成都房地产市场分析09年.docx
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成都房地产市场分析09年
成都房地产市场月度分析
（2009年5月）
◆本月重点提示：
春交会成就红五月
由于春交会前突击申领预售证的原因，成都市本月新增商品房供应套数仅为5533套，新增供应面积为56万平方米，较上月主城区申领的预售证减少了将近一半，共减少了19个。
新增供应套数和供应面积分别减少了8600套、652521.2平米，环比降幅为60.8%、53.8%。
成交方面，由于春交会的成功举办，良好的市场行情得以继续，本月成都市商品房成交套数和成交面积仍然继续平稳攀升，本月成交套数增加了493套，成交面积增加了8.8万平方米。
本月成交套数和成交面积的环比增幅分别为3.5%、7.4%。
行政区：
本月新增供应套数最多的是金牛区，共1988套；成交套数最多的是成华区，共成交了3354套。
二手房成交量：
本月成都市共成交二手房5099套，比上月减少了51套。
本月武侯区二手房成交量最大，成交了1197套，占整个成都市二手房成交量的23.48%。
郊县：
本月成都市的崇州、大邑等11个郊县共成交了11654套，比上月增加了4633套。
新开楼盘：
本月成都市主城区共有14个项目开盘，一共推出住宅2914套。
新开房源的整体均价为5845元/平方米。
广告：
本月各楼盘在各类报刊上共投放了478个广告，总金额为5045万余元。
一、成都房地产市场本月商品房供需情况
1.1成都市主城区本月商品房交易情况
关键词:
成交套数成交面积新增供应套数新增供应面积
重要贴示:
成都市本月新增商品房供应套数为5533套，新增供应面积为56万平方米。
本月商品房成交总量为14572套，成交面积约为129余万平方米。
本月成都市主城区共申领了23个预售证。
成都市主城区共新增商品房供应套数为5533套，其中住宅4685套，商业21套，其他471套，办公356套，新增供应面积为56万平方米。
本月是一个特殊的月份，房交会在本月初成功举办。
由于为准备房交会，大量预售证赶在五一之前取得，房交会后，大量购房需求被释放，开发商们都放缓供应步伐，储蓄客群。
导致本月新增供应量大幅下降。
较上月，主城区申领的预售证减少了将近一半，共减少了19个。
新增供应套数和供应面积分别减少了8600套、652521.2平米，环比降幅为60.8%、53.8%。
表1.1:
本月成都市主城区商品房新增供应情况
预售证号
项目名称
行政区域
环域
方位
总建筑面积
总套数
住宅
商业
其他
办公
5901
经典再现综合楼
金牛
1-2环
北
19055.13
293
\
5
4
284
5902
金域蓝湾二期1、2、3#及地下室
成华
1-2环
东
15200.39
139
136
\
3
\
5903
卓锦城住宅项目C1地块
锦江
3环外
东
25359.02
232
232
\
\
\
5904
万科西岭
金牛
3环外
西
4026.63
11
11
\
\
\
5905
都市豪庭
金牛
2-3环
西
22003.81
238
238
\
\
\
5907
天府时代广场（时代豪庭）
锦江
市中心
东
13736.22
94
94
\
\
\
5909
蓉上坊
锦江
市中心-1环
东
26275.29
199
193
\
6
\
5910
北湖龙珠
成华
3环外
北
15713.37
444
\
\
444
\
5911
天府时代广场
锦江
市中心
东
12604.82
86
86
\
\
\
5912
中海城南二号地块（翠屏湾）
高新
2-3环
南
38025.34
427
427
\
\
\
5913
中海城南1号地块
高新
3环外
南
16964.49
92
92
\
\
\
5914
住宅及配套设施（华侨城）
金牛
2-3环
西
11547.51
30
30
\
\
\
5915
万科西岭
金牛
3环外
西
24114.98
270
270
\
\
\
5916
四海逸家1组团
锦江
3环外
东
21465.42
222
222
\
\
\
5917
凯丽香江
锦江
2-3环
东
46982.11
501
495
\
6
\
5918
世代春天二期-仁和.春天广场
青羊
2-3环
西
18693.15
79
\
7
\
72
5919
双玺
青羊
2-3环
西
1858.74
