房产经纪人 模拟题一教学文稿Word文档下载推荐.docx

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房地产市场分解是对产品的分析，而房地产市场细分是以从对消费者角度对市场进行的分析。

8．房地产市场景气资料中，预售市场的同步、反向指标是（）。

A．中长期放款利率

B．汇率年增长率

C．货币供给额年增长率

D．短期放款利率

B见教材P54

A选项是预售市场景气的领先、反向指标；

C选项是预售市场景气的同时、同向指标。

9．通常情况下，企业进行市场细分的第一步是（）。

A．选定目标市场

B．确定市场细分标准

C．明确企业经营方向

D．对整体市场初步细分

C见教材P85。

10．目标市场选择模式中的市场专业化模式，是指企业（）。

A．向同一客户群供应一种产品

B．向同一客户群供应不同种类产品

C．向不同客户供应一种产品

D．向不同客户供应不同种类产品

B见教材P79。

11．下列选项中不属于房地产市场细分的关键和核心作用的是（）。

A．有利于企业发掘新的市场机会

B．有利于集中使用企业的资源

C．有利于提高企业的应变能力

D．有利于大型企业开发和占领市场

D见教材P73。

市场细分策略蕴含着这样一种思路，即企业并非一味追求在整体市场上占有一席之地，而是追求在较小的细分市场上占有较大的市场份额，这样一种价值取向，不仅对大中型企业开发市场具有重要意义，对小型企业的自下而上发展也尤为重要。

12．消费者的生活方式属于市场细分因素中的（）。

A．地理因素

B．人口因素

C．行为因素

D．心理因素

D见教材P74。

消费者因生活方式、人格、爱好、价值观不同，往往有不同的购买心理。

13．新建商品房的商圈，公交路线集结的地区，可以转换而形成的交通辐射区被称为（）。

A．邻里中心型

B．大地区中心型

C．副城市中心型

D．城市中心型

C见教材P57。

A选项的半径在一公里，一般称为“生活商圈”；

B称为地域商圈；

D称为CBD中央商务区。

14．对房地产子市场销售状况与销售潜力的调查，属于（）。

A．经济环境调查

B．市场行情调查

C．市场反响调查

D．市场竞争情况调查

B见教材P41。

15．下列关于设计调查表时注意事项的说法中，不正确的是（）。

A．问题要短

B．表上每个问题只能包含一项内容

C．问题中不要使用太专业的术语

D．问题要直截了当，不应采用间接方法

D见教材47。

设计调查表应注意下列事项：

一是问题要短，因为较长的问题容易被调查者混淆。

二是调查表上每一个问题只能包含一项内容。

三是问题中不要使用太专业的术语，因为一般的消费者不理解这些专业术语。

四是问题答案不宜过多，问题的含义不要模棱两可，一个问题只代表一件事，只有一种答案。

五是要注意问问题的方式。

有时直接提问并不见得是最好的，有时采用间接方法反而会得到更好的答案。

16．房地产项目市场分析方法的流程是（）。

A．房地产市场环境研究——竞争描述——数据整理——逻辑推理——产品定位

B．数据整理——竞争描述——房地产市场环境研究——逻辑推理——产品定位

C．房地产市场环境研究——数据整理——竞争描述——逻辑推理——产品定位

D．房地产市场环境研究——逻辑推理——数据整理一竞争描述——产品定位

C见教材P89图3-1.

