第六章 房屋本体及共用设施的维护养护Word文件下载.docx
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2.楼宇外观始终保持完好、整洁；
外墙建材贴面无破损、无污染。
3.未经采购人许可，各部位不得出现乱搭建、乱堆放现象。
4.防止基础、楼板不合理荷载，防止漏水浸水，确保房屋、内外墙面、天花、门窗的完好和正常使用；
及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%。
及时完成油漆涂刷，保持通风道的通畅，干净。
（二）具体标准
1.房屋及公共设施的完好率>
98%；
2.公共设施的完好率>
3.零修工程合格率100%；
4.返修率<
0.5%；
5.重大维修工程回访率100%。
四、房屋本体及公共设施维修养护计划
对房屋本体及公共设施的维修养护管理，坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则，引入绿色环保的理念，编制科学性和操作性强的修缮养护计划，应用环保型新材料、新工艺实施维护。
在维修养护实施过程中，坚决杜绝使用含有蒽、萘、苯等易挥发物质、严重污染环境和危害人体健康的材料。
房屋本体及公共设施维修养护的原则是：
在保修期内，房屋建筑的主体结构、防水工程和装饰工程出现的质量问题，由施工单位负责整改，管理处配合武船重工物业管理主管部门进行检查和监督落实，处理结果以书面形式报武船重工物业管理主管部门。
非正常使用因素和保修期后出现的一般性房屋损坏，管理处服务中心负责维修养护。
每年初由管理处根据上年度房屋管理状况制订大、中修或更新修缮计划，报武船重工物业管理主管部门批准后实施。
房屋本体维修养护计划表
序号
项目
时间
间隔
次数
维修养护内容
1
地基基础
每年
1
1．检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降。
2．检查基础有无开裂、破损，勒脚有无破损。
2
承
重
结
构
梁
检查有无变形、裂缝、腐蚀。
检查罄体结构性能是否完好。
板
检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。
检查整体结构性能是否完好。
柱
检杏有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。
承重墙
检查有无孔洞、裂缝、腐蚀。
3
非承重墙
每半年
1．检查墙体有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。
4
屋
面
防水
涂层
每周
1．检查雨水口有无堵塞，发现异常及时疏通。
2．发现涂料防水层破损、老化造成屋面渗漏的，及时修复或更换。
3．检查隔热层，有无空洞、起鼓、渗漏，发现损坏及时修复
4．检查避雷网有无脱焊和间断，发现异常及时补焊，油漆。
5
楼地面
每月
1．检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。
2．检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。
3．更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。
4．对大理石进行抛光、晶面、打蜡处理。
5．对木地板打蜡。
6
楼梯
1．检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。
