周燕珉养老地产及养老建筑研究Word格式.docx

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各位先生大家下午好，可能挺累的大家下午上课容易困，没关系中间我们加入两场休息要不然就这样，然后刚才也有提说，希望讨论一下，有的地方，我觉得也好，我们中间比如休息多一点，我讲的稍微快一点，或者有一些删掉点都没事，把重点的东西讲出来，大家喜欢听的地方，咱们多强调一点，也不是一次都得学会，我觉也没有这种必要，其实特别是一种理念能够想清楚，对我们都会有很大的帮助，所以我觉得这个非常灵活，我们讲课会灵活。

我今天讲的这些内容都是地产方面的，大家稍微看一下，这方面的内容我们可以挑点，虽然我准备了100多张，其实应该200多张也都在里头，我们准备讲100多张，但是这里头可能也还可以精选或者把重点突出出来，先看看大家的需要，首先是我们稍微讲一下就是老年发展政策，和国家世界的一些先进经验这类稍微有一点，然后我想突出地产这一块，我想大家也是地产，搞地产是不是挺多的，我一会儿问一下，完了我们把发达国家我去的比较多的地方，我了解的比较多的地方，我们给它讲的稍微仔细一点，就看看别的国家或者地区，像台湾地区人家在这方面是怎么处理的？

举点实例稍微说一下。

然后呢分析一下国内现在的一个老年住宅的一个例子，包括我们做的一些例子，最后是一个建筑实践，就是我们做的实际的例子当中一些重要的要点稍微谈一下，我估计我比较主要突出是这个部分。

现在先问问大家，我觉得我先了解一些初步的情况。

我们正在做这个老年地产有关的，或者准备将来就会开发这样的项目举一下手我了解一下，还是有一些，有这么10来个人，搞这个住宅建筑的，就把居住建筑类的举手，您本来也含在里头了。

参观过老人这个建筑的，举一下手，参观过国外老人的就不多了，就一两个。

这样的一个状态。

建筑专业出身的举一下手？

建筑设计方面的，我们也看那个讲的方向更多一些，那一般知识我就不说了，我会非常简单的说一下，这个没有什么关系，比如说老年的定义然后无所谓，然后我们想稍微强调一点就是年龄段的划分，就是以前我们做到，说到老人的时候，可能都比较笼统，就觉得老人就是指70、80岁的感觉，那么现在从世界卫生组织也是这样，就是把他划的特别细了，比如说60到75岁，年轻老人75岁，有的是指85岁或者是90岁，中年老人，然后90岁以上叫长寿老人，这个划分呢，看上去好像没有什么了解，其实挺重要的，就跟咱们对儿童那边的划分就很细致，婴儿、幼儿、少年、青年这样的很多政策都可以细化下去，然后服装他也分的一段一段很容易弄清楚，那么老人这块也是过去特别笼统的概念其实真正到设计或者是老年地产里头，光是这么不行还得要细分，所以我觉得这些概念对我们来说都是挺重要的。

我们看一看发达国家的政策法规这个方面的事情，就是把各个国家瑞典、丹麦就是这些欧洲的一些国家后面还有美国日本这样的，把他们在老人到达不同的年龄段的时候，他们都出台了什么政策，把这个呢稍微梳理了一下，其实我们可以看得挺清楚，就是老人百分比达到一个什么时候，他必须出台什么政策，这就成了一定的规律，比如说7%的时候，大家出台什么政策，老人人口达到10%了，老年人口达到15%了，这种时候他的政策相应的出台了，那么这个字特别小，我们也没有办法来解释清楚，我们也不需要把每个政策都记住，这个无所谓，但可以看到他是从什么，就是刚开始的时候，7%的状态下，他基本是照顾到残障，不能自理，生活困难这一层面的老人，然后比如说到达15%的时候，就往这边高的时候，一般就开始普市了，就是政策这个必须普惠到所有的老人，就是大多数老人都需要进行保护了，就是他一定优惠政策，这时候就开始出现住宅，在住宅方面应该怎么办？

