房地产估价案例与分析练习题汇总Word文档下载推荐.docx
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5、甲方（开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000平方米的商品房。
如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，则估价时点应为（）。
A.1993年12月
B.1995年7月
C.项目转让日期
D.项目建成日期
6、甲方（开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000平方米的商品房。
该商品房预计1998年5月建成，要估测建时的售价，则估价对象状况和房地产市场情况应是（）。
A.估价对象状况及房地产市场情况均为1995年5月的状态
B.估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态
C.估价对象状况为1998年5月的状态，房地产市场情况为1995年7月的状态
D.估价对象状况为1995年5月的状态，房地产市场情况为1998年5月的状态
7、某酒店一楼有一空调机房，建筑面积250m2。
空调主机1990年购入，当时购入价格为500万元，同型号空调主机已累计折旧225万元，市场价值为250万元，拆除费用为5万元。
如改换新式空调主机（其他配套设备不需改动），则购置、安装新式空调主机的占地面积50m2，节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租。
酒店经理委托估价师改换空调主机和置换空调机房用于出租不违反规划要求，附近一酒店一楼出租的年客观净收益为营业面积4000元/m2，出租面积的装修改造费用由承租方自负。
问：
若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别，改换空调主机的净支出为（）万元。
A.530
B.472
C.455
D.450
8、甲房地产公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要3年时间，目前市场对该类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后3年内的住宅空置率会从目前的2%上升至10%左右。
甲公司拟其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是（）。
A.因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当比同类房屋售价高
B.因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当予以降低
C.该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值
D.该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价
9、卖房者甲与购房者乙一2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下称合同1）和房屋装修合同（以下称合同2），合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。
交房后甲按贤?
进行装修，装修工程共2个月。
乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。
按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。
请在以下问题中选择正确的答案：
估价时点应是（）。
A.2002年4月25日
B.2002年5月25日
C.2002年7月25日
D.2002年7月25日以后的某一天
10、卖房者甲与购房者乙一2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下称合同1）和房屋装修合同（以下称合同2），合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。
估价的价值范围应是（）。
A.合同1规定的房款
B.合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%
C.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%
D.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费
11、甲公司1993年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/m2。
甲公司拟分两期建设80栋别墅。
当第一期40栋于1996年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。
拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元/m2。
拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为3860元/m2，其余14无人承接，退还给甲公司。
当1996年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以5200元/m2售出，甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖低价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建设成本，很不合理。
而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。
请问，乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些?
三、问答[共0题，每题2分，总计0分]
12、甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。
到项目建成时投资刚好用完，销售费用也已预提。
项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售费用为售价的7%。
销售过程中，乙拿出一套建筑面积为100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。
该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。
甲提出本应双方各分得1380.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元;
乙认为该套房屋的实际成本为25万元，故只应从自己应得的收入中扣除12.5万元，自己应得1368.05万元。
若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?
应该如何分配?
为什么?
四、问答[共0题，每题2分，总计0分]
13、某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估，估价目的为抵押。
该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500m2，2002年1月竣工。
评估公司的评估结果为850元/m2。
甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/m2,而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。
请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的?
五、指错[共0题，每题40分，总计0分]
14、×
×
商务楼估价报告
报告封面及目录（略）
致委托方函（略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件（略）
估价结果报告
一、委托方
×
商贸有限公司，法定代表：
，住所：
市×
路×
号。
二、估价方
房地产估价有限公司，法定代表：
号，房地产估
价机构资质等级：
级。
三、估价对象
商贸楼位于×
号，四至×
，属×
商贸有限公司所有。
商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得ⅹⅹ商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途为商业。
商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2，总用地面积2560m2。
自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。
估价对象其他内容描述（略）
四、估价目的
评估×
商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。
五、估价时间
2003年4月1日
六、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准。
七、估价依据（略）
八、估价方法