2．补换损坏的地砖。
3．修复空鼓的地砖。
7
公共通道
1．检查地面砖有无起砂、空鼓、开裂、松脱；
发现异常及时修复。
2．公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异常随时处理。
3．检查中庭外廊护栏玻璃、支架、护栏网是否完好。
发现异常及时处理。
2．补换损坏、空鼓的地砖。
1．油漆金属支架和护栏网。
2．对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。
8
内
墙
面
涂料、石土质块材
每月
1．修补内墙面裂缝、起鼓、脱落部分。
2．处理内墙面变色现象。
3．处理内墙面局部渗漏。
4．更换破损的石土质块材。
每季
1．处理内墙面大面积渗漏。
2．雨季对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。
9
外
墙
装饰、
玻璃幕墙、装饰条
1．记录破损的玻璃幕墙、设置危险标识，联系更换。
2．清冼外墙饰面人为造成的污染部分。
每季度
1．结合外墙清洗作业，并检查外墙面的使用状况。
2．处理外墙面变色现象；
检查加固外墙金属构件与装饰条。
1．雨季时期对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。
2．对于外墙面大面积渗漏久修无效的，局部翻新以防止渗漏面积扩大。
根据需要
1．暴雨天气及时发布信息，提醒用户关好、锁好门窗。
2．外墙清洗必须使用绿色环保型清洁剂。
3．更换玻璃幕墙应按原设计要求进行。
10
吊顶
1．检查有无擦、划、刮、踏坏，发现损坏及时修补。
2．加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复。
11
门窗
1．检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽。
2．门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。
3．（塑）钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈。
12
地下室
检查地下室天花、墙面和地板饰面有无起壳、脱落和渗漏水现象，发现问题及时修复。
公用设施维修养护计划表
项目
路面路基
1．检查路面有无积水。
2．检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝。
3．检查路基有无塌陷。
4．发现异常及时处理或修复。
文体活动设施、办公家具及公用设备
每日
1.检查各种文体设施是否能正常使用，即坏即修。
2.检查各种办公家具及公用设备，即坏即修。
路灯、园林景观灯及线路
1．检查灯具完好情况，即坏即修。
1．检查玻璃灯罩有无破损。
2．有无金属灯架松脱现象。
3．灯口、灯栅有无损坏。
1．检查路灯线路有无漏电、短路烧毁现象。
2．金属灯架有无锈蚀。
3．发现异常即时处理或修复
1．检查路灯线路有无老化现象。
停车场（库）
2．检查停车场地面有无起壳、地鼓、裂缝。
3．检查车道灯有无损坏。
4．检查行车指示标志是否正常。
5．发现异常即时处理或修复。
1．检查停车线、行车指示线是否清晰、完整。
2．限速牌、指示牌是否齐全、完整。
3．检查挡车器是否正常。
沟渠池井及化粪池
1．检查沟、渠有无堵塞现象，如有异常及时疏通。
2．检查雨水篦有无异常。
