新编确认稿XX县会展中心开发建设工程项目可行性研究报告Word文件下载.docx
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与不断激增的.游客人数呈鲜明对比的.是旧城区面积小，基础设施落后，特别是宾馆、酒店等旅游配套设施和相应的.休闲场所无论是从数量上还是质量档次上都无法满足游客的.需要’.婺源共有宾馆48所，其中只有２家二星级的.，２家涉外宾馆，床位数80床以上的.有8家，40床以上的.有17家，而很多宾馆床位数在20到40之间，标准间数量不多，很多宾馆无热水提供’.宾馆由于很多是民资分散经营，质量和档次上不去，难以接受高档次的.旅游团体，比如国外游客，这样导致大量游客只能在婺源短暂停留而住宿到景德镇等周边城市’.
另外会议、会展场所设施也较欠缺，婺源县最大的.会议场所“县会议中心”仅能容纳600人次的.聚会，其他宾馆如江湾大酒店会议室能容纳150人次，滨江宾馆会议室容纳180人次，明珠大酒店会议室容纳150人次’.周边城市也无标准较高的.可供举办全国性或国际性展览及会议的.场所和建筑，根据婺源在赣东北和周边城市社会经济中的.地位和地理位置，在婺源县建设会展中心很有必要’.
2、在婺源县建设会展中心的.有利条件
（1）婺源县地处赣、浙、皖三省交界的.枢纽处，距景德镇机场仅85公里，2004年上半年动式的.景婺黄、景婺常高速公路将使婺源的.交通更加便捷’.
（2）婺源县境内旅游资源丰富，生态环境良好，距周边旅游城市如黄山114公里、景德镇80公里、三清山公里、千岛湖250公里、龟峰100公里，在举办会展之余，便于组织客人分别前往各处风景名胜区游览’.
（3）婺源加入长江三角洲旅游经济合作圈和赣、浙、皖、闽四省旅游经济合作圈后，知名度得到更大的.提高，可以吸引更多的.会展在此举行’.
（4）婺源县城市总体规划在星江河东面预留有81.75亩建设用地，四面环路，又处于新建的.占地7万平方米的.文化广场东南面，在此处建设会展中心可与文化广场相辅相成’.
（5）目前建委规划部门已预留建设用地，并提供《建设用地规划红线图》给城市规划设计室编制初步建设方案’.
二、建设方案与规模
该项目的.建设方案在外观设计上要突出会展中心国际化、信息化的.时代特点，具有一定的.现代感及时代气息，并创造出环境亲和力’.在设计中不但要考虑与用地周边现有环境的.关系，而且需对未来的.发展作恰当的.估计，使建筑有机的.融入周边的.自然、社会环境之中，成为市民们可以引以为豪的.象征性建筑’.
该项目的.设计考虑到婺源区域内对高档次会展、旅游接待场所的.需求，项目设置具备会议厅、展厅、多功能厅、宾馆等功能，在建筑物临近道路处建设一个广场，整个地块由广场、庭院、花园、水流等元素组成的.生态空间气韵连续，营造出丰富的.建筑空间形态’.
整体建筑按建筑占地小于35%，建筑占地面积约1.9万平方米，其中宾馆占地0.6万平方米，按六层计算，建筑面积为3.6万平方米，按四星级标准建设，总床位在550以上，宾馆配套电梯；
会展部分占地1.3万平方米，按三层计算，建筑面积为3.9万平方米，使用率80%为3.12万平方米’.包括2.9万平方米的.展厅、1000平方米的.会议室、500平方米的.多功能厅、300平方米的.贵宾厅及400平方米的.洽谈室，同时设置一个1.3万平方米的.室外展场以适应不同的.办展需要，展厅楼层之间设自动扶梯；
会议厅配备同声传译系统；
还应设有地下停车场和室外临时停车位等配套服务设施，填补婺源城区现有功能不足的.要求，以实现打造一个高品质，多功能的.会展中心的.目标，成为婺源县的.一个新亮点’.
三、环保与节能
（一）环境保护
1、可能影响环境的.因素
（1）废水排放因素：
本项目排放废水主要为生活废水’.
