河枫御景市调报告Word文档格式.docx
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注册名：
河枫御景花苑
投资商：
常州元顺房地产发展有限公司
基地位置：
钟楼区政府北（月季路与银杏路交汇处）
开发商：
常州元顺房地产发展有限公司
售楼处地址：
代理商：
江苏参天营销策划有限公司
售楼处电话:
89822888
建筑设计：
江苏筑原
建筑楼层：
24、26、27、11F
规划用途：
住宅、商铺
工程进度：
一期交付，二期在售
公开日期：
一期2014年3月二期2016年10月
交房日期：
一期2015年12月29日二期2017年6月30日
项
目
基地面积:
未知
贷款银行：
四大银行中国工商银行
基地位置图
总建筑面积：
195607㎡
贷款额度：
80%
贷款年限：
30年
容积率：
2.4
绿化率：
45%
主力面积:
100、126、130平方米
得房率：
78%
主力总价：
110万—143万
主力房型：
三房两厅一卫、三房两厅两卫
平均单价：
11000元/㎡
单价范围：
8800元/㎡-11000元/㎡
面积范围:
100㎡~130㎡
规划户数：
1199户
可售户数：
物业公司：
江南中鑫
销售率：
物管费：
1.42元/㎡
车位数量：
1254
装修标准：
无
车位售价：
项目总建：
20万㎡
均为高层住宅，有一幢小高层
物业构成
高层住宅楼
项目动态
一期开盘2014.3二期开盘2016.10
规划
完全人车分流，1:
1.05车位配比
建筑设计
景观设计
迪恩兹景观
物业顾问
第三部分常州市房地产需求问卷
调查
1、您目前所住的区域
如图所示，可知道居住在武进区的人最多，占40%；
其次是钟楼区的人，占34%；
最少的是戚墅堰的人，仅占3%。
2、您现在住房面积
如图所示，可知居住面积71-90㎡的人最多，占34%；
其次居住面积111-130㎡的人，占23%，由此可知，现在购房者的需求多为大户型。
3、您现在的住房来源
如图所示，可见住房来源为商品房的居多，由此可见，我国现今的住房来源的渠道依然是商品房占主导。
4、最近几年内买房
如图所示，打算在两年内买房的人最多，占38%；
在短期内不打算购房的消费者占34%。
5、购房的主要原因
如图所示，为改善居住条件的购房者居多，占32%；
其次为儿女买房的购房者和添置第二套购房者，分别为23%和20%。
6、住房类型
如图所示，购买高层住房的消费者居多，占63%；
其次是购买小高层和多层的消费者，分别为20%和17%。
7、购房类型
如图所示，购买三室两厅两卫住房的消费者居多，占43%；
其次是购买三室两厅一卫的消费者，占29%，说明现在购房者的需求多为大户型。
8、购房面积
如图所示，现在购买面积为121-140㎡和101-120㎡的购房者占大多数，分别为40%和43%。
9、建筑风格
如图所示，如今购房者大多偏向欧美风格和现代风格的住宅。
10、
购房时关心的问题
如图所示，现在的购房者在购房时所关心的问题中，尤为在意小区周边的交通环境，占37%；
其次是环境绿化，占29%。
11、购房希望的配套设施
如图所示，现在的购房者在购房时所希望的配套设施中，尤为在意小区周边的医疗点，占43%；
其次是超市，占29%。
12、住房装修标准
如图所示，如今购房者对于住房装修的标准，主要为全毛坯和厨卫装修，分别占71%和29%。
13、
所能接受的单价
如图所示，现在购房者所能接受的住宅单价主要为7001-8000元，占45%；
其次是6001-7000元和8001-10000元，分别为29%和26%。
14、所能接受的总价
如图所示，现在购房者所能接受的住宅总价主要为71-80万元和61-70万元，分别为46%和40%。
15、
您能接受的物业管理费用
如图所示，现在购房者所能接受的物业管理费用主要为1.6-2.4元平米每月和0.8-1.6元平米每月，分别为40%和37%；
其次是2.4元平米每月，占23%。
1、梧桐香郡项目调查分析
1、经济指标
梧桐香郡
梧桐路与玫瑰路交界处
常州濠利置业有限公司
梧桐路与玫瑰路交界处
江苏联盛房地产咨询有限公司
400-890-0000
在售、未交付
2016.9.22