1．检查井底及池底是否有污物沉积，如有沉积及时清污。
2．检查井壁有无裂缝及塌陷，如有异常及时修复。
3．检查沟、渠是否完好，如有异常及时修复。
4．检查井盖完好程度，发现损坏及时修复或更换。
5．检查化烘池并及时修复。
公用标志
设施
1．保证标识清晰、无污迹、无脱落、无破损，发现异常及时处理。
2．检查牢固程度，如有松脱，及时恢复。
1．检查完好程度，加固。
垃圾中转站
1．检查有无损坏，发现问题及时处理。
道闸门
检查有无损坏，发现问题及时处理。
地下管网
1．检查管道保温层有无损坏。
2．管网支架完好。
3．发现异常及时修复。
五、维修养护实施细则
管理处将根据日常巡视检查的结果，由工程部组织专业人员实施房屋建筑的日常零星维修养护工作。
每年对房屋建筑的使用情况作一次全面的鉴定，据此制订下年度修缮养护计划和实施方案。
遇大风暴雨等恶劣天气，对房屋建筑的基础、外墙、金属构件、屋面等易受直接影响的结构进行全面检查，根据检查结果制订针对性的维护计划和实施方案。
（一）金属结构、构件的修缮与养护
内各金属构件间或构件的各零件、配件间连接是受力和传力的关键部位，连接处的破坏会导致构件、结构体系的破坏。
同时，钢材本身的变形、锈蚀和损裂也直接危害到整个结构。
楼内的金属结构和构件多、分布广，易受大风暴雨等恶劣天气的破坏性影响，因此，管理处将其作为今后实施物业管理的重点。
高度重视对金属结构各构件进行仔细检查和精心维护，确保结构的安全性。
1、钢质构件产生塑性变形后的维修
管理处定期对构件进行塑性变形累积损伤的鉴定，当发现钢质构件在使用过程中塑性变形累积损伤过大时，根据构件尺寸的大小，可用锤击机械矫正或热工矫正法来矫正变形，严重的选用合格的构件进行更换。
2、连接部位损坏的维修
武船重工协力公寓内的金属构件可能存在因焊接时的缺陷造成构件连接处的损坏,由于屋顶金属结构，既要有足够的承受静荷载能力，又要承受大风等恶劣气候引起的巨大动荷载，金属楼梯承受静荷载和动力荷载的影响，要高度重视焊接缺陷的处理。
维修时对焊接裂纹、气孔、夹渣刨掉重焊，采用涂防腐油或刷防锈漆等方法进行防腐处理。
3、油漆老化、脱落要求按照有关规定进行维修
钢质构件表面的漆层用于保护钢材不受腐蚀，若局部漆膜损坏，将损坏部分漆膜用砂纸去掉磨光，补刷油漆；
若构件锈蚀面积大，旧漆膜蜕皮起壳，则将旧漆膜全部清除干净，再重新刷油漆。
4、金属结构、构件的养护
对于金属结构、构件的养护，要求做好以下几方面的工作：
（1）对结构的钢质杆件、焊缝进行定期检查。
发现变形、开裂、腐蚀等情况及时处理。
（2）定期检查钢质构件锈蚀状况，并采取必要的补救措施。
（3）做好建筑物的屋面玻璃、排水设施维护工作，发现问题及时处理。
（4）在大风、暴雨多发期间加强对结构的检查，发现异常情况及时采取补救措施。
（二）砌体结构的修缮与养护
砌体结构大量分布于房屋建筑的墙体，它们在不良的环境和不利的工作条件下容易开裂，引起房屋的透风、漏雨，不仅影响建筑物的外观美，降低隔热效果和安全感，并且受损部位会进一步受到腐蚀，导致砌体强度降低，轻者结构出现错位、变形，重者引起砌体结构局部倒塌，直接威胁到生命财产安全。
对于电脑、通讯、自动控制等网络设备的房间，由于内墙采用了加钢丝网等屏蔽措施，对这些部位墙体的维修和加固时，除了保证墙体的耐久性外，还需要保证金属网的完整性。
1、砌体结构的修缮
主要是砌体裂缝和腐蚀砌体的修缮，一般应在裂缝稳定以后进行，以免维修后又很快出现新的裂缝。
维修沉降裂缝和温度裂缝时，因此，管理处首先考虑消除产生裂缝的隐患，避免反复多次的修补。