17．WT、WO、ST、SO对策分别是指（）。

A．最大与最小对策、最小与最大对策、最大与最大对策、最小与最小对策

B．最小与最小对策、最小与最大对策、最大与最小对策、最大与最大对策

C．最小与最小对策、最小与最大对策、最大与最大对策、最大与最小对策

D．最小与最小对策、最大与最大对策、最大与最小对策、最小与最大对策

B见教材P91～92。

18．（）主要应用在新建房地产项目中。

A．目标客户需求定位法

B．市场分析定位法

C．SWOT分析定位法

D．建筑策划定位法

D见教材P93。

房地产产品定位有四种方法：

产品市场分析定位法、SWOT分析定位法、建筑策划定位法和目标客户需求定位法。

19．销售增长率高、市场占有率低的产品群是（）产品。

A．明星类

B．现金牛类

C．瘦狗类

D．问号类

D见教材P101～102

20．衰退期的价格策略是（）。

A．价格低一些，以薄利为宗旨

B．灵活机动，该降则降

C．可大幅度提高销售价格

D．适当而薄利的价格

B见教材P102～103。

房地产产品生命周期的四种策略是重要的考点。

21．某建设项目总投资10000万元，建设期3年，建设完成后用于出租，投资回收期为8年（不含建设期），则该项目不含建设期的预期投资收益率为（）。

A．9．09%

B．12．5%

C．15%

D．20%

B见教材P110。

预期投资收益率：

1/8=12．5%。

22．盈亏平衡定价法属于（）。

A．成本导向定价法

B．需求导向定价法

C．竞争导向定价法

D．比较定价法

A见教材P113。

＝3000万元÷

（3000元/㎡－1600元/㎡）＝21429㎡。

23．某房地产开发项目的固定成本为3000万元，单位变动成本为1600元/㎡，销售价格为3000元/㎡。

在不考虑销售税费的情况下，该项目的盈亏平衡点产量为（）㎡。

A．21429

B．30000

C．34300

D．55714

A见教材P114。

以销售量表示的盈亏平衡点计算公式是：

盈亏平衡点产量＝固定成本÷

（销售单价－平均单位可变成本）

24．一种新型商品刚进入市场时采用的撇脂定价策略的内容是（）。

A．高价策略，在短期内赚取最大利润

B．低开高走，加快资金回收

C．低价策略，提高市场占有率

D．高开低走，获取丰厚利润

A见教材P128。

25．在挖掘房地产卖点的过程中，处于第二阶段的是（）。

A．片区市场研究

B．竞争者动态跟踪

C．消费者构成研究

D．购买行为研究

B见教材P136～137。

房地产卖点的挖掘分为四个阶段，片区市场研究、竞争者动态跟踪、消费者构成及购买行为研究、挖掘卖点。

26．从客户定位中找出符合其需要及能力的要素，并对这些要素加以描述，突出“卖给谁，给谁享受”的项目推广主题是（）。

A．市场主题

B．物业主题

C．广告主题

D．宣传主题

A见教材P141。

27．绿化率、容积率、楼间距、车位等推广主题内容对应的房地产项目产品定位内容是（）。

A．建筑风格

B．小区环境

C．功能定位

D．物业服务

B见教材P141表3-12。

28．直接函件广告具有（）优点。

A．针对性、亲切感

B．固定性、传播广

C．无冲突性、反馈性

D．消息性、固定性

A见教材P144表3-13。

29．每一套物业的价格是由房地产产品的个性决定的，该属性属于房源的（）。

A．物理属性

B．法律属性

C．心理属性

D．变动属性

A见教材P153。

30．房源的法律属性主要包括物业的用途及（）。

A．新旧程度

B．建筑外观

C．市场价格

D．权属状态

D见教材P154。

房源的法律属性主要包括物业的用途及其权属状态等。

在我国，物业用途通常分为商用与居住两种。

31．王先生有一套房屋，2008年可以48万元出售，2009年可以52万元出售，2010年7月王先生急需一笔资金，只得以47万元成交，引起该套房屋价格最终变化的是（）。

A．市场信息

B．出售心态

C．新旧程度

D．市场供求

B见教材P155.