根据估价对象特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。
九、估价结果
估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元（大写：
人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整），单价为人民币2544元/m2（大写：
每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整）。
十、估价人员（略）
十一、估价作业期
2003年3月10日～3月20日。
十二、估价报告应用的有效期（略）
估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程
（一）收益法估价测算过程
1.估算年有效毛收入
根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积6611m2，其中：
1～6层建筑面积各1000m2，7层建筑面积410m2，8层建筑面积201m2。
1～2层、3～6层、7～8层的建筑面积与使用面积之比分别是1∶0.80、1∶0.75、1∶0.70。
估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租分别为：
1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7～8层20元。
另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：
1～3层10%，4～6层15%，7～8层20%。
根据上述资料，估价对象有效毛收入的计算如下：
①1层年有效毛收入：
A=1000×
100×
0.8×
12=96.00（万元）
②2层年有效毛收入：
B=1000×
80×
12×
90%=69.12（万元）
③3层年有效毛收入：
C=1000×
60×
0.75×
12=63.00（万元）
④4层年有效毛收入：
D=1000×
85%=45.90（万元）
⑤5层年有效毛收入：
E=1000×
40×
85%=30.60（万元）
⑥6层年有效毛收入：
F=1000×
30×
85%=36.00（万元）
⑦7、8层年有效毛收入：
G=（410+201）×
20×
0.7×
85%=8.21（万元）
年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G
=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21=3443.43（万元）
2.估算年运营费用
①年土地使用费：
根据×
市规定，划拨土地使用权达到房地产用于出租经营的应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费。
则：
年土地使用费=293×
2560=75.01（万元）
②年管理费：
市规定，出租经营物业按年租金收入的5%计支管理费。
年管理费=343.43×
5%=17.17（万元）
③年维修费：
按年租金收入的8%计支维修费。
年维修费=343.43×
8%=27.47（万元）
④年保险费：
按年租金收入的2%计算。
年保险费=343.43×
2%=0.69（万元）
⑤年税费：
市规定，出租经营物业要缴纳房地产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加，其中：
房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设费附加为年租金收入的5.5%。
年税费=343.43×
（12%+5.5%）=60.10（万元）
年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费
=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10
=180.44（万元）
3.估算年净收入
年净收入=年有效毛收入-年运营费用
=343.43-180.44
=162.99（万元）
4.确定资本化率
资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。
3.估算估价对象房地产的价格
估价对象房地产价格=土地价格+建筑物现值
=640.64+824.39
=1465.03（万元）
（三）估价结果的确定
以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。
即：
估价对象房地产总价=（1899.58+1465.03）/2
=1682（万元）（已取整）
估价对象房地产建筑面积单价=1682/0.6611
=2544（元/m2）（已取整）
七、估价结果
经过评估，某某商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元（大写;
人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整）。
附件（略）
--改错[共0题，每题10分，总计0分]
15、
当地2003年1月～8月房地产价格定基指数为：
1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051
比准价格计算：
一、交易日期修正系数：
1.KA=99.7%
2.KB=99.0%
3.KC=99.2%
二、求取比准价格：
1.比准价格A=6000×
99.7%×
100/100×
100/98×
100/97×
100/99×
101/100=6617（元/m2）
2.比准价格B=6800×
99.0%×
100/102×
100/101×
101/100×
100/102=6344（元/m2）
3.比准价格C=6900×
99.2%×
100/103×
101/102×
100/103=6201（元/m2）
4.比准价格计算结果：
（6617+6344+6201）/3=6387（元/m2）
答案：
1-10无
第11题
试题解析：
答：
乙估价所可以从如下5个方面说明自己给出估价结论的理由。
一是从估价目的看，当时估价所是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的，需要考虑限期变现偿债因素，而第二期别墅的售价是在正常公开市场交易情形下达成的价格;
二是从估价时点看，拍卖时是1996年12月，而第二期工程在1999年6月竣工后出售，时点的不同相应房地产市场状况也会不同;
三是从估价对象看，当时的估价对象是第一期别墅，建筑具有单件生产的特点，第二期别墅当然与第一期别墅会有所不同，加之一期工程完工后，环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善，对第二期工程销售产生有利影响;
四是应该说该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响，个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低，而应以平均的社会一般水平成本衡量;
五是从市场销售结果看，拍卖底价为3800元/m2，售出6栋的平均价格为3860元/m2，比较吻合，尚有14栋没有拍出，也从市场方面反映了估价结果的合理性。
第12题
1.甲乙两者的分配方案均不够合理。
甲未考虑该套房屋的价值分割，乙则只考虑该套房屋的成本分割，而未考虑房屋的利润分割;
2.正确的分配方案应该是按50%的分成比例对该房地产开发项目的开发价值进行分割，则甲应分得：
，乙应分得：
第13题
1.评估的是公开市场价值或市场价格，是客观合理的价格;
2.而实际发生的成本可能超过社会平均水平;
3.估价时点与实际成本发生时点有差异，价格会有变化;
第14题
1.“估价时间”用语错误，应为估价时点
2.缺少估价原则
3.估价方法中缺少选用的估价方法的定义
4.未分析租金水平的变化趋势
5.一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响
6.三层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响
7.六层有效毛收入计算错，未考虑使用面积系数
8.年运营费用中不应计算土地使用费
9.未说明当地规定的管理费中是否包括水、点、气、热等费用
10.保险计算基数错，不应以年租金收入为技术，应以建筑物价值为基数计算
11.资本化率取值未说明理由
12.可获收益年限错，应为36年
13.基准地价修正法中年期修正方法（公式）错
14.基准地价修正法中已经过年限错，应为4年
15.基准地价修正法无评估过程，土地价格的内涵未交代清楚
16.未计算精装修成本费用（建安费）
17.建筑物折旧年限计算错（应2/38）
18.未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响
19.成本法中未考虑相关销售费用
20.未说明估价结果的确定的理由
第15题
1.KA计算错，应为：
1051/1048=100.3%
2.比准价格A，房屋内装修情况修正系数比反，应为：
100/101：
比准价格A=6000×
100/100
101/101=6487（元/m2）
3.比准价格C，容积率修正系数错误，应为：
100/99：
比准价格C=6900×
100/103=6326（元/m2）
来源：
环球网校房地产估价师
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