宣化项目分析报告Word格式文档下载.docx

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宣化县把民营经济作为推进县域经济增长最具活力的因素，搭建全民创业平台，壮大主导产业，培强龙头骨干企业，使民营经济运行质量效益明显提高。

2008年，该县民营经济实现营业收入74.33亿元，同比增长18%；

实现增加值22.29亿元，同比增长18%；

上缴税金3.4亿元，同比增长38%，财政贡献率达70.8%。

3.城市建设发展趋势：

洋河南新区总体规划和控制性详细规划已编制完成，并通过专家评审。

新区拟开发区域20平方公里，预计城市基础设施投入达40个亿，城市建设投资达406个亿（主要由华兴公司负责投资、引资），新区人口规模达15万人。

目前，总投资2344万元的洋河南镇集中供水项目，省发改委已核发了投资备案核准证书。

总投资2760多万元，全长11.7公里的洋河南污水管网工程已经完成施工；

投资3100万元的平安大街也交付使用；

投资5.6亿元，建筑面积20万平方米的房地产开发项目“湖岸小镇”也已开工建设……城市的基本功能正逐步完善。

2010年，华兴公司、张家口城投集团公司、中国中信集团公司先后与县政府达成合作意向，洋河南新区开发正蓄势待发。

新区规划面积19.6平方公里，区域内建成后将成为集商务、物流、文化娱乐、高新技术产业为一体的现代化新城。

二．宣化项目周边调研分析：

1.宣化县：

本项目紧临在建的宣化县廉租房和依水·

绿城--邓家台新民居的两个市政项目，以及在售的湖岸小镇、洋鑫公寓、家兴小区三个商品房项目。

项目北面为宣化县廉租房建设工程，目前规划的2栋楼均已封顶，月租约为20元左右，需具备相应条件（a宣化县城非农户b吃低保c无任何住宅）方能租到；

项目南面为依水·

绿城--邓家台新民居建设工程，规划中的住宅基本已封顶，会所及临街商铺还未建设，预计今年10月份可交工入住。

6层砖混住宅起价约1800元/㎡，均价约1960元/㎡，最高价2160元/㎡，主力户型为76-96㎡。

该项目需有宣化县户口的方可购买；

距项目西面洋河镇1公里左右为在售商品房项目湖岸小镇，一期规划18栋6层砖混基本封顶，预计今年底交房，小高层均价约3210元/㎡，主力户型为69-93㎡。

镇中心西南角洋河南县委党校北侧还有一个商品房项目——洋鑫公寓，现已基本售完，预计2012年6月底交房。

洋河南镇入口500米左右是规模较小的家兴小区，一期2栋楼为小产权，去年底交房，均价1600元/㎡；

二期2栋楼施工已到尾期，预计2012年8月底交房，均价2500元/㎡，现已售完。

我项目周边现在尚为耕地，西面仅临一条宽约20米的宣大公路，重型车辆穿梭往来，空气质量差，交通压力大，经常堵车，县政府领导称短时间内这条路没有纳入规划修建范围内。

距离最近的生活机能配套区（安平西街）大约1000米，生活配套设施欠佳。

2.宣化区：

宣化区的宣府街东西向将整个宣化区分为南北两片区，以洋河桥为界线将宣化分为宣化区和宣化县，总体房价以宣化区西区最高（多为6-7层，均价在4600元/㎡左右，以京西江南、万柳公寓为代表，小区内配套完善，有大面积的绿化及水系），东区次之（高层居多，紧挨宣钢和区政府，多为高品质小区，高层均价4700，小高层均价3700，以世纪花园、尚东国际、汇鑫长平小区为代表），北区（多为高层，均价在4200左右，以凤凰城为代表，小区规模大，配套完善）。