随着时间的推移，业主（委托方）的出售或出租心态也会发生变化，从而最终引起房源价格的变化。

32．大业主是相对于小业主而言的，它通常指的是（）。

A．拥有批量物业的单位

B．拥有许多物业的个人

C．拥有大物业的个人

D．物业管理企业

A见教材P160。

大业主是相对于小业主而言的，它通常指的是拥有批量物业的单位，如房地产开发商、资产处理公司、银行等。

33．关于房源营销的广告，说法错误的是（）。

A．广告形式要多种多样

B．通常选择报纸和网络

C．报纸广告成本昂贵

D．广告内容要真实

B见教材P178。

通常选择报纸广告和店面展示，前者成本昂贵，后者影响范围有限。

此外，可在手机短信、放置招牌、贴海报、派单张和互联网传播。

34．客户是具有成交可能的有意买房或租房的人，体现了客户具有（）的特征。

A．指向性

B．时效性

C．潜在性

D．可能性

C见教材P187。

35．（）是指房地产经纪人利用房地产经纪机构沿街开设的店面，通过客户上门咨询而得到客户的方式。

A．门店接待法

B．广告法

C．人际关系法

D．会员揽客法

E．客户介绍法

A见教材189。

36．（）是客源开拓中的重要策略，指的是经纪人将一个陌生的客户转化为一个积极的购买者的过程。

A．客源信息开发

B．客户关系维护

C．关注客户需求

D．养客

D见教材P192。

养客是客源开拓中的重要策略。

37．（）是房地产经纪人在工作中的第一步，也是房地产经纪人与客户建立联系的关键一步。

A．与客户沟通

B．收集信息

C．洽商议价

D．营销展示

A见教材P210。

与客户沟通是房地产经纪人工作的第一步，也是房地产经纪人与客户建立联系的关键一步

38．以“帮助客户分析购房能力、市场行情，制订购房方案”的方式引导的客户类型是（）。

A．试探型

B．引导型

C．加强型

D．成熟型

C见教材P215表6-3。

39．关于租赁合同的签订，错误的说法是（）。

A．合同应字迹清楚，避免涂改

B．合同应一式三份

C．数字要大些

D．经纪公司应为收取的佣金开出收据

B见教材P234。

合同应一式四份，经纪公司存档一份，一份合同交政府部门登记备案。

如果租赁双方丢失了合同，又发生了矛盾，可以依据公司留存的合同协助双方解决问题。

40．新建商品房销售中，最主要的宣传资料是项目楼书和（）。

A．宣传展板

B．销控表

C．置业计划

D．户型手册

D见教材P245。

41．针对住宅和写字楼销控的最大不同，（）写字楼销售流程中的重点和难点。

A．现场树立第一印象

B．房号销控

C．银行抵押贷款协助

D．制作销售手册内容

B见教材P302。

写字楼销控与住宅的最大不同在于由于企业需求面积跨度较大，产品通常存在灵活的可拼合性。

这对楼层销控与平面层不同房号单位的销控均提出较高要求。

42．在确定核心均价的过程中，住宅项目常用（）。

A．市场比较法

B．目标利润法

C．内部替代法

D．三级市场比较法

A见教材P278。

目前确定住宅项目核心价格常用方法是市场比较法，而商业常用租金反算法。

市场比较法的前提是市场上能找到可类比的房地产，对于封闭市场或陌生市场的产品，则可采用内部替代法或三级市场比较法。

43．下列不属于房屋租赁代理的类型的是（）。

A．现房租售代理

B．在建商品房预租代理

C．先租后售代理

D．售后返租代理

D见教材P333～334.

