南开17秋学期《商业物业管理》在线作业满分答案文档格式.docx

1、A. 30%35%B. 8%12%C. 3%5%D. 40%D4. 某零售商基础租金为10万元，营业额的5%作为百分比租金，某月其营业额为250万元，则该零售商应支付的租金为（）A. 10万元B. 12.5万元C. 12.75万元D. 15万元B5. 会展物业的规划设计要体现（）A. 个性B. 好看C. 会展的主体和气氛D. 经济实用C6. 选择最佳风险管理方法是（）控制自身可能承担的经济损失A. 有效分散和合理转嫁B. 确定风险发生的时间和空间C. 确定风险的发生程度D. 风险发生的频数7. 商业物业的建筑结构设计要（）有特色A. 精心规划B. 设计合理C. 新颖别致D. 用途广泛8. 商场

2、物业的出租有（）方式A. 租金投标和协议租金B. 基础租金和百分比租金C. 毛租和净租D. 市场租金和成本租金9. 市级购物中心一般建筑面规模在（）A. 3万以上B. 5万C. 10以上D. 310万以上二、 多选题 （共 20 道试题,共 40 分）1. 零售商业物业的物业服务与经营工作，共分为（）物业维护、营销六大模块A. 招商及承租户选择B. 零售技术C. 财务管理D. 保险及风险管理ABCD2. 房屋租赁合同的法律特征表现在房屋租赁合同是（）及有偿合同A. 双务合同B. 诺成合同C. 要是合同D. 继续性合同3. 招商必须面对（）的变化A. 竞争对手的变化B. 目标消费群的变化C. 招

3、商业态的变化D. 招商目标开店计划的变化ABD4. 医院后勤物业服务内容主要有（）安全服务等方面A. 医疗设备设施管理B. 病区被褥用品洗涤及供应管理服务C. 医疗的辅助服务D. 环境卫生保洁服务5. 商场物业安全服务计划应明确（）目标A. 预防措施B. 问题的监测和报警C. 损坏遏制D. 防止损失进一步扩大6. 企业的识别系统是强化商业企业形象的一种重要方式，它包括（）A. 理念识别体系B. 视角识别体系C. 行为识别体系D. 安全识别体系和环境识别体系ABC7. 工业园区环境污染防治应从（）方面进行A. 水污染的防治B. 空气污染的防治C. 噪声污染的防治D. 固体废弃物污染的防治8. 按

4、照会展物业的功能会展物业可以分为（）A. 单一展览功能的会展物业B. 多功能的会展物业C. 以酒店为主体的会展物业D. 综合性的会展中心ACD9. 写字楼租金确定有（）等方式A. 商品租金B. 成本租金C. 基础租金D. 市场租金10. 商场物业的物业服务重点主要体现在服务的及时方便和（）等方面A. 风险管理B. 安全服务C. 环境和车辆管理D. 设施设备的维修与管理BCD11. 商业物业安全服务要求高，体现在（）A. 综合性强B. 服务性强C. 反应迅速D. 安全服务人员要求素质高12. 零售商业物业的管理策略包括（）等方面A. 管理模式B. 管理计划C. 管理承诺D. 管理期限13. 商场

5、物业具有（）的特点A. 超大、超全、超值B. 建筑空间大，装饰新颖别致有特色C. 设施齐全D. 客流量达14. 根据商场物业安全服务的重点，应制定相应的商场物业的安全服务规程，主要包括有（）及钥匙保管和使用规定A. 开、闭店安全服务规程B. 商场会展活动安全服务方案C. 卸货区管理规定D. 商场日常巡视制度15. 会展物业服务与经营的特点表现在（）A. 运作机制灵活B. 专业化程度高C. 经营开放性强D. 注重协同发展16. 写字楼物业的服务方式有（）A. 自主经营型B. 委托服务型C. 自建自管型D. 专业服务企业的物业服务目标17. 工业园区物业的物业服务特点表现在（）等方面A. 水、点、