20
20
\
\
\
5920
芙华·金色海伦
高新
3环外
西
40976.67
360
360
\
\
\
5922
凯德风尚一期
青羊
3环外
西
1372.53
8
8
\
\
\
5923
交大绿岭二期1#楼、2#楼
锦江
2-3环
东
18218.83
204
201
\
3
\
5925
顶峰·水岸汇景
金牛
2-3环
西
139277.75
1146
1141
\
5
\
5927
住宅、商业及配套设施（光华揽胜）
青羊
2-3环
西
26843.58
438
429
9
\
\
汇总
/
/
/
/
560315.8
5533
4685
21
471
356
而春交会的积极效应促使成交量进一步放大，将小阳春行情成功延续。
本月成都市商品房成交套数和成交面积仍然继续平稳攀升，本月成交套数增加了493套，成交面积增加了8.8万平方米。
本月成交套数和成交面积的环比增幅分别为3.5%、7.4%。
图1.1:
本月成都市主城区商品房供需套数
图1.2:
本月成都市主城区商品房供需面积
（本部分所有数据均来源于房管局网站，由世家机构于5月1日-5月31日每日18：
00统计整理）
1.2成都市主城区本月商品房户均成交面积走势
关键词:
月户均成交面积
重要贴示:
成都市主城区本月商品房户均成交面积为88平米，比上月增加了3平米。
图1.3:
成都市主城区每月户均成交面积走势
（本部分所有数据均来源于房管局网站，由世家机构于5月1日-5月31日每日18：
00统计整理）
1.3成都市各行政区商品房成交情况
关键词:
新增供应套数成交套数
重要贴示:
本月新增供应套数最多的是金牛区，共1988套；成交套数最多的是成华区，共成交了3354套。
从成都五城区和高新区本月新增供应情况来看，本月各区域均出现大幅下滑。
以成华区和武侯区最为严重，分别减少了3889套、2368套，环比降幅为87%、100%。
从成都五城区和高新区本月成交情况来看，本月总体成交量在平稳攀升，成华区、金牛区、青羊区有小幅的回落，其它几个区域成交套数均呈现小幅的攀升。
图1.4:
本月各区域商品房供需情况
（本部分所有数据均来源于房管局网站，由世家机构于5月1日-5月31日每日18：
00统计整理）
1.4成都市本月二手房成交情况
关键词:
二手房成交套数
重要贴示:
本月成都市共成交二手房5099套，比上月减少了51套。
本月武侯区二手房成交量最大，成交了1197套，占整个成都市二手房成交量的23.48%。
图1.5:
本月各行政区二手房成交量
（本部分所有数据均来源于房管局网站，由世家机构于5月1日-5月31日每日18：
00统计整理）
1.5成都市各郊县本月成交情况
关键词:
郊县成交套数
重要贴示:
本月成都市的崇州、大邑等11个郊县共成交了11654套，比上月增加了4633套。
在统计的11个郊县中，成交量最大的区域是双流，成交了4479套，成交套数占到了郊县总成交套数的38.43%。
图1.6:
本月成都市各郊县成交情况
（本部分所有数据均来源于房管局网站，由世家机构于5月1日-5月31日每日18：
00统计整理）
二、成都房地产市场本月新开楼盘统计
2.1新推项目统计
关键词:
蓉上坊浅水半岛时代豪庭南城都汇等
重要贴示:
本月成都市主城区共有14个项目开盘，一共推出住宅2914套。
表2.1:
本月新开楼盘一览表
项目名称
项目位置
行政区域
环域
方位
建筑面积（万平米）
住宅
面积区间
开盘日期
实得均价
浅水半岛
二环路东一段14号新1号
成华
2-3环
东
15384.38
108
129
5.9
5500-6600
蓉上坊
牛王庙巷35号
锦江
市中心-1环
东
26275.29
193
87-169
5.16
6500-7500
西岸观邸
跃进村1、2、3、4、7组，郎家村1、2、6组
金牛
3环外
西
95104.96
30
115
5.16
5200
时代豪庭
东大街芷泉段88号
锦江
市中心
东
13736.22
94
114、175
5.16
10000
水印阁
清水滨河路688（号）
青羊
2-3环
西
20628.87
208
82-125
5.16
5000
加州山庄
南三环路五段188（号）
高新
3环外
南
18851.62
90
113-260
5.16
叠拼：
7000-11000联排：
18000
万科西岭
金牛乡跃进村1、2、3、4、7组，郎家村1、2、6组