根据房屋存在的形式，房屋租赁代理大致可分为三种类型：

现房租售代理、在建商品房预租代理和先租后售代理。

44．房地产经纪人对于独家代理的身份应该（）。

A．不做隐瞒

B．诚实陈述

C．保护隐私

D．主动披露

D见教材P331。

45．设计看房路线时应（）。

A．先看缺点后看优点

B．先看优点后看缺点

C．只看优点

D．尽量避开缺点

A见教材P364。

修订【2006年试题】房地产经纪人在安排看房路线时，应当（）。

A．先看优点再看缺点

B．先看缺点再看优点

C．只看优点不看缺点

D．只看缺点不看优点

B

46．含有房地产经纪人精心组织的短语或对客户已使用的关键词进行重复的问题称作（）。

A．试探型问题

B．镜像问题

C．指引性问题

D．开放式问题

B见教材P352。

47．房地产经纪服务的5S技巧是指（）。

A．速度、微笑、真诚、机敏和研学

B．公平、微笑、技能、机敏和研学

C．双赢、速度、微笑、机敏和研学

D．速度、微笑、技能、机敏和研学

A见教材P356。

48．下列关于风险管理的表述中，正确的是（）。

A．风险是能够完全避免的

B．房地产经纪机构只能被动地接受风险

C．房地产经纪机构仅作为中介机构，不需要承担风险

D．房地产经纪机构可以以最小的耗费把风险损失减小到最低限度

D见教材P372。

49．风险管理的最主要的目标是（）。

A．避免风险，杜绝损失

B．控制风险，保障业务顺利开展和有序运作

C．控制与处置风险，防止和减少损失，保障业务顺利开展和有序运作

D．节约成本，自我保护，保障业务顺利开展和有序运作

C见教材P373。

50．下列行为中属于经纪人道德风险的是（）。

A．经纪人向客户收取超过规定标准的费用，引起客户投诉

B．经纪人将业主交给的房源钥匙丢失，引起客户投诉

C．经纪人承诺客户提前交付房屋

D．经纪人将房源和客户资料外泄

D见教材P382。

51．市场营销的职能包括（）。

A．形式效用的创造

B．时间效用的创造

C．地点效用的创造

D．客户效用的创造

E．持有效用的创造

ABCE见教材P8

抽象地讲，市场营销的职能包括：

形式效用的创造、地点效用的创造、时间效用的创造和持有效用的创造。

52．房地产市场营销受到全球化经营的（）影响。

A．营销难度加大

B．营销的范围广

C．营销风险大

D．房地产客户和竞争对手全球化

E．营销活动以对外发展手段为主

ABCD见教材P36.

E选项是营销活动以对外发展手段变成了以企业的管理功能为主。

53．属于非随机抽样的具体方法有（）。

A．就便抽样

B．分层抽样

C．判断抽样

D．分群抽样

E．配额抽样

ACE见教材P46。

要注意区别随机抽样和非随机抽样，前者包括简单随机抽样、分层随机抽样和分群随机抽样，非随机抽样包括就便抽样、判断抽样和配额抽样。

54．一项房地产市场调查工作至少应设计的调查表格有（）。

A．地区房地产资源统计表

B．房地产出租市场统计表

C．房地产销售市场统计表

D．房地产个案调查分析表

E．当地商圈调查表

ABCD见教材P61～62。

一项房地产市场调查工作至少应设计4种调查表格：

地区房地产资源统计表、房地产出租市场统计表、房地产销售市场统计表和房地产个案调查分析表。

55．企业选择目标市场策略应考虑的因素主要有（）。

A．企业资源

B．产品特点

C．市场特点

D．地域条件

E．竞争状况

ABCE见教材P84～85。

一般来说，企业选择目标市场策略应考虑企业资源、产品特点、市场特点、生命周期和竞争状况。

56．房地产项目产品定位的方法有（）。

A．市场分析定位法

B．目标客户需求定位法

C．建筑策划定位法

D．竞争导向定位法

E．SWOT分析定位法

ABCE见教材P88～97。

房地产项目产品定位具体有四种方法：

房地产产品市场分析定位法、房地产产品SWOT分析定位法、房地产产品建筑策划定位法和房地产产品目标客户需求定位法。

57．房地产企业的定价目标主要有（）。

A．以制定最高单价为定价目标

B．提高市场占有率的目标

C．稳定价格目标

D．过渡定价目标

E．竞争定价目标

BCDE见教材P110～112。

利润最大化的定价目标并不单纯意味着企业要制定最高单价。

58．下列关于新建商品房均价的说法中，正确的有（）。

A．均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何关系

B．整体均价能说明某一幢楼的档次

C．均价表现为开发商对项目总体销售额的预期

D．一个均价代表了市场对质量的综合评价

E．必须先制定出分幢（分组）价格，再定出整体均价

ACD见教材116～117。

B整体均价无法说明某一幢楼、某一个单位的档次，E整体均价必须分解，即先定出整体均价，再进行分解—分幢（分组）。

59．一个房地产项目的卖点具备的条件有（）。

A．卖点是楼盘自身独有的优势，难以被竞争对手模仿的个性化特点

B．卖点必须是楼盘永不更改的亮点

C．卖点必须具有能够展示并表现出来的特点

D．卖点必须在项目定位阶段就能确定且不能改变

E．卖点必须是能够得到目标客户认同的特点

ACE见教材P136。

卖点具备3个特点：

①卖点是楼盘自身独有的优势，难以被竞争对手模仿的个性化特点；

②卖点必须具有能够展示并表现出来的特点；

③卖点必须是能够得到目标客户认同的特点。

对于B、D项，由于项目定位与项目销售之间有一定的时间间隔，在这段时间里，市场情况往往会发生某些变化，因此，在定位阶段确定的个性化特点有时到了销售阶段已无法发挥，必须重新挖掘。