维修时要求采用环保型高强材料修复。
2、砌体结构的加固
随着建筑物投入使用年限的推移，砌体结构的承重构件（如墙、柱等）可能出现开裂、腐蚀、变形，对经鉴定已达到危险程度的构件，管理处将对砖砌体结构进行加固，以确保房屋建筑的使用功能。
3、砌体结构的养护
为防止砌体破坏，要求搞好砌体的维护和管理，防止超载，同时，管理处除防止砌体受潮和受腐蚀。
还将进行定期检查、保持排水系统通畅，保证砖砌体结构完好。
管理处对屋面隔热层、保温层及屋面柔性分格缝发生损坏及时修复，减少和稳定温度裂缝发展。
（三）钢筋混凝土结构的修缮与养护
管理处将根据钢筋混凝土结构特点制定严格的钢筋混凝土结构维修与养护的实施方案，包括钢筋混凝土表面损坏的维修、钢筋混凝土深层损坏的维修、钢筋锈蚀的维修、钢筋混凝土结构的加固和钢筋混凝土结构的养护。
1、钢筋混凝土结构的修缮
（1）钢筋混凝土表面损坏的维修
钢筋混凝土结构构件，在房屋建造和使用过程中遭到破坏、侵蚀，引起表面受损，根据损坏程度，我们采取涂刷水泥浆和环氧树脂配合剂等方法对其予以修复，防止进一步风化、侵蚀和钢筋锈蚀，以免损坏结构或构件的核心部分，从而提高建筑物的使用年限和耐久性。
（2）钢筋混凝土深层损坏的维修
当混凝土结构部件的损坏深度已超过了混凝土保护层时，将严重削弱构件的有效截面，并且钢筋砼内的钢筋暴露在空气中引起锈蚀，影响构件的强度和结构使用的可靠性。
我们采用环氧混凝土或较原混凝土高一个强度等级的细石混凝土修补、嵌填、喷注混凝土结构部件的蜂窝、孔洞和破损部位，对其予以修复。
（3）钢筋锈蚀的维修
钢筋锈蚀尚不严重时，混凝土表面仅有细小裂缝，或者个别破损较小，我们对裂缝或破损处的混凝土保护层进行修补。
若钢筋锈蚀严重，混凝土破裂，保护层剥离较多时，我们采取焊接或加钢筋网加固补强。
2、钢筋混凝土结构的加固
当钢筋混凝土梁、板、柱承载力不足或经鉴定成为危险构件时，我们聘请具备一定资质的专业公司，通过对构件或结构的变形、损坏程度的检查和观测，对使用状态和周围环境的调查，以及对有关资料的验算、分析，采取增加板厚、配筋和增加支承点等方法，提高原构件强度，实现钢筋混凝土结构的加固目的。
3、钢筋混凝土结构的养护
钢筋混凝土结构是房屋的重要组成部分，直接关系到房屋的使用安全，我们高度重视钢筋混凝土结构的养护工作：
（1）对混凝土结构的变形缝、预埋件、给排水设施等的使用情况，进行定期检查。
发现腐蚀、渗漏、开裂和垃圾杂物等情况即时处理。
对在混凝土结构上任意开凿孔洞的违章使用行为及时予以制止。
对易受碰损的混凝土处，如建筑物的拐角、车库的砼柱等，我们增设必要的防护措施。
（2）即时修补钢筋的混凝土保护层损坏部位，以防钢筋锈蚀。
若房屋室内环境中存在侵蚀性介质或相对湿度较大时，我们采取加强通风的措施，并在构件处表面涂抹耐腐蚀层（如沥青漆、过氧乙烯漆、环氧树脂涂料等）进行防护。
（3）做好建筑物屋面隔热层、保温层、室外排水设施以及地基基础等维护工作，发现问题及时处理，避免和减小由此对结构带来的不利影响。
（4）房屋的使用应满足设计要求，提醒用户不随意改变房屋用途和改变房屋结构，禁止超载使用。
（四）房屋防水工程的修缮与养护
随着使用年限的增加，屋面防水层在使用过程中，可能出现开裂、破损、起鼓和剥离等损坏，引起渗漏水。
屋面渗漏水是房屋建筑渗漏水的主要部位也是常见现象之一，在日常维护工作中，管理处对防水屋面的修缮与管理，将坚持防排结合，以防为主的原则，选用的维修养护材料，具有环保、新型、高效、高质的特点。
搞好屋面、墙体、地下室以及室内的防水工程的修缮与养护。
