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未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
依照上述规定，具备商品房预售许可证是期房销售的前提条件，换句话讲，也就是开发商取得了销售许可证才获得签订期房销售合同的主体资格。
因为无论是商品房买卖合同还是认购书，都要求签订双方具备主体资格，消费者作为买方要具备民事行为能力，开发商作为卖方要具备销售资格，这样双方签...详细
1/1篇二：
不想买房了购房定金能退吗
不想买房了购房定金能退吗，交了定金又不想买了怎么办20XX-07-25建筑房地产法律服务团队
不想买房了购房定金能退吗，交了定金又不想买了怎么办
《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定：
因此，购房定金是可以退的，但是购房者想要回购房定金必须符合法律规定的条件。
因购房者的原因未能订立预售合同的，购房者无权要求返还定金。
对开发商来说，如为追求更高的
经济利益而与他人订立预售合同；
未取得预售许可证之前即与购房者签订预售合同；
未告知购房者在支付定金前商品房已存在查封、抵押等事实，则开发商应当双倍返还定金。
因不可归责于开发商和购房者的事由主要有，如双方就预售合同的主要条款不能协商一致或出现不可抗力等情况，导致预售合同未能订立的，则开发商应当将定金返还买受人。
二、不想买房了定金能退吗，买房交了定金又不想买了咋办？
根据《民法通则》、《合同法》及《担保法》的有关规定，“购房定金”是一种为了缔结合同或履行合同而采取的一种担保形式。
按照上述法律规定，不想买房了定金能不能退还，要看具体的情况：
1、如果开发商不具备商品房销售资格的，那么不想买房的话，定金可以退回。
我国《商品房销售管理办法》第22条规定：
不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。
因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。
2、如果不想买房是因为开发商存在欺诈等行为，或者双方在签订购房合同时对合同条款协商不下，那么在这种情况下，开发商也是应当退还购房定金。
3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还定金的。
比如，由于发生了不可抗力导致购房者无力支付房款，那么也可以要求退回定金。
以上就是对“不想买房了定金能退吗”“买房交了定金又不想买了怎么办”所作的解答。
总之，在签订认购书并交纳定金以后，如果不想买房的话，定金一般是不能退还的。
但是，如果存在正当理由，要求开发商退还购房定金也不是没可能的。
当然，对于不想买房又想要回定金这种情况，当事人常常都只能通过起诉才能解决。
如果购房者想要回购房订金，那就必须证明不买房的理由是正当的，这时您不妨多多联系律师，让他们帮您出谋划策，这肯定有助于您更顺利地要回购房定金。
篇三：
专家答疑买房交了首付款办不了按揭咋办
专家答疑买房交了首付款办不了按揭咋办
张阿姨最近诉苦：
“我买了套房，当时说可以办按揭我才交了定金，结果交了钱过几天开发商又说银行那边办不下来，让我一次性付款，我哪有那么多钱一次性付款呢？
结果只能退房。
”随着银行对于个人按揭贷款门槛的提高，办按揭审查更严或者办不下按揭的情况越来越多，对于已经交了定金甚至首付款的购房者来说，确实是一个头痛的事情。
因此在买房前考虑付款方式的时候，老百姓对于自己是否能办理按揭贷款应该有个清醒的认识。
提醒一：
抓紧时间及时办理
古先生买了套联排别墅，因为当时是现房，古先生在交了40多万首付款以后就装修入住了，当时签订的按揭合同是贷7成款。
但由于古先生长期在外出差，而开发商也未及时催促古先生去银行办理按揭的相关手续。
直到今年4月，开发商通知古先生，由于对别墅类按揭首付款的提高，现在古先生必须要再补交两成的首付款才能办按揭。
古先生一时资金无法抽调，双方争执不下。
点评：
许多购房者在交了首付款以后就感觉房子似乎已经是自己的，办理按揭一拖再拖。
而许多开发商的售楼小姐在客户签完合同以后也觉得万事大吉，催款的事被搁置。
等到按揭办理时间到期，买卖双方各自推卸责任，引起许多不必要的麻烦。
提醒二：
备齐资料轻松“过关”
自由职业者王小姐在办按揭的过程中可谓是困难重重。
由于收入颇丰，王小姐认为自己按揭一套房是完全没问题的。
当付完首付款，准备按揭资料的时候，王小姐才觉得特别头疼，由于并没有归属于任何单位，所以王小姐的收入证明无从提供。
她最终因为办不下按揭，不得不以哥哥的名义买了房。
许多购房者以为只要有还款能力办按揭就没有问题，结果把定金一付才发现自己很多资料性的东西无法准备齐全，特别是对于已婚人士，有时往往只注意自己手续的准备，却疏忽了配偶资料的准备，仍然无法办理按揭。
提醒三：
如实申报切勿做假
老刘在前两年靠很低的首付买了不少房，遇到开收入证明的时候，老刘就托亲戚朋友帮忙出具。
