投资分析形成性考核册14作业文档格式.docx

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A.连贯性和类推行原则　　B.相关性和动态性原则C.定性和定量相结合原则　　

D.远小近大原则　　E.概率性原则

5.影响项目生产规模确定的因素（ABCD）。

A.国家政策　　B项目产品的市场需求

C.经济规模D.资金、原材料、能源

6.依据项目预期盈利状况不同将项目生产规模分为（ABC）。

A.保本规模　B.盈利规模　C.最佳规模　

7.下列财务效益分析指标中考虑了资金时间价值的有（ABC）。

A.财务净现值　　B.财务内部收益率　　C.财务换汇成本

8.下列说法中正确的有（ABCD）。

A.名义利率与实际利率都是年利率　　B.实际利率不小于名义利率

C.当计息周期为1年时实际利率等于名义利率

D.名义利率通常记为“年利率为i，一年计息m次”

9.下列说法中正确的有（ABCDE）。

A.财务内部收益率是使项目寿命期内各年净现金流量的现值之和等于0的折现率　

B.通常采用试算内插法求财务内部收益率的近似值

C.常规项目存在唯一的实数财务内部收益率的近似值

D.非常规项目不存在财务内部收益率

E.当财务内部收益率大于基准收益率时投资项目可行

10.下列方法中，用于估算项目固定资产投资的有（ABC）。

A.单位生产能力投资估算法　　

B.生产能力指数估算法

C.工程系数估算法　　　

11.在项目国民经济效益分析中，下列收支哪些应作为转移支付处理（ABDE）。

A.国内税金　　B.国内借款利息　

D.国家补贴　　E.职工工资

12.广义的影子价格包括（ABCDE）。

A.一般商品货物的影子价格　　B.劳动力的影子价格C.土地的影子价格　　D.外汇的影子价格　　E.社会折现率

13.下列关于项目国民经济效益分析的各种说法中正确的有（ABCDE）。

A.凡项目对国民经济所作的贡献均应计为项目的效益B.凡国民经济为项目所付出的代价均应计为项目的费用

C.项目的费用包括直接费用和间接费用

D.项目的效益包括直接效益和间接效益

E.项目的间接费用和间接效益又称为项目的外部效果

14.项目国民经济效益分析与项目财务效益分析的区别在于（ABCDE）。

A.二者的分析角度不同　　B.二者关于费用和效益的含义不同

C.二者关于费用和效益的范围不同　　

D.二者计算费用和效益的价格基础不同

E.二者评判投资项目可行与否的标准（或参数）不同

15.项目的直接费用包括（ABCD）。

　A.为给本项目供应投入物相应减少对其他项目投入（或最终消费）的供应而放弃的效益

　B.为给本项目供应投入物其他企业扩大生产规模所耗用的资源

C.为给本项目供应投入物而增加进口所耗用的外汇

D.为给本项目供应投入物而减少出口所减少的外汇收入

三、简答题

1.简述项目评估的内容.

答:

项目评估的内容包括以下方面:

（1）项目建设必要性评估;

（2）项目建设和生产条件的评估;

（3）项目工艺技术评估;

（4）项目效益评估;

（5）项目的不确定性分析;

（6）项目总评估

2.简述项目市场分析的内容。

项目市场分析的内容:

市场分析主要包括市场需求分析、市场供给分析、市场竞争分析、项目产品分析、市场综合分析等几个方面

3.什么是单位生产能力投资估算法？

答：

单位生产能力投资估算法是指根据已建同类项目的单位生产能力投资指标估算拟建项目的固定资产投资。

4.什么是损益表？

据此可以计算哪些财务分析指标？

损益表用于反映投资项目在其寿命期内各年的利润总额、所得税及税后利润的分配情况。

利用该表的数据可以计算投资利润率、投资利税率和资本金利润率等指标。

5.简述在项目国民经济效益分析中识别费用和效益的基本原则。

项目国民经济效益分析是从国民经济的角度出发，考察项目对国民经济的净贡献，这就决定了在项目国民经济效益分析中，识别费用和效益的基本原则应该是：

凡项目对国民经济所作的贡献，即由于项目的兴建和投产给国民经济带来的各种效益，均应计为项目的效益；

反之，凡国民经济为项目所付出的代价，即国民经济为项目建设和生产所付出的全部代价，均应计为项目的费用。

6.什么是经济净现值？

简述根据经济净现值判断投资项目是否可行的准则。

经济净现值（ENPV）是反映项目对国民经济净贡献的绝对指标。

它是用社会折现率将项目寿命期内各年的经济净效益流量折算到建设期初的现值之和。

一般来说，只有当项目的经济净现值大于或等于零时，项目才是可以接受的。

四、计算题

1.某地区甲商品的销售与该地区人口数有关，1988到2000年的相关数据如下表，若该地区2001年人口数可达到56.9万人，问届时甲商品的销售量将达到多少（概率95%）？

