河枫御景市调报告Word文档格式.docx

1、注册名：河枫御景花苑投资商： 常州元顺房地产发展有限公司基地位置：钟楼区政府北（月季路与银杏路交汇处）开发商：常州元顺房地产发展有限公司售楼处地址：代理商：江苏参天营销策划有限公司售楼处电话:89822888建筑设计：江苏筑原建筑楼层： 24、26、27、11F规划用途：住宅、商铺工程进度：一期交付，二期在售公开日期：一期 2014年3月 二期 2016年10月交房日期：一期2015年12月29日 二期2017年6月30日项目基地面积:未知贷款银行：四大银行中国工商银行基 地 位 置 图总建筑面积：195607 贷款额度：80%贷款年限：30 年容积率：2.4绿化率：45%主力面积: 100、

2、126、130平方米得房率：78%主力总价：110万143万主力房型：三房两厅一卫、三房两厅两卫 平均单价：11000元/ 单价范围：8800元/-11000元/面积范围: 100130规划户数：1199户可售户数：物业公司：江南中鑫销售率：物管费：1.42元/车位数量：1254装修标准：无车位售价：项目总建：20万均为高层住宅，有一幢小高层物业构成高层住宅楼项目动态一期开盘2014.3二期开盘2016.10规划完全人车分流，1:1.05车位配比建筑设计景观设计迪恩兹景观物业顾问第三部分 常州市房地产需求问卷调查1、您目前所住的区域如图所示，可知道居住在武进区的人最多，占40%；其次是钟楼区的

3、人，占34%；最少的是戚墅堰的人，仅占3%。2、您现在住房面积如图所示，可知居住面积71-90的人最多，占34%；其次居住面积111-130的人，占23%，由此可知，现在购房者的需求多为大户型。3、您现在的住房来源如图所示，可见住房来源为商品房的居多，由此可见，我国现今的住房来源的渠道依然是商品房占主导。4、最近几年内买房如图所示，打算在两年内买房的人最多，占38%；在短期内不打算购房的消费者占34%。5、购房的主要原因如图所示，为改善居住条件的购房者居多，占32%；其次为儿女买房的购房者和添置第二套购房者，分别为23%和20%。6、住房类型如图所示，购买高层住房的消费者居多，占63%；其次是

4、购买小高层和多层的消费者，分别为20%和17%。7、购房类型如图所示，购买三室两厅两卫住房的消费者居多，占43%；其次是购买三室两厅一卫的消费者，占29%，说明现在购房者的需求多为大户型。 8、购房面积如图所示，现在购买面积为121-140和101-120的购房者占大多数，分别为40%和43%。9、建筑风格如图所示，如今购房者大多偏向欧美风格和现代风格的住宅。10、购房时关心的问题如图所示，现在的购房者在购房时所关心的问题中，尤为在意小区周边的交通环境，占37%；其次是环境绿化，占29%。11、购房希望的配套设施如图所示，现在的购房者在购房时所希望的配套设施中，尤为在意小区周边的医疗点，占43

5、%；其次是超市，占29%。12、住房装修标准如图所示，如今购房者对于住房装修的标准，主要为全毛坯和厨卫装修，分别占71%和29%。13、所能接受的单价如图所示，现在购房者所能接受的住宅单价主要为7001-8000元，占45%；其次是6001-7000元和8001-10000元，分别为29%和26%。14、所能接受的总价如图所示，现在购房者所能接受的住宅总价主要为71-80万元和61-70万元，分别为46%和40%。15、您能接受的物业管理费用如图所示，现在购房者所能接受的物业管理费用主要为1.6-2.4元平米每月和0.8-1.6元平米 每月，分别为40%和37%；其次是2.4元平米每月，占23

6、%。1、梧桐香郡项目调查分析1、经济指标梧桐香郡梧桐路与玫瑰路交界处常州濠利置业有限公司 梧桐路与玫瑰路交界处江苏联盛房地产咨询有限公司400-890-0000 在售、未交付2016.9.222017.10.30133460平方米四大银行中国工商银行,中国建设银行,中国银行,中国农业银行387573平方米70% 30年2.241.9% 102-127平方米 两房两厅一卫6600元/ 13000元/-14000元/ 1342102760户100户江苏高科物业服务有限公司机动车2594辆、非机动车5420辆 车位售价：38万高层约38万高档住宅楼，高档商业区一期开盘2016.9.22完全人车分流，