而这次老刘被卡住了，老刘本打算买100个平方米的写字楼，由于月供超过6000元，收入证明已经行不通了，银行要求提供税票。
老刘这才慌张起来打算退房，可是开发商表示已经履行了告知义务，是老刘自己隐瞒真实情况，办不下来按揭的责任应该由老刘承担。
点评：
现在各大银行在审查手续上越来越严格，除了高月供要求提供税票，银行还会通过一些方式到贷款方单位进行调查，因此弄虚作假只会给自己带来被动。
篇二：
买房签合同要注意这些否则吃大亏
买房签合同要注意这些否则吃大亏
前言：
买房这个问题相信许多人都要面对。
对于这个生活中的“头等大事”之一，许多细节万万不能马虎。
尤其是现在房价居高不下的时候，买套房得投进不少人力财力，所以大家一定要慎重对待。
很多朋友说在买房的时候不清楚买房签合同流程，购房合同上很多专有名词看的也是云里雾里的，最重要的是买房签合同注意事项有哪些也不甚了解，金融之家xx特意整理了下买房签合同注意事项等相关内容，分享给大家，希望对刚需族有所帮助。
一、买房签合同流程：
购房者认购——购房者交定金（拿收据）——开发商下载签合同，双方进行签合同，购房者交首付——开发商将首付款打到房产局的资金监管账户——开发商下载备案单并打印备过案的合同——通知购房者再次签订备案合同——开发商将备案合同送到房产局审核盖章——办理相关贷款手续。
A:
买房有关的专有名词解释：
1、"
五证"
&
"
两书"
在签合同之前，一定要先确认房地产开发商的"
，"
是齐全的，那"
和"
有什么作用呢
房地产开发商在卖房之前要具有一定的条件，并且需要按照有关规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续，也就是说，只有这群手续都齐备了，他才有资格卖房。
"
是指：
《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》，"
《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》，可不要小看这几个证书，只有合法进入市场的住宅房，产权才会受到国家保护。
特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。
签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
2、定金订金
定金是指在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，俗称保证金。
如果开发商毁约，是要双倍返还的。
而订金则带有预付款性质，没有担保作用，也不能证明合同成立。
一般情况下，订金通常发生购房者和开发商签订认购协议的时候，这时候，付订金意味着你拥有对这套房子的优先购买权。
如果最后你买了这套房子，订金作为总房款的一部分;
否则，不管是哪方违约，订金都要原数返还。
除了定金和订金。
买房子的时候还会出现"
认筹金"
诚意金"
。
是指开发商正式销售前让购房者缴纳的费用，缴纳了"
之后，你不仅可以获得一定折扣的优惠，还可以优先购买房屋，一般用来解决开发商的资金问题。
但是，亲们，认筹金是违法地。
诚意金与认筹金类似，都是通过收取一定金额的钱，向买房的人承诺一定的优惠，并以此确定购房者的先后顺序，但是，诚意金更相当于一种营销手段。
同样，诚意金也不具有合同效力，不受到法律保护。
3、各种面积的含义
建筑面积有一个公式：
建筑面积=套内建筑面积+公摊建筑面积。
套内建筑面积包括：
房内房屋使用空间的面积，墙体面积以及阳台面积;
公摊建筑面积自然就是整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积了。
有些开发商为吸引更多客户，会在宣传页上标有赠送面积。
赠送面积：
顾名思义，赠送面积就免费的面积。
但请大家切记：
羊毛出在羊身上，开发商是很有可能把这部分钱平摊到单价中的;
一些含大量赠送面积的户型，往往内部格局并不好;
一些赠送的面积是开发商"
偷来的"
，这些面积不被法律承认和保护
4、各种税的解释
首先来解释一下最近比较受关注的房产税。
房产税是按照房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的财产税。
契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的财产税，一般是房款总额的
%。
房地产印花税则是指因房地产买卖、房地产产权变动、转移等而对书立的或领受的房地产凭证的单位和个人征收的一种税赋，一般是总房款的%。
二、买房签合同注意事项：
1、使用规范的合同文本
一定要使用规范的合同文本，并按照文本中所列条款认真填写，了解各项具体内容。
不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金。
就算很多人都这样做，但这并非购房的必经程序。
且这种合同一定是权利义务不平等的，对自己尤其不利。
最好能够直接与开发商签预售合同就好。
这个步骤，一定不能马虎啊!