金牛
3环外
西
24114.98
270
86-90
5.16
6500
经典再现
解放路194号
金牛
1-2环
北
19055.13
293
44-58
5.23
4600
翠屏湾
泰和二街8（号）
高新
2-3环
南
38025.34
427
82-122
5.23
5000-7000
凯丽香江
琉璃乡麻柳湾村二组
锦江
2-3环
东
46982.11
495
80-130
5.22
5000
南城都汇
博雅街88（号）
高新
3环外
南
22974.68
216
88-145
5.22
6500
南城都汇
博雅街88（号）
高新
3环外
南
8136.91
72
87-138
鑫苑名家
三圣乡粮丰村九组
锦江
3环外
东
26558.04
100
55-80
5.23
4500
天空城
成华大道二段26（号）
成华
2-3环
东
56226.17
190
87、110
5.23
4500
蓉上坊
牛王庙巷35号
锦江
市中心-1环
东
26275.29
128
87-169
5.30
7500
2.2新推住宅数量统计
关键词:
行政区方位环域开盘个数均价
重要贴示:
本月各行政区中，除了武侯区没有新开房源外，其它几个区域均有新推房源。
以开盘个数来看，锦江区新开楼盘数量居首位，共开5个新盘；以新推房源套数来看，锦江区同样也是新推套数最多的一个区域，共推出1010套房源。
从方位来看，城东新推房源最多，共推出1308套。
从环域上看，各环域都有新开楼盘，新增房源主要集中在2-3环，开了5个楼盘，共推出1428套房源。
最少的是1-2环，开1个新楼盘，共推出293套新房源。
2.2:
本月新开楼盘量一览表
行政区
方位
环域
住宅
套数
新增面积
（万平米）
住宅
套数
新增面积
（万平米）
住宅
套数
新增面积
（万平米）
成华
298
7.2
东
1308
21.1
市中心-1环
415
6.6
高新
805
8.8
南
805
8.8
1-2环
293
1.9
金牛
593
13.8
西
508
14
2-3环
1428
17.7
锦江
1010
14
北
293
1.9
3环外
778
19.6
青羊
208
2.06
武侯区
0
0
2.3新推房源楼盘均价分析
关键词:
行政区方位环域开盘个数均价
重要贴示:
主城区本月共有14个楼盘推出新房源，新开房源的整体均价为5845元/平方米。
表2.3:
本月新开楼盘价格一览表
行政区
方位
环域
开盘个数
均价
开盘个数
均价
开盘个数
均价
成华
2
4822
东
7
5761
市中心-1环
3
7820
高新
3
7034
南
3
7034
1-2环
1
4600
金牛
3
5344
西
3
5395
2-3环
5
5143
锦江
5
6242
北
1
4600
3环外
5
5934
青羊
1
5000
武侯
0
0
表2.4:
每月新开房源整体均价走势
（本部分所有数据均来源于房管局网站与踩盘数据，由世家机构于5月1日-5月31日每日18：
00统计整理）
三、成都房地产市场本月广告信息统计
关键词:
方位开盘信息楼盘
重要贴示:
本月各楼盘在各类报刊上共投放了478个广告，总金额为5045万余元。
表3.1:
本月广告发布开盘信息的楼盘
方位
楼盘
报媒
述求内容
南
戛纳.滨江
成都商报
5月10日璀璨开盘!
架空层样板区实体样板房同步开放,恭迎品鉴!
戛纳.滨江南成都戛纳湾真生活
中泱美墅馆360°双庭墅景电梯
南
领馆区1号
成都商报
地铁现房,热销房交会!
09年春交会热销,12批次房源全部售罄.
购房最低2成首付最高可享受7折利率优惠!
3批次舒居大宅5.9盛大开盘!
6月30日,小区景观呈现!
新会展领馆区地铁江景现房
南
光明城市
成都商报
实得2680元/平米起,预约优惠5月10日正式结束!
5月9日盛大开盘!
287名首批业主,共庆成为光明主人的时刻!
东
浅水半岛
华西都市报，成都商报
5120元/平米起临湖美宅103-124平米同期热销中!
5月9日,12栋盛大开盘!
中心湖畔,仅108套购享129平米澜海三房,可遇不可求!
市中心
蓉上坊
成都商报
50平米准现房,86-136平米纯居典范同步火热发售中!
164-168平米纯板四房,5月16日荣耀盛开,恭候69位生活家品鉴!
市中心纯居社区双景观央邸
东
时代豪庭
成都商报、居周刊、华西都市报
5月16日惊献登场!
