房地产项目策划方案.docx

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房地产项目策划方案

房地产项目策划方案

一、立案环境分析和规划设计建议

1.1项目地理分析

该项目位于温宿县新城区东北部，北至人大政协和妇幼保健站之间，东侧角为敬老院，西与绿化广场隔路相望。

西至阿温大道。

南至环城南路。

沿新建阿温大道209.5米，沿人大政协后方83.5米，人大政协与妇幼保健站之间建设区域宽86.2米，东部紧靠居民点水渠156.3米，沿环城南路78.1米，靠敬老院110.3米及63米。

项目红线图重新测量结果占地面积68.744亩。

1.2项目周边环境分析

2公里范围内涵盖市场、公园、超市、邮局、电信、移动、医院、学校、银行、车站等生活设施一应俱全；

教育配套有小学、初中、高中；

休闲配套有：

青少年活动中心、绿化广场、中心公园等；

1.3区域背景和发展趋势

该区域处于新城区，是温宿县未来经济、政治、文化、商业发展的重点区域。

人口构成以私营业主、企事业单位职工为主，收入水平不是很高。

该区域从生活环境和城市配套方面十分完善，未来几年，在温宿县实施城市北移战略的影响下，县城北面（新区）获得快速发展，该片区也在县城规划和改造之列，成为新城区成规模开发的大型居住社区和商业集聚区。

受未来县城发展和北向战略实施的影响，整个城区向西、向北发展的空间较大，主要为新城区的建设，该区域虽然在城市发展的配套环境方面不如老城区，但依托该区域完善的未来战略发展方向，阿克苏的必经之地，对当地居民依然拥有很大的吸引力。

1.4项目规划设计分析和建议

A.商品住宅

占地面积：

6048㎡

建筑面积：

36288㎡

建筑高度：

18.4m

建筑栋数：

4栋（前三栋每栋各7个单元，第四栋3个单元）

单体层数：

6层

每单元户数：

12户

社区配套：

中心花园、停车场、车库、物业管理用房

B．商业综合楼

占地面积：

2268㎡

建筑面积：

10536㎡

建筑高度：

18.4m

建筑栋数：

1栋

单体层数：

6层（底部两层为商业门面，上面四层为商品住宅。

）

每单元住宅户数：

8户

C．假日酒店

占地面积：

2114㎡

建筑面积：

11374㎡

建筑高度：

22m

建筑栋数：

1栋

单体层数：

主楼6层，两侧附楼5层

从经济技术指标和物业配比而言，建议作如下调整：

1）沿街商业开发2层，持认可态度，但一层的面积区分应考虑在40—60平米，铺面开间规划在4—5米，进深10—12米；二层商业从目标主力店考虑，建议采用大开间规划，主要针对餐饮、娱乐、休闲等公司客户。

2）利用紧邻绿化广场的环境优势，建议在西面入口（温阿大道）规划一主题会所，该主题会所不但可以为社区居民服务，提升项目形象，同时也可对外经营，作为商业增加部分获取收益。

1.5项目户型设计、面积配比分析及建议

从我们对温宿县购房客户的调查发现，购房户比较认同的户型在80——110平米，该部分客户年龄在30—45岁之间，一般有一到两个小孩，多为四口之家，消费能力比较有限，购房一步到位的心理十分突出。

其次，110平米以上的户型受到小部分高收入家庭大欢迎，80平米以内的户型多为收入能力较低或年龄在30岁以下，未婚或刚结婚的两口之家购买。

从户型特征而言，三房两厅单卫最受欢迎，其次为两房两厅单卫，两房以下的户型销售量极低。

综上所述，我们建议：

1、该项目的主力户型以三房两厅单卫和两房两厅单卫为宜，面积建议在80—110平米。

如此面积倾向主要基于当地消费者消费是以三房为购买利益点，而面积只是附带因素，通过对户型的合理规划，80—110平米完全可以规划出十分优秀的三房两厅单卫和两房两厅单卫。

如此设计是综合考虑当地的收入水平、实用结构、生活习惯、家庭人口等以上因素，还可利用总价优势作为本案的核心卖点——10万元买三房两厅（90平米），而竞争对手的三房（110平米）总价多在13万以上，确保项目在未来竞争激烈和多变的市场环境中立于不败。