2017.10.30
133460平方米
四大银行中国工商银行,中国建设银行,中国银行,中国农业银行
387573平方米
70%
30年
2.2
41.9%
102-127平方米
两房两厅一卫
6600元/㎡
13000元/㎡-14000元/㎡
134㎡~210㎡
2760户
100户
江苏高科物业服务有限公司
机动车2594辆、非机动车5420辆
车位售价：
38万㎡
高层约38万㎡
高档住宅楼，高档商业区
一期开盘2016.9.22
完全人车分流，1：
2.9车位配比
2、环境分析
大环境
梧桐香郡位于中心城区的钟楼开发区板块，距离市中心直线距离7公里，约半小时车程。
项目距青枫公园700米，周边整体环境较好。
目前项目周边大型商业配套暂不完善，主要以附近的底商为主，基本能满足业主的生活需求。
未来项目周边1公里范围内有雨润和宝龙城市广场的商业配套（目前尚在建设中）。
项目公交较为不便，路线少，且不为城市主要节点。
项目的一大优势在于教育资源齐全，从幼儿园到小学再到中学，均距离项目近，业主女子上学方便。
1、交通便利，可至站台搭乘B23，更有213路、52路、y1等多路公交车环绕。
2、四周分别散布着已投入使用的宝龙城市广场，万水美兰城等高端楼盘以及运河花园、星港花苑、枫林雅都等多个成熟小区。
3、教育医疗配套生活齐全，常州妇幼保健院，枫逸幼儿园、新闸中心小学、新闸中学、常州市第五中学等环伺而建。
4、周边多家银行环绕，招商银行、工商银行等理财便捷。
5、购物便利，有欧尚、永辉等大型超市，距离宝龙城市广场只有5分钟车程，方便快捷。
6、生活配套齐全，同庆楼大酒店近在咫尺。
小环境
竞品位于梧桐路与玫瑰路交汇处，占地面积133460㎡，总建面积为387573㎡，容积率为2.2，项目分为两期，一期为低层、多层、小高层、高层。
一期靠近钟楼区政治经济区域核心。
项目紧邻青枫公园近距离私享45公顷公园美景；
项目处于城市主干道龙江路高架和玉龙路之间，路网完善，交通便捷可快速到达全城。
3、产品分析
户型配比
竞品目前所推的是一期，1#，2#，3#，4#，7#，8#共六栋楼，7#楼是两室一厅一卫，户型面积分别为80.67㎡、102.69㎡，8#楼为三室两厅两卫，户型面积为110.86㎡，4#楼为三室两厅一卫，户型面积为105㎡，布局合理
户型分析
A户型：
80.67㎡三房两厅一卫
优点：
1、该户型主卧和客厅朝南，保证基本的舒适度。
南向阳台半送，附赠空间比较客观，且与餐客厅相连接，活动空间较为开阔。
2、U型厨房设计，空间利用率上也高。
此外，空中花园设计，两房三房随心转换。
3、大气宽敞的朝南景观阳台，中央景色尽收眼底。
缺点：
1、餐厅位置较暗，采光差。
B户型：
102.69㎡2+1房一厅一卫一厨
1、该户型南北通透，具有良好的采光、通风
2、偏小面宽，偏大进深
3、户型动线合理
4、功能齐全
1、空间利用率不高
2、功能区域划分不合理
C户型：
三室两厅一卫一厨105㎡
1、户型方正，面积适中
2、布局舒展，尺度宽松，动静分区
3、全明设计，南北通透，即充分采光，又有利于室内空气流通
4、客厅超大开间，与景观阳台相连，使客厅的空间感增强，采光效果更好
1、功能划分不合理，空间利用率不高
2、餐厅、厨房太小，不实用
配比户型
竞品目前所推的是二期，1#，2#，3#，4#，7#，8#共六栋楼，7#楼和8#楼为二梯三户。
3#、7#、8#
户型
面积（㎡）
数量（户）
比例（%）
1、两房两厅一卫
80.67㎡
45
16.36%
2、三房两厅两卫
102.69㎡
58
21.09%
3、三房两厅两卫
105㎡
172
62.55%
合计
275
100%
价格分析
6100元/㎡-14000元/㎡
总价范围：
49.2万-147万
主力单价：
9000元/平米
94.5万元
后期价格走势预估：
预计竞品在后续推案时，价格会有一定增长或是持续平稳，一方面是因为该竞品后续还有第三期，还有一方面目前常州没有限制购房政策，根据购房者买涨不买跌的心理，所以，个人认为后期的房价可能会有一定增长或是持续平稳。
去化分析
1#、7#、
栋号
已售套数
总共套数
去化率
7#
30
17.44%
1#
32
36
88.89%