7、1：2.9车位配比2、环境分析大环境梧桐香郡位于中心城区的钟楼开发区板块，距离市中心直线距离7公里，约半小时车程。项目距青枫公园700米，周边整体环境较好。目前项目周边大型商业配套暂不完善，主要以附近的底商为主，基本能满足业主的生活需求。未来项目周边1公里范围内有雨润和宝龙城市广场的商业配套（目前尚在建设中）。项目公交较为不便，路线少，且不为城市主要节点。项目的一大优势在于教育资源齐全，从幼儿园到小学再到中学，均距离项目近，业主女子上学方便。1、交通便利，可至站台搭乘B23，更有213路、52路、y1等多路公交车环绕。2、四周分别散布着已投入使用的宝龙城市广场，万水美兰城等高端楼盘以及运河花园

8、、星港花苑、枫林雅都等多个成熟小区。3、教育医疗配套生活齐全，常州妇幼保健院，枫逸幼儿园、新闸中心小学、新闸中学、常州市第五中学等环伺而建。4、周边多家银行环绕，招商银行、工商银行等理财便捷。5、购物便利，有欧尚、永辉等大型超市，距离宝龙城市广场只有5分钟车程，方便快捷。6、生活配套齐全，同庆楼大酒店近在咫尺。小环境竞品位于梧桐路与玫瑰路交汇处，占地面积133460，总建面积为387573，容积率为2.2，项目分为两期，一期为低层、多层、小高层、高层。一期靠近钟楼区政治经济区域核心。项目紧邻青枫公园近距离私享45公顷公园美景；项目处于城市主干道龙江路高架和玉龙路之间，路网完善，交通便捷可快速到

9、达全城。3、产品分析户型配比竞品目前所推的是一期，1#，2#，3#，4#，7#，8#共六栋楼，7#楼是两室一厅一卫，户型面积分别为80.67、102.69，8#楼为三室两厅两卫，户型面积为110.86，4#楼为三室两厅一卫，户型面积为105，布局合理户型分析A户型：80.67 三房两厅一卫优点：1、该户型主卧和客厅朝南，保证基本的舒适度。南向阳台半送，附赠空间比较客观，且与餐客厅相连接，活动空间较为开阔。2、U型厨房设计，空间利用率上也高。此外，空中花园设计，两房三房随心转换。3、大气宽敞的朝南景观阳台，中央景色尽收眼底。缺点：1、餐厅位置较暗，采光差。B户型：102.69 2+1房一厅一卫一

10、厨1、该户型南北通透，具有良好的采光、通风2、偏小面宽，偏大进深3、户型动线合理4、功能齐全1、空间利用率不高2、功能区域划分不合理C户型：三室两厅一卫一厨 1051、户型方正，面积适中2、布局舒展，尺度宽松，动静分区3、全明设计，南北通透，即充分采光，又有利于室内空气流通4、客厅超大开间，与景观阳台相连，使客厅的空间感增强，采光效果更好1、功能划分不合理，空间利用率不高2、餐厅、厨房太小，不实用配比户型竞品目前所推的是二期，1#，2#，3#，4#，7#，8#共六栋楼，7#楼和8#楼为二梯三户。3#、7#、8#户型面积（）数量（户）比例（%）1、两房两厅一卫80.674516.36% 2、三房

11、两厅两卫102.695821.09%3、三房两厅两卫10517262.55%合计275100%价格分析6100元/-14000元/总价范围：49.2万-147万主力单价：9000元/平米 94.5万元后期价格走势预估：预计竞品在后续推案时，价格会有一定增长或是持续平稳，一方面是因为该竞品后续还有第三期，还有一方面目前常州没有限制购房政策，根据购房者买涨不买跌的心理，所以，个人认为后期的房价可能会有一定增长或是持续平稳。去化分析1#、7#、栋号已售套数总共套数去化率7#3017.44%1#323688.89%从此表可见，1#楼为中高层，较受人欢迎，而7#楼为高层，并没有那么受人欢迎，由此7#楼的

