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某物业管理招标文件

xxxxxxxxx一期物业管理招标项目

招标文件

项目编号：

GZGT-CG2009-009

招标人：

招标代理机构：

日期：

年月日

目录

第一章投标邀请2

第二章投标人须知6

一、总则说明6

二、招标文件说明6

三、投标文件的编制7

四、投标文件的递交8

五、开标和评标8

六、评审标准及内容………………………………………………….12

七、合同的授予15

第三章物业管理要求15

第四章合同的的一般条款16

第五章附件18

附件1投标函18

附件2授权书18

附件3开标一览表19

附件4项目经理简要说明一览表19

附件5投标人资格证明文件20

第一章投标邀请

贵州省国托建设项目管理有限公司受贵阳市南明区鸿宇房地产开发有限公司委托，对鸿宇世纪南山一期物业管理服务进行邀请招标。

邀请合格投标人前来投标。

1、招标项目基本情况：

1.1项目名称：

1.2项目位置：

1.2.1坐落位置：

市区路号

1.2.2四至：

东南

西北

1.3占地面积：

平方米

1.4绿地面积：

平方米

1.5总建筑面积：

平方米

1.6住宅建筑面积：

平方米

1.7地下车库面积：

平方米

1.8建筑物及构筑物情况

高层住宅栋，C栋平方米，个单元；D栋平方米，个单元，E栋平方米，个单元，F栋平方米，个单元,G栋平方米，个单元,H栋平方米，个单元,I栋平方米，个单元,共户

1.9配套设施设备情况

1.9.1物业管理用房处，建筑面积平方米

1.9.2公用设施、设备及公共场所（地）情况：

1）积沙井个，化粪池坐：

总容积为立方米。

2）消防水池个：

东区个，立方米；中西区个，立方米。

消防水箱个：

东区个，立方米；中西区个，立方米。

3）水泵房个，生活水泵台KW/台；消防水泵台KW/台；喷淋水泵台KW/台；排污泵台；水泵控制柜个

4）配电房个：

变压器台，容量分别为2000KVA和500KVA（备用回路）；高压配电柜个；

低压开关柜个；低压配电箱个

5）电梯台：

C栋台（32层35站）；D栋台（32层35站）;E栋台（32层35站）;F栋台（32层35站）;G栋台（32层35站）;H栋台（32层35站）;I栋台（32层35站）.

6）集中型火灾报警控制器套，防火门樘，消防栓箱个，消防栓阀个，消防喷淋个，消防感烟探测器个，消防声光报警器个，消防感温探测器个，消防喇叭个，消防湿式报警器个，消防组合探测器个，手动报警按钮个，消防报警电话个。

7）可视对讲分机台，总功率为W,监控系统套，总功率W。

8）铁艺护栏面积平方米。

9）公共区域窗户扇

10）楼层公共区域节能灯盏，功率W/盏;平台景观防水灯盏，功率W/盏,自带电源事故照明灯盏，功率W，消防疏散指示灯盏，功率W，楼层指示信号灯盏，功率W/盏，照明开关盏。

11）固定岗亭个

1.10小区出入情况

1.10.1人行、车行入口位置处，是否设固定亭个

1.10.2值班时间小时

2、小区计划2012年竣工

3、合格投标人的基本条件：

3.1具备投标条件的中华人民共和国法人或其他组织，注册资金达到50万或以上。

3.2投标人须持有物业行政主管部门核发的有效期内的物业管理三级及以上资质证书。

4、投标人在领取招标文件时须题交的资料及要求：

营业执照（复印件加盖公章）、资质证书、（复印件加盖公章）组织机构代码证（复印件加盖公章）、税务登记证（复印件加盖公章）、法定代表人身份证复印件或发定代表人授权委托书原件及被委托人的身份证原件。

（以上证件须加盖投标人公章，报名时须提交上述资料两份）

5、投标截止时间2010年月日上午时分（北京时间），逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。