三．项目基本分析：

1.项目概况及开发条件：

我公司项目位于河北省张家口市宣化县洋河南镇，西侧邻宣大公路，南侧邻安平东街，东侧邻规划市政道路，北临规划中的农贸市场。

总用地面积约17.9万平方米，地块东西长约530米，南北宽约350米，场地西侧（宣大公路）和南侧（安平东街）道路标高较高，小区内场基本平整。

修建性详细规划初步拟定项目总建筑面积约为366135.2平方米，地上总建筑面积约为331135.2平方米，其中住宅总建筑面积约为306415.5平方米，公建建筑面积约为24719.7平方米（其中商业建筑面积约为19239.7平方米，幼儿园为1700平方米，服务管理用房为3780平方米）。

2.SWOT分析：

（1）.优势：

1）项目距洋河南镇中心繁华地段约1000米，距洋河大桥约1公里左右，从洋河边新修的滨河大道通往张家口市仅需15分钟（时速120公里），东南向距首都北京170公里。

宣化县境内112国道纵贯南北，宣大高速公路、洋新公路横亘东西，交通便利，区位优越；

2）项目北面为宣化县廉租房建设工程，目前2栋6层砖混均已封顶，月租约为20元左右（针对人群受限）；

绿城--邓家台新民居建设工程，目前住宅基本封顶（针对人群受限）；

距项目西面洋河镇1000米左右为在售项目湖岸小镇，一期正在建，约为432套房，预计今年底交房（短时间内难以缓解购房压力）；

镇中心西南角洋河南县委党校北侧还有一个商品房项目——洋鑫公寓现已基本售完，预计2012年6月底交房（对我项目基本已不构成威胁）。

3）项目紧邻的郜家洼村，拥有三层高大酒店，内部配有KTV、桑拿、洗浴、餐饮等；

有县种子公司等企业。

项目对面200米即为洋河南镇，配套较完善，可形成步行10--20分钟商业圈。

4）项目紧邻宣大公路，是目前唯一通往宣化区的公路，沿街大约1公里均为汽修商铺及小饭店、商店，车辆往来频繁，属较繁华段。

（2）.劣势：

1）项目与我公司总部距离远、地域跨度大，异地开发不熟悉当地环境，前期工作较复杂；

2）河北省因与首都北京临近，受政策影响严重，房地产销售管理比较严格，只有五证齐全的楼盘才能公开销售，销售周期长。

3）项目批地共253亩，其中属我公司可开发区域103亩，很多是攻击销售细节需要两家开发商合作完成，项目可实施性复杂（例如：

锅炉房、变电站等的建设，房价的销控等）；

4）目前项目周边生活机能配套欠佳，通往宣化区仅有一条约20米宽的公路，交通压力较大。

周边村民居住分散，有大范围的耕地，生活主要来源还是种地，消费能力有限；

5）项目虽紧邻宣大公路，从洋河桥南通往项目沿路两侧多为经营汽修及汽车配件的商铺，难与小区临街商铺形成生活机能相配套的商业街。

（3）.机会：

1）宣化县政府规划新城区，政策优越。