否则到时吃大亏就惨了。
2、查验有关证明文件
检查开发商是否具有上述所介绍的"
买期房要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内，买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。
3、注意合同文本中补充协议的内容
（1）购房者应谨防开发商将示范合同文本中保护交易公平的条款，通过补充协议加以取消，以减轻卖方的责任。
（2）应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。
（3）要明确按揭办不下来的话，双方的责任。
（4）明确房屋所有权证办理的时间。
因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。
（5）明确退房的责任。
购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。
篇三：
购房合同签订后何时办理贷款,最长期限
签订购房合同后的权利（购买首套房必看,银行按揭必看）
在签订商品房买卖合同时，因为买卖双方在专业知识上信息不对称，有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中处于被动地位。
购房者在签订《商品房买卖合同》前，应对合同条款及专业词语仔细阅读、理解，必要时可向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进行咨询。
就合同主要条款说明如下：
（1）关于房屋面积方面的条款。
商品房以建筑面积计算房款，建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两部分成。
应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。
目前交付房屋时，往往建筑面积增大，且不超过3％，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。
为避免此种对买房人不利的情况出现，合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等等，比如：
2％，并约定超出此范围怎么办，退房或不退房；
退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等。
另一种按套内建筑面积计算房款，套内建筑面积与合同约定不符时，一般按照最高院司法解释确立的一般原则即是否超过3%处理。
（2）关于价格、收费、付款额同的条款。
价格条款应比较明确，应有细项约束发展商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。
在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。
可注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款，如果不能通过的话，买方可以取消合同，全数取回定金。
建议买方无论有无贷款的必要，最好争取加入此条款，达到留给自己一个冷静期的效果。
（3）关于房屋质量的条款。
购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。
如：
卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级；
建材配备清单、等级；
屋内设备清单；
水、电、气、管线通畅；
门、窗、家具瑕疵；
房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。
合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。
双方合同中表述为“大理石地面、花岗石外墙与进口洁具、厨具”，而实际入住时业主发现，大理石地面材料实为人造大理石，而进口洁具、厨具实际上是国内产品，只是贴上外国商标。
在案件审理时，开发商使用人造大理石没有违约，因为当初在签合同时并未讲明一定要天然大理石。
而进口洁具是合资厂生产，确是外国品牌，也符合约定。
当然，使用这些产品使造价和装修档次与业主所想象的差距较大。
对这种装修条款约定不明确，双方解释条款意见不一的情形，对格式条款按《合同法》有关规定以不利于合同提供方即开发商的解释为准。
有些购房人认为，商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收，验收合格后才允许交付使用，因此商品房不应当出现质量问题。
而且还有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这两书已对商品房质量的细节作了规定，因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。
但事实并非如此。
商品房竣工验收是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格，而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。
至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》关于房屋质量的规定，都是由开发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。
墙体、地面、顶棚平直度，顶棚、厨房、卫生间防水情况，表面裂缝等进行必要约定。
（4）关于售后物业管理的条款。
这是购房人在签合同时容易忽略的内容，要注意防止物业管理公司变更物业费。
自20XX年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十三条规定：
“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。
”
但是，在实际签约时，很多房地产公司不同意在订立商品房买卖合同时与买受人签订有关物业管理协议。