年份

销售量（万件）

人口数（万人）

年份 

1988

3.5

42.1

1995

11.1

48.4

1989

4

43

1996

10.3

49.3

1990

4.1

44.5

1997

11.8

50.9

1991

6.3

45.5

1998

52.5

1992

7.5

46.3

1999

12.6

54.1

1993

7.3

47.1

2000

13.1

55.8

1994

10

47.9

　　此题是时间序列，可以运用简单线性回归建立回归方程，对未来进行预测，并估计置信区间。

第一步

　　利用最小二乘法原理

估计一元线性回归方程的回归参数，

　　得

=－28.897，

=0.7795

建立的回归模型

第二步

　　运用上述建立的回归方程，代入2001年人口数X56.9万人，求解2001年的点预测值15.46万件。

第三步

利用

的区间预测，设置显著性水平

，运用公式

　　计算置信区间，得到区间预测值12.3万件~18.6万件。

2.某企业拟向银行借款2000万元，5年后一次还清。

甲银行贷款年利率9%，按年计息；

乙银行贷款年利率8%，按月计息。

问：

企业向哪家银行贷款较为经济？

解题思路

　　本题的关键是比较甲、乙两家银行的贷款利率谁高谁低。

由于甲银行的贷款实际利率为9%，而乙银行的贷款实际利率为：

所以甲银行的贷款利率高于乙银行，该企业向乙银行贷款更经济。

3.拟建一座用于出租的房屋，获得土地的费用为30万元房屋4种备选高度，不同建筑高度的建造费用和房屋建成后的租金收入及经营费用如下表。

层数（层）

3

5

6

初始建造费用（万元）

200

250

310

380

年运行费用（万元）

15

25

30

40

年收入（万元）

60

90

110

若房屋寿命为50年，寿命期结束时土地使用价值不变，但房屋将被折除，残值为0，试确定房屋应建多少层（基准收益率为12%）

解题思路

本题的关键在于比较各种方案的财务净现值的大小。

=-（30+200）+（40-15）（P/A，12%，50）=-22.39（万元）

=-（30+250）+（60-25）（P/A，12%，50）=10.66（万元）

=-（30+310）+（90-30）（P/A，12%，50）=158.27（万元）

=-（30+380）+（110-40）（P/A，12%，50）=171.32（万元）

建6层的FNPV最大，故应选择建6层

4．某投资项目各年的现金流量如下表（单位：

万元）：

年份

现金流量

1

2

4~10

1.投资支出

300

1200

400

2.除投资以外的其他支出

500

800

3.收入

1000

1500

4.净现金流量

-300

-1200

-400

700

试用财务净现值指标判断该项目在财务上是否可行（基准收益率为12%）。

解：

本题是一个依据现金流量表计算分析项目盈利能力的常见题型，关键是记准有关的计算公式，并善于运用各种资金等值计算公式。

下一步

　　由所给资料可以求得

因FNPV大于0，故该项目在财务上可行

5.某投资项目各年的净现金流量如下表（单位：

1~3

4~6

7~10

净现金流量

-350

70

80

100

　　试计算该项目的静态投资回收期。

若该项目所在待（行）业的基准投资回收期为5.2年，该项目应否付诸实施？

这是一个计算项目的静态投资回收期，并依据静态投资回收期判断投资项目是否可行的计算分析题。

关键是理解并熟记静态投资回收期的计算公式及判断准则。

　　将各年的净现金流量依次累计，可知“累计净现金流量”首次出现正值的年份为第5年，所以该项目的静态投资回收期为

　　由于它既小于该项目的寿命期，也小于该项目所在行业的基准投资回收期，故该项目可以付诸实施。

作业2

1.将盈亏平衡分析分为静态盈亏平衡分析和动态盈亏平衡分析，其分类标志是（D）。

　D.按是否考虑货币时间价值

2.在线性盈亏平衡分析中，盈亏平衡点（D）

D．可以用多种指标表示

3.在销售收入既定时,盈亏平衡点的高低与（A）。

A.单位变动成本大小呈同方向变动

4．在线性盈亏平衡分析中，价格安全度（B）。

B.与盈亏平衡价格呈反方向变动

5.在下列说法中，最确切的是（D）

D销售收入与产销售是也可以不是线性关系，总成本与产销量可以是也可以不是非线性关系

6.敏感性因素是指（A）

A.该因素稍以发生变动就会引起项目经济效益发生较大变动

7.项目风险性与不确定性因素的变动极限值（A）

A成反方向变化

8.敏感性分析是（B）

B一种动态不确定性分析

9.概率分析（D）。

D.可以判定项目风险性大小

10.以下说法错误的是（D）。

D.工业性房地产的一次性投资一般高于商业房地产

11.下面哪个不是影响房地产价格的行政因素的是（D）。

D.经济体制

12.某房地产项目建设期为2年，第一年投资100万元，第二年投资100万元，第三年开始投产达到100%的设计能力，每年销售收入200万元，经营成本为120万元，销售税金等支出为销售收入的10%，则静态的全部投资回收期为（C）。