激情涌汇,轰动全城!
西
西岸观邸
华西都市报
三重超值享受:
购则送8000元大礼最高4%购房优惠提供公积金贷款115平米中庭景观小三房5月16日全新首发!
120-140平米珍稀大户同步发售
西
金域西岭
成都商报
金域西岭09款5月16日全国首发上市会告别1.0清水房拒绝2.0一层皮装修,进入3.0一体户时代!
5.16日起开始申领1%购房优惠,89平米实楼装修示范单位现已开放!
南
圣菲。
蔚蓝海
成都商报
5000元限量优惠金卡申领中!
25.7万/套起（优惠后）
开盘三日内定购或购买圣菲.蔚蓝海13栋房源客户可享受总房款1%的限时优惠5.16日开盘倒计时中!
成牧大道即将通车,繁华生活尽在咫尺城南国际社区,60-89平米中庭头等舱
南
蔚蓝卡地亚
成都商报
东岸定制叠墅230-304平米,总价160万起,09年,蔚蓝卡地亚启势之作
5月16日盛大开盘!
东
天空城
成都商报
云深处楼王单位,5月23日耀世开盘!
80余平方米臻品套二,城东罕有!
正对中央水景,160米无遮挡超级视野
东
鑫苑名家
成都商报
3800元/平米起鑫苑名家,一期4#双中庭阳光景楼.556379平米精彩小户即可拥有穿堂风罕见双中庭诚意预订火热进行中5.23盛大开盘!
南
凯丽香江
成都商报、华西都市报
约39.8万元/套起,享约80-105平米幻变约108-130平米中庭三房!
2个月劲销逾千套,见证城南骄傲!
5月22日,2栋1批次盛大开盘!
西
派克公馆
成都商报
46-70平米全精装青年城邦3999元/平米起5月23日,全城公开!
东
蓉上坊
成都商报、华西都市报
5月28日,端午收官钜献,3号楼86-136平米纯居珍品压轴登场!
市中心双景观央邸,164-168平米四房阔居大宅,仅此69席!
（本部分数据来源于5月1日-5月31日对华西都市报、成都商报、居周刊、成都晚报、成都楼市、天府早报的统计）
四、成都房地产市场本月热点信息
关键词:
"城中村"改造全面启动租购写字楼政府发房补打造五环新动脉
成都拟出台建筑外立面装修“七禁”
5月4日，成都市政府法制办对外公布《成都市建筑外立面装饰装修管理规定》（征求意见稿）,向社会各界征求意见和建议。
依据意见稿,成都对建筑外立面装饰装修活动拟明确七大禁止性行为,包括:
禁止建设单位、施工单位擅自改变经过批准的装饰装修设计方案和施工图设计文件中确定的建筑色彩、形态、材质；禁止使用不合格装饰装修材料；禁止使用竹、木脚手架；禁止扩大承重墙上原有的门窗尺寸；禁止将雨水管道用于排放生活污水；禁止损坏房屋原有节能设施、降低节能效果以及其他影响建筑物结构和使用安全的行为。
四川出现首例甲型H1N1流感疑似病例
综合新华社电卫生部10日晚通报，我国内地发现首例甲型H1N1流感疑似病例。
5月10日下午，卫生部接到四川省卫生厅报告，四川省人民医院发现1例发热病例，根据临床表现和实验室检验结果，初步诊断为甲型H1N1流感疑似病例。
目前，患者已转送成都市传染病医院隔离治疗，其就诊过程中的密切接触者也已采取医学观察措施。
简析：
因为对大众出行带来的负面影响,可能导致楼盘销售现场人气大幅跌落,影响良好势头.
