马鞍山市城市概况及房产市场研讨Word文档下载推荐.docx
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东临石臼湖与江苏溧水县和高淳县接壤；
西濒长江与和县相望；
南与芜湖市郊、芜湖县、宣城县接壤。
至芜湖市区30公里；
北与江苏省南京市江宁区毗连，具有临江近海，紧靠经济发达的长江三角洲的优越地理位置。
马鞍山市最北点在慈湖河入江口，最南点在黄池镇水阳江中心航道线上，最西点为江心洲与和县之间长江主航道中心线，最东点处于石臼湖中心线。
全市总面积1686平方公里，南北最大纵距54．4公里，工具最大横距46公里。
2、行政分别及人口情况
全市户籍人口为126.57万人。
其中：
农业人口66.49万人，非农业人口60.08万人。
据抽样观察，人口出生率为10.1‰，死亡率为4.6‰，自然增长率为5.5‰。
全市土地总面积1686平方公里，其中市区354平方公里。
境内辖1县3区、17个镇、14个乡、13个街道服务处、122个社区居民委员会、366个村民委员会。
3、都会交通
马鞍山市是安徽省东部的重产业都会，也是重要的经济强市，它的交通系统尤其是铁路交通十分发达，好比宁铜线上的列车均会停靠马鞍山站。
而马鞍山到南京的高速公路已经开通，到南京走高速公路仅需半个小时车程。
至于航空方面，马鞍山距南京禄口国际机场仅38公里之遥。
除此之外，马鞍山另有发达而又廉价的水运。
4、都会计划
（一）计划目标
至2010年都会生长范围为都会人口94万人（包罗当涂县城），都会建立用地约为100.8平方公里（包罗当涂县城），人均用地为107.2平方米。
（二）
生长模式
都会的生长模式为“一主一副二带”的都会空间体系和“两轴两带”的空间生长模式，以实现南进东扩的都会用地结构形态，在都会空间网络节点和主轴线的引发与支撑作用下，动员都会空间生长。
一主，现状马鞍山市区；
一副，当涂县城；
两轴，采石河与太白大道景观轴；
两带，都会西部的财产带和都会东部的生活带。
（三）都会性质
确定都会性质为长江中下游重要的加工制造业基地和滨山河水园林旅游都会，都会生长模式仍然以集聚式为主，中心城区特别是焦点区的集聚效应将进一步增强，与现状主城区的焦点区相比，计划主城区的焦点区的用地开发强度将会大幅提高，并向四周出现递减的态势。
5、都会经济指标
（一）总体稳步生长，人均居全省第一
2007年全市实现生产总值（GDP）540亿元，按可比代价盘算，比上年增长18.5％。
第一财产增加值20.5亿元，增长5.5％；
第二财产增加值362亿元，增长21％；
第三财产增加值157.5亿元，增长13.5％。
全市人均GDP在全省率先突破5000美元，达5600美元，居安徽省首位。
（二）牢固资产投资增长较快
全年全市牢固资产投资为331.34亿元，比上年增长26.4％，投资额位居全省第3位。
其中房地产开发投资34.66亿元，比上年增长12.6％。
（三）居民收入表面
2007年，都会居民人均可支配收入15700元，比2006年同期增长12.8%。
居民人均可支配收入在全省居第一。
2007年，小我私家所得税额突破2亿元，到达2.48亿元。
城镇居民储备存款达202.88亿元，增长15.73%。
6、房产情况
（一）马鞍山市房产生长现状
目前马鞍山市目前在售楼盘大抵可分三类：
第一类以旧城改革的项目居多，主要特征：
市区中心位置、范围较小、占地面积小、楼体栋数少，小区景观较少，但周边配套成熟。
第二类为中小范围的楼盘，主要特征：
位置主要位于都会南部，范围较小、产物结构以多层为主，有一定的景观，户型以120——130平米的三房两厅为主，且差别区域地段的楼盘售价相差稍大，整体均价在2000—2300元/平米之间。
第三类为品质较高、范围教大的楼盘，如东方明珠；
主要特征是：
位置位于都会东部，主要为沿江东大道区域，有一定的范围和计划理念，小区有一定的景观，产物结构一般为多层、小高及别墅的混淆型小区，户型设盘算公道，面积以200—230平米为主，代价在2300元/平米左右。
此类产物的小区楼盘档次高、范围大而成为引导鹰潭市市场的主流产物。