C.五年四个月　　

13．下面哪项会对房地产商品的价值产生影响（A）。

A.土地使用制度改革

14.下列哪种是商业性的房屋抵押贷款（C）。

　C.商品房抵押贷款

15.下列哪项是房地产投资策略选择中最重要的因素。

（A）

A.地段位置　

1.投资项目不确定性分析的主要目的在于（ABCDE）　

A找出对投资项目财务效益和国民经济效益影响较大的不确定性因素

B判断各种不确定性因素对项目效益的影响程度

C估算项目可能承担的风险

D选择可靠的投资项目和投资方案

E提高项目投资决策的科学性

2.项目不确定性分析的方法主要有（ABCDE）。

A.盈亏平衡分析B.感性分析C.概率分析D.盈亏平衡分析仅用于项目财务效益分析E.敏感性分析和概率分析可同时用于项目财务效益和项目国民经济效益分析

3.在线性盈亏平衡分析中，通常假定（ABDE）。

A.生产量等于销售量，统称为产销量B.把生产总成本按其性态区分为固定成本和变动成本D.产品销售收入和生产总成本均为产销量的线性函数E.单位产品销售税率不变

4.在线性盈亏平衡分析中，产量安全度（BDE）。

B.与盈亏平衡产量呈反方向变动D.越高，项目承担的风险能力越强E.与盈亏平衡生产能力利用率呈反方向变动

5.下列说法中，正确的是（ABDE）。

A.在线性盈亏平衡分析中，常用的方法有图解法和方程式法B.产量安全度与盈亏平衡生产能力利用率呈互补关系

D.价格安全度越高，项目产品盈利的可能性就越大

E.盈亏平衡分析在确定合理的经济规模和选择合适的工艺技术方案等方面，具有积极作用

6.敏感性分析的内容包括（ABCDE）。

A.确定分析的项目经济效益指标B.选定不确定性因素，设定其变化范围C.计算不确定性因素变动对项目经济效益指标的影响程度，找出敏感性因素

D.绘制敏感性分析图，求出不确定性因素变化的极限值E.比较多方案的敏感性，选出不敏感的投资方案

7.概率分析（ABCDE）。

A.是一种不确定性分析方法　　B.可以确定各种不确定性因素发生不同变动幅度的概率分布　　C.可以对项目可行性和风险性以及方案优劣作出判断

D.常用的方法主要有期望值法，效用函数法和模拟分析法等　　E.有利于提高投资决策的科学性和合理性

8.下列属于房地产投资在风险方面呈现的特点的是（ACE）。

A.投资数额巨大　C.受政策影响较大　　E.受自然环境的影响较大

9.房地产投资的政策风险可以细分为（ABCDE）。

A.政治环境风险　　B.经济体制改革风险　　C.产业政策风险　　D.房地产制度变革风险　　E.金融政策变化和环保政策变化风险

10.房地产开发经营过程一般要经过以下哪几个阶段（BCD）。

B.获得土地　　C.建造房屋　D.经营房屋　　

11.属于房地产不确定性分析的有（ABC）。

A.盈亏平衡分析　　B.敏感性分析　

　C.概率分析　

12.房地产抵押物担保的范围包括（ABCDE）。

A.银行房地产抵押贷款的本金、利息　　B.实现抵押物　　C.抵押权的费用　　D.抵押合同约定的其他内容　　E.以上都是

13.下列属于房地产投资策略因素的有（ABCDE）。

A.房地产地段位置的选择　　B.房地产产品质量的选择　　C.房地产市场的选择　　D.房地产投资经营形式的选择　　E.房地产投资时机的选择

14.房地产投资地段位置的选择中的合意性是指（ABCDE）。

A.自然环境的合意性　　B.生存环境的合意性　　C.经济社会文化发展的合意性　　D.预测未来发展的合意性　　E.以上都是

15.房地产投资可行性研究的任务主要包括（ABCDE）。

A.全面了解市场需求状况极其发展趋势　　B.选择投资项目和最佳实施方案　　C.确定适当的建设规模和质量水平

D.评价建设地点和环境条件　　E.预测现金流量、收益，分析对预期收益的把握度

1.影响投资项目经济效益的主要不确定性因素有哪些？

⑴物价的变动。

物价变动包括机器设备、建筑材料、原材料、燃料、项目产品等价格的变动。

建设期间机器设备、建筑材料等价格变化会对项目投资额产生影响；

项目建成投产后所需原材料、燃料、动力等价格的变化会对产品生产成本产生影响；

在项目寿命周期内，项目产品销售价格变化会对产品销售收入和销售利润产生影响。

价格的变动是项目评估中所要考虑的非常重要的不确性因素。

⑵工艺技术方案和技术装备的更改。

现代科技飞速发展，新工艺、新技术、新设备等不断涌现，在投资项目可行性研究和评估时拟定的生产工艺、技术方面和机器设备有可能在项目建设和实施过程中产生为更。

这样将会对企业的经营成本、经济效益带来影响，进而引起投资效益指标的变化。

⑶生产能力的变化。

由于市场需求、原材料供应等因素的影响，有可能使投资项目生产能力下降或达不到设计标准，这样可能使成本上升、销售收入下降，预期的经济效益无法实现。

⑷建设工期和资金结构的变化。

由于外购生产设备不能及时到货等原因，使建设工期延长，进而增加项目投资贷款利息，提高建设成本。

建设资金或经营资金结构发生变化，如自有资金比重降低、债务资金比重上升等，会影响投资项目的建设成本和经营成本，并最终反映在投资效益指标上。

⑸项目寿命周期的变化。

投资项目经济评价中的许多指标，如净现值、内部收益率等都是以项目寿命周期为基础计算的，但是，科学技术的快速发展，有可能使整个投资项目的技术寿命周期缩短，同时，经济的发展和市场需求的变动有可能使项目产品的市场生命周期也日趋缩短，这些都不可能避免地对投资项目的经济效益产生影响。