12、去化率比较低，而1#楼的的去化率比较高，因此1#楼也卖的比其他楼卖得好。2、保利公园九里项目调查分析保利公元九里 保利常州房地产发展有限公司 常州市钟楼区银杏路与月季路交叉口东北角保利常州房地产发展有限公司 15号会所（北郊中学正对面） 23F、30F住宅、商铺、一期交付，二期在建二期2016年5月7日二期2018年6月30日100000270000 2.8 102，11082% 102万154万 三房两厅两卫 1300010000元/-14000元/ 881382500户保利物业2.80元/3000元/ 27万高层约27万二期开盘2016年5月7日保利物业发展有限公司保利公园九里位于荔湾区龙

13、溪中路，距离地铁坑口站仅10分钟路程，占地10万平米，总建筑面积约27万平米，规划总户数约2600套。项目北临花地河畔，与葵蓬生态园仅一路相隔，自然景观优势突出，另外项目采用广州市场极少的artdeco建筑风格，社区还配备了双园林、双泳池、双会所，每栋楼的楼间距均保持在70米以上，是广州不可多见的低密度临水社区。保利公园九里位于常州市钟楼经济技术开发区月季路东侧、银杏路北侧，北临京杭运河，南距青枫公园约200米。毗邻钟楼区政府。项目总用地面积104780平方米。其中幼儿园划拨面积8000平方米，出让面积96780平方米。竞品目前所推的是二期2#和3#共两栋楼，2#楼是三房两厅一卫 ，户型面积分

14、别为88，3#楼为三房两厅两卫，户型面积分别为102、110、127。88三房两厅一卫 1、入户玄关设计，缓冲空间大，提高室内的私密性2、卧室飘窗设计，采光、通风效果都不错3、客厅与阳台相连，既增加生活的活动区域，又开阔了视野4、厨房位于大门附近，减小运送食材及厨余垃圾的麻烦2、动静分区不合理110三房两厅两卫1、卧套房设计，带独立卫生间，私密性强 2、客厅与阳台相连，既增加生活的活动区域，又开阔了视野全明设计，干湿分离，空气流通及阳光都能得到很好的保障 3、厨房与餐厅东西相连，就餐、使用更加便利1、过道太长，太窄浪费面积。 2、餐、客错开，空间感不强。138四房两厅两卫1、客厅与阳台相连，既

15、增加生活的活动区域，又开阔了视野 2、卧室朝南，阳光充足，户外景色将尽收眼底 3、餐客分离，防止窜味，生活更舒心 4、明窗设计，空气流通及阳光都能得到很好的保障 1、餐厅的位置空置面积太大，浪费太多 2、次卧门对餐厅，没有私密性套数比例面积三房两厅一卫599.7%8812.7%三房两厅两卫11819.4%10214.7%20734%11216.1%548.9%12718.3%四房两厅两卫335.4%13823%19.9%总计60969411000元/-14000元/96.8万-193.2万12000元/平米 165.6万元2#、3#2#285650%3#357248.61% 2#和3#楼去化率

16、相比之下相差无几。由此可见这两栋楼的条件是差不多的，价钱也是差不多的，比较受消费者的青睐。1、河枫御景项目调查分析1、环境分析竞品位于月季路与银杏路交汇之处，正处于钟楼经济开发区，集钟楼区功能核心于一体，与钟楼区政府隔街相望，仅需10分钟即可到达青枫公园。竞品处于星港路与外环高架交汇区域，地铁2号线在建。1、交通便利，可至站台搭乘B23，更有213路、52路、Y1路等多路公交车环绕。2、四周分别散布着已投入使用的宝龙城市广场，万水美兰城等高端楼盘以及运河花园，星港花苑、枫林雅都等多个成熟小区。3、教育医疗配套生活齐全，常州妇幼保健医院，枫逸幼儿园、新闸中心小学、新闸中学、常州市第五中学等环伺而

17、建。4、周边多家银行环绕，江苏银行、中信银行、中国银行、工商银行、招商银行等理财便捷。5、购物便利，有欧尚，永辉等大型超市，距离宝龙城市广场只有5分钟车程，方便快捷。6、生活配套齐全，中信国际商务酒店、富都青枫苑宾馆、同庆楼大酒店都近在咫尺。河枫御景位于常州市钟楼区政府核心环内。占地面积63260，总建面积为195607，容积率为2.4，南邻已有城市道路银杏路、北隔玉兰路与京杭运河老线段相望，东至月季路、西与已建小区枫林雅都相接。沿月季路由南向北布置了商业，小区内部由9栋住宅楼形成组团空间，小区中央景观道不仅作为连接组团的交通枢纽，而且下沉喷泉广场也成为居民交流、休闲停留的场所，对水居文化进行