开标时间：

2010年月日上午时分（北京时间）

7、开标地点：

；联系人：

联系电话：

8、现场踏勘：

招标人不组织现场踏勘，请各投标人自行到现场踏勘，招标人对任何投标人均视为对现场已作深入了解，招标人对投标人的关于本物业的任何推理与判断不负任何责任。

9、招标服务内容

9.1服务等级：

本项目的物业管理服务标准按照（普通住宅小区物业管理服务等级标准）的三级标准。

贵州省有限公司

年月日

物业管理三级标准

项目

内容与标准

（一）

基

本

要

求

1、与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员，专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全

5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、公示8小时服务电话，报修按双方约定的时间到达现场，有报修、维修记录。

7、按有关规定和合同约定公布物业管理服务费或物业服务资金的收支情况。

8、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。

（二）

房

屋

管

理

（三）

共用

设施

设备

维修

养护

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用情况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，

建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修得禁止行为和注意事项。

至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外光，危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变么房屋用途的行为及时劝阻，并报告表业主委员会和有关部门

6、各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、等记录齐全。

3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7、路灯、楼道灯完好率不低于80%。

8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（四）

协助

维护

公共

秩序

1、小区24小时值勤。

2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。

3、车辆停放有序。

4对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（五）

保洁

服务

1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运一次。

2、小区公共场所每天清扫一次，电梯厅、楼道每天清扫一次，共用部位玻璃每季度清洁一次；路灯、楼道灯每半年清洁一次。

3、小区内公共雨、污水管道每年疏通一次，雨、污水井每半年检查一次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查一次，每年清掏一次，发现异常及时清掏。

4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。

（六）

绿化

养护

管理

1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

2、定期清除绿地杂草、杂物。

3、预防花草、树木病虫害。

10、招标的相关要求;

10.1中标单位应根据（物业管理条例）、（前期物业管理招标投标管理暂行办法），及于贵阳市南明区鸿宇房地产开发有限公司签订的前期物业合同，对本物业项目实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。

10.2本物业委托管理的期限为业主委员会成立后另聘物业管理公司为止。

10.3在定标后1个月内由招标方组织移交接管工作。

10.4招标项目未竣工部分，中标公司按交付进度进入管理。

10.5招标人将在定标内1个月内按（物业管理条例）的规定向物业管理单位提供物业管理用房。

10.6物业管理服务收费标准，由中标的物业管理企业根据其服务内容、服务深度和市场行情，向物价部门申报收费标准。

10.7无论本次招标过程的做法和结果如何，投标方自行承担所有与参与投标有关的全部费用。

第二章投标人须知

一、总则说明

1、适用范围

本招标文件仅适用于本次投标邀请中所叙述物业的物业管理服务。

2、定义

2.1“招标人”指第一部分所指的组织本次招标的招标机构。

2.2“投标人”指向招标方提交投标文件的物业管理企业。

2.3“项目”指物业管理企业（即投标人）按招标文件规定，须向用户提供的物业管理服务

3、合格的投标人

按第一部分《投标邀请》规定。

投标人应遵守有关的中国法律和规章条例。

4投标费用

4.1无论本次招标过程的做法和结果如何，投标方自行承担所有与参与投标有关的全部费用。

二、招标文件说明

5、招标文件的构成

5.1招标文件用以阐明所需物业管理服务、招标投标程序和合同条款。

招标文件有下述部分组成;

5.1.1投标邀请

5.1.2投标人须知

5.1.3物业管理需求

5.1.4合同一般条款

5.1.5投标人被视为熟悉上述与履行合同有关的一切情况。

6、招标文件的澄清

投标人对招标文件上如有疑点可要求澄清，应在投标截止时间前15天按投标邀请中载明的地址以书面形式（包括传信函或真，下同）通知招标代理机构，招标代理机构将视情况采用适当方式予以澄清并以书面形式予以答复，投标人在收到答复后1日内给予确认收到答复，认为必要，可以将不标明查询来源的书面答复发给所有已经购买招标文件的投标人。

7招标文件的修改或补充

7.1招标文件发出后，在提交投标文件截止时间15天（日历天）前，招标人可对招标文件进行修改或补充。

投标人收到书面修改或补充内容后，应在1天（日历天）内以书面形式通知招标人，确认已收到该修改或补充。

7.2当招标文件修改或补充内容未能保证在递交投标文件截止时间15天（日历天）前通知所有投标人，招标人可酌情延长递交投标文件的截止时间，具体延长时间将以书面形式通知所有投标人。

