商品房策划方案docWord文档格式.docx
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“十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。
至2007年底，武汉GdP就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。
武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GdP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。
武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。
武汉经济呈现以下特点：
1、消费市场旺畅。
武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。
2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活跃。
（二）产业政策对房地产市场的影响
与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。
虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；
而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。
由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。
（一）区域环境分析
本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷cbd近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；
小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；
小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。
楼盘区位图
小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加
大，供求比平衡，市场竞争激烈。
区域内经济发展进一步加快，诸多高新企业及高新项目不断推进，入住人口不断增加，区域面貌得到进一步改善。
区域配套完善，地铁2号线2010年开通，光谷步行街容量进一步扩大，沃尔玛落户、新世界进驻、金融港推进?
?
区域配套档次提升。
光谷10年供应量预估
光谷09年供求走势
篇二：
商品房楼盘装修开发策划书
乐尚城楼盘开发
-----计划见详细记录表
一、第一步骤（量房前）
１、考察
１）楼盘名称
２）楼盘地址及乘车路线
３）楼盘性质（商品房、单位房→不属于申请楼盘之列）
了解方式：
a、物业（直接阐明来由、身份去了解，“我是金煌装饰***，这次来主要是想了解**楼盘的情况，有可能我们会进驻你们小区）；
b、售楼部（1、直接阐明身份、来由；
2、热情大方、视对方为朋友，之后也要经常联系，维护好关系）；
c、业主（1、谈及其感兴趣的内容：
房价、户型等；
若我们接触了的可直接问，反之，我们得先与客户聊聊再问；
3、学会赞扬艺术、保持微笑，学会模枋客户的手势及语言以拉近与客户的距离）；
d、核实单位（1、来源：
听别人说；
到单位了解具体情况：
经济实力、购买人群；
2、拿充足的资料宣传-----直接去办公室；
3、不卑不亢、自信、直接阐明来意）；
e、商品房如没有售楼，及时核实是否是单位房（1、路过某一栋楼时，若发现没有售楼部，要上前去了解，是否是单位开发的）；
４）售楼电话（通过各种途径了解，多个售楼）及地址（细心观察）５）开发商名称及地址（通上物业、售楼部了解）
６）物业名称、电话及负责人、电话：
（与物业交谈时了解）
７）楼盘房价（最高、低价、均价）：
（主要是了解业主的消费水平）８）周边坏境（配套设施：
现场观察，分析）：
（主要是了解此楼盘是否有开发价值）
９）楼盘户数（分几期及各期的户数和总户数）、主要几种户型：
（主要是捕捉信息，及时宣传）
10）交房时间及行式
统一交房：
需了解交钥匙的时间、交房地点
分批交房：
了解户型，价格：
（每一批的具体情况：
哪几栋交及主要户型等）；
11）楼盘责任人
12）此楼盘目前我公司的开发情况：
（咨询客户数、量房数、施工数、未签单数、小区口碑）；
13）其他竞品公司的开发形式、开工数、工艺、工地管理，与物业公司关系如何、背景及相关活动：
了解渠道：
a、通过物业，了解竞品公司驻点、广告
b、观察（施工工地，装修公司，游击队），了解他们的工艺、管理及口碑如何
c、通过竞品公司员工（同行业）
14）楼盘的销售率（注意：
售楼提供销售率的真实性）
15）楼盘的宣传主题≯途径：
宣传资料，消费人群（身份，地位）
２、申请
１）A４纸张（一式两份：
一份留底、一份交至客服部——部门主管及总经理签字）
２）楼盘的资料：
包括名称、地点、周边环境、期或现房、物业或售楼部负责人及联系电话、户型的种类、面积大小、楼盘的户数、交房时间、销售率、房价、入住率、其他公司状况及本人观点态度署名；
