存货采购的费用。

其他成本是指除采购成本、加工成本以外的，使存货达到目前场所和状态所发生的其他支出。

接受捐赠的存货，按照本制度第十五条的规定确定其成本。

通过非货币性交易换入的存货，按照本制度第十七条的规定确定其成本。

（二）存货在发出时，应当根据实际情况采用个别计价法、先进先出法或者加权平均法，确定发出存货的实际成本。

（三）存货应当定期进行清查盘点，每年至少盘点一次。

对于发生的盘盈、盘亏以及变质、毁损等存货，应当及时查明原因，并根据业主大会的议事规则，经相应权力机构批准后，在期末结账前处理完毕。

对于盘盈的存货，应当按照其公允价值入账，并确认为当期收入；

对于盘亏或者毁损的存货，应先扣除残料价值、可以收回的保险赔偿和过失人的赔偿等，将净损失确认为当期费用。

（四）期末，业主大会应当按照本制度第十四条的规定对存货是否发生了减值进行检查。

如果存货的可变现净值低于其账面价值，应当按照可变现净值低于账面价值的差额计提存货跌价准备，确认存货跌价损失并计入当期费用。

如果存货的可变现净值高于其账面价值，应当在该存货期初已计提跌价准备的范围内转回可变现净值高于账面价值的差额，冲减当期费用。

本制度所称的可变现净值是指在正常业务活动中，以存货的估计售价减去至完工将要发生的成本以及销售所必需的费用后的金额。

第四十五条待摊费用是指业主大会已经支出，但应当由本期和以后各期分别负担的，分摊期在1年以内（含1年）的各项费用，如预付保险费、预付租金等。

第四十六条

待摊费用应当按其受益期限分期平均摊销，计入有关费用。

第四十七条固定资产是指同时具有以下特征的有形资产：

第四十八条

（一）为开展行政管理、业务活动、提供服务或者出租目的而持有的；

（二）预计使用年限超过1年；

（三）单位价值较高。

第四十九条固定资产在取得时，应当按取得时的实际成本入账。

取得时的实际成本包括买价、包装费、运输费、交纳的有关税金等相关费用，以及为使固定资产达到预定可使用状态前所必要的支出。

固定资产取得时的实际成本应当根据以下具体情况分别确定：

第五十条

（一）外购的固定资产，按照实际支付的买价、相关税费以及为使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该固定资产的其他支出（如运输费、安装费、装卸费等）确定其成本。

如果以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产，按各项固定资产公允价值的比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。

（二）自行建造的固定资产，按照建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部必要支出确定其成本。

（三）接受捐赠、维权索回的固定资产，按照本制度第十五条的规定确定其成本。

（四）通过非货币性交易换入的固定资产，按照本制度第十七条的规定确定其成本。

第五十一条在建工程，包括施工前期准备、正在施工中的建筑工程、安装工程、技术改造工程等。

工程项目较多且工程支出较大的，应当按照工程项目的性质分项核算。

第五十二条

第五十三条在建工程应当按照所建造工程达到预定可使用状态前实际发生的全部必要支出确定其工程成本，并单独核算。

在建工程的工程成本应当根据以下具体情况分别确定：

第五十四条

（一）对于自营工程，按照直接材料、直接人工、直接机械使用费等确定其成本。

（二）对于出包工程，按照应支付的工程价款等确定其成本。

第五十五条所购建的固定资产已达到预定可使用状态时，应当自达到预定可使用状态之日起，将在建工程成本转入固定资产核算。

第五十六条

第五十七条业主大会应当对固定资产计提折旧，在固定资产的预计使用寿命内合理分摊固定资产的成本。

第五十八条

业主大会应当根据固定资产的性质和消耗方式，合理确定固定资产的预计使用年限和预计净残值。

业主大会应当按照固定资产所含经济利益或者服务潜力的预期实现方式选择折旧方法，可选用的折旧方法包括年限平均法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法。

折旧方法一经确定，不得随意变更。

如果由于固定资产所含经济利益或者服务潜力预期实现方式发生重大改变而确实需要变更的，应当在会计报表附注中披露相关信息。

第五十九条业主大会应当按月提取折旧，当月增加的固定资产，当月不提折旧，从下月起计提折旧；

当月减少的固定资产，当月照提折旧，从下月起不提折旧。

第六十条

第六十一条与固定资产有关的后续支出，如果使可能流入业主大会的经济利益或者服务潜力超过了原先的估计，如延长了固定资产的使用寿命，或者使服务质量实质性提高，或者使商品成本实质性降低，则应当计入固定资产账面价值，但其增计后的金额不应当超过该固定资产的可收回金额。