房型配比建议图

2、其它面积和户型配比如下：

——110平米以上的三房户型，主要针对消费能力较强的高收入阶层和三代同堂的家庭。

——90平米以下的两房，主要针对低收入家庭、单身或刚结婚的小两口年轻家庭。

面积配比建议图

3、当地户型设计从格局、分区和配比都比较合理，最大的缺陷是户型轴距过小（10米），户型过分方正，从而导致客厅、餐厅长宽配比不合理，不但缺乏美感而且浪费了面积。

其次，在户型设计时没有考虑阳台、晒衣间的设计。

综合以上竞争对手的户型弱点，建议在100平米以上户型设计时增加户型轴距（12米为宜），并保证所有的户型都设计有客厅阳台。

1.6景观环境分析和建议

该项目面对绿化广场，在景观设计上应充分利用广场的绿化和拟建河道水景，同时利用小区地下高水位进行水景设计，形成具有浓郁民族特色的园林生态社区的居住效果，以别于阿克苏所有的传统楼盘，实现温宿县居民对绿色、健康、环保生活的向往，体现“家在园中、园在家中”的生态居住理念。

在景观规划上应将民族风格、社区园林、绿化广场和拟建河道的有机融合，在西部尽量拉大主入口的开阔度，让更多的广场景观融入进来。

鉴于楼间距较大，因此在组团规划时，可以考虑一些组团景观和组团活动空间，使组团环境更加丰润，空间更加灵动，避免了千篇一律的兵营式布局。

1.7配套环境分析

无论是利用周边配套还是自建配套，都要突出一个“健康”的原则。

生活配套包括药店、便利店、医疗、干洗店、社区餐饮等，利用西侧商业综合楼开发的底层商业完全可以满足社区生活配套需求；教育配套包括幼儿园和学校，社区可建一所小型的幼儿园，结合周边校区，基本满足教育配套需求；娱乐配套包括休闲广场、健身设施等，社区建设中基本满足。