这样的法规就开始出来了，所以我们可以看到这个进程，他也不得不这样做，如果不这样做，社会有些矛盾会出现，不好解决，所以这种情况下，我们也可以感到，如果咱们国家的老人，就到达这个份上了，他就必须普市，就有些政策要落实到这个住宅当中，包括一些比如说护理、税收政策都跟上。

就是特别是日本我后面也会讲到，现在日本的高龄化发展特别快，已经超过了15%了，他在这个时候就出现了2000年的时候，就出现了保险这个政策，就对老人的保护有很大的推动作用，这些后面我们具体在说，我们只知道一个概念就是这个政策，他必须出台，他现在到了这个份上，他就要普及到住宅这个层面上来。

那么说一下中国老龄化的发展的特征，像2009年，截止到2009年，我们60岁以上的老人呢，达到1.62亿，占12%点多，然后呢我们那个老龄化的发展速度是非常快的，而且是越来越快，就是后面递进的趋势，到了2050年这个时候，咱们国家达到高峰了，就是咱们的人口达到高峰了，然后劳动人口开始老龄化，抚养比达到最大值，就是劳动人口老龄化这个事，显得特别重要，我们看这张表比较直观一点，90年我们的形式很好，我们这块的年轻人，20多岁，30多岁人最多，到了99年这一块，也是非常好的。

其实现在我们已经过了这个时间了，但是还没到这个时间，可以看出来，其实大肚子这块，原来是年轻人，它是劳动力就非常好，不缺乏这种劳动力，现在呢这块就慢慢成了中年了，再往上一点就成了老年了，比如说2025年，其实我们60岁，已经很大了，到2050年就成柱状图了，再往后可能到三角了，这个时候我们这个高龄化的劳动人口，一下就往上升了，劳动人口这一段也往上升了，然后小孩特别少，劳动人口本身少，这也是一个特别大的问题，现在我们已经感觉到民工荒这样的问题，以后会越来越严重，不会再倒回来，就不会说，有这几年民工荒，过两年就好了，其实是越来越严重了，所以好多情况下咱们说工业化也好，也是由于这个的要求不这么做，但是到了老年这一块，我们更加麻烦的是，高龄老人会增多。

现在呢老人咱们刚才仔细分了以后，咱们70岁左右的老人多，但是往后可能80多岁的多了，80到90岁这种人一多呢，他就会需要一些社会的照顾，那么可能有一部分人就去照顾这些老人了，本来咱们劳动力就特别少，越来越少，但是还有一部分人，必须去照顾这老一点的老人，那么整个这种情况的劳动力就更加缺乏，最后变成没人干活，这种全都去伺候老人去了，咱们这个社会就无法发展，所以我们觉得这个问题就变得社会问题，很严重的一个问题，就是人口红利就是原来2016年就到达了人口红利的顶端了，就是我们人口红利到这个时候就吃掉了，再往下就退下来了，就不是在这么多的年轻人使也使不完，反正你不干还有别人干呢，你可以把那工资压低，到处都是进城的农民工，那么以后到了2016年，就到达顶峰，跟咱这个人口学是非常有关系的，所以我觉得做地产的这个咱们这些同志们，就可能好好的分析这个人口结构这个挺重要的，就是好多契机就是一个大的规律是不以个人的意志为转移的，他就会形成这种东西。

然后国家政策也不会不得不，哪怕没想到呢，到那儿都该这样了，他也必须得这样做，这是一个情况，像目前其实建设口这一块，不是特别重视，还没有拿到议事日程来考虑这个问题，但是民政部已经重视了，就是民政部开始到处就说这些事了，前几年他们就说，社会学的先锋部队，早就说了，比如说可能北大的人口学的那些研究者，早就呼吁不行了，已经不行了，但是别人还没觉得，到处都是年轻人，这不挺好的，没怎么感觉。