7.3招标文件的修改或补充内容作为招标文件的组成部分，对投标人有约束力；当招标文件与招标文件的修改或补充内容表述不一致时，以修改或补充内容为准；当前后发出的修改或补充内容表述不一致时，以最迟发出的修改或补充内容为准。

三、投标文件的编写

8、投标文件的组成

8.1投标书、授权书、开标一览表以及项目简要说明一览表；

8.2投标资格证明文件

8.3物业管理方案

8.4投标保证金。

投标时应将投标文件装订成册，并填写“投标文件资料清单”。

9、投标文件格式

投标人应按招标文件提供的投标文件格式填写投标书、授权书、开标一览表以及项目简要说明一览表；（见附件1-4）

10、投标报价

10.1本项目采用的是以总价方式报价，以投标函上的总报价为打分依据；投标人应在招标文件所附的开标一览表（附件3）上写明投标项目的单价和投标总价，投标人对本项目只允许有一个总报价，招标人不接受有任何选择的报价。

10.2投标人按格式填写报价以供招标人评标，但不限制招标人以其他方式签订合同的权利。

11、投标货币

投标书和开标一览表中的货币一律以人民币为计价依据。

12、投标人资格的证明文件

投标人必须提交证明其有资格进行投标和有能力履行合同的文件（格式见附件5），作为投标文件的一部分

13、投标有效期：

投标文件从开标之日起，投标有效期为30天。

14、投标保证金

14.1投标保证金为投标文件的组成部分。

14.2投标人向招标代理机构提交万元的投标保证金，投标保证金为人民币，在开标以前以现金方式提交至贵州省国托建设项目管理有限公司财务室。

14.3投标保证金用于保护本次招标避免因投标方的行为引起的风险。

14.4未按规定提交投标保证金的投标人，将被视为投标无效。

14.5未中标的投标人的投标保证金，将在中标通知书发出后5日内予以无息退还。

14.6中标人的投标保证金，在中标人签订合同并交纳履约保证金后予以无息退还

14.7发生下列情况投标保证金将被没收：

14.7.1开标后投标人在投标有效期内撤回投标；

14.7.2中标人未按规定签订合同；

14.7.3中标人未按规定提交履约保证金

15、投标文件的份数和签署

15.1投标人应准备一份正本和两份副本，在每一份投标文件上要明确注明“正本”