6、煤气等资源要确保供应B. 保证道路畅通，绿化有序C. 重点设备必须维护到位D. 制度严格，保证实施18. 酒店设备操作人员应达到（）“四会”A. 会使用和维护B. 会检查C. 会排出一般故障D. 会管理19. 酒店物业服务是酒店物业服务与经营的组成部分，其服务与经营内容包括设施设备维修养护、酒店的保洁服务和绿化管理（）等A. 客人接待服务B. 钥匙管理C. 公共安全和消防管理D. 其他服务项目20. 商品租金是由（）构成的A. 折旧费和管理费B. 维修费和保险费C. 地租和利息D. 税金和利润三、 判断题 （共 21 道试题,共 42 分）1. 商场物业也称公共性商业物业A. 错误B. 正确2

7、. 一个商业地场项目运作成功与否就看是否能按计划成功招商3. 会所的实际操作指导主要指正式投入运转后的指导4. 酒店设备的正确的使用和维护能延长其使用寿命5. 风险识别是风险管理的基础。6. 零售商业物业的现场管理是否成功现场经营策略的制定7. 购物中心的发展商对物业服务的要求侧重于购物中心外观形象8. 商场物业室内花卉的选择应突出线条美和层次美9. 商业物业的良好形象是潜在的销售额10. 商业物业的物业服务与经营的任务是为消费者创造经济效益11. 商业物业属于商业地产12. 零售商业物业是被零售商用来销售商品或服务的物业。13. 会展物业的设计主要考虑投入产出关系14. 净租约是客户除了支付

8、租金外，还要承担其他的费用15. 消费者到购物中心购物和休闲，除关心品种、价格、服务外，对物业服务则更关心安全问题16. 酒店设备的完好程度取决于正确的使用设备17. 工业园区是按照政府规划建设的建筑物或建筑物群体18. 基础租金是业主获取的，与租户经营业绩不相关的一个最低收入19. 酒店只销售一种东西，就是服务20. 良好地商业环境是提高物业收益率的保证之一21. 写字楼公用面积分摊系数一般在0.20.3之间以下内容可以删除：我们知道立法活动的论后是立法者对不同利益间的衡量。无效婚姻和可撤销婚姻制度衡量的是公共利益、道德秩序与个人的意思自治，其法律结果应当衡量的是当事人对利益的危害程度和当事

9、人的责任程度以及其应适当承受的不利后果。但是法律结果却被规定在同一个条文里适用同样的结果，这显然是不合无的。如果不区分两者的法律后果，那么二者的法定情形的重构从现实层面上来讲也就毫无意义了。首先，笔者认为应当调整现行婚姻无效与可撤销规定的溯及力在题。溯及力涉及到对之前婚姻事实的法律认可状况。如果溯及既往，那么婚姻关系自成立起无效，从而导致因夫妻身份关系产生的其他一切行为也将陷入纠纷，对于与之有交易的第三人来讲将面临不可预测的法律法风险，不利于交易安全。笔者认为应当根据无效婚姻与可撤销婚姻中不同法定情形的违法程度区分为无效婚姻和可撤销婚姻的溯及力。在笔者对于无效婚姻法定情形重构之后，只剩下重婚、

10、近亲婚姻以及未满十六周岁未成年人婚姻三种，本以为可以完全适用的无效婚姻被确认无效后自始无效的规定，但是在引入责任要素之后，笔者发现其中可能存在无辜方的情况，如重婚情形中被重婚的一方不知对方已有配偶，在婚姻被宣告无效之后，被重婚者依然与造成婚姻无效的一方当事人共同承担婚姻自始无效一样的结果，这样的规定对被重婚者不公平，也不利于保护子女的利益。笔者认为应参虑双方当事人的责任区分不同的溯及力，由造成婚姻无效的一方承担婚姻自始无效的后果，无辜一方则自法院宣告无效之日起婚姻开始无效。实际生活中造成婚姻无效的责任人可能是当事人一方，也可能是双方，可统一适用上无规则，笔者认为更加公平。笔者对可撤销婚姻的法定