60．过程定价策略之一的低开高走定价策略一般适用于（）。

A．一些市场竞争趋于平缓的高档商品房

B．销售处于宏观经济衰退阶段的楼盘

C．项目整体无特别看点，普通楼盘

D．位置不是很理想的大型楼盘

E．竞争特别激烈的市场中的楼盘

CDE见教材P130。

AB选项属于高开低走定价策略。

61．根据广告的战略目标不同，房地产广告可以分为（）。

A．通知

B．促销

C．说服

D．服务

E．提醒

ACE见教材P142。

62．小业主房源的开拓渠道主要有（）。

A．报纸广告

B．路牌广告

C．电话访问

D．互联网

E．房地产开发商

ABCD见教材P157～158。

63．目前，成熟市场中的许多中介公司采用的是公盘制，公盘制的主要缺点有（）。

A．工作效率低

B．房源信息不能实现共享

C．会出现“留盘”行为

D．房源信息较容易外泄

E．不利于激发经纪人收集房源信息的积极性

CDE见教材P175～176。

64．房源信息更新的要点有（）。

A．放弃“冷门”房源

B．周期性访问

C．访问信息的累积

D．房源信息的循环利用

E．忽略“不活跃房源”

BCD见教材P177。

A“冷门”房源也应该组织定期访问，不应被遗忘，E“不活跃房源”随着时间的推移，也有可能再次变为“活跃房源”，从而实现第二次交易。

65．客源信息的开发策略之一是建立与客户的长期联系，这需要（）。

A．与老客户保持联系

B．着重现实需求的客户

C．把眼光放在长期潜在的客户上

D．建立广泛的社会联系

E．与服务供应商建立广泛的联系

ACDE见教材P192。

66．成功的销售人员应该具备的销售秘诀有（）。

A．45%的潜在客户将转和别人做生意

B．45%的潜在客户将与自己做生意

C．对每一位顾客都要努力，直到潜在顾客购买或离去

D．客户信息越陈旧，竞争就越激烈

E．客户信息越陈旧，竞争就越不激烈

ACE见教材P203。

67．在出租代理业务中，房地产经纪人更应注意出租房屋的（）。

A．产权

B．质量

C．安全

D．环境

E．与承租者匹配信息的搜集

ABCD见教材P209。

在出租代理业务中，房地产经纪人更应注意出租房屋的房屋产权、质量、安全和环境方面的查验，而存量房承租代理业务中，房地产经纪人则要注意对与承租者需求匹配房屋信息的搜集，考察承租人的支付能力。

68．关于实地看房的步骤，正确的说法是（）。

A．首次看房要提前一刻钟到

B．确定看房的最佳路线

C．替客户问业主一些客户关心的问题

D．必要情况下请业主出示房屋产权证明

E．看完房后致谢离开

BCDE见教材P222。

首次看房要提前半小时到达。

69．买卖物业的交验应注意（）。

A．水表账单是否结清

B．协助双方进行煤气过户

C．检查电表状况是否正常运行

D．结清电话费

E．协助购买家具电器等

ABCD

见教材P236～237。

二、多项选择题（共30题。

每题2分。

每题备选答案中有两个或两个以上符合题意的答案。

错选不得分；

少选且选择正确的，每个选项得0．5分）

70．应注意防范的抵押贷款的风险主要表现在（）。

A.无力继续偿还贷款本息的风险

B.房屋贬值的风险

C.重复抵押的风险

D.购房者房屋处理的风险

E.利率变化的风险

ABDE见教材P270。

71．在新建商品房销售过程中，房地产经纪人接待客户的恰当做法有（）。

A．自我介绍应简洁明快

B．规划介绍应思路清晰

C．项目介绍应重视基本数据

D．样板房介绍可自由发挥

E．参观样板房途中多推荐房源

ABC见教材P259。

D选项，参观样板房应制定规范的讲解词；

E选项在返回的途中推荐合适的房源。

72．商圈是指以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围，商圈由（）构成。

A．核心商圈

B．特级商圈

C．一级商圈

D．次级商圈

E．边缘商圈