成都最大规模旧城改造启动
14日成都市房管局表示，成都市今年将改造危旧房项目63个，改造面积达270万平方米。
这标志着成都市将投资150亿元实施的3年旧城改造计划启动。
今年的改造规模则是成都历年最大的一次。
简析：
成都市政府筹资加快推进旧城改造，是对中央政府和省政府“扩内需、保增长”政策的深入贯彻和执行。
作为历年最大的旧城改造工程，对成都市人居环境改善、房地产投资的促进、内需拉动及消费提升都有着重要意义。
国土资源部调整工业用地出让最低价标准
5月13日，国土资源部发布通知，决定对《全国工业用地出让最低价标准》（以下简称《标准》）实施政策进行适当调整。
其中，通知规定：
对各省（区、市）确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70%执行；以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目，在确定土地出让底价时可以按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70%执行。
简析：
受房地产市场自身调整以及国际金融危机影响，2008年以来，土地市场出现过热后的“回调”。
我国1998年确定，2002年进行过调整的土地等别，是制订最低价标准的核心和基础。
依土地等别对应的最低价标准降低，是中央层面在当前土地市场低迷形势下作出的决定，释放出一定程度的政策放松信号，目的或许在于刺激土地市场回暖。
同时，工业用地最低价标准的回调，无疑也给了市场对于其他类用地（如住宅、商业等）价格调整的期望。
国土部严禁保障房用地改商用
5月20日，国土资源部下发通知，要求各地市、县国土资源管理部门在加快落实保障性住房用地供应同时，禁止借保障性安居工程之名，以划拨方式取得土地后改变用途用于商品住房等商业开发。
成都最大公路物流中心投入运营
5月20日，成都市规模最大、最重要的公路物流中心——新都物流中心一期将正式投入运营，成为成都市四大物流中心中第一个投入运营的项目。
国务院批复成都统筹城乡综合配套改革试验区总体方案
《国务院关于成都市统筹城乡综合配套改革试验总体方案的批复》日前正式下达省政府，省政府业已召开专题会，研究贯彻落实《批复》精神，认真组织实施总体方案，深入推进成都统筹城乡综合配套改革试验。
《批复》指出，要根据统筹城乡综合配套改革试验的要求，加强重点领域和关键环节的先行先试，加快建立统筹城乡发展的体制机制，尽快在城乡规划、产业布局、基础设施建设、公共服务一体化等方面取得突破，促进公共资源在城乡之间均衡配置，生产要素在城乡之间自由流动，推动城乡经济社会发展融合，为全国深化体制改革、推动科学发展和促进社会和谐提供经验和示范。
国务院今年研究开征物业税
国务院5月25日通过并对外正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，收入分配将出台新的改革方案，以控制收入分配差距。
《意见》提出，将研究出台关于收入分配调节的指导意见。
规范国有企业负责人薪酬管理制度，合理控制收入分配差距。
研究制订事业单位实施绩效工资的意见。
推动工资集体协商和工资支付保障制度建设，落实最低工资制度。
简析：
物业税主要是针对土地、房屋等不动产征收，税值会随着不动产市场价值的升高而提高。
从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。
美国等发达国家普遍施行物业税征收，但由于我国土地国有，因而征收物业税尚存在很大争议。
由于物业税是在持有环节征税，若其开征，则会降低购房者的投资回报预期，有利于抑制房价的过度增长。
同时，物业税开征对于目前的土地出让制度会形成很大压力，未来土地出让金的额度有望降低，进而对于土地财政的理性发展有一定帮助，调整政府财政收入分配方式。
总体而言，物业税开征短期对于股市、楼市都有一定利空影响，不过长期而言则有利于市场健康发展。
国务院13年来首次下调商品住房资金比例
国务院5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，尤为关注的是，保障性住房和普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，成为此次调整受惠最大的项目之一。
其他房地产开发项目的最低自有资金比例下调5个百分点，从35%降为30%。
简析：
国务院大比例下调普通商品住房项目最低资本金比例，是1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调15个百分点以后，已经恢复到1996年的水平。
此次下调，表现出政府对房地产市场的支持意愿，从一个侧面也说明，政府对于房地产市场依然存在着不稳定的担忧。
此次资本金下调比例的区别对待，也表明了政府“重民生”的房地产调控思路。
资本金比例下调，降低了贷款门槛，对于开发商而言是一种信心激励。
不过，基于目前潜存的楼市风险，银行对于风险把控更加严厉，此次资本金下调的短期效应恐不乐观，长期来看或将有助于优质房企的进一步扩张。
金牛区鼓励投资者开发写字楼、酒店
日前，为促进房地产市场健康发展,金牛区政府正式出台《关于进一步促进金牛区房地产业健康发展的实施意见，将通过一系列房地产新政,为投资者、购房者提供实惠。
《意见》明确,支持房地产开发企业和开发项目并购联合,引进投资、管理和品牌,通过加名、联建、转让等方式促进存量土地和在建项目的开发建设。
同时,鼓励投资者开发高档写字楼、酒店,区财政将予以一次性补贴:
甲级及以上写字楼补贴300万元,乙级写字楼补贴200万元,
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