（2）固体废弃物因素：
本项目排放固体废弃物主要是生活垃圾’.
（3）噪声污染因素：
本项目噪声污染因素主要有建筑工程设备如集中空调、风机、泵等动力设备噪声，以及施工噪声’.
2、环境保护防治措施
（1）废水污染防治：
生活污水经污水站处理，达到排放标准后，排入市政污水管网’.
（2）噪声污染影响防治：
①动力设备均有隔振、降噪的.技术处理，设备机组及水泵下设隔震垫’.
②动力设备房采取吸音墙壁和隔声门窗’.
（3）固体废弃物防治：
本项目建成后每天排放的.生活垃圾处理采用袋装化，每天由专人收集后负责清运，并注意清运时密闭’.
（4）施工噪声防治提请建设单位和施工单位按景德镇市有关规定执行，把影响减至最小’.
（二）节能
建筑材料和设备的.选用原则上，考虑当地风土、气候条件，采用合理的.建筑体型和朝向，外墙保温材料及设计满足最小传热阻要求，外窗采用节能玻璃’.选用低损耗节能的.变压器，高效益节能的.电气设备’.水泵选用节能型产品’.采用合理优化的.布线系统方案’.
（三）劳动保护
为防止及减少漏电、触电事故的.发生，插座回路设置性能可靠的.漏电保护开关；
变压器设置IP20护罩；
电缆桥回水平敷设不低于2.5m，局部为2.2m时采用全封闭桥架保护’.垂直敷设时距时地1.8m以下部分加金属盖板保护，配电线路均穿金属保护，并良好接地；
消防和重要机房内设置事故照明’.
四、项目实施计划与投资估算
（一）项目实施计划
婺源县会展中心的.建设既符合县政府打造“文化生态旅游大县”的.产业政策，又能满足当地建设高层次标志性建筑的.需求，资金投入和建设规模都较大，适宜采用分阶段滚动开发的.方式，建成一部分，使用一部分，收益一部分’.
（二）投资估算
该项目的.投资估算由建筑安装工程造价、工程建设其他费用、预备费、建设期贷款利息等部分组成’.
1、建筑安装工程造价包括宾馆、会议中心等处的.建筑安装工程，以及各处道路及土石方工程、绿化工程、室外管道等工程造价，此部分建筑面积约为75000㎡，占地面积约81.75亩，工程费用约为8629.5万元，占总投资75%’.详见附表1’.
2、工程建设其他费用包括土地费用、市政配套费、工程咨询费用、工器具家具费、开办费及其他管理费等’.
①建设用地以6万元/亩计算，土地费用合计490.5万元’.
②市政配套费及地方规费按每平方米建筑面积100元计算，约545万元’.
③工程咨询费包括规划设计、建筑设计、地质勘察、工程质监等费用，按建安工程费的.6%计算，为517.8万元’.
④宾馆、会展中心工器具家具费用500万元’.
⑤建设单位管理费及项目开办费按建安工程费2.5%计算，为215.7万元’.
工程建设其他费用合计约为2269万元，占总投资19.8%’.详见附表1’.
3、预备费包括基本预备费和涨价预备费，按1、2项费用之和的.5%计算，为544.9万元’.
合计项目总投资为11443.4万元’.详见下表：
附表1投资估算表
序号
工程费用名称
建筑面积/占地面积
单价
合价
占总投资
（元）
（万元）
%
1
建筑安装工程造价
8629.5
75
1.1
宾馆
36000
㎡
1200
4320
1.2
会展中心
39000
1100
4290
1.3
室外总体建设
19.5
2
其他费用
2269
19.8
2.1
征地拆迁补偿及土地出让金
81.75
亩
60000
490.5
2.2
市政配套费
545
2.3
工程咨询费
517.8
2.4
工器具、家具费
500
2.5
开办费及其他管理费
215.7
3
预备费
544.9
5.2
合计
11443.4
100
五、资金筹措及效益分析
（一）资金筹措及资金使用计划
项目建设总投资11443.4万元，投资商自筹25%，其余采用借贷形式取得，作为项目开发资金，根据项目实施的.计划进度，该项目的.建设期为1.5年’.、
（二）营业收入估算
建设会展中心的.效益主要体现在社会效益方面，以此形成会展经济带动服务、旅游、交通等相头行业同步发展’.依靠婺源县地理位置的.优势和宾馆级别提升后的.接待能力，并加强会展招商宣传工作，吸引全国各地乃至国际性会议展览在婺源县举办’.
