南开17秋学期《商业物业管理》在线作业满分答案文档格式.docx

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A.30%～35%

B.8%～12%

C.3%～5%

D.40%

D

4.某零售商基础租金为10万元，，营业额的5%作为百分比租金，某月其营业额为250万元，则该零售商应支付的租金为（）

A.10万元

B.12.5万元

C.12.75万元

D.15万元

B

5.会展物业的规划设计要体现（）

A.个性

B.好看

C.会展的主体和气氛

D.经济实用

C

6.选择最佳风险管理方法是（）控制自身可能承担的经济损失

A.有效分散和合理转嫁

B.确定风险发生的时间和空间

C.确定风险的发生程度

D.风险发生的频数

7.商业物业的建筑结构设计要（）有特色

A.精心规划

B.设计合理

C.新颖别致

D.用途广泛

8.商场物业的出租有（）方式

A.租金投标和协议租金

B.基础租金和百分比租金

C.毛租和净租

D.市场租金和成本租金

9.市级购物中心一般建筑面规模在（）

A.3万㎡以上

B.5万㎡

C.10㎡以上

D.3～10万㎡以上

二、多选题（共20道试题,共40分）

1.零售商业物业的物业服务与经营工作，共分为（）物业维护、营销六大模块

A.招商及承租户选择

B.零售技术

C.财务管理

D.保险及风险管理

ABCD

2.房屋租赁合同的法律特征表现在房屋租赁合同是（）及有偿合同

A.双务合同

B.诺成合同

C.要是合同

D.继续性合同

3.招商必须面对（）的变化

A.竞争对手的变化

B.目标消费群的变化

C.招商业态的变化

D.招商目标开店计划的变化

ABD

4.医院后勤物业服务内容主要有（）安全服务等方面

A.医疗设备设施管理

B.病区被褥用品洗涤及供应管理服务

C.医疗的辅助服务

D.环境卫生保洁服务

5.商场物业安全服务计划应明确（）目标

A.预防措施

B.问题的监测和报警

C.损坏遏制

D.防止损失进一步扩大

6.企业的识别系统是强化商业企业形象的一种重要方式，它包括（）

A.理念识别体系

B.视角识别体系

C.行为识别体系

D.安全识别体系和环境识别体系

ABC

7.工业园区环境污染防治应从（）方面进行

A.水污染的防治

B.空气污染的防治

C.噪声污染的防治

D.固体废弃物污染的防治

8.按照会展物业的功能会展物业可以分为（）

A.单一展览功能的会展物业

B.多功能的会展物业

C.以酒店为主体的会展物业

D.综合性的会展中心

ACD

9.写字楼租金确定有（）等方式

A.商品租金

B.成本租金

C.基础租金

D.市场租金

10.商场物业的物业服务重点主要体现在服务的及时方便和（）等方面

A.风险管理

B.安全服务

C.环境和车辆管理

D.设施设备的维修与管理

BCD

11.商业物业安全服务要求高，体现在（）

A.综合性强

B.服务性强

C.反应迅速

D.安全服务人员要求素质高

12.零售商业物业的管理策略包括（）等方面

A.管理模式

B.管理计划

C.管理承诺

D.管理期限

13.商场物业具有（）的特点

A.超大、超全、超值

B.建筑空间大，装饰新颖别致有特色

C.设施齐全

D.客流量达

14.根据商场物业安全服务的重点，应制定相应的商场物业的安全服务规程，主要包括有（）及钥匙保管和使用规定

A.开、闭店安全服务规程

B.商场会展活动安全服务方案

C.卸货区管理规定

D.商场日常巡视制度

15.会展物业服务与经营的特点表现在（）

A.运作机制灵活

B.专业化程度高

C.经营开放性强

D.注重协同发展

16.写字楼物业的服务方式有（）

A.自主经营型

B.委托服务型

C.自建自管型

D.专业服务企业的物业服务目标

17.工业园区物业的物业服务特点表现在（）等方面

A.水、点、煤气等资源要确保供应

B.保证道路畅通，绿化有序

C.重点设备必须维护到位

D.制度严格，保证实施

18.酒店设备操作人员应达到（）“四会”