1.8价格定位分析

本项目属于高档社区，在定价时考虑到土地成本和销售进度。

可以提供的1280元/平米的均价，对比主要竞争对手1480元/平米的均价，我们认为该项目价格具有相当大的竞争优势。

其次，在商业销售价格分析中，我们可以发现以下特征。

1、温宿县商业地产价格一直在上涨中，2008年上涨幅度较大；

2、商业的销售价格，在市中心繁华地段，一般售价一层在3500—5000元/平米，二层在2000元/平米左右；

因此在本案商业地产销售定价中，应充分借鉴周边片区项目定价和价格上涨趋势，以该片区中等价位为宜。

在充分建立领袖品牌形象的同时，考虑价格和规模的平衡因素，作到定价合理，完全销售的目标。

二、SWOT分析

2.1优势和机会点

1）地段好，四周交通、休闲、教育、医疗等配套设施齐全，生活较为便利；

2）社区规划考虑到民族风格、生态绿化、功能配套，都具有一定的超前性与吸引力，符合当地未来消费需求；

3）5万平米超大规模民族生态社区，配套设施完善；

4）呈南北平行式布局，小区环境优美，利用绿化广场、小区绿化、拟建河道、雕塑等，形成独特的民族风格园林生态景观；

5）该城市片区和小区绿化率高，环境雅致静谧；

6）符合大面积户型的设计特点，拉大轴距、增加客厅阳台，保证户型设计更加合理，实现购房户90平米买三房的消费取向；

7）住宅消费较为良好，个别楼盘出现供不应求的局面；商业价格持续攀升，销售势头良好；

8）当地房价较低，对购买住房和改善居住条件经济压力较小；

9）县政府加大对新城区的开发力度，片区形象不断优化；

2.2劣势和问题点

1）新城区，人口密度低，人流量较小；

2）新城居住区，年纪稍大者就以往的生活习惯，对本地块认同度低；

3）当地居民购房缺乏理性，对小区规划和户型设计理念方面的优势需要大力宣传和引导；

4）消费者缺乏购房知识，购房盲目冲动，一旦消费信心受挫，将出现很大的心理变动，容易导致销售的大起大伏；

5）较温宿县其他几家房地产竞争对手后开发项目，有可能会被先抢走许多优质的客户；

6）企业在房地产界知名度低，缺乏社会认知度，与房地产开发经验；

7）2008年新楼盘开发量较大，市场竞争压力加大，随着宏观调控政策对房地产行业的影响进一步加强，与现阶段购房者日益渐浓的观望心态，明年可能出现一定规模的空置；

8）温宿县城区内人口有限，消费规模相对有限；

9）开发周期长，推广范围大、风险可控度低；

10）阿克苏离温宿县仅12公里路程，很多温宿县人选择到阿克苏置业。

三、项目定位

3.1目标客户定位

A、客户区域

1）重点区域：

温宿县全区，以老城区为主；

2）有效区域：

阿克苏市区；

B、客户特征

1）职业特征：

企业和事业单位职工、政府公务员、私营业主、外来人口；

2）年龄特征：

25—45岁，其中以30—40岁的为主；

3）消费心理特征：

改善生活品质，希望从原有50—60平米拥挤的居住条件改善为三房的宽敞生活；

消费不理性，缺乏对小区规划、环境和景观设计的理解；对户型的认识只有面积和分区概念，缺乏对户型设计私密性、格局和面积配比的理解；购房喜欢一步到位，不考虑现代社会多次置业的特征；

当地物业管理十分落后（家属院的管理方式），购房户对物业管理的要求越来越高，希望能够享受好的物业服务；

通过对目标消费群购房关注因素的了解，可以发现户型、环境和质量是购房户最关注的因素，其次分别是地段、配套、物业服务和开发商品牌；

3.2产品定位

项目核心价值：

民族特色、园林、生态、绿色、景观——园林生态社区。

1、考虑到温宿县当地有大量的维族购房者，和当地建筑普遍缺乏特色。

设计一座具有现代民族风格的社区应该是很受当地政府与购房者欢迎的。

我们建设的不仅仅只是一座座房子，更是当地一道道独特的风景线，成为当地一道标志性的景观。

2、园林：

绿化广场的园林和小区园林相互融合，整体统一又各具特色，融入自然，感受花园式生活；

3、生态+-

4、绿色：

处处都有绿色，让小区成为花园，33%的小区绿地率，拿大面积的绿色装点我们的生活，处处感受绿色与春风的沐浴。

5、温宿县已经成为阿克苏市的“后花园”，随着阿温大道的建成，交通、价格、环境等多方位优势整体凸显，宣传力度的加强，今后会有更多的阿克苏居民来温宿置业。

6、南北平行布局，小区环境优美，利用绿化广场、小区绿化、拟建水道、雕塑等，形成独特的民族风格园林生态景观；

7、5万平米超大规模社区，配套设施完善；社区规划具有一定的超前性，符合当地未来消费需求；

8、符合大面积户型的设计特点，拉大轴距、增加客厅阳台，保证户型设计更加合理，实现购房户90平米买三房的消费需求，让产品物超所值；

9、人车分流设计，车行系统呈环状端式内敛、步行系统呈线形枝状分散，各成体系、互不干扰；

11、引进专业的物业管理公司，保证优秀的物业服务，让小区居民告别物业没人管、服务跟不上的历史，享受品质社区一流的物业服务；

3.3价格定位

1、定价方法

住宅为高档住宅，销售均价建议定在1280元/平米；

商业项目采用竞争定价结合市场定价法，推算出项目的初步价格。

2、销售价格建议

——住宅均价1280元/平米；

——商业销售价格建议

商业建议销售价格，一层在3000—4000元/平米；二层在1850元/平米—2000元/平米。

温宿县各区域商业销售价格表

楼盘选择方法

市场价格

一层

二层

繁华区域价格

3500—4500元/平米

2000元/平米左右

相对繁华区域价格

2800—3300元/平米

1600—1900元/平米

一般区域价格

1800—2500元/平米

1）运用平均权重市场定价方法，取繁华区域和相对繁华区域商业销售价格的加权价格，一层的销售价格在3150—3900元/平米；二层的销售价格在1800元/平米—2150元/平米。

在以上价格的基础上，运用市场定价法修正。

从市场因数考虑，今年楼盘的价格会在去年基础上进一步上涨，根据温宿县片区住宅价格上涨趋势分析，预计上涨幅度在8%左右。

因此修正后一层的销售价格在3400—4200元/平