东莞房地产市场分析Word格式.docx
《东莞房地产市场分析Word格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《东莞房地产市场分析Word格式.docx（22页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
—公务员的面积偏好集中于130-150M2（39.09%）
—企事业单位干部面积偏好集中于120-130M2（34.85%）
—私营企业主对面积的喜好较为分散,各面积都有,并不集中于某个区间,以120-130M2（28.38%）占优，而对150、180M2和200-250M2的大户型的需求比例（8-9%）接近，并且比其他群体高；
—金领阶层面积偏好分布较为分散，分布于120-180M2区间，各面积区间的比例较为接近，没有明确的集中喜好；
2、各人群对购房总价的选择
购房总价
30-40万
30万以内
40-50万
50-60万
60-70万
80万以上
40.00%
23.64%
13.64%
4.55%
70-80万
30.30%
25.76%
21.21%
7.58%
22.97%
21.62%
13.51%
10.81%
6.76%
45-50万
29.51%
27.87%
18.03%
6.56%
1.64%
33.33%
20.83%
4.17%
-公务员的总价选择偏好集中于40万以内（63.64%）
-企事业单位干部的总价选择偏好集中于50万以内（77.27%）
-私营企业主的总价选择偏好集中于50万以内（58.1%）；
-金领阶层的总价选择偏好集中于60万以内（88.52%）；
3、对于社区园林环境的喜好
总体统计数据：
园林环境
水景
绿地
中式园林
西式园林
广场
26.36%
25.84%
21.04%
15.06%
11.69%
分析结论：
—水景最受目标消费群的喜爱，营造的湖、多种形态的水景有市场吸引力
—大面积绿化比广场更受欢迎，以小广场为主，不宜大广场。
4、心目中的高档住宅价格
各细分群体、总体数据：
高档住宅价格
3000-4000
4000-5000
51.82%
21.82%
45.45%
39.39%
44.59%
31.08%
54.55%
—人们心目中的高档住宅价格在3000元以上
—最认同的价格区间是3000-4000元，达46.41%
—企事业单位干部对于高档住宅的价格认同高过其他群体，45.45%的人心目中的高档住宅价格区间为4000-5000元；
5、购房看重的因素
顺序
1
2
3
4
5
购房看重的因素
价格
物业管理及服务
环境
配套设施
产品特色
—价格仍然是第一考虑因素……
—品牌和社区是否成熟仍将是重要因素
—物业管理超越环境及产品成为第二考虑因素，说明人们对于服务，对于今后生活的保障越来越重视，高档住宅的物业管理及服务更为重要
6、购房的目的
购房目的
住得更舒服一些
到更好的地区居住
居住兼投资增值
为拥有独立空间
投资
39.09%
22.66%
15.86%
9.35%
5.67%
—目标消费群二次或二次以上的购房目的以住得更舒服一点的提升居住质量和品质为主
—其次为到更好的环境，说明目标群对于环境的要求提高
—部分人将买房作为投资
—豪宅，以自用为主，不考虑作投资。
二、置业消费行为及特定人群分析
（一）、目标客户消费行为特征描述
根据不同的职业对置业人士、装修公司和专业人士进行了深入的交流，就项目目标客户以下方面收集了较为详实的第一手资料，以下因素是置业人士考虑最多因素：
1、生活习性