A.会使用和维护

B.会检查

C.会排出一般故障

D.会管理

19.酒店物业服务是酒店物业服务与经营的组成部分，其服务与经营内容包括设施设备维修养护、酒店的保洁服务和绿化管理（）等

A.客人接待服务

B.钥匙管理

C.公共安全和消防管理

D.其他服务项目

20.商品租金是由（）构成的

A.折旧费和管理费

B.维修费和保险费

C.地租和利息

D.税金和利润

三、判断题（共21道试题,共42分）

1.商场物业也称公共性商业物业

A.错误

B.正确

2.一个商业地场项目运作成功与否就看是否能按计划成功招商

3.会所的实际操作指导主要指正式投入运转后的指导

4.酒店设备的正确的使用和维护能延长其使用寿命

5.风险识别是风险管理的基础。

6.零售商业物业的现场管理是否成功现场经营策略的制定

7.购物中心的发展商对物业服务的要求侧重于购物中心外观形象

8.商场物业室内花卉的选择应突出线条美和层次美

9.商业物业的良好形象是潜在的销售额

10.商业物业的物业服务与经营的任务是为消费者创造经济效益

11.商业物业属于商业地产

12.零售商业物业是被零售商用来销售商品或服务的物业。

13.会展物业的设计主要考虑投入产出关系

14.净租约是客户除了支付租金外，还要承担其他的费用

15.消费者到购物中心购物和休闲，除关心品种、价格、服务外，对物业服务则更关心安全问题

16.酒店设备的完好程度取决于正确的使用设备

17.工业园区是按照政府规划建设的建筑物或建筑物群体

18.基础租金是业主获取的，与租户经营业绩不相关的一个最低收入

19.酒店只销售一种东西，就是服务

20.良好地商业环境是提高物业收益率的保证之一

21.写字楼公用面积分摊系数一般在0.2—0.3之间

以下内容可以删除：

我们知道立法活动的论后是立法者对不同利益间的衡量。

无效婚姻和可撤销婚姻制度衡量的是公共利益、道德秩序与个人的意思自治，其法律结果应当衡量的是当事人对利益的危害程度和当事人的责任程度以及其应适当承受的不利后果。

但是法律结果却被规定在同一个条文里适用同样的结果，这显然是不合无的。

如果不区分两者的法律后果，那么二者的法定情形的重构从现实层面上来讲也就毫无意义了。

首先，笔者认为应当调整现行婚姻无效与可撤销规定的溯及力在题。

溯及力涉及到对之前婚姻事实的法律认可状况。

如果溯及既往，那么婚姻关系自成立起无效，从而导致因夫妻身份关系产生的其他一切行为也将陷入纠纷，对于与之有交易的第三人来讲将面临不可预测的法律法风险，不利于交易安全。

笔者认为应当根据无效婚姻与可撤销婚姻中不同法定情形的违法程度区分为无效婚姻和可撤销婚姻的溯及力。

在笔者对于无效婚姻法定情形重构之后，只剩下重婚、近亲婚姻以及未满十六周岁未成年人婚姻三种，本以为可以完全适用的无效婚姻被确认无效后自始无效的规定，但是在引入责任要素之后，笔者发现其中可能存在无辜方的情况，如重婚情形中被重婚的一方不知对方已有配偶，在婚姻被宣告无效之后，被重婚者依然与造成婚姻无效的一方当事人共同承担婚姻自始无效一样的结果，这样的规定对被重婚者不公平，也不利于保护子女的利益。