其他后续支出，应当计入当期费用。

第六十二条

第六十三条业主大会由于出售、报废或者毁损等原因而发生的固定资产清理净损益，应当计入当期收入或者费用。

第六十四条

第六十五条用于展览、教育、文体活动或研究等目的的历史文物、艺术品以及其他具有文化或者历史价值并作长期或者永久保存的典藏等，作为固定资产核算，但不必计提折旧。

在资产负债表中，应当单列“文物文化资产”项目予以反映。

第六十六条

第六十七条业主大会对固定资产应当定期或者至少每年实地盘点一次。

对盘盈、盘亏的固定资产，应当及时查明原因，写出书面报告，并根据管理权限经业委会或类似权力机构批准后，在期末结账前处理完毕。

盘盈的固定资产应当按照其公允价值入账，并计入当期收入；

盘亏的固定资产在减去过失人或者保险公司等赔款和残料价值之后计入当期费用。

第六十八条

第六十九条业主大会对固定资产的购建、出售、清理、报废等都应当办理会计手续，并应当设置固定资产明细账（或者固定资产卡片）进行明细核算。

第七十条

第七十一条无形资产是指业主大会为开展业务活动、出租给他人或为管理目的而持有的且没有实物形态的非货币性长期资产，包括商标权、软件、土地使用权等。

第七十二条

第七十三条无形资产在取得时，应当按照取得时的实际成本入账。

第七十四条

（一）购入的无形资产，按照实际支付的价款确定其实际成本。

（二）接受捐赠或维权取得的无形资产，按照本制度第十五条的规定确定其实际成本。

（三）通过非货币性交易换入的无形资产，按照本制度第十七条的规定确定其实际成本。

第七十五条无形资产应当自取得当月起在预计使用年限内分期平均摊销，计入当期费用。

如预计使用年限超过了相关合同规定的受益年限或法律规定的有效年限，该无形资产的摊销年限按如下原则确定：

第七十六条

（一）合同规定了受益年限但法律没有规定有效年限的，摊销期不应超过合同规定的受益年限；

（二）合同没有规定受益年限但法律规定了有效年限的，摊销期不应超过法律规定的有效年限；

（三）合同规定了受益年限，法律也规定了有效年限的，摊销期不应超过受益年限和有效年限两者之中较短者。

如果合同没有规定受益年限，法律也没有规定有效年限的，摊销期不应超过10年。

第七十七条业主大会处置无形资产，应当将实际取得的价款与该项无形资产的账面价值之间的差额，计入当期收入或者费用。

第七十八条

第七十九条业主大会受托代理资产是指业主大会接受委托方委托从事受托代理业务而收到的资产。

在受托代理过程中，业主大会通常只是从委托方收到受托资产，并按照委托人的意愿将资产转赠给指定的其他组织或者个人，或者按照有关规定将资产转交给指定的其他组织或者个人。

业主大会本身只是在委托代理过程中起中介作用，无权改变受托代理资产的用途或者变更受益人。

第八十条

业主大会应当对受托代理资产比照接受捐赠资产的原则进行确认和计量，但在确认一项受托代理资产时，应当同时确认一项受托代理负债。

第三章负债

第八十一条负债是指过去的交易或者事项形成的现时义务，履行该义务预期会导致含有经济利益或者服务潜力的资源流出业主大会。

业主大会的负债包括流动负债、长期负债和受托代理负债等。

第八十二条

第八十三条或有事项是指过去的交易或者事项形成的一种状况，其结果须通过未来不确定事项的发生或不发生予以证实。

第八十四条

如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，应当将其确认为负债，以清偿该负债所需支出的最佳估计数予以计量，并在资产负债表中单列项目予以反映：