从此表可见，1#楼为中高层，较受人欢迎，而7#楼为高层，并没有那么受人欢迎，由此7#楼的去化率比较低，而1#楼的的去化率比较高，因此1#楼也卖的比其他楼卖得好。
2、保利公园九里项目调查分析
保利公元九里
保利常州房地产发展有限公司
常州市钟楼区银杏路与月季路交叉口东北角
保利常州房地产发展有限公司
15号会所（北郊中学正对面）
23F、30F
住宅、商铺、
一期交付，二期在建
二期2016年5月7日
二期2018年6月30日
100000㎡
270000㎡
2.8
102㎡，110㎡
82%
102万~154万
三房两厅两卫
13000㎡
10000元/㎡-14000元/㎡
88㎡~138㎡
2500户
保利物业
2.80元/㎡
3000元/㎡
27万㎡
高层约27万㎡
二期开盘2016年5月7日
保利物业发展有限公司
保利公园九里位于荔湾区龙溪中路，距离地铁坑口站仅10分钟路程，占地10万平米，总建筑面积约27万平米，规划总户数约2600套。
项目北临花地河畔，与葵蓬生态园仅一路相隔，自然景观优势突出，另外项目采用广州市场极少的artdeco建筑风格，社区还配备了双园林、双泳池、双会所，每栋楼的楼间距均保持在70米以上，是广州不可多见的低密度临水社区。
保利公园九里位于常州市钟楼经济技术开发区月季路东侧、银杏路北侧，北临京杭运河，南距青枫公园约200米。
毗邻钟楼区政府。
项目总用地面积104780平方米。
其中幼儿园划拨面积8000平方米，出让面积96780平方米。
竞品目前所推的是二期2#和3#共两栋楼，2#楼是三房两厅一卫，户型面积分别为88㎡，3#楼为三房两厅两卫，户型面积分别为102㎡、110㎡、127㎡。
88㎡三房两厅一卫
1、入户玄关设计，缓冲空间大，提高室内的私密性
2、卧室飘窗设计，采光、通风效果都不错
3、客厅与阳台相连，既增加生活的活动区域，又开阔了视野
4、厨房位于大门附近，减小运送食材及厨余垃圾的麻烦
2、动静分区不合理
110㎡三房两厅两卫
1、卧套房设计，带独立卫生间，私密性强
2、客厅与阳台相连，既增加生活的活动区域，又开阔了视野全明设计，干湿分离，空气流通及阳光都能得到很好的保障
3、厨房与餐厅东西相连，就餐、使用更加便利
1、过道太长，太窄浪费面积。
2、餐、客错开，空间感不强。
138㎡四房两厅两卫
1、客厅与阳台相连，既增加生活的活动区域，又开阔了视野
2、卧室朝南，阳光充足，户外景色将尽收眼底
3、餐客分离，防止窜味，生活更舒心
4、明窗设计，空气流通及阳光都能得到很好的保障
1、餐厅的位置空置面积太大，浪费太多
2、次卧门对餐厅，没有私密性
套数
比例
面积
三房两厅一卫
59
9.7%
88
12.7%
三房两厅两卫
118
19.4%
102
14.7%
207
34%
112
16.1%
54
8.9%
127
18.3%
四房两厅两卫
33
5.4%
138
23%
19.9%
总计
609
694
11000元/㎡-14000元/㎡
96.8万-193.2万
12000元/平米
165.6万元
2#、3#
2#
28
56
50%
3#
35
72
48.61%
2#和3#楼去化率相比之下相差无几。
由此可见这两栋楼的条件是差不多的，价钱也是差不多的，比较受消费者的青睐。
1、河枫御景项目调查分析
1、环境分析
竞品位于月季路与银杏路交汇之处，正处于钟楼经济开发区，集钟楼区功能核心于一体，与钟楼区政府隔街相望，仅需10分钟即可到达青枫公园。
竞品处于星港路与外环高架交汇区域，地铁2号线在建。
1、交通便利，可至站台搭乘B23，更有213路、52路、Y1路等多路公交车环绕。
2、四周分别散布着已投入使用的宝龙城市广场，万水美兰城等高端楼盘以及运河花园，星港花苑、枫林雅都等多个成熟小区。
3、教育医疗配套生活齐全，常州妇幼保健医院，枫逸幼儿园、新闸中心小学、新闸中学、常州市第五中学等环伺而建。
4、周边多家银行环绕，江苏银行、中信银行、中国银行、工商银行、招商银行等理财便捷。
5、购物便利，有欧尚，永辉等大型超市，距离宝龙城市广场只有5分钟车程，方便快捷。
6、生活配套齐全，中信国际商务酒店、富都青枫苑宾馆、同庆楼大酒店都近在咫尺。
河枫御景位于常州市钟楼区政府核心环内。
