房屋本体及附属设施维修与养护方案.docx
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房屋本体及附属设施维修与养护方案
房屋本体及附属设施维修与养护方案
（一）、房屋及公用设施维修养护
1、皇冠国际历经12年，但建筑物品质良好，用户对房屋需求就是外观统一、整洁，结构保护良好，使建筑始终保持高雅的格调。
2、在后续的使用过程中，会有消耗和磨损，若不采取措施进行建筑本体的维修和养护，很难使房屋得到保值和增值，甚至会影响到房屋的使用功能和使用效率。
3、加强物业建筑本体管理成为物业管理工作的基础。
（二）、建筑本体及公用管理的重点分析和管理思路
1、物业特征
（1）、建筑设计新颖、古朴、高贵典雅；
（2）、环境雅观、别致，环境配套设施齐全；
（3）、物业类型齐全，住宅楼、商业、车库等；
（4）、建筑设计水准一流，结合现代化潮流的楼宇自动控制系统和综合布线系统，物业维护要求不同寻常。
2、管理的重点
皇冠国际的建筑风格和高素质的用户群体，为物业管理提供了便利，但同时也对物业管理单位的维护管理工作提出了更高的要求。
结合我们多年的实践经验，融合西方发达国家物业管理的超前理念，确定皇冠国际的物业本体维护与保养的重点在于周密的养护计划和日常有效的检查。
为此，物业服务中心拟以物业工程部为枢纽，以预防为主，建立以房屋维护、装修监管、巡视检查为主体的管理模式，制定房屋维修保养计划、装修管理规定和日常巡视检查的主要内容和巡视路线，有针对性的全方位地实施维护与保养。
3、物业维修养护计划与标准
就整个物业管理流程而言，编制物业维修养护计划是不可或缺的。
编制物业维修养护计划的目的在于从全局的视角出发，对物业使用过程中所存在的问题或隐患进行一次全面的计划，使房屋建筑本体能真正满足使用要求及服务需要。
4、物业维修养护计划的编制依据
（1）物业实际使用情况；
（2）每日房屋、设施的巡视记录；
（3）每月的房屋、公共设备设施月检；
（4）巡视检查或用户报修未关闭的项目；
（5）月维护保养项目的统计与分析；
（6）根据各个房屋、设施设备不同的特点和使用频率；
（7）杭州市季节气候特点预防性要求；
（8）国家、地方法律法规强制要求。
5、物业维修养护计划的制定职责
（1）物业服务中心物业工程部主管负责编制物业维修保养计划；
（2）物业服务中心经理负责审核维修保养计划；
（3）公司主管领导负责批准物业维修保养计划；
（4）物业服务中心维修人员负责根据物业维修保养计划进行维修、保养及运行操作，并做好标识及记录。
6、制定物业维修养护计划的流程
为保障物业维修养护计划的有效性和适宜性，制定标准的流程是关键。
结合业务实际情况，确定物业维修养护计划的制定流程如下：
（三）、建筑本体和公用设施养护流程
1、维护保养流程示意图
2、日常维修流程
（四）、建筑本体和公用设施养护计划
1、物业维修养护计划的内容
根据本项目的实际情况，我们拟定了房屋建筑本体及公用设施的维修养护计划和实施方案。
维护范围：
房屋的承重及抗震结构部位巡检、屋面、外墙面、内墙面、地面、天花板、通道、标识系统、楼梯间、门、窗、道路、停车场、沟渠、池井等。
（1）房屋本体及公用设施年维修保养工作计划
序号
保养项目
保养周期
保养内容与要求
1
屋顶
每月
每月对屋顶进行巡检，对面砖破碎和裂缝较大的及时报街道管理处，进行维修更换。
2
玻璃幕墙
外墙饰面
半年
每半年对重点部位进行检查，特别在雨季前的检查，每半年养护清洗一次。
3
内墙饰面
半年
每半进行全面检查，重点破损部位进行维修保养。
4
楼梯间
半年
每月用拖把进行擦洗，楼梯间踏步每半年进行一次全面检查，易破损部位进行保养。
5
门
1年
对防火门日常发现有生锈掉漆的应及时修理，其它类型门每年全面保养一次。
6
花园、围栏
1年
每年除锈刷油一次。
7
窗
1年
对门窗框松动、翘曲、铰链、风勾脱落及时维修，每年全部保养一次。
8
公共地砖
1年
日常发现损坏及时维修，每年进行全面保养一次。
9
吊顶
1年
日常发现有破损立即更换，1年揭开石膏板查看吊顶钢丝、全面检修一次。
10
车行道、人行道
1年
日常发现的损坏及时修补，每年重点养护一次。
11
管道
1年
室外一楼地面的管道每年刷油一次，井道内管道每年一次，刷油一次。
12
化粪池、污水井
1年
每年揭盖检查清理污泥两次。
13
玻璃门
1年
每年对玻璃门的玻璃胶进行全面检查。
14
公共照明系统
半个月
灯泡随坏随换，灯罩半个月擦一次。
15
水池、水箱
半年
1年
每年对地下室水池清洗一次、每半年对屋顶水箱清洗一次。
16
标识系统
1年
每年对物业的所有标识系统全面检查一次。
（2）房屋本体及公用设施日、周、月维修保养计划
主要周期
房屋本体
室内：
小修30分钟，一般故障2小时，不超过8小时，较难故障3天内，48小时跟踪验证。
楼梯、墙面：
发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，每年全面修补刷漆一次。
天面：