（二）重点项目简介
（1）东方明珠
项目简介：
由上海地产团体马鞍山市金申置业生长有限公司投资30亿元人民币开发的大型房地产项目。
整个项目占地约60万平方米，总建面积约75万平米，总户数近6000户，为目前马鞍山最大的项目。
项目区位：
该项目位于马鞍山市东北偏向，江东大道以东，距宁马高速马鞍山出口仅5分钟车程。
物业类型：
住宅由多层、小高层和别墅组成。
小区配套：
马鞍山二中实验学校、风情商业街、社区图书馆、农贸市场、医院、游泳池、篮球场、网球场、羽毛球场、健身房等设施一应俱全。
目前销售状况：
目前为3期蓄水，1、2期根本为多层，多层均价4300元/㎡-4500元/㎡，精装小高层4800元/㎡（销售不理想，原因：
1、马鞍山人对小高有抗性；
2、前期宣传较少；
3、要求一次性付款），主力户型为以90㎡-120㎡的三房一厅为主，以140㎡-150㎡的三房两厅为辅。
项目优势：
范围大，目前是马鞍山最大的项目；
响应政府“东进”政策；
小区计划生活配套完善；
开发商品牌，开发商是上海地产；
品牌物业治理，物业治理公司是江苏爱涛物业治理有限公司；
主打教诲牌，与重点中学互助办校，项目紧邻马鞍山重点中学二中，而且与二中在项目内办有隶属小学和中学，吸引年轻的怙恃购房。
小区景观设计优美，布有水景，休闲广场等。
项目劣势：
项目地理位置比力偏僻；
目前周边生活、交通配套不完善；
代价上无明显的优势。
（2）西湖花圃
安徽首个国度康居住宅示范工程，项目总建面积36万平米，15栋小高层和39栋多层共1500套。
西湖花圃项目位于马鞍山市江东大道以东、蓬莱路以南、东晖路以西、马濮路以北，北侧紧贴马鞍山市体育场，邻近市二中，拥有方便快捷的交通，距佳山公园也比力近。
小区内设有小学、幼儿园，网球场。
销售状况：
共2期7个板块，1期A、B、C，2期A、B、C、D，目前为项目2期，二期接纳屋面、门窗保温节能技能。
多层均价4500元/㎡，起价4300元/㎡，最高价4900元/㎡（2008年5月推出多层代价预计突破5000元/㎡）。
项目在市民中有良好的口碑，项目一期实景现房，小区内部情况优美，休闲广场，曲水亭台；
二期接纳了保温节能技能；
交通便利，拥有多条公交线路。
代价相对周边楼盘较高。
（3）泰和文苑
马鞍山泰和房地产公司开发，占地90175平方米，总修建面积155000平方米，位于马鞍山康健路与江东大道交织西北部，总投资2.5亿。
江东大道与康健路交汇处，邻近马鞍山二中。
马鞍山二中实验学校、商业、农贸市场、医院
总体分2期，当期为于2007年9月开盘的1期。
多层均价为4380元/㎡，最高价为4600元/㎡；
小高层均价为3780元/㎡，最高代价为4000元/㎡；
商铺均价为8000元/㎡-9000元/㎡。
以80㎡2室2厅中小户型为主。
周边完美的配套设施；
项目的代价在区域内相对来说比力自制，尤其是小高层的代价，导致该项目小高层比多层的销售情况还要好。
项目档次较低
（4）国际华城
马鞍山中加投资有限公司于马鞍山市湖南东路（江东大道以东）投资开发，项目位置相对较好，步行至佳山公园只需10分钟，交通便利。
目前项目分国际华城·
层峰领和国际华城·
御园两部门。
国际华城·
层峰领的物业类型为小高层、高层，项目分共3期，目前为3期1批（于2008年1月19日开盘），均价为3800元/㎡-3900元/㎡，起价为3388元/㎡。
御园的物业类型为多层、高层，项目总共2幢多层、4幢小高，多层均价为4200元/㎡，高层代价待定。
配套设施：
小学和幼儿园、商业街、酒店
项目响应政府“东进”计划目标
项目目前周边配套尚不齐全
（5）春晖故里
春晖故里南起印山路，北至花圃路，西依江东大道，东抵慈河路。
占地45公顷，总建面积55万平米。
目前项目2期，主力户型为110平米的三房。
目前多层均价：
4500元/平方米。
小区内设有幼儿园、建中中学；
计划有运动休闲中心、农贸市场、超市、银行等生活配套。
范围大，小区内部生活配套齐全；
计划设计师法自然、延绵的S型水系景观带。