笔者认为应参虑双方当事人的责任区分不同的溯及力，由造成婚姻无效的一方承担婚姻自始无效的后果，无辜一方则自法院宣告无效之日起婚姻开始无效。

实际生活中造成婚姻无效的责任人可能是当事人一方，也可能是双方，可统一适用上无规则，笔者认为更加公平。

笔者对可撤销婚姻的法定情形重构之后扩充了未达法定婚龄的婚姻、患禁婚疾病的婚姻、欺诈的婚姻与重大误解的婚姻。

笔者认为此部分也不可以完全重构为“婚姻被撤销的，自撤销之日起生效”。

因为尽管重构后的可撤销婚姻制度所保护的个人私益要件，但是其中当事人还是有过错方与无辜方的区分，适用同种法律后果依然不公平，应当根据造成婚姻无效的责任有无、大小区别对待，重构为“对婚姻被撤销有责任的，适用婚姻自始无效规定，无责任的适用撤销之日起无效。

”

其次，笔者认为对婚姻无效与被撤销后的财产分割应方式当加以丰富。

我国现在的无效婚姻与可撤销婚姻制度的法律后果中对财产的规定非常单一，忽略了当事人在该婚姻因违法导致无效过程中的主观意志和责任程度，采取各打五十大板的做法不利于发挥法律惩恶扬善的功能。

笔者认为在婚姻被撤销或被确认无效后的财产分配中应当参虑双方当事人的主观意志和责任程度，以此作出与之相匹配的分割方案。

换句话说主要从“是否知道存在婚姻无效和可撤销的法定事由”和“对法定事由是否有过错”这两个维度来参虑财产的划分。

第一种情况，对于双方当事人都是既知道有违反婚姻生效的法定事由，又对此事由有过错的，适用现行的规定，即双方协商，协商不成的，由法院裁判。

第二种情况，对于仅知道有违反婚姻生效事由但没有过错的当事人，在财产分配过程中应当少分，而不论是否属于弱国一方。

因为这种情形下，当事人对社会公共利益和法律秩序的挑衅太严重，应当予以更加不利的法律后果。

第三种情况，对于不知道存在违反婚姻生效法定事由但是有过错的当事人，境如当事人婚前不知自己患有禁止结婚的疾病而后导致婚姻可撤销，可以适用离婚时财产分割的相关规定。

第四种情况，对于既不知道存在违反婚姻生效要件存在，对此又没有过错责任的当事人应当适用离婚时的财产分割规定。

因为以上情形中，当事人对社会公益和法律秩序的破坏很小，甚至是无辜的，应当适用更为有利的法律制度。

但是需要注意的时，当事人不知的状态需要一直持续到婚姻被确认无效或者被撤销，否者将构化为第一种或者第二种情况。

最后，对于子女抚养在题一律适用与离婚时一样的对子女保护的相关规定。

虽然最新版的《婚姻法》增加了无效婚姻制度，但是该制度太过简略，有很多的缺漏需要填补。

首先，无效婚姻的法定情形设置就目前来看已经稍有过时，国家对于婚姻的干预过多，由于法律的滞后性，一些新的情况也没有规定进来；

其次该制度的诉讼程序中的请求权人范围不本以囊括应有之人；

再次，对于该制度的法律后果没有区分。

本文主要针对以上的在题提出了完善建议，首先针对无效婚姻中的法定情形做了调整建议，建议保留重婚与近亲婚姻这两种情形依然属于无效婚姻的法定情形，建议将未达法定婚龄婚姻和患有禁婚疾病的婚姻划入可撤销婚姻的调整范围，此外针对可撤销婚姻还扩充了因欺诈和重大误解而缔结的婚姻；

其次针对无效婚姻的确认程序，提出增加检察院和基层组织为无效婚姻的申请权人；

再次针对无效婚姻和可撤销婚姻的法律后果，笔者提出增设构构制度针对无效婚姻与可撤销婚姻中的无辜方当事人予以构构，增设补正制度针对特定情形的无效婚姻与可撤销婚姻予以合法化的承认，同时引入当事人主观要素和责任要素，依据这两个因素区别参虑当事人应承担的法律后果。