对防水工程必须建立技术档案、定期检查、合理施工、及时修复。
1、屋面涂料防水工程的修缮与养护
随着使用年限的增加，屋面涂料防水层在使用过程中，可能出现开裂、破损、起鼓和剥离等损坏，引起渗漏水。
屋面渗漏水是房屋建筑渗漏水的主要部位也是常见现象之一，在日常维护工作中，我们注重对防水屋面的修缮与管理。
（1）屋面涂料防水工程的修缮
对于涂料防水层的裂缝、局部破损、起鼓和粘结不牢的缺陷的处理，可以铲除缺陷部位的防水涂膜并清除周围浮灰及杂物，涂刷基层处理剂，铺设防水层涂料，新铺设的防水层应与原防水层粘结牢固并封严，最后做保护层。
对于缺损严重的防水层，全部进行翻修。
（2）屋面涂料防水工程的养护
①加强对屋面防水层、板端缝、伸缩缝、天沟、落水管和落水口的检查，发现异常及时维修。
②重视对屋面的清扫，保证屋面排水通畅。
③制定屋面日常保养制度，及时做好屋面维修工作。
2、墙体防水工程的修缮与养护
（1）墙体防水工程的修缮
外墙体防水取决于外墙饰面和墙体结构的情况，武船重工公寓的外墙采用大理石、金属板和钢化中空玻璃作为饰面材料，而且大理石采用干挂方式固定，一般情况下防水性能优良。
但饰面材料局部脱落、开裂，或者墙体结构的开裂导致饰面遭受破坏，外墙防水的第一道防线将失去作用。
因此，我们经常注意检查外墙饰面的状况，对于损坏、脱落的饰面板及时更换；
外墙砖砌体上的结构裂缝和变形裂缝，我们采用水泥砂浆嵌缝、密封、压力灌浆法修复；
外墙门窗框与洞口侧壁嵌填不严引起渗漏，采用涂刷合成高分子防水涂料的方法，形成防水涂膜；
施工孔洞、预埋管线处渗漏，用墙体一般开裂的维修方法进行处理，渗漏严重时，就将局部的砖块拆下，重新补砌严实。
（2）墙体防水工程的养护
①定期检查。
容易发生渗漏的部位，如墙面凹凸槽（线）、饰面板上部接头处、饰面块材、门窗与墙体的交接部位进行周期性检查。
②建立技术档案。
对墙体的使用情况、损坏检查、维修等记录备查。
③合理施工。
禁止随意在墙体上钉钉子、打洞等破坏墙体整体结构的行为。
④对于外墙体的防水工程，出现损坏，及时修复。
⑤定期清洗外墙饰面。
3、卫生间防水工程的修缮与养护
（1）卫生间防水工程修缮
卫生间地面大面积渗漏，先铲除地面面砖，暴露漏水部位，清理干净后重新涂刷防水涂料，并加铺胎体增强材料做成涂膜防水层，施工方法参照屋面涂膜防水层的做法。
防水层完成后需经试水，无渗漏后铺贴地面砖。
对于一般裂缝渗漏的维修，根据缝宽，直接涂刷高分子防水涂料或嵌缝处理，并视情况铺胎体增强材料涂料防水层。
卫生间四周的墙与地面交接的墙根部，最容易出现渗漏，间接引起下层顶板和四周墙体出现渗漏。
根据裂宽，采用贴缝、嵌缝法，把裂缝部位清理干净，在裂缝部位涂刷防水涂料，并加胎体增强材料将缝隙密封。
卫生间穿楼地面管道根部积水渗漏的维修，先沿管道根部剔凿一定深度与宽度的沟槽，槽内嵌填密封材料，再刷上一定厚度的防水涂料，并在其上做一保护层。
（2）卫生间防水工程日常养护
①定期检查，对易产生渗漏的部位作细致检查。
③抓住卫生间易积水渗漏的特点，讲究维修施工方法。
4、地下室防水工程的修缮与养护
（1）地下室防水工程的修缮
地下室渗漏，一般情况下，大多是慢渗漏。
对于孔洞和裂缝渗漏，直接用快硬水泥胶浆封堵孔洞和裂缝；
对于大面积渗漏，需进行整体翻修。
（2）做好地下室防水工程的养护工作。
（3）定期检查。
主要是检查地下室的防水薄弱部位，如变形缝墙根部、管道穿墙部位、蓄水池等部位，发现异常及时修复。
（4）建立技术档案。
（5）正确、合理使用地下室，禁止随意穿、凿、拆，以免破坏防水层。
（五）房屋装饰工程的修缮与养护