特有的屋面雨水收集系统，为水系提供自然水源，使用墙体保温、彩铝中空玻璃保温节能型修建；
代价适中。
部门户型的南面阳台设计不切合马鞍山的使用习惯，此产物出现滞销；
交通不方便，仅有一条公交线路。
周围还没有成熟的生活配套设施。
（6）格林春天
格林春天位于江东大道与印山路的交汇处，北至印山路；
南临东湖路，路南计划为市内区级公园；
东至军民路；
西临领悟南北的江东大道，与即将建立的大型公园东湖公园仅一街之隔。
项目占地面积13.28万平方，总修建面积22.7万平米，以小高层和多层为主要修建形式。
3期将推出别墅。
小区内设有幼儿园。
总共有1233套住宅。
项目目前为2期，多层均价为4400元/平方米。
紧邻计划中的大型公园，周边情况优美；
底层全排挤形式，增加绿化面积；
聘请戴德梁行做物业治理照料。
位置比力偏僻，没有成熟的生活和交通配套；
代价和北边的春晖故里相比没有明显的优势。
（三）房产市场阐发
1、城东南地块的项目从12月开始大量上市，整个板块各项目围绕着江东大道工具两侧展开，据统计在建和在售的项目总数大概有十个，凭据各项目的提供的计划数据，总体体量到达了250多万方，其中以东方明珠、国际华城和西湖花圃为代表这三个项目的总建面积之和到达了170万方。
市场上将迎来房价上涨后的第一次市场考验，由原来的3000元/平方米，直接跃到4200-4300元/平方米左右，区域内的多层的最高价为西湖花苑07年年底开出的4900多，还没有突破5000元。
2、城东南板块的周边配套比力完善，教诲设施、文体设施、购物场合、休闲娱乐场合及其他的相关配套都比力完善，整个区域开发的时间比力早，目前许多楼盘的入住率都很高，动员了这一区域的人气和商气。
总体来说这一板块与马鞍山主城区已经连为一体。
居民生活比力便利。
3、多层楼在该地块比力容易销售，小高层住宅也是近两三年来在马鞍山住宅市场中陆续登场，目前购房者对小高层住宅的担当水平还不是很高。
部门楼盘的小高层住宅的销售压力比力大。
为了刺激小高层的销售，有些楼盘打出了，前5年免物业费的促销计谋。
所以小高层的销售照旧具有一定的压力，各楼盘根本出现是多层卖完时，只剩下小高层。
3、该地块离市中心照旧有些距离，但是这就为各个楼盘大打情况牌提供了条件，每个楼盘都在宣传其情况幽雅，适合人居住，通过走访发明几个主要楼盘的情况简直十分优雅。
不外，由此也给人带来一种审美疲劳感，因为大部门楼盘的情况十分相似，但其中西湖花圃的情况很具有奇特性，项目户型设计和小区计划都十分考究，就象起的名字一样。
4、在该地块的东部有许多经济适用房和拆迁安顿房，给各个楼盘提供了许多参照物，通过比拟，各个在售楼盘的优势一目了然。
经济适用房及安顿房也为本区域带来了一部份的市场客户，可以为未来商业气氛的形成提供了相当的人气底子，预计未来在该地块的消费群体会有8万人以上。
5、周边的教诲设施配套完备，市二中、建中学校、市十六中、采秣小学等，以及未来马鞍山大学城的建立会使该地块的楼盘的销售提供有利条件，大大提升了地块的文化代价，将会带来一批高素质的优质潜在客户，同时也带来了很大的楼盘升值空间，具有更大的投资潜力。
6、从户型来看，以两房和三房为主，面积主要在80-120平米左右，中小户型在各个项目的总体户型配比所占比例较大，占到了整体的50%以上，各个楼盘的户型设计都比力优秀，都做到了干湿分散、消息离开、餐厨一体、采光好等优点，非凡人性化，设计到处以人为本，对付户型的设计，客户没有太多的挑剔。
7、在定位方面，各个楼盘显得不是太明确，除了泰和文苑定位在“书香”上以外，其他楼盘的定位不是太鲜明，给人造成这些楼盘都差不多的感觉，没有差别性，代价也大抵相同。
8、客群对物业偏好方面，都是首选多层，但对小高层和高层住宅也在逐步的担当，据置业照料反响小高层和高层的销售还算不错，就整体而言，市场中多层住宅很受接待。
整个市场中客户对户型面积偏好方面，以80-90平米的中小户型最受接待。
9、各个楼盘普遍的容积率都比力低，绿化率比力高，交通状况非常好，可以说这些楼盘都是情况优雅。
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