1、消费心理
2、
3、决策因素
4、
4、户型的功能面积要求
5、公建配套
6、
6、园林要求
（二）、目标客户行为及销费心理分析
文化因素：
就东莞的市场而言，目标客户中有大学以上的学历不到10%，但大都见多识广，追求时尚。
具有东莞传统的观念和习惯，能够接受一些新事物，希望被社会认同，愿意和同一阶层或更高的阶层一起居住。
消费攀比跟风心理严重。
社会因素：
随着经济实力的加强，希望体现身份，置业会受家人、朋友、知名人士的影响。
家庭因素：
孝敬尊重父母，对家庭具有强烈责任心，父母和妻子的意见对最终决策有巨大影响。
个人因素：
客户年龄段在30—40岁，生活从容，注重健康和养生。
孩子多在上学阶段，东莞人非常重视孩子的教育和成长，愿意大投入。
购买动机：
地位彰显需要，生活环境改善的要求。
目标客户消费行为特征
姓名
户籍
本地人
年龄
30——45岁
经济能力
100万以上
日常生活
早晨无锻炼的习惯，喝完早茶后开始为工作和生意奔忙，周一至周五通常回家较晚，忙于应酬和朋友交往，方式是打牌、唱歌喝酒、运动休闲。
对时事较为关心，尤其港台方面的动向，经常看报和香港电视台，为其生意获取信息。
拥有一辆以上的私家车。
业余爱好
爱好运动：
游泳、羽毛球、网球、高尔夫、台球。
几个朋友偶尔相约打麻将。
行为特征
具有东莞传统生活观念，追求时尚高品质物质消费的特性。
和家人的交流
一般不和父母住在一起，但经常接父母过来小住几日。
妻子不工作，在家操持家务。
对家庭有较强的责任感，周末在家陪家人度过，除吃饭外，为了和家人尤其是和孩子有更好的交流，孩子在上小学或中学，这一阶段是最关心的是孩子的成长，包括德智体各方面。
一家人会有户外活动，去公园烧烤或找个服务好的运动休闲场所去游泳和作运动。
理想的居所
希望拥有一个高品质社区的物业，有便捷的交通、安全优质的管理服务、齐全的配套设施及优美的园林景色。
居住的人群层次较为单一或相似。
最好小区有重点学校便于孩子就读，运动设施方面要求有泳池、羽毛球场和网球场。
理想中的住房面积为180-250平方米，四房二厅带工人房，最少有两个套房，主人房、厨房、客厅要豪华，最好主人房也带有阳台，客厅中空。
空间结构要求动静分开，有花园和露台更佳。
客户特征表一
姓名
性别
男
年龄
35~40岁
婚否
已婚
形象描述
高层职业经理人（证券业）
日常生活描述
平时忙于应酬，夜生活较多。
周一到周五一般是早上10点钟喝早茶，然后开始工作，晚上到酒店打牌聊天和去酒吧喝酒卡拉OK，或者作运动，运动一般为打球，如网球、高尔夫等，基本到3点左右回家。
周末同家人一起度过，目前和家人共度一个休闲、愉快的周末可供选择的方式太少。
较少有时间看电视，看电视也只看翡翠台和本港台。
家人生活描述
有多处私房，和父母分开住，父母偶尔会过来住些时间。
妻子没有上班，掌管家务。
平时的业余活动就是打牌和运动。
孩子在重点学校上学，家人经常在西餐厅用餐。
购置物业的影响要素
希望物业拥有优质的管理服务，齐全的配套设施及优美的园林景色。
最好小区附近有重点学校便于孩子就读，运动设施方面为泳池、羽毛球场和网球场。
理想中的住房面积为170-200平方米，复式，四房二厅带工人房，空间结构要求动静分开，最好主人房也有阳台，客厅和主卧要宽敞、客厅中空。
客户特征表二
30岁左右
有成就的个体工商户
平时夜生活较多，回家比较晚，经常和朋友在酒店吃饭打牌，偶尔玩体育活动。
周一到周五一般是早上起床较晚，周末同家人一起度过，一般形式是吃饭，和家人轻松交流的方式太少。
一般不看书籍、报刊杂志，电视也只看翡翠台和本港台。