３）本人的观点：
是否具备开发价值，所了解的情况一一列明态度及署名：
严谨，自信
４）开发方案
a、与物业售楼交恰：
脸皮厚，态度诚恳，适当的小恩小惠，不卑不亢。
①看是否与物业有合作的可能性，可通过辅助手段拉近关系——主要了解此楼盘的交房时间，看是否能把宣传资料留在物业与售楼，②为物业和售楼做力所能及的事情
b、守点：
①时间安排：
主要是星期六、日，冬季8:
30夏季8:
00到达楼盘，若不到公司报道直接去小区需向主管报告。
②地点选择（业主活动，及时到指定地点参与，恩能够进小区尽量在小区观察客户的房子，出主意，留个好印象）：
刚交房时可守在物业办公附近，最好是在验收后与业主充分交流，验收前视情况可适当交流；
帮助业主验房取得业主信任；
验房内容包括：
墙体是否平整空鼓裂缝、供水供电是否到位并查看表数、门是否防盗、窗户边缘是否漏水、层高是否达到2.85m、卫生间厨房下水管是否堵塞并做48小时的蓄水实验检查是否漏水、适当的奉承业主、若物业在旁须谨慎；
③扫楼（从
上而下）。
主要寻找业主：
观察业主是否在楼上、从上而下去扫楼看哪些是正在装修的并寻找客户、看资料是否能够放在其房间；
c、是否有单位团购：
①有准备的上门拜访：
带2-3份全套资料到相关部门如办公室，直接阐明来意了解次单位相关信息（经济实力、新闻信息等）②充分利用个人关系网了解该单位的情况，若有关系尽量取得单位通讯录或其他联系方式如E-mail、单位论坛等。
③单位活动，积极参与。
可与活动组织人协商是否能够参与，若合作了要安排好一切，若没有合作我们可发资料主动与业主交流。
④找单位有影响力的人说服他来组织人到公司了解。
前期给其留下好印象邀请来公司考察，我们可以团装（最少3户）优惠为卖点。
⑤提供单位房户型图。
拜访时带好平面图利于以后有素材可聊，事先分析此户型的利与弊，并请教设计师有何改良方法，做到心中有数；
d、与网络结合：
及时了解楼盘信息活动，主要是网络家装顾问了解，专职网络家装顾问辅助；
e、个人关系网及各计划，与小区宣传有一点相似
f、监督好此楼盘的每一个工地，同时去感染师傅，例如做到工地的门敞开，利于业主参观；
５）时间的控制与规划。
自己对楼盘的期望，在一段时间的状况如何：
自己按情况定量房任务，楼盘大小、楼盘是高档还是抵挡，开工户数，量房任务；
３、小区宣传
１）费用申请：
广告、驻点、公关费用，礼品发放至保安队长、物业、
售楼，写出书面申请；
２）物料准备：
a、若驻点须花费用，有关宣传要全部到位；
b、开工工地的宣传资料准备：
如工程牌上的的家装顾问，宣传喷绘与条幅（原则是广告样式统一并细化）；
c、平时进小区的资料
准备，一切由楼盘责任人负责；
３）资料发放：
a、邮寄并附送一封祝贺信，写明联系方式；
b、赠送到单位或家
c、现场发放、工地发放、通过物业与售楼；
４）投入广告的方式：
挂横幅、做标牌、活动的时间和地点、礼品的赠送、包电梯、向物业售楼发放纸杯，为物业和售楼做些力所能及的事如指示牌；
５）是否通过物业开展工作（尽量尝试与物业合作），看是否能获得业主资料、驻点、宣传方式；
６）与客户关系建立：
a、给客户第一印象良好：
①面对面交流自信推销自己，包含话术、仪态，尽量给客户以亲切感；
②电话交流掌握电话技巧：
如站着打电话，保持好心情及表情、行为，打电话之前做好充分的准备，以书面的形式记录打电话的目的、内容；
③邮寄杂志：
统一由市场部邮寄，附带信纸，写祝福的话；
b、时时刻刻关注想着客户：
公司活动请客户及时参与；
装修时
篇三：
房地产营销策划方案（完整）2
华府项目整合营销策划方案
引言
第一部分市场解构
基本描述
项目SwoT分析
目标市场定位与分析
第二部分客户分析
目标消费群购买心理及行为分析
第三部分产品策略
策划思路
产品规划
卖点梳理
第四部分价格策略
价格策略
价格结构
价格预期
第五部分营销通路
营销展示中心
接待中心VIP营销
第六部分营销推广
推广策略及遵循原则
案名与LoGo
推广总精神
营销推广工作阶段划分与工作要点
一期市场和策略
整体营销战略
入市策略
推广策略
推广部署
阶段销售周期划分及策略附录
对于华府项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。
其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《华府项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力：
如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？
如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？
如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？
如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？
一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。
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