每年全面检查一次，每年雨季前须检查一次，发现破损及时修补。
公共设施
室内污水系统：
每月检查1次，每年雨季前须检查一次，发现破损及时修补。
道路车场：
每天检查1遍，随时坏随时修；
路灯：
每天检查1遍，随时坏随时修；
明暗沟：
每周检查1遍，随时坏随时修；
供水电气：
每月细查1遍，随时坏随时修；
楼道灯：
每天检查1遍，即坏即修。
标识系统：
每天检查1遍，即坏即修。
检查项目及处理方法
检查项目
1、地基基础2、梁柱板主体3、墙体4、顶棚5、楼梯扶手6、公共门窗7、隔热层8、水箱水池9、天面扶栏10、消防设施11、电子对讲门12、信报箱13、标识14、散水坡15、楼板地面砖16、上下雨污水管17、设备房18、道路19、道路20、电缆沟盖板21、路牙22、踏步阶23、给排水24、路灯25、清洁设备。
处理方法
按照公司标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上报总经理并提出纠正措施。
2、房屋本体及公用设施维修养护标准
（1）土建分项工程维修质量检验评定标准
序号
房屋维修项目
质量检验标准
一
墙体维修及零星砌体
1
砌体材料、砌筑方法符合有关规定
2
修补后与原墙面保持一致，色泽协调、清洁美观
二
砖墙面抹灰及修补
1
各抹灰层之间及抹灰层与基体之间必须粘结牢固，无脱层空鼓，面层无爆灰和裂缝（风裂除外）等缺陷
2
表面光滑、洁净，按槎平整，线角顺直清晰，墙面均匀一致
三
瓷片镶贴及修补（高2米内）
1
镶贴牢固，以水泥为粘结料时，严禁空鼓，无歪斜、缺楞、掉角、裂缝等缺陷。
2
地面镶贴符合排水要求，无明显积水现象
3
表面基本平整、洁净，色泽协调一致，上口线平顺
四
墙面修刷乳胶漆
1
刷后无掉粉、起皮、漏刷、透底
2
刷缝通顺，均匀，面洁白，新老颜色一致
五
油漆补刷
1
刷后无脱皮、漏刷、反锈
2
面无流坠、透底、皱皮，新老油漆无明显区别，基本光滑光亮
六
木工制作及维修
1
木门扇的拼接槽嵌全严密，粘胶结合牢固
2
表面平整光洁，无槎缝、创痕、毛刺、锤印缺、棱掉角，油漆均匀，色泽光亮
（2）给排水分项工程安装及维修检验评定标准
序号
房屋维修项目
质量检验标准
一
室内排水、水落管安装及维修
1
安装必须牢固，管箍固定方法正确，排水畅通，无渗漏
2
排水管接口的捻口填料密实、饱满，凹入承口边缘不大于5mm，且无抹环缝均匀，灰口平整，光滑，养护良好
3
止节管连接紧密，承插方向、长度和管箍间距符合原设计要求
4
上下水管油漆均匀，无脱皮、漏涂出现
二
室内给水管道、附件安装及维修
1
螺纹接口必须清洁、规整、无断丝，连接牢固，接口处无外露油麻等缺陷
2
焊接接口表面无穿、裂纹和明显的结瘤，夹渣及气孔等缺陷
3
管理支架埋没平整，排列整齐，支架与管子接触紧密
4
阀门安装：
进出口方面正确，连接牢固、紧密，启闭灵活，朝向合理，表面洁净
5
卫生器具结水配件的安装及维修：
镀铬件完好无损伤，接口严密，启闭部分灵活，安装端正，表面洁净，无外露油麻
三
下水道堵塞
1
疏通后下水管必须下水畅通无阻，不破坏管壁
四
坐厕更换
1
污水口与下水道接口必须接合严密，安装位置正确，无渗漏，泄水现象
2
安装后，坐厕必须无破损，无堵塞现象
（3）室内电器、照明分项工程安装及维修质量检验评定标准
序号
房屋维修项目
质量检验标准
一
查线、换线
1
导线截面容量不能小于原设计的截面容量，严禁有扭绞、死弯、绝缘层损坏和扩套断裂缺陷
2
导线间和导对面间的绝缘电阻值必须大于0.5MK
3
管内穿线：
在盒内导线有适当余量，导线在管内无接头；不进入盒的垂直管子的上口穿线后密封处理良好，导线连接牢固；包扎严密，绝缘良好，不伤芯线；盒内清洁无杂物，导线整齐护套线全不脱落
4
换线后的导线必须与插座及用电设备接触良好，并达到使用要求
二
室内低压电器安装及维修
1
电器的导电接触面和母线连接的接触面必须接触紧密
2
电器安装后部件完整，安装牢固，排列整齐，绝缘器件无裂缝缺损，电器的活动接触部分接触良好，表面整洁、固定，电器的支架或盘、板平整，电器的引出导线整齐，固定可靠，电器及其支架油漆完整，通电后无异常噪音
3
接地（接零）支线敷设：
连接紧密，接地支线截面选用正确，需防锈部分涂漆均匀，无遗漏，线路走向合理，色标准确
（4）门窗分项工程安装及维修质量检验评定标准
序号
房屋维修项目
质量检验标准
一
门窗安装及维修
1
门窗安装，开启方向必须与原设计要求一致
2
门窗安装与维修必须牢固，预埋件数量、位置埋设方法必须符合原设计要求
3
安装或维修后，关闭严密，间隙均匀，开头灵活
4
表面洁净、无划痕、碰伤、锈蚀，涂胶表面光滑、平整，厚度均匀，无气孔
二
门窗玻璃安装
1
玻璃裁割尺寸正确，安装必须平整，牢固，无松动
2
橡皮垫与裁口、玻璃及压条紧贴，整齐一致
3
玻璃胶打边必须均匀，线条一致，与玻璃、铝合金粘贴必须紧密，无渗水现象出现
4
洁净、无油灰、浆水等斑污，朝向正确
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