会展中心项目的.经营收入主要来源于以下三个部分：
1、展出场地出租
（1）正常营业年份以每年举办展览10次，每次展期3天计，按平均5元/平方米天的.标准，展厅面积29000平方米计算，展厅收入为435万元/年
（2）室外广场13000平方米，按平均3元/平方米·
天的.标准，每年15%的.使用率计55天的.展期计算，室外广场的.展出收入为214.5万元’.
（3）展出期的.广告、礼仪、保安、垃圾处理等各项服务每天可盈利5000元，平均40天计算收入为20万’.
此项收入共计669.5万元’.详见附表2
附表2展出场地出租收入表
项目
数量
（天/年）
面积
（元/平方米·
天）
（万元/年）
室内展厅
30
29000
5
435
室外广场
55
13000
214.5
4
展期各项服务
5000/天
20
669.5
2、会议中心出租
（1）以每年每个贵宾厅使用80天，每天5元/平方米计算，租金为33.6万元’.
（2）多功能厅以每次6元/平方米，每年使用80次，一次收费3000元，一年租金为44.8万元’.
（3）会议室每小时1元/平方米，以每年举行会议30次计算，每次两天16小时计算，一年使用480小时，租金为48万元’.
（4）洽谈室每个120元/小时，每个使用率为40%计146次，一次两小时，租金为17.52万元’.
此项收入共计143.92万元’.详见附表2
附表2会议中心出租收入表
（次/年）
次）
贵宾厅（2个）
160
300
7
33.6
多功能厅
80
8
32
200
12.8
会议室
480小时
1000
1元/平方米·
小时
48
5
洽谈室（5个）
1460小时
120元/小时
17.52
143.92
3、宾馆
宾馆收入包括客房收入、餐饮收入、娱乐场所收入’.
（1）四星级宾馆客房套数约为300套，在项目计算期第2年建成后即可投入使用，产生效益’.初期客房率以40%计算，每年递增8%，正常运营年份以60%计算’.考虑旺、淡季因素，每套客房以300元/天平均价格计算’.宾馆正常运营年份营业收入为1971万元’.
（2）餐饮收入根据住客人数按每人每天消费100元计算，年收入为1095万元’.预计其他酒席承包等业务收入60万元’.餐饮收入为1155万元’.
（3）娱乐场所收入为宾馆客房收入的.20%，为394.2万元’.
宾馆收入共计3520.2万元’.
4、合计正常运营年份总体收入为4333.62万元’.
（三）总成本费用估算
项目的.成本费用主要为水、电、煤、燃料原材料及经营费用；
人员工资及福利费；
建筑折旧及摊销费、建筑和设施的.维修保养费、其它财务费用等支出’.
燃料原材料及经营费用按各分项目收入的.30%计算，详见下表：
燃料原材料及经营费用估算表单位：
万元
项目
费用
展厅
200.85
会议中心
43.17
1056.06
1300.08
劳动定员初步定为：
宾馆100，会展部60人，中心管理人员10人’.其工资按级考核，医疗养老保险等福利按工资额40%计算，详见下表：
人员工资及福利费估算
名称
人数
年均工资
（元/人）
福利及其他（元/人）
合计
6000
2400
84
会展部
60
50.4
中心管理人员
10
1080
5.4
139.8
其他财务费用、土地使用税等费用按工资及福利费的.1.2倍计算，约为167.76万元/年’.
正常运行年份总成本费用约为1607.64万元’.
（四）利润预测
整体项目预计共可取得利润总额2725.98万元，上缴所得税33%总额899.57万元’.税后利润1826.41万元’.
（五）现金流量
税后财务内部收益率为42.1%，财务净现值为1826.41万元，投资回收期约为6.5年’.