18、了重新定义，外拥700亩青枫公园，内享浪漫中庭景观。河枫御景项目预计分三期推出，分别有61-75小户型，89-100的2+1房，127-135的豪华三房，142-180奢美大宅；BRT、龙城高架、规划地铁三维立体交通分直抵南大街核心商圈；毗邻优质教育资源，孩子永远赢在起跑线。2、产品分析竞品目前所推的是二期，7#，8#共两栋楼，7#楼和8#楼均为二梯三户，户型面积由东往西为126，100，130，布局合理户型分析:100m2 三室两厅一卫1、 空中花园可自由组合，功能随心而变2、 开敞的明厨设计，感受来自家的温暖3、 三开间朝南，户型方正，动静分离4、 南向卧室，观景岛式阳台126 三房两厅两

19、卫1、 阔绰空间，海纳宾客2、 南北通透，尺度开合有序3、 双阳台设计270。无死角采光4、 南向豪华大卧室，独立卫浴130 三房两厅两卫1、 三开间朝南设计，独享11m罕见面宽2、 宽绰客厅连通景观阳台，临湖景观3、 主卧动静分离，独立卫浴、衣帽间4、 次卧、客厅双阳台设计，延景入室竞品目前所推的是二期，7#，8#共两栋楼，7#楼和8#楼为二梯三户。7#、8#10010633%1261303189000元/-11000元/90万-143万10000元/平米 130万元智能系统以“以人为本”为设计理念，配备全方位电子智能体系，打造高级安防，光纤宽带入户、LED电子公告系统、彩色可视对讲系统、2

20、4小时闭路监控系统、周界报警系统、电子巡更系统、电梯分层控制系统、停车管理系统让居者体验科技智能建筑带来的便捷及高贵，国际知名品牌日立高速电梯，便捷安全、静音舒适，为业主生活护航，南向窗采用双层中空玻璃，内置百叶窗，有效降噪、隔热、防止紫外线侵袭，节能环保，安全舒适。实行人车分流设计，确保行人安全，电梯直入地下停车场，保障舒适安静的居住环境，构建一流的品质住区。16221.60%8#14815694.87%由7#、8#两栋楼的去化来看，明显是8#楼的去化比较好，7#是今年新推出来的一栋楼，时间没有8#楼推出的长，不过总体看来，河枫御景的去化率还是比较高的，说明此楼盘是比较受欢迎的。媒体分析媒体

21、通路围挡项目工地现场工地围板通讯短信CF常州电视台NP常州晚报网络常州搜房网常州房产网常州房地产信息网化龙巷论坛新浪房网SLOGN：升级臻品 中轴水岸尊邸客源客层分析 物 理 属 性年龄25岁-55岁左右的客户职业大多为白领、事业单位区域钟楼区、天宁区、新北区以及外来的投资客等收入状况家庭年收入二十万左右交通工具轿车购买本项目的用途一般分为投资和自住两种用途，而且大多客户都属于白领阶级，比较适合中高端楼盘，面积在110140比较合适。优势：1、一期的交付使用，使得一期成为最为有效的产品形象展示，无论景观、外立面、会所等细节都是实景，且项目一期的市场口碑已经建立；为二期的价格和销售提供有力的支撑

22、和铺垫。2、中心城区的钟楼开发区板块，距离市中心直线距离7公里。位于常州市钟楼区政府核心环内，南邻已有城市道路银杏路、北隔玉兰路与京杭运河老线段相望，东至月季路、西与已建小区枫林雅都相接。3、交通便利，教育医疗配套生活齐全，购物便利，生活配套齐全。劣势：1、周边学校以及医疗、购物设施有一定距离，步行较为不方便2、项目周边散布的老小区较多，出入人流较复杂机会：1、目前该项目二期在售的仅有8#楼，房源较少2、现阶段常州房产市场形势较好威胁：1、与保利九里花园隔街相望，由于客源客层均存在重叠效应，势必会分流该项目的来客量，从而直接影响项目正常去化2、目前该项目的贷款渠道只有中国工商银行，房价较高，会对