或“副本”字样，一旦正本和副本有差异，以正本为准。

15.2投标文件封面、投标函均应加盖投标人印章并经法定代表人或其委托代理人签字或盖章。

由委托代理人签字或盖章的投标文件中须同时提交投标文件签署授权委托书。

15.3除投标人对错误处须修改外，全套投标文件应无涂改或行间插字和增删。

如有修改，修改处应由投标人加盖投标人的印章或投标文件签字人签字或盖章。

15.4电话、传真形式的投标概不接受。

四、投标文件的递交

16、投标文件的密封和标记

16.1投标人应将所有投标文件正本及副本装在一个封包内密封后递交，封包必须注明清楚。

工程名称：

项目编号：

招标人：

招标代理人：

投标人名称：

（盖章）

法定代表人或法定代表人授权委托代理人：

（印章或签字）

投标人地址：

日期：

年月日

16.2标志要求：

封包封面标志按下列格式

16．3投标文件密封袋的封口处应加盖投标人印章。

16．4如果投标文件没有按加写标记及密封，招标人将不承担投标文件提前开封的责任。

17、递交投标文件的截止时间

17．1所以投标文件都必须在投标邀请中规定的投标截止时间之前送至招标代理机构。

17．2因招标文件的修改推迟投标截止时间时，则按招标人修改通知规定的时间递交。

18、迟交的投标文件

招标人将拒绝在投标截止时间后收到的投标文件。

19、投标文件的修改和撤消

19．1投标人在提交投标文件后可对其投标文件进行修改或撤消，但招标人须在投标截止时间之前收到该修改或撤消的书面通知，该通知须有经正式授权的投标人代表签字。

19．2投标人对投标文件修改的书面材料或撤销的通知应按第16条和第17条规定进行编写、密封、标注和递交，并注明“修改投标文件”或“撤销投标”字样。

19．3投标截止时间以后不得修改投标文件。

19．4投标人不得在开标时间起到投标文件有效期期满前撤销投标文件，否则招标人将按14.7款的规定没收其投标保证金。

五、开标和评标

20、开标

20．1招标人在投标邀请规定的时间和地点公开开标，投标人派代表参加。

20．2开标时，查验投标文件的密封情况，确认无误后拆封唱标，唱“投标书”内容，以及招标人认为合适的其他内容并作记录。

21、评标委员会

21．1招标人将根据物业管理的特点组建评标委员会，其成员由贵阳市物业管理行业专家库中随机抽区的四名专家和招标方一名代表组成，开标时由评委根据投标人投标书的编制、投标答辩等情况进行评分。