（六）敏感性分析
该项目为经营性项目，营业收入的.变化对项目的.收益影响较大’.如果营业收入增加10%，项目税后内部收益率将增至44.4%，较原收益率增加2.3%’.如果营业收入减少10%，项目税后内部收益率将减至39.4%，较原收益率减少2.7%’.
（七）社会效益
婺源县会展中心的.建成，将为婺源增添新的.标志性建筑，与原有的.建筑风格既协调，又有创新，新老建筑交相辉映，为当地城镇建设增添新活力’.
国际化、信息化的.展示中心及高档次旅游宾馆的.建设弥补了本地区旅游配套功能的.不足，提升婺源旅游的.接待能力与档次，全方位满足游客的.消费需求，有效带动会展、娱乐、餐饮等第三产业的.发展，形成综合性的.生态产业体系，推动区域经济的.发展’.
与此同时，项目的.经营和建设，将为当地社会提供大量直接的.和间接的.就业机会，促进人民生活水平的.进一步提高’.此外，随着会展中心的.建设及各类会展的.举行将进一步提高婺源的.知名度及旅游市场占有率’.
六、工程招投标
根据国家发展计划委员会2001年第9号令《建设项目可行性研究报告增设招标内容以及核准招标事项暂行规定》，按照《中华人民共和国招标投标法》规定’该项目的.勘查、设计、监理、施工以及与工程建设有关的.重要设备、材料等的.采购必须采用招标方式进行’.
七、综合评价与建议
综上所述，婺源县会展中心项目的.建设，不仅为婺源增添了一处旅游观光、度假娱乐、休闲疗养的.胜地，还是婺源开展对外接待，加强对外联系的.窗口，弥补了当地缺乏高档会议与接待场所的.不足’.
该项目的.选址以婺源当地深厚的.人文资源为基础，以丰富的.自然资源为依托，凭借该地区便利的.交通条件，优越的.地理位置，具有良好的.发展前景’.不仅项目自身能产生可观的.经济效益，还能促进婺源地区的.旅游业、商业、服务业的.快速发展，对繁荣婺源地区的.经济、提高人民的.生活水平有着积极作用’.
考虑到目前中国的.旅游市场正处于高速发展期，充分利用好本地区的.资源优势，扩大知名度，以旅游促经济正是大好时机，建议政府能给予该项目大力支持，使之尽早付诸实施’.
八、优惠政策
1、对县外客商以营十年以上的.生产性企业，从事能源、交通、基础设施项目、科技开民企业，以及农、林、牧、渔业和农产品加工企业，从获利年度起，前两年由同级财政按缴纳企业所得税地方所得给予等额扶助，第三至第五年由同级财政按缴纳企业所得税地方所得的.50%给予扶助’.出口型企业扶助期满后，凡当年出口值达至当年企业产值70%以上的.，可继续享受二年减半扶助；
高新技术项目（省以上认定的.）可享受五年的.与企业上交所得税地方所得等额的.财政扶助’.县旅游开发项目，自投产使用之日起，前五年由同级财政按缴纳企业所得税地方所得给予等额扶助’.对从事治理开发“五荒”（荒山、荒地、荒坡、荒水、荒滩）的.免交产生收入后的.三年农业特产税’.
2、充分利用中国人民银行总行把婺源县作为工作联系点的.优势，大力协助县外客商通过金融系统动作，解决配套资金’.保险部门按县外客商的.需要，提供优质服务，开办新险种’.
3、投资工业、旅游业项目有地减半收取出让金，土地使用费按不同地段、不同用途、不同标准给予优惠’.开办教育、科技、卫生公益事业等非盈利性项目用地以成本价划拨，免收出让金和各项土地费用’.
4、县外客商投资企业土地使用年限为：
商业、旅游、娱乐用地40年；
工业、科技、教育、文化、卫生、体育用地50年；
居住用地70年’.期满后需继续使用，经依法批准可延长使用期’.
5、县外客商投资企业，在水、电、通讯等方面，优先优惠安排’.水、电计价标准，除高能耗企业外，均按照本县当地同类企业的.标准执行’.
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