房屋装饰工程包括外墙装饰、内墙装饰、柱、顶棚、楼地面装饰等。
针对武船重工公寓采用不同的装饰材料,管理处将制定严密的房屋装饰工程的修缮养护计划；
对石质、土质等块料饰面定期清洗、晶面处理和打蜡，地板、墙面、天花保持清洁、无污迹、无斑痕、无变形、无裂缝。
对房屋装饰工程以养护为目的，以维修为手段，定期检查，发现缺陷及时处理。
（六）雨水井、污水井的维护与管理
1、每月一次检查井盖是否盖严、完好，开盖检查井底是否有污物，如有则清除干净；
检查井盖铸造字迹是否清晰、正确。
2、每半年一次重复上述检查；
清理污泥，疏通下水管道；
各类井盖及金属构件刷漆。
3、防止雨水井和污水井的水互相污染，以致污染市政雨水口。
（七）门窗的修缮与养护
管理处将定期对门窗进行检查和维护，特别是大风、暴雨天气前后更要加强对门窗的检查。
门窗是房屋的易损构件，使用频率高。
因此，做好防潮工作，避免木质门受潮后腐蚀和虫蛀，影响门的使用功能。
定期进行油漆。
要加强对铝金门窗的保护，使其免遭侵蚀和撞击，发现问题及时处理。
1、门窗的修缮
对于木门主要是通过调整、更换门窗部件，实现消除门倾斜、下垂、门扇自开、翘曲变形、缝隙过大、霉变腐朽及缺损零部件等影响使用功能和外观的不良现象。
对于钢门窗和铝合金门窗主要是通过调整、补焊、加固、油漆或更换门窗部件，实现消除门倾斜、下垂、门扇自开、翘曲变形、缝隙过大、密封不严、锈蚀及缺损零部件等影响使用功能和外观的不良现象。
对于塑钢门窗，重点放在密封胶条的检查和更换上，保证其良好的防水和隔音性能。
2、门窗的养护
（1）门窗是房屋的易损构件，使用频率高。
因此，我们定期对门窗进行检查和维护，特别是大风、暴雨天气前后更要加强对门窗的检查。
（2）做好防潮工作，避免木质门受潮后腐蚀和虫蛀，影响门的使用功能。
（3）定期进行油漆。
门窗易受水、气的侵蚀，防止腐蚀，当门窗漆膜局部损坏脱落时应及时补刷油漆，补漆用的油漆应尽量和原油漆一致，以保持美观。
当门窗油漆使用达到老化期限时，则进行全部重新油漆。
（4）铝合金门窗易变形和被酸、碱等化学药剂侵蚀，要加强对铝合金门窗的保护，使其免遭侵蚀和撞击。
（八）确保房屋建筑安全，重视白蚁防治
管理处将做好房屋查勘工作，对房屋进行定期查勘和季节性查勘工作。
通过房屋查勘工作，可以全面地了解房屋建筑的完损状况，确定房屋的完损等级，并为制订房屋建筑的定期维护计划提供依据。
管理处计划在第一年对房屋结构、装修进行全面查勘鉴定，全面掌握房屋建筑的建造质量。
记录各部分完损情况，评定房屋完损等级。
青岛地理环境特殊，遇大风、暴雨天气，对房屋建筑的损坏性大。
因此，在大楼的物业管理工作中，要求针对上述恶劣气候的不良影响，对房屋建筑进行季节性查勘鉴定，并及时制定安全措施抢险解危。
白蚁防治是一项长期的工作，为消除白蚁危害隐患，我们坚持“预防为主，综合防治”的方针。
我们专门配备白蚁防治人员，定期检查建筑物各部位，及时走访用户，收集白蚁防治的有关信息，按计划进行药物消杀，发现白蚁立即消杀，确保房屋建筑的安全。
六、房屋装修与改造的管理
在施工保修期内，房屋建筑的主体结构、防水工程和装饰工程出现的质量问题，由施工单位负责整改，管理处配合甲方进行检查和监督落实，处理结果以书面形式呈报甲方。
非正常使用因素和保修期后出现的一般性房屋损坏，管理处负责维修养护。
每年初管理处根据上年度房屋管理状况制订大、中修或更新修缮计划，报科技厅批准后实施。
大楼在入驻后，客户根据自己的需求必定会进
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