现在民政部这块，也已经觉得不行了，快不行了，但是建设口还不着急，因为这个年轻的住房还抢着呢，老人这块还不着急，但是老人来这个时候，是非常突然的，因为他到了这个年龄段就是这种需求，而且呢比如说他是从75岁还挺健康，他从75到80这块一下就有点不行了，从80多一点就忽然不行了，你的各种劳动力医药什么居住的问题，都爆发出来的时候，你盖房子或者你再有什么，他不是那么快，但是这个问题就已经显现出来了，而且他的数量是非常大的，人口的总数量特别大，所以全世界都看好了咱们，前两年我在说老人还没人爱理我，现在全都爱理我就这种感觉，连国外的那些地产商也好，是国外的设计院也好，投资商也好，全盯着中国这块大肥肉，就这么多老人，就是他们的老人也不如咱们的老人多，就是日本他是全国人口也不盯咱们国家的老人人口就是这样的一种感觉，所以这个量就特别的大，来的又特别急，目前还没做好准备。

就是有点这种感觉。

刚才说60岁老人1.62亿这个数字刚才也说了，那么我们分析一下人口结构变迁，也就我们看看那几个婴儿潮在哪儿呢？

第一代战后的婴儿潮是在大约50年到60年这一块，就生了不少的小孩，因为战争那会儿死的人还是很多的，然后这时候比较安定了，就生了很多的小孩，其实也就是我这么大的人，就是人挺多的，我们那个时候确实是很，原来那个班级，就是小学那个班都是，我那会儿就16班，就是这样的突然就变得特别多，但是这是三年灾荒的时间，人口就掉下来了，然后到了文革，又开始生了一堆小孩，所以那个是咱们常说的婴儿潮就是这一段人也特别的多。

但是这个80后小婴儿潮其实是我们第一代这种婴儿潮就是再生一次小孩，当然还是挺多的，所以这就是这个婴儿潮，然后我们要看见的是什么？

就是这个时代，就是走到这个时候，正好是这拨和这拨是老少的关系，这一拨要进入老人了，这儿现在正好是婚龄和育龄的时候，就是成熟走向社会，独立成为家庭了，那么从这儿可以看出来就是这两个其实这种家庭关系，正是现在目前就购房的主力军，所以跟咱地产特别有关，是不是这种感觉，50后和80后这一拨人，正好处于现在80后是婚龄和育龄，然后他们特别需要房子，而这个老人她要替她看孩子也好，或者怎么样，她或者是要投资，会为自己将来养老做准备，等等她也要购房，其实这个是现在目前购房的主力的部分，所以值得我们探讨他们这两个人群的需求是什么。

而她们还是家庭联系的关系上头，又是怎么展现出来的她的需求。

刚才从人口学这个角度，一个从政策可能会必须要出台什么，然后我们从人口学这个角度，人口结构的变迁上来看清国家的老龄化到来的高峰问题在什么地方？

下面说一下老年地产和老年产业，产业稍微带一下，我们主要是说地产，我国的政策，2006年在我们国家是以家庭养老为基础，以社区养老为依托，机构养老为补充这么说的，然后俗称就是073这样的一个口号，90%的老年人在社会化服务的协助下，通过家庭照顾养老，就是他是主要在家养老，然后就是社会的辅助，7%的老人是通过购买社区照顾这个服务来养老，就是社区主要来帮助他解决一部分问题是7%，就是说3%的老人是入住养老机构集中养老。

就是这个3%这样的一个部分人，才去做专门的养老机构，就是护理院，老年院这样的一个水平。

就是073是国家大的方针政策，就是这种比例，北京市可能是9064，也就是把3%这块，提到了4%了，是集中养老的多一点，比如是城市富裕或者是他有这种能力的时候，他可能加上4%，或者是老龄化比较高的程度可能加上4，当然这个4就是国家说出力出的更多这样的一个情况。

要说刚才这个百分数呢，我看看啊。

呆会儿再说，先说咱们国家现有的这样一种建筑类型当中，比如说90%就是9073这样的，我们要说下来是这样的，就是比较健康自立的在家里，然后慢慢需要护理了，身体不太好了，就是总的大方向是这样的，那么举家养老里头呢，就有一些主要是在家，家也有不同的，不是普通的住宅，或者包含普通的住宅，那么包括这种老少居，老人专用的住宅，老人公寓等等，但是在家呆着的也是要社会来帮他一下的，有时候给他送餐，派小时工或者是有一些什么这样公共，和服务也是帮家里来做的，那么社区这边呢，就是社区较多，可能社区有一些服务，他可以多用一些，还有呢本身到社区里来享受，就住在社区这种养老中心，或者是拖老所这样的地方，就是比较就近的，机构养老就包含也比较多，有一些公福利院，他可能是公立的，那也有私立的养老院，老人的康复医院护理院，就是离开家住在另外一个地方我们称之为他是机构。