家人日常生活描述
现在住在自家私房，和父母同住，如若购置商品房，父母因为习惯老街区不会同住，仅会偶尔过来住些时间。
平时的业余活动就是打牌和运动，注重孩子的教育，希望在改善居住环境的同时，能改善小孩的教育环境。
自家有保姆做饭，偶尔到咖啡厅用餐。
现有住房为三间，缺少机动房，理想中的住宅是面积四房两厅，180平米，房间布局为自己一间，孩子一间，客房一间，工人房一间。
希望拥有一间书房，给自己独立思考的空间，在平面设计和错层设计中更倾向于后者。
希望与父母住在一起或居住距离较近，便于照顾。
在小区设施方面，希望配置西餐厅、泳池、网球（不是必需品）、公园（可供烧烤）。
倾向严格的物业管理，但对管理公司品牌并不注重。
自己的父母喜欢看书、看报，希望给老人一些活动空间，但不必刻意制造这种场所。
交通方面现在没有私家车，在环境安静和交通便利两者的选择中，可视情况而定。
客户特征表三
30岁
未婚
自由职业者
很少看电视，阅读报纸方面主要关注是证券、新闻的信息。
生活一般规律是起床晚，回家晚。
其主旋律是应酬，娱乐，如：
打麻将、卡拉OK、桑拿、洗脚，没有时间做体育运动。
很少与朋友串门，通常是在酒店，娱乐场所聚集交流。
父母的亲戚经常互相走动。
平时的业余活动就是打牌和运动，注重孩子的教育，在购买物业的时候，改善小孩的教育环境是非常重要的因素。
家人偶尔到咖啡厅用餐。
个人拥有多处物业，但希望改善居住环境，社区园林很重要，安全要保证，另外房子要宽敞、光亮、通风，一定要有阳台，无论主人房、客房，最好都是套房。
父母喜欢住在老房里，购房中家人的意见很重要，但决策权在于自己，有两个孩子。
所以户型要四房二厅，200平方米左右即可。
客户特征表四
34岁
具有时代感的高层公务员
尽量控制应酬，生活作息有规律。
下班后喜欢到阳台休息，喜欢贴近自然的感觉。
渴望安全、安定、祥和的生活。
喜欢体育运动，注重身体锻炼。
如：
打网球、高尔夫、游泳。
买衣服讲究质地和色彩，不注重品牌。
经常看书，尤其是有关社会、人文类书籍。
崇尚自然。
平时除了中央台的新闻一般很少看电视节目。
常上网，主要是SOHO、新浪网。
父母早上起床早，有晨练的习惯，但白天的时光没有太多的方式打发，傍晚喜欢散步，妻子在家操持家务，喜欢作运动和打牌聊天。
孩子也喜欢运动。
如游泳、打波。
家人经常一起去游泳。
现住物业面积150平米，和父母、孩子一起居住。
公共空间与私密空间感觉未区分开。
理想中的住宅是面积四房两厅，170平米，房间布局为自己一间，孩子一间，老人一间，书房一间，希望再有工人房一间，动静要尽量分开，在平面设计和错层设计中更倾向于后者。
在小区设施方面，希望配置西餐厅、泳池、网球。
注重管理服务和园林绿化。
客户特征表五
私营企业老板
平时很少在家，早上一般十点起床，晚上很晚回家，和朋友常在酒楼打麻将，朋友圈内喜欢群居，彼此之间会互相介绍购置物业。
家人会去会所做运动，喜欢旅游，常到外地（香港）购买衣服，注重品牌。
有两辆私家车。
将来会送孩子去国外读书，所以当前孩子的教育很重要，知名学校配置对其购置物业影响大，朋友中有和父母住在一起，也有不住在一起的。
无论多晚都会看报纸，如：
广州日报、羊城晚报、南方都市报，杂志爱看《中国企业家》。
很少看电视，偶尔看的电视台为翡翠台、本港台。
有时一家人会去外面一起吃饭。
不同父母住在一起，妻子没有工作，管理家务，负责教育孩子，其主要业余生活是体育运动和餐饮打牌。
有一个小孩正在上小学，其计划将来送孩子去国外深造，对孩子的能力训练和知识培养是非常重要的。
喜欢环境好的小区，期望好的物业管理和园林环境。