⑹利率和汇率的变化。

对于利用国内或国外银行贷款建设的投资项目，利率或汇率的变动，都会使项目实际支付的利息发生变化，从而影响投资项目的总成本。

⑺政策因素的变化。

对投资项目产生影响的政策性因素主要有：

国家的产业政策、财税政策、环保政策和经济管理体制等。

这些政策性因素发生变化，不仅会造成投资项目经济效益发生变化，而且可能会给项目带来较大的风险。

⑻其他因素的变化。

除上述主要因素外，还有许多难以控制和预测的不确定性因素对投资项目效益产生影响，如国际性金融危机、战争、自然灾害等。

2.简述线性盈亏平衡分析的假定条件。

进行线性盈亏平衡分析，通常需要作以下假定：

（1）生产量等于销售量。

（2）把生产总成本按其性态不同区分为固定成本和变动成本。

（3）在一定时期和一定的产销量范围内，产品销售单价不变，产品销售收入为产销量的线性函数。

（4）在一定时期和一定产销量范围内，单位产品销售税率保持不变，销售税金为产销量的线性函数。

3.什么是房地产制度变革风险？

（1）土地使用制度改革风险。

土地使用制度改革会对房地产商品的价值产生影响，如果使这种价值降低，房地产市场中经营者和投资者就会蒙受损失。

比如，使用年期、补偿和收费的规定等都可以导致开发成本的增加。

（2）住房制度改革风险。

住房制度改革风险主要是指国家和政府对住房方面的投资政策的改变对房地产商利益的影响。

4.简述房地产投资敏感性分析的步骤。

⑴选择最能反映项目经济效益的指标。

⑵选择需要分析的不确定性因素。

在作敏感生分析时，一般选择房地产产品产销量、房地产售价（租价）、成本、以及固定资产投资等作为不确定性因素。

⑶确定变量的变化范围并计算经济效益指标相应的变动幅度。

⑷确定项目对风险因素的敏感程度。

5.简述房地产投资可行性研究的任务。

房地产投资可行性研究的任务主要包括：

（1）全面了解市场需求状况及其发展趋势。

包括市场供需状况，特别是竞争性房地产供给状况。

这是决定项目是否上马的基本依据。

（2）选择投资项目和最佳实施方案。

该投资是新建房屋、旧房改造、还是房屋出租或物业管理服务，比较各方案并确定最佳方案。

（3）确定适当的建设规模和质量水平。

包括室内设备要求、公共设施等情况，确定房屋应达到的层次水平和服质量。

（4）评价建设地点和环境条件。

包括分析交通便利条件、市场竞争情况和所在地经济发展状况。

6.简述敏感性分析的一般步骤。

进行敏感性分析，一般遵循以下步骤：

⑴确定分析的项目经济效益指标。

⑵选定不确定性因素，设定其变化范围。

⑶计算不确定性因素变动对项目经济效益指标的影响程度，找出敏感性因素。

⑷绘制敏感性分析图，求出不确定性因素变化的极限值

1.某房地产投资项目投资500万元，建成并租给某企业，第一年净收入为66万元，以后每年净收入132万元，第十年末残值为50万元，折现率为12%，该项目从财务效益上讲是否可行？

该投资项目在有效年份内的财务净现值为

=-500+703=203（万元）

由于FNPV=203万元＞0，所以，该房地产投资项目在财务上是可行的。

2．房地产开发公司年开发建设能力为60000平方米，固定成本为5768万元，每平方米的变动成本为1552.2元，假定每平方米计划售价为3200元，每平方米税金及附加费为280元，求该公司用开发建设面积、销售价格、生产能力利用率及销售收入表示的盈亏平衡点。

我们知道,房地产产品销售收入和产品销售成本都是产品销售量的函数,当它们之间呈线性函数关系时则认为它们之间的盈亏平衡属于线性盈亏平衡。

（1）计算用开发建设面积（产销量Q）表示的盈亏平衡点

　　说明该公司的保本产量为42170平方米，产（销）量允许降低的最大幅度为29.72%。

（2）计算用房地产产品销售单价表示的盈亏平衡点

　　说明该公司可以在保证不亏损的情况下，将产品售价由原计划的每平方米3200元降至2793.5元，最大允许降幅为12.7%。

（3）计算用生产能力利用率表示的盈亏平衡点

　　或

　　说明该公司实际产销量只需达到开发建设能力的70.28%即可保本。

（4）计算用销售收入表示的盈亏平衡点

　　TR*＝3200×

42170＝134944000（元）

说明该公司年销售收入只要达到13494.4万元即可保本，由原计划年销售收入19200万元（=3200×

60000元）的最大允许下降幅度为29.72%，项目在年销售收入上具有较强的承受市场风险的能力。

3.有一房地产开发经营公司，根据市场调研及综合有关专家意见，统计出该项目建筑成本上涨情况的概率，如下表所示。

试计算建筑成本上涨率的期望值和标准差。

建筑成本每年可能上涨率（x）

发生的概率（p）

概率累计值

+5%

0.10

+6%

0.25

0.35

+7.5%

0.40

0.70

+8.5%

0.20

0.95

+10%

0.05

1.00

合?

计

—

（1）求期望值E（x）

E（x）=5×

0.10+6×

0.25+7.5×

0.40+8.5×

0.20+10×

0.0