市委、市政府提出了“提升旧城区、完善高新区、建设新城区、开发洋河南区”的城市建设总体格局。

2011年政府已将洋河南新区确立为未来宣化县的政治、经济、文化中心。

因此在新区内投资基础设施建设项目可实现较高的投资收益；

投资商品住房可实现销售收入；

投资酒店、写字楼等商用公建可实现销售收入或收取租金。

2）宣化县暂时均为小高层住宅，尚无配套完善及代表性的高档小区。

3）与洋河南新区一河之隔的宣化主城区，在35平方公里的地域内容纳了40万常住人口和20万非常住人口，城市空间相当拥挤。

城区的东、西、北三面受社会及自然条件制约，无法向外扩展，唯一的希望是跨过洋河向南岸发展。

而宣化区和宣化县仅隔一条洋河，房价相差1000--2000元（陡坡效应）。

4）宣化县工业主要有矿产开发、煤炭开采加工、新型化工、机械制造等四大产业。

内部建材资源丰富，可大大降低建材成本。

5）正在修建的洋河景观将大大改善宣化整体环境，提升整体形象，以洋河为中心，再加上县政府的南移，洋河周围将逐步完善。

而我项目距洋河大桥不到1公里，发展速度将随之加快。

6）未来政府规划在项目对面建立客运站，新县政府将迁至洋河南新城区内，5年左右配套有望逐步完善。

延洋河边的滨河大街通往张家口市开车仅需15分钟（时速120公里），洋河正在修建中，洋河上游水源丰富。

7）洋河南新区（宣化县）的发展定位为晋冀蒙经济圈与环渤海经济圈的物流、商流、人流新枢纽，经济发展的新核心，未来张家口地区政治、经济、文化的次中心，具有优美人居环境的宜居城市和新生活示范区；

3、政府优惠条件：

①减免县级权限内行政事业性收费；

②依据投资强度确定土地优惠程度。

8）因宣化地理位置偏北，冬天寒冷，而项目周边小区供暖设备多为暖气片，取暖室内温度难以保证。

项目紧邻依水·

绿城--邓家台新民居建设工程为仅有的地暖配置小区。

（4）.威胁：

1）宣化县洋河南新城区处于发展起步阶段，配套设施有待进一步完善，需政府大量政策的支持，配合新城区发展。

2）宣化区内居民普遍不接受来县城居住及发展，而大部分居民更因高层价位高，相关费用贵，对高层住宅有抗性。

3）宣化整体呈宣化县包围宣化区的形状，而我项目仅为宣化区南面，未来整个宣化区扩散发展方向难以把握。

4）项目周边紧邻廉租房、新民居回迁楼，湖岸小镇等中低档房，小区规模和配套均受限，项目若想有绝对竞争力，只能降低房价，做中低档小区。

5）目前宣化县政府初步打算将县政府办公地点南移到洋河南岸滨河大道南侧，但具体规划文件尚未落实，不定因素较多。

据不可靠消息得知，宣化县新政府将落在宣化区西门外。

6）宣化县周边主要经济来源为种地、打工、开大车，购买商品房能力极其有限，而宣化县内居民基本一家一个孩子，在有能力的范围内均已购得第二套住宅，且第二套住宅基本做出租使用，城区内空置率高。