现住新世界花园，400平米的别墅，三层，五房两厅，两个工人房，感觉自家园林不够大，小区景观太少，楼与楼之间太密，配套设施不够且与多层混合，降低了身份。
买房时会考虑地域性，如购买高尔夫球场的物业，付款方式是一次性付款。
客户特征表六
35岁~40岁
东莞市区附近镇个体户
现和父母住石龙老屋，其本人喜欢运动，如：
羽毛球、乒乓球、网球、游泳等。
早上有晨练的习惯，平常在外吃饭较多，晚上有一些应酬，其余的业余时间和家人一起。
喜欢看激励向上的书，报纸一般看广州日报、香港商报。
有两个小孩，都在上学，妻子帮其打理店务。
小孩喜爱运动如足球、游泳、网球。
妻子的业余生活一般是喝茶、打牌和游泳。
父母也经常过来小住，喜欢家人共度业余时光。
购置物业的影响因素
现有住房四房两厅，家有一个工人。
自己盖房。
感觉建房质量不好，配套设施差。
喜欢空气好、植物多、安静的环境，住房外墙要漂亮。
感觉祈福新村很好，尤其是设施齐全。
现有一部车，考虑再买一部，交通方面不是问题，希望停车场和住处的距离要近。
所以换房要求生活丰富的大社区，有身份感，物业管理好，有多种休闲娱乐设施，如果购房，著名的教育配套也是极其重要的因素，希望有装修套餐提供。
具体客户描述表七
35岁
平时夜生活较多，回家较晚，经常和朋友在酒店吃饭打牌，偶尔玩体育活动，如高尔夫、游泳和乒乓球。
一般不看书籍、报刊杂志，电视也只看翡翠台和本港台
有2个孩子，在重点学校上学，家人经常在外用餐，大部分是在西餐厅。
己买别墅，建筑面积400平米，单价6000多元，五房，二层半，请了一个工人。
物业的尊贵性和安全性十分重要，孩子的教育及靠近朋友圈也是重要因素，希望有会所、游池、网球场等休闲运动设施，要求公共绿化大。
能够接受的价位在200---300万之间。
具体客户描述表八
外经贸中层干部
小孩在深圳读书。
平时常和朋友娱乐场所聊天打牌、听歌、跳舞，上班时间固定，有时回家的时间较晚。
经常打球，很少看电视，有看书的习惯。
和父母住在一起，父母有清晨散步的习惯，平时一般是和同龄人打牌下棋和聊天。
妻子辞职赋职在家，从事私家物业出租，其平时的娱乐休闲是游泳、打牌，常在外面餐饮。
对小孩的未来有远景规划，小孩已送到深圳读书，节假日才回家。
现住公房130平米，三房二厅周围餐饮业发达，发廊多，街道窄，交通管理差，孩子游活动空间小，无备套设施设无绿化。
自己前两年买地盖了房，面积接近200平方。
但安全问题存在隐患，车辆进出不方便。
对底层设商铺的做法很反感。
目前购房的倾向于跃式、大面积（200平米）、四房两厅。
具体客户描述表九
银行行长
平时喜欢作运动如高尔夫、桌球、篮球、网球，应酬是能推则推，常和朋友喝茶打牌，晚上回家很晚。
周末回老家——莞城附近的镇，一家人共同度过。
父母住在老家，偶尔会过来住些时间。
妻子平时的业余活动就是打牌和运动。
有2个孩子，在重点学校上学，家人经常在外面一起吃饭。
家人轻松愉快的交流方式太少。
想住别墅，但买了不敢住。
希望住在城区外，两个停车位。
安全感和尊贵感非常重要，理想中的面积是200-300平米，平面太落后。
买房中，价格不是问题，高品质和好环境至关重要。
觉得新世纪豪苑会所很好，大而设施全，朋友来有去处。
理想中的房子结构是一层是客厅、厨房、工人房、餐厅，二楼三间睡房、书房、两个洗手间。
买房中妻子的决策很重要。
具体客户描述表十
律师
平时生活以工作为主，应酬很多，生活基本无规律，喜欢看电视、报刊杂志，喜欢打麻将。
运动方面：
踢足球、打高尔夫、游泳。
购房中太太的意见占很大比例。
妻子辞职在家操持，其平时的娱乐休闲是游泳、打牌，常在外面餐饮。