对此，买受人应该据理力争，防止交房时物业公司变更物业费。
（5）关于履行合同的期限和方法的条款。
应写明房屋交付的日期，房屋价金的交付日期、金额和方法。
例如交付房价款，是一次付清，还是分期付清。
（6）关于产权登记的条款。
由双方依规定的日期会同办理，或委托代理人办理。
在办理产权过户手续时，卖方应出具申请房屋产权移转给买受人的书面报告，以及缴纳的税单。
按照《商品房销售管理办法》的规定，约定办理产权证的期限应为60日。
但是，实际签约时，出卖人往往将此期限延长，通常有90日、180日等等。
买房人应力争在合同中，将出卖人为买受人办理产权证的期限约定为60日，不宜太长。
如果此期限时间过长，如：
365天以上，表明此项目的土地或房屋很可能被设定了抵押担保，短期内不能解除抵押，对买受人采用公积金贷款和尽快取得房产证有很大影响。
（7）关于税费负担的条款。
房屋买卖中应缴纳的一切捐税、费用，应按法律规定，各自承担，并明确载入合同。
（8）关于违约责任的条款。
包括出卖人逾期交付房屋应负的责任，或不能或不履行交付房屋应负的责任；
买受人逾期付款应负的责任，以及毁约不买应负的责任等。
房产销售合同有关违约责任的条款一般都有“销售方遇不可抗力导至逾期交房，不承担责任”这样的表述。
根据我国《民法通则》第一百五十三条规定，“不可抗力”，是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如地震、火灾、战争等。
依照此规定，房产买卖合同中设定有关了延伸、扩张。
但售房方不能把发展商自己的过错，如：
对市场判断不准确投资失误、项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为、政府行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。
因此签订合同时，应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
现在开发商在购房合同中，关于逾期交房的违约责任一般约定为每迟延一日承担全部房款万分之二或三的违约金。
这个违约金的比例偏低，与支付房款的银行贷款利息相当，违约金的惩罚性体现不够，买房者应争取提高该比例，可以考虑在千分之至1之间。
（9）关于不可抗拒力。
签订合同时，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况（仅指自然灾害，不包括政府行为或社会异常事件）。
任何一方不得就此做扩大解释，否则，该解释不具有约束力。
并应约定一个告知期限。
出卖人有时提出以下免责条款，买受人最好不要同意：
非出卖人原因，有关部门延迟发出有关批准文件的；
施工中遇到异常恶劣天气、重大技术问题不能及时解决的。
7、补充协议别嫌烦
《商品房买卖合同》补充协议内容一般包括付款方式、房屋平面图、公共面积与公用房屋分摊面积说明、装修标准、迟延交房特殊原因的说明、公建配套设施以及花园绿地的权属、物业管理等。
建议购房者在签约时一定不要局限于格式条款的内容，对有损于自己利益的条款要与卖方协商重新拟订，对遗漏的事项要加以补充。
买受人在签订合同时一定要将自己与开发商所约定的事项在合同中加以体现，只有这样才能
在日后发生争议的情况下，有据可寻，最大限度地维护当事人的合法权益。
买受人尽可能要求开发商提供电气、供水、供暖以及其他线路和装修的平面图。
这既是购房人的一个基本知情权，也是今后解决争议的主要依据。
房屋平面图作为合同的附件一，是当事人意思一致的表示，也是日后发生争议的解决依据。
由于刘先生在签订合同时并没有仔细审查自己合同的附件，所以并没有意识到开发商所提供的房屋平面图与双方实际约定的并不一致，并且存在许多缺陷，而当双方发生争议时，起到证据作用的却只能是合同附件中的平面图，所以，希望广大消费者在与开发商签订商品房买卖合同时，一定要仔细审查房屋平面图的方向、尺寸、比例等具体细节是否在图中标明。
避免商住混用引发纠纷。
随着商品房的交付使用，因商住混用产生纠纷的现象时有发生，可在合同中约定出卖人保证本幢商品房只作为住宅出卖，不得作为商业用房出卖，否则承担违约责任。
约定“五证”复印件的真实性，否则开发商应承担相应的责任选择卖方出示《建设工程竣工验收备案表》作为房屋交付的条件。
交房时出示实测面积。
从市场的角度来说，适销对路的产品供不应求，仍处于卖方市场，卖方就会利用市场的优势，在履行合同的过程中不做出太多让步。
至于市场需求少或积压商品房，因存在这样那样的问题，卖方宁死也不肯让步。
从司法的角度看，房地产市场刚刚形成并高速发展，立法者、管理者从观念上和实际操作上都不能适应房地产市场快速发展的需要，且又无经验及先例可循，导致立法和管理相对于房地产业的快速发展来说比较滞后；
在几种因素的综合作用下，短期内买方与卖方是无法抗衡的，无法达到权利义务趋向于真实一致。
那么在这种买方明显处于弱势及不利的情况下，怎么能尽最大可能为自己争得一些应属于自己的但实际上却被侵犯或被忽视的权利呢？
买方聘请律师帮助签订购房合同的，在就合同条款进行协商、谈判的时候，买方要与自己的律师站在一个立场，要表示出对律师的高度信任，这样才有利于争取到最大的合同合法权益，最大程度减少合同内容不利于买方甚至对买方不公的结果。
在开发商表示不签就算了的情况下，即使你很想买这个房子，你也要沉着，不要轻易放弃律师为你提出的谈判条件，要知道很多谈判不是一蹴而就的，要有各自争取的过程。
总之，购房人在签订商品房买卖合同时，不要着急，尽可能多咨询一些专业人士，这样才能签订一份权利、义务对等的商品房买卖合同。
篇二：
买房办贷款、签合同注意事项
买房子，办银行按揭贷款，发现这里面还有很多学问，有的稍微不注意，就是几万的差距。
对于工薪阶层买房的，要千万注意这些问题！
这个也许是很多朋友不太注重的。
以为房子房价是大事，贷款由开发商帮忙办理。
其实，这里面赚的钱，比房价更来的险恶！
一、贷款利率的折扣
20XX年下半年，国家为了支持房地产的发展，出了很多优惠政策，其中有一条就是贷款利率可以打折。
一般我们购房都是3成首付，贷款是7成。
按照当时国家规定，最低的贷款利率打7折。
这是一个什么概念？
一套30万左右
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