（一）该义务是业主大会承担的现时义务；

（二）该义务的履行很可能导致含有经济利益或者服务潜力的资源流出业主大会；

（三）该义务的金额能够可靠地计量。

第八十五条流动负债是指将在1年内（含1年）偿还的负债，包括应付款项、应付工资、应交税金、预收账款、预提费用和预计负债等。

第八十六条

（一）应付款项是指业主大会在日常业务活动过程中发生的各项应付账款和其他应付款等应付未付款项。

（二）

（三）应付工资是指业主大会应付未付的员工工资、奖金、津贴或劳务报酬等工资性质的支出。

（四）

（五）应交税金是指业主大会应交未交的各种税费。

（六）

（七）预收账款是指业主大会向服务和商品购买单位预收的各种款项。

（八）

（九）预提费用是指业主大会预先提取的已经发生但尚未支付的费用，如预提的租金、保险费、管理费、服务费等。

（十）

（十一）预计负债是指业主大会对因或有事项所产生的现时义务而确认的负债。

（十二）

第八十七条各项流动负债应当按实际发生额入账。

第八十八条

第八十九条长期负债是指偿还期限在1年以上（不含1年）的负债，包括长期应付款和其他长期负债。

第九十条

（一）长期应付款主要是指业主大会融资租入固定资产发生的应付租赁款。

（三）其他长期负债是指除长期应付款外的长期负债。

第九十一条各项长期负债应当按实际发生额入账。

第九十二条

第九十三条受托代理负债是指业主大会因从事受托代理业务、接受受托代理资产而产生的负债。

受托代理负债应当按照相对应的受托代理资产的金额予以确认和计量。

第九十四条

第四章净资产

第九十五条业主大会的净资产是指资产减去负债后的余额，暂定为非限定性净资产，如果国家相关法律、法规和规定明确业主大会的净资产类型，再按照相关规定执行。

第九十六条

第九十七条业主大会的净资产分为非专项资金净资产和专项资金净资产，非专项资金净资产核算除物业专项维修资金以外的净资产，专项资金净资产核算物业专项维修资金收支及结余。

第九十八条

第五章收入

第九十九条收入是指业主大会开展业务活动取得的、导致本期净资产增加的经济利益或者服务潜力的流入。

收入按其来源分为捐赠收入、会费收入、提供服务收入、政府补助收入、投资收益、商品销售收入等主要业务活动收入和其他收入等。

第一百条

（一）捐赠收入是指业主大会接受其他单位或者个人捐赠所取得的收入。

（二）会费收入是指业主大会根据章程等的规定向会员收取的会费。

（三）提供服务收入是指业主大会根据有关规定向物业管理区域的服务对象提供服务取得的收入等。

（四）政府补助收入是指业主大会接受政府拨款或者政府机构给予的补助而取得的收入。

（五）商品销售收入是指业主大会销售商品等所形成的收入。

（六）其他收入是指除上述主要业务活动收入以外的其他收入，如滞纳金和罚款、非专项共有资金利息等。

根据业主大会的主体特征，业主大会主要的收入类型是提供服务收入和其他收入。

第一百零一条业主大会提供服务收入包括：

物业管理费收入、车位（库）收入、共有物业出租收入、公共场地及设备设施出租收入、广告费收入、水电费、其他服务收入等。

第一百零二条

（一）物业管理费收入是指业主大会根据国家有关规定和协议约定向业主收取的物业管理费所取得的收入；

包括业主大会按照议事规则向业主收取因业主迟缴物业管理费等产生的违约金、滞纳金等。

（三）车位（库）收入是指业主大会向产权或收益权全部或部分属于业主共有的停车位（库）收取车位（库）租赁费、固定或临时停车费、车位管理费、服务费以及收入分成等形成的收入；

（五）共有物业出租收入是指业主大会将产权、收益权全部或部分属于业主共有的物业出租所取得的收入；

（七）公共场地及设备设施出租收入是指业主大会将产权或收益权全部或部分属于业主共有的公共场地及设备设施出租所取得的收入；

（九）广告收入是指业主大会利用本物业管理区域的公共资源，向外提供广告服务取得的收入；

（十一）水电费收入是指业主大会向本物业管理区域的水、电使用人收取或代收的水电费取得的收入；

（十三）其他收入是指除上述主要服务活动收入以外的其他收入，如固定资产处置净收入、无形资产处置净收入、维权收入等。

（十四）

第一百零三条其他收入包括：

滞纳金和罚款、非专项共有资金利息等。

第一百零四条

第一百零五条业主大会在确认收入时，应当区分交换交易所形成的收入和非交换交易所形成的收入。

第一百零六条

（一）交换交易是指按照等价交换原则所从事的交易，即当某一主体取得资产、获得服务或者解除债务时，需要向交易对方支付等值或者大致等值的现金，或者提供等值或者大致等值的货物、服务等的交易。

如按照等价交换原则销售商品、提供劳务等属于交换交易。

对于因交换交易所形成的商品销售收入，应当在下列条件同时满足时予以确认：

1．已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

2．既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；

3．与交易相关的经济利益能够流入业主大会；

4．相关的收入和成本能够可靠地计量。

对于因交换交易所形成的提供劳务收入，应当按以下规定予以确认：

1．在同一会计年度内开始并完成的劳务，应当在完成劳务时确认收入；

2．如果劳务的开始和完成分属不同的会计年度，可以按完工进度或完成的工作量确认收入。

对于因交换交易所形成的因让渡资产使用权而发生的收入应当在下列条件同时满足时予以确认：

1．与交易相关的经济利益能够流入业主大会；

2.收入的金额能够可靠地计量。

（二）非交换交易是指除交换交易之外的交易。

在非交换交易中，某一主体取得资产、获得服务或者解除债务时，不必向交易对方支付等值