有一个小孩，目前在读小学。
现住在自建住宅中，已有几处物业，但不够理想，无品质感和尊贵感，有购置商品房的想法。
理想中的住宅有花园、有大阳台和大露台，严格的安全保障、良好的环境（绿化多）、智能化的管理。
喜欢别墅，价位在100-200万之间，四房或五房，两层半，喜欢社区空间布局富有变化，而不是一排一排。
管理费不要太贵，1.5-2元为好。
希望居住的地方是同等身份的人在一起，孩子的教育条件要求优异。
倾向于按揭付款。
（注：
以上均为实际调查所得）
三、NHOUSE及别墅项目
（一）东莞市区别墅部分市场
1、东莞市区现售TOWNHOUSE及别墅调查表
类型
区域
楼盘名称
地理
位置
主力户型
销售均价（元M2）
管理费（元/M2）
交楼时间
咨询
电话
评估
别墅
东城
蓝郡
南四环路景湖花园
独立别墅，连排别墅，高级洋房
待定
现楼
2662868
2661888
景湖花园第六期，已经具备相当成熟的社区氛围，是东莞别墅盘中入住率最高的社区之一。
本期在建筑，景观，园林等方面对整个项目做了结构上的充实和形式上的丰富。
建有新会所。
业主子女可入读松山湖学校。
愉景花园
迎宾
大道
豪华别墅，单层，复式高层洋房（六房三厅四卫、十房四厅六卫）
别墅：
280万起；
高层：
4000
---5300
2元
2663318
2619001
位于旗峰山下豪宅别墅内，地理位置优越，与虎英湖隔街相望，豪华双会所设计。
庆峰花园
温塘
管理区
豪华独立别墅
小高层（3房2厅2卫）
别墅192起
2200
---2500
1．3元
2263378
2619126
占地550亩的山水别墅楼盘
南城
世纪城
东莞
连排别墅
5800元/M2
2988888
占地总面积2200亩，是目前东莞规模最大的连排别墅。
发展商实力首屈一指。
而且位于城市中心区的优越地理位置，规划设计、园林建筑、物业管理都是集最顶尖组合，发展前景无可限量。
总楼价在100万---250万之间。
映湖山庄
水濂山水库北
别墅、洋房
2406388
水濂山板块别墅盘，山水资源丰富，占地面积不大，别墅数量较多，价格相对较低。
御花苑
蛤地水濂山水库
2402268
水濂山板块豪宅别墅盘，目前首期规划在建的有51幢独立别墅，是中心区独一无二的真山真水生态别墅。
发展商目前正在加紧施工，暂时尚未公开发售。
厚街
倚湖名居
厚街横岗
别墅（234平方米---1097平方米）
11000元
5元
5815688
和记黄埔旗下物业，与5000亩环岗湖相依，建有36洞高尔夫球场，三会所，建筑密度非常之低，是东莞境内最顶级的别墅盘之一。
整体建筑北美风格，采取轻钢设计，兼容高智能家居配套设施。
临湖独立别墅可度身量做。
丽湖山庄
下汴管理区丽湖大道
二房一厅，二房二厅
三房二厅，四房二厅
五房二厅
2500元
1．2元
5596788
成熟的别墅区。
虎门
丰太华园山庄
连升路镇标入300米
独立别墅，洋房
豪宅（四房两厅）
5500元
4000元
3000元
1．5元
别墅为现楼
5500188
5500238
虎门最高档的别墅豪宅盘。
楼盘围绕8000亩白马湖而建，建有30000平方米高级豪华会所、湖畔休闲生活区，配套设施齐全，物业管理实现人性化、智能化、星级酒店服务。
别墅总体供应量上升幅度较大，面积需求呈变小趋势。
（二）、东莞市区别墅的市场需求量还有多大？
2.1东莞市城区别墅的客户群
东莞市作为制造业城市，其商务、旅游和度假的功能较弱，在选择物业上区域因素较为重要，也就是说，如虎门镇、长安镇这些距离较远镇上的
升级会员 