其实社区和居家这两个都算在家，那么机构就是离开家它是这么来分的，这样的种概念。

我们国家现在可以看到老年居住的需求，包括设施的需求是量很大的，从调研的角度来看的话，问到底愿不愿意去住老人院，现在有很多人其实挺愿意，大多数老人，当然还是愿意居家，虽然我们是90让他居家，其实85%自己愿意举家，那么有6%这样的人呢，愿意去养老院或者就是养老机构就是机构养老，但是我们现在给他是3，就是3让他去机构养老。

其实这个我们国家其实在养老模式这块，大家还是比较传统的愿意在家养老，这个还是相对跟国外比，我们更加传统一点，子女也愿意孝顺老人，只不过以后变成四加二加一的这种结构以后，子女想象的也没有这种能力了，所以有些老人慢慢转变概念了，感觉可以去养老院，获得更加自由自立自主的生活，我觉得关键的慢慢再改，那如果跟国际上比较的话的，其实国际上一般去老年设施机构的，是4%到6%这样的一个数。

大多数包括先进国家，4到6这么多老人的机构，我们也可以理解，或者从那个医学这种角度，从生理学从身体这个角度来理的话，实际上就是有这么多的人，他可能不能自己照顾自己，或者是家里照顾他也有困难，这种量就达到这么多，并不是把20个人都瘫痪了，这个都不行了，也不是老人就是大多数还是善始善终就是自己走到了最后，并不是全都得护理他才去世的，就是这么一个4%到6%这个样子，所以咱们问的这个愿望的时候，其实挺符合的，我们有6%的人，他愿意住这个老人机构去，当然他这个住的可能没觉得自己不行了才去住，也许觉得行也应该住是这么一种感觉。

但是在我们国家现在经济条件还不够的时候，我觉得3%这个也还是可以的，然后慢慢发展是稍微再多一点，就是往多里去。

可能不会再往下退，就变成最后我们只有1%的人住机构，可能还是慢慢往上升，但是目前咱们国家仅有1点几是住了老人机构，还是大多数是在家里，或者他想住机构他也没有地方去，就是这个机构的水平还不够高，不够好，不符合他的要求，那么从国际上，我们还有一个地方可以看到，他这种趋势就是在国外发达国家，其实刚开始的时候，他们也走过一些弯路，他们就是大量的建医院，为什么？

咱们现在也可以看到一些现象，就是医院门口老排队，永远是那些老人在那儿等着看病，就会觉得这个医院很不够用了就是赶紧在医院，干了一段以后呢，就不行，因为有些老人的一些病是慢性病，所以突然要马上紧急抢救了，可是又没好，住进医院你想把他轰出去也是很不容易，所以这儿的好多资源不就得报销，国家的这种医院这种资源都给他占上，老也不够用，后来觉得这个现象不是很好，那么他们就开始建老人院就是老人设施。

因为你慢性病反正不是马上要紧的，你先去老人医院，在那儿也有一定的服务，但是不需要像医院那种的服务了，就把一些资源给腾出来了，那么这时候就大量的建了好多老人设施是集中式的，大型的，那么到后来觉得这也不行，就是这么建也不够用，就是也是很多很费资源。

并且老人也并不见得特别稀罕，因为他还是愿意在家里住着更好，所以现在各国的政策也都是往回偏，就是全都往回找，就是让他去住社区，就在家里住的，这种社区上给他提供特别好的服务。

然后让他能够享受到这样的一个待遇，就是非常安稳的，平安的去度过老年的时间，所以这时候就各国也是走了，反正最后都是回归社区了，所以我们现在看上去就不用再走那个建完医院又建设施，建完设施发现还是在家最好，还是直接就家得了，所以这一点，就给咱们增加信心了，意思就是早晚都回家，咱们现在就把家这件事给弄好，也就是我们干住宅，或者老年专用的这种老年社区，或者带有老人住宅的社区这种，其实是根本是国际先进走了一圈达到的一个地方，再加上咱们本来就有那种传统观念，这一点也不困难不像人家跟子女18岁以后就各管各的，就没有特别了不起，那在中国他还有这样的一种需求的话。