7）宣化区内项目对外地购房者实施了限购措施，有些拒绝对外地购房者售房，有些需出示相关年限纳税证明，还有的贷款首付不同，大大局限了购买人群。

而宣化所处张家口市距离首都北京行程仅有170公里，房价仅为北京郊区房价的三分之一。

8）大部分宣化人即使可一次性付款购房也多选择贷款。

而做到可贷款需要项目证件齐全，回款周期长。

9）周边竞争项目定价：

小高层均价在（大产权现房）3000元/㎡，（小产权现房）1600元/㎡。

10）88%的人只购大产权房产，可见宣化受首都北京政策影响严重。

3.建议销售价格（据市场统计数据所得）：

（1）小高层：

大产权：

均价2500元/㎡

小产权：

均价1700元/㎡

（2）高层：

均价3700元/㎡

均价3200元/㎡

4．建议户型分配（据市场统计数据所得）：

（1）80-90㎡左右（两室两厅），占58%；

（2）90-100㎡左右（三室一厅），占17%；

（3）70-80㎡左右（两室一厅）及100㎡以上（三--四室），占9%；

（4）50-60㎡左右（两室一厅），占4%；

（5）60-70㎡左右（两室一厅），占2%。

（各项目户型图后附）

四、项目创新：

1.环境改善：

我项目西面仅临一条宽约20米的宣大公路，重型车辆穿梭往来，空气质量差，交通压力大，经常堵车。

在统计数据中显示，大部分人不选择购此地房产均以环境和交通问题为首。

而宣化县政府短期内没有改善该片区的政策，大环境无法改变，只能改善小区内部。

我小区可建一个街心公园，要有大的休闲广场，可聚集更多的人在此地乘凉、做运动（跳舞、练太极等），增加项目的人气和知名度。

形象定位：

我的家就在公园里，那是天然的大氧吧。

2.地下室销售：

当地项目均以买房必须带地下室为条件，强制性卖掉地下室。

地下室基本售价在800-850元/㎡，一般以15㎡左右为主，大概1万多元。

我项目可适当提高住宅单价，买房送地下室，形成买一送一的噱头。

3.小区定位：

高档小区建议小高层建成6+1层带电梯；

中低档小区建议小高层建成6层带阁楼（阁楼视层高可卖可赠）。

4.付款方式：

据统计数据显示，只有13%的人在价格便宜的情况下可选择一次性付款，83%的人即便有能力一次性付款也要选择贷款，另4%的人没有购买能力。

宣化县尚没有分期付款方式，我项目可在证件不全的情况下采取少首付，多分期的付款方式来迎合当地的收入情况和投资要求。

5.老年人活动中心：

当地暂没有专为老年人活动设计的场所，老年人活动内容单一，而每户至少有1-2个老人。

6.亲子乐园：

县城拥有具备一定规模的幼稚园很少，而亲子乐园是介于幼稚园和游乐园之间的场所，更加会受到家长们的亲睐。

再穷的家庭也不会亏待孩子。

可大大提升小区的品质和知名度。

7.地暖：

因宣化地理位置偏北，冬天寒冷，而项目周边小区供暖设备多为暖气片，取暖室内温度难以保证。

8.一站式购物：

项目距离最近的购物集中地——洋河南镇中心约1公里，周边未来有三到四个大社区，没有形成配套的购物环境，临街商铺要针对日常生活所需进行招商，真正意义上形成10分钟商业圈。

9.再就业指导中心：

据调研结果显示，宣化县平均5个人/户，月收入5000元/月，平均每人1000元/月，而大部分家庭主要收入均由一人承担，其余4人主要来源于种地。

无业人员居多，收入有限，若能组织无业在家的业主进行再就业，社会效应显著。

10.通往市区定点的接送车：

项目距宣化区中心4-5公里，而宣大公路是目前唯一通往宣化区的公路，仅有镇里一趟公交车通往区里，出行不便。

若能有社区定点巴士接送往返于城区的居民，解决了业主的出行难问题，一些大型厂矿的职工（如宣钢、宣电、宣工等）会考虑在我项目置业。

11.房屋空置率：

宣化县周边主要经济来源为种地、打工、开大车，购买商品房能力极其有限，而宣化县内居民基本一家一个孩子，在有能力的范围内均已购得第二套住宅，且第二套住宅基本做出租使用，城区内空置率高。

宣化尚没有房屋代租的服务，不仅在一定程度上缓解了客户的供房费用问题，而且会给小区带来一定的社会效应。

12.看房车：

因宣化区的居民考虑县城远离市区，交通又不太方便，大部分城里人认为即便是价格便宜也不考虑在县城置业。

若在宣化区各人口集中地设置多处免费看房车，以实际的行程及路线来证明项目的可选度。

13.小面积设计多使用空间：

当地主力户型为80--90㎡的两室两厅户型，而大多数家庭以5口人为主，住两个卧室较紧张，买100㎡左右的三室两厅又负担不起房价。

可将80-90㎡的户型设计成三室一厅的房源。

五．结论：

以上报告为我们秉着实事求是的原则，根据在宣化区及宣化县随机调查约100个人的报告分析所得，具体数据分析图后附。

建议设计主力户型为80-90㎡左右，过大户型没有市场；

以其他方式解决项目所处的环境脏，交通差的问题；

付款方式可分多期付款来代替证件齐全才可办理的贷款，解决回款周期长的问题；

价格上要具有绝对优势；

当地人比较注重产权问题，需要大产权的占88%。

营销中心：

徐艳、白丹

2011年8月11日