占地面积63260㎡，总建面积为195607㎡，容积率为2.4，南邻已有城市道路银杏路、北隔玉兰路与京杭运河老线段相望，东至月季路、西与已建小区枫林雅都相接。
沿月季路由南向北布置了商业，小区内部由9栋住宅楼形成组团空间，小区中央景观道不仅作为连接组团的交通枢纽，而且下沉喷泉广场也成为居民交流、休闲停留的场所，对水居文化进行了重新定义，外拥700亩青枫公园，内享浪漫中庭景观。
河枫御景项目预计分三期推出，分别有61-75㎡小户型，89-100㎡的2+1房，127-135㎡的豪华三房，142-180㎡奢美大宅；
BRT、龙城高架、规划地铁三维立体交通分直抵南大街核心商圈；
毗邻优质教育资源，孩子永远赢在起跑线。
2、产品分析
竞品目前所推的是二期，7#，8#共两栋楼，7#楼和8#楼均为二梯三户，户型面积由东往西为126㎡，100㎡，130㎡，布局合理
户型分析:
100m2三室两厅一卫
1、空中花园可自由组合，功能随心而变
2、开敞的明厨设计，感受来自家的温暖
3、三开间朝南，户型方正，动静分离
4、南向卧室，观景岛式阳台
126㎡三房两厅两卫
1、阔绰空间，海纳宾客
2、南北通透，尺度开合有序
3、双阳台设计270。
无死角采光
4、南向豪华大卧室，独立卫浴
130㎡三房两厅两卫
1、三开间朝南设计，独享11m罕见面宽
2、宽绰客厅连通景观阳台，临湖景观
3、主卧动静分离，独立卫浴、衣帽间
4、次卧、客厅双阳台设计，延景入室
竞品目前所推的是二期，7#，8#共两栋楼，7#楼和8#楼为二梯三户。
7#、8#
100㎡
106
33%
126㎡
130㎡
318
9000元/㎡-11000元/㎡
90万-143万
10000元/平米
130万元
智能系统
以“以人为本”为设计理念，配备全方位电子智能体系，打造高级安防，光纤宽带入户、LED电子公告系统、彩色可视对讲系统、24小时闭路监控系统、周界报警系统、电子巡更系统、电梯分层控制系统、停车管理系统……让居者体验科技智能建筑带来的便捷及高贵，国际知名品牌——日立高速电梯，便捷安全、静音舒适，为业主生活护航，南向窗采用双层中空玻璃，内置百叶窗，有效降噪、隔热、防止紫外线侵袭，节能环保，安全舒适。
实行人车分流设计，确保行人安全，电梯直入地下停车场，保障舒适安静的居住环境，构建一流的品质住区。
162
21.60%
8#
148
156
94.87%
由7#、8#两栋楼的去化来看，明显是8#楼的去化比较好，7#是今年新推出来的一栋楼，时间没有8#楼推出的长，不过总体看来，河枫御景的去化率还是比较高的，说明此楼盘是比较受欢迎的。
媒体分析
媒体通路
围挡
项目工地现场工地围板
通讯
短信
CF
常州电视台
NP
常州晚报
网络
常州搜房网
常州房产网
常州房地产信息网
化龙巷论坛
新浪房网
SLOGN：
升级臻品中轴水岸尊邸
客源客层分析
物
理
属
性
年龄
25岁-55岁左右的客户
职业
大多为白领、事业单位
区域
钟楼区、天宁区、新北区以及外来的投资客等
收入状况
家庭年收入二十万左右
交通工具
轿车
购买本项目的用途一般分为投资和自住两种用途，而且大多客户都属于白领阶级，比较适合中高端楼盘，面积在110~140㎡比较合适。
优势：
1、一期的交付使用，使得一期成为最为有效的产品形象展示，无论景观、外立面、会所等细节都是实景，且项目一期的市场口碑已经建立；
为二期的价格和销售提供有力的支撑和铺垫。
2、中心城区的钟楼开发区板块，距离市中心直线距离7公里。
位于常州市钟楼区政府核心环内，南邻已有城市道路银杏路、北隔玉兰路与京杭运河老线段相望，东至月季路、西与已建小区枫林雅都相接。
3、交通便利，教育医疗配套生活齐全，购物便利，生活配套齐全。
劣势：
1、周边学校以及医疗、购物设施有一定距离，步行较为不方便
2、项目周边散布的老小区较多，出入人流较复杂
机会：
1、目前该项目二期在售的仅有8#楼，房源较少
2、现阶段常州房产市场形势较好
威胁：
1、与保利九里花园隔街相望，由于客源客层均存在重叠效应，势必会分流该项目的来客量，从而直接影响项目正常去化
2、目前该项目的贷款渠道只有中国工商银行，房价较高，会对
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