11、情形重构之后扩充了未达法定婚龄的婚姻、患禁婚疾病的婚姻、欺诈的婚姻与重大误解的婚姻。笔者认为此部分也不可以完全重构为“婚姻被撤销的，自撤销之日起生效”。因为尽管重构后的可撤销婚姻制度所保护的个人私益要件，但是其中当事人还是有过错方与无辜方的区分，适用同种法律后果依然不公平，应当根据造成婚姻无效的责任有无、大小区别对待，重构为“对婚姻被撤销有责任的，适用婚姻自始无效规定，无责任的适用撤销之日起无效。”其次，笔者认为对婚姻无效与被撤销后的财产分割应方式当加以丰富。我国现在的无效婚姻与可撤销婚姻制度的法律后果中对财产的规定非常单一，忽略了当事人在该婚姻因违法导致无效过程中的主观意志和责任程度，采取各

12、打五十大板的做法不利于发挥法律惩恶扬善的功能。笔者认为在婚姻被撤销或被确认无效后的财产分配中应当参虑双方当事人的主观意志和责任程度，以此作出与之相匹配的分割方案。换句话说主要从“是否知道存在婚姻无效和可撤销的法定事由”和“对法定事由是否有过错”这两个维度来参虑财产的划分。第一种情况，对于双方当事人都是既知道有违反婚姻生效的法定事由，又对此事由有过错的，适用现行的规定，即双方协商，协商不成的，由法院裁判。第二种情况，对于仅知道有违反婚姻生效事由但没有过错的当事人，在财产分配过程中应当少分，而不论是否属于弱国一方。因为这种情形下，当事人对社会公共利益和法律秩序的挑衅太严重，应当予以更加不利的法律后

13、果。第三种情况，对于不知道存在违反婚姻生效法定事由但是有过错的当事人，境如当事人婚前不知自己患有禁止结婚的疾病而后导致婚姻可撤销，可以适用离婚时财产分割的相关规定。第四种情况，对于既不知道存在违反婚姻生效要件存在，对此又没有过错责任的当事人应当适用离婚时的财产分割规定。因为以上情形中，当事人对社会公益和法律秩序的破坏很小，甚至是无辜的，应当适用更为有利的法律制度。但是需要注意的时，当事人不知的状态需要一直持续到婚姻被确认无效或者被撤销，否者将构化为第一种或者第二种情况。最后，对于子女抚养在题一律适用与离婚时一样的对子女保护的相关规定。虽然最新版的婚姻法增加了无效婚姻制度，但是该制度太过简略，有

14、很多的缺漏需要填补。首先，无效婚姻的法定情形设置就目前来看已经稍有过时，国家对于婚姻的干预过多，由于法律的滞后性，一些新的情况也没有规定进来；其次该制度的诉讼程序中的请求权人范围不本以囊括应有之人；再次，对于该制度的法律后果没有区分。本文主要针对以上的在题提出了完善建议，首先针对无效婚姻中的法定情形做了调整建议，建议保留重婚与近亲婚姻这两种情形依然属于无效婚姻的法定情形，建议将未达法定婚龄婚姻和患有禁婚疾病的婚姻划入可撤销婚姻的调整范围，此外针对可撤销婚姻还扩充了因欺诈和重大误解而缔结的婚姻；其次针对无效婚姻的确认程序，提出增加检察院和基层组织为无效婚姻的申请权人；再次针对无效婚姻和可撤销婚姻的法律后果，笔者提出增设构构制度针对无效婚姻与可撤销婚姻中的无辜方当事人予以构构，增设补正制度针对特定情形的无效婚姻与可撤销婚姻予以合法化的承认，同时引入当事人主观要素和责任要素，依据这两个因素区别参虑当事人应承担的法律后果。