22．2根据标书情况得出投标企业综合分，评委会推荐综合分排序最高的一家物业管理公司给招标人。

21．3投标人企业综合总分评定按100分制。

22、投标文件响应性的确定

22．1开标后，招标人将组织审查投标文件是否完整，是否有计算错误，要求的保证金是否提供，投标文件是否恰当地签署。

如果单价与总价有出入，以单价为准；若文字大写表示的数据与数字表示的数据有差别，则以文字大写表示的数据为准。

若投标人拒绝接受上述修正，其投标将被拒绝。

22．2在对投标文件进行详细评估之前，招标人将依据投标人提供的资格证明文件审查投标人的财务、技术和管理能力。

如果确定投标人无资格履行合同，其投标将被拒绝。

22．3招标人将确定每一投标是否对招标文件的要求作出了实质性的响应，而没有重大偏离。

实质性响应的投标是指投标文件符合招标文件的所有条款、条件和规定且没有重大偏离或者保留。

22．4招标人判断投标文件的响应性仅基于投标文件本身而不靠外部证据。

22．5招标人将拒绝被确定为非实质性响应的投标，投标人不能通过修正或撤消不符之处而使其投标成为实质性响应的投标。

23、投标文件的澄清

21．1为了有助于对投标文件进行审查、评估和比较，招标人有权向投标人提出质疑，请投标人澄清其投标内容。

投标人有责任按照招标人通知的时间、地点指派专人进行答疑和澄清。

23．2重要澄清的答复应是书面的，但不得对投标内容进行实质性修改。

24、对投标文件的评估和比较

24．1招标人及其组织的评标委员会将对实质性响应的投标文件进行评估和比较。

24．2评估时除考虑投标报价因素以外，还将考虑投标人物业管理服务的质量、物业管理企业的信誉和物业管理方案的先进程度等因素。

25、评标标准及办法

25．1对所有投标人的投标评估，都采用相同的程序和标准。

25．2评标严格按照招标文件的要求和条件进行。

25．3本次招标的评标方法采用综合评分法。

25．4各评委对各投标人的打分相加后除以评委数为投标人该项目的最后投标得分。

26、具体评标项目及规定如下：

26．1企业业绩，公司内部管理机制和特点。

26．1．1企业成立时间，资质等级，业绩。

26．1．2组织结构，激励机制，监督机制，自我约束机制，信息反馈及处理机制，培训机制。

26．1．3企业员工整体素质。

26．2对本项目物业特点的分析。

●项目定位，项目类型，项目特点。

26．3对本物业管理服务的整体分项目管理的设想及策划。

26．3．1管理服务措施。

26．3．2超前性、创造性、全方位服务意识。

26．3．3创造优美、安全、文明、洁净环境的设想。

26．3．4达到目标的计划方法。

26．4拟采取的工作计划和物资装备设备情况。

26．4．1工作计划：

工作流程，各项管理维护服务项目和环节所需要的中、长期计划。

26．4．2物业用房，工具器械，交通工具，通讯、安全防范装备及办公用品。

26．5管理人员的配备、管理及培训。

26．5．1合理配备管理人员，正、副主任简历及文化、专业素质，各类人员数量；

26．5．2对管理人员的要求、标准、管理办法；

26．5．3对管理人员的培训计划、培训方式、培训目标。

26．6物业维修养护计划和实施。

26．6．1根据物业使用特点，提出定期维护和日常维修计划、方案、标准和实施效果；

26．6．2根据公共设施使用年限，提出定期维护和日常维修计划、方案、标准和实施效果；

26．6．3机电设施、设备的管理。

26．7各项指标的承诺及完成承诺指标采取的措施。

26．7．1各项指标承诺

●房屋及配套设施完好率。

●房屋小修，急修及时率。

●维修工程质量合格率及回访率。

●绿化完好率。

●清洁、保洁率。

●停车场完好率。

●公共设施设备完好率。

●主要机电设备完好率。

●治安案件发生率。

●火灾发生率。

●有效投诉率与处理率。

●管理人员专业培训合格率。

●维修服务回访率。

●使用人满意率。

●其他有关指标。

26.7.2完成以上指标采取的措施及相关规范标准依据

26.7.3各种事故应急方案。

26.8　本项目资料档案的管理及相关规章制度

26.8.1　管理规章制度：

●公众制度。

●单位内部岗位责任制。

●管理维护运作制度及标准。

●管理人员管理制度。

26.8.2　资料档案管理：

●竣工验收资料。

●房屋的单体竣工图。

●物业使用人档案。

●装修管理档案。

●维修档案。

●巡视记录。

●运行档案。

●投诉与回访记录。

●其他管理服务活动记录及档案

26.9本公司管理该项目的优势及要说明的问题。

26.9.1本公司管理该项目的优势。

26.9.2该项目存在的问题及整改方案。

26.9.3其他需要说明的问题。

上述项目应逐一列举，体现科学、合理、完备、可行，评标小组将以此作为评标依据，按照百分制进行打分

27、保密

27.1　有关投标文件的审查、澄清、评估和比较以及有关授予合同的意向的一切情况都不得透露给任一投标人或与上述评标工作无关的人员。

27.2　投标人不得干扰招标人的评标活动，否则将废除其投标。

六、评审标准及内容

（一）、初步评审的内容

审查因素

审查标准

资质证书

有效

营业执照

有效

组织机构代码证

有效

税务登记证

有效

注：

只有通过初步评审才能进入下一步的详细评审

（二）详细评审

1、评分项目及评分标准

1.1报价评分，本项目实行总报价评分，以投标函上的总报价为评分依据。

（分值100分）

投标总报价得分计算公式：

A=100-│PA-P│÷P×100×K

A–投标总报价得分

PA–投标总报价

P–评标基准价

K–扣分分值

（3）评标基准价计算公式：

P=（T1+T2+…+Tn）÷n

T1+T2+…+Tn–有效投标总报价相加后的和

n–有效投标总报价的个数

（4）确定扣分分值K：

PA每高于P一个百分点扣8分，每低于P一个百分点扣5分，区间得分按插入法计算，扣完该项得分为止。

1.2技术标评分（分值100分）

（1）针对本项目物业特点的分析（从项目定位，项目类型，项目特点方面进行评分）10分

针对本项目物业特点的分析

优

良

中

一般

不合格

得分

10

7-9

4-6

1-3

0

（2）对本物业管理服务的整体分项目管理的设想及策划（从管理服务措施、创造优美安全、文明、洁净环境的设想等方面进行评分）10分

对本物业管理服务的整体分项目管理的设想及策划

优

良

中

一般

不合格

得分

10

7-9

4-6

1-3

0

（3）拟采取的工作计划和物资装备设备情况（包含工作计划、物业用房，工具器械，交通工具，通讯、安全防范装备及办公用品）10分

拟采取的工作计划和物资装备设备情况

优

良

中

一般

不合格

得分

10

7-9

4-6

1-3

0

（4）管理人员的配备、管理及培训（包含对管理人员的要求、标准、管理办法、对管理人员的培训计划、培训方式、培训目标以及合理配备管理人员，及文化、专业素质，