所以说家庭养老这一块，本身也比人家基础更加牢固一些。

顺便就讲一下产业，虽然我不想重点讲。

但是我们要知道就是地产其实是老年产业里的一种，其实老人这一块是特别长的一个链条，不光是地产这块，其他也有很多，并且今后呢，就是再往后就变成这个老年产业，我现在不能说是什么支柱产业，他就挺支柱的了，就是以后以前都是给小孩同学，就是以后指定是老人的服装，老人的手机，老人的洗澡用品，肯定到处都是这种东西，所以老人这个产业会非常的发达，包括这种服务业日常生活用品，家政，卫生健康的保险金融、旅游、管理，其中包括老人和地产，是这么一个，所以这是一个大的链条，我们是其中的一个链条，而且必须要跟其他的很好的结合，比如说金融保险肯定得跟地产结合，这样的地产才能够发展的比较好。

旅游业也连上去了，老人直接把旅游也搁进去，这种跟地产都能结合上，所以家政服务是不是也结合上了，日常用品也搁在咱们房间里头。

也是能结合上的，所以要把整体来考虑就是光是地产马上发展，别的不发展都不行，都得整体的一块发展的时候就会进行很好的非常润滑的发展方式。

那么这种消费市场就潜力非常巨大的，这个是一个2006年的这个数据是2006年的一个数据，现在不是刚才你说2009年都1.62亿了，这时候2006年的时候，还是1.47亿，这个全国人口老人城市又这么多，因为我们2009年，这个后面数据没有，所以我举的是2006年的，2006年就是城市老年人口，现在是3856，农村怎么样，然后平均每年支出多少钱，这个农村支出多少钱，然后年需求是这个数，然后实际是这个数，就是差的特别多，所以这几个有巨大的商机，我们也可以感到，有些比如说老人的产品，其实是不够的，当然老人地产也是跟以前没怎么好好做过，那么这些东西都非常需求特别旺盛，而这一点是很大的一个空白，发达国家老龄产业，已经成功了走向了市场，老年的人公共支出是年轻人的三倍，已成为占第三产业，比重很大的产业。

就是在日本这么多年了，非常清楚就是占的比重是非常大的。

在街上遛马路的绝对是老人，在商店里买东西的也是老人，坐车也是老人，你看见的白天都是老人。

晚上有点年轻的，深更半夜才下班，所以就找到年轻人，老人妇女特别是妇女。

我国目前的养老地产上面存在哪些问题呢？

第一个是开发档次特别低，配套和服务水平有限，现在我们开发的这些东西，有的仅仅是说是老人公寓，老年什么，其实里头呢也跟平常差不多，或者是特别是软件服务方面也没有什么跟上，所以还有就是有些福利性质的，就是特别差，给我们大多数老人的印象就是你要去住那些最差的地方，我不去显得好像不孝顺怎么样，这种感觉。

其实他想象的就是另一种老人的老人院，所以就不爱去。

这些配套和服务水平比较差的原因。

还有就是产业规模比较小，产业整合度比较低，产业链整合度比较低，这个我们也理解，就是现在你做一个老人院或者是老人这个住宅，其实那些设备都不对，都没有，想要这些也很难，要么国外特别贵，国内也找不到特别合适的这种生产的厂家或者很好的产品，所以这块就是规模小，个是整合也不行。

这是第二个问题。

第三个是缺乏开发全过程的经验，而国外的经验又水土不服，因为老人这个还特别特殊，不是说国外像住宅、豪宅、给搬一个过来了，住着也行，本来是豪宅反正是空间也够了，住着不是也挺好的，但是老人这个其实搬过来就不行，就是肯定是这样的，而且我们自己呢，就是缺乏一个全过程的就是个别现在有一些已经北京太阳城，东方太阳城，北京地区就是这样开发的这几个，但是很多不是很多，就是他们一开始开发的时候，其实也不是说想的很清楚，或者很有经验，现在呢开发出来经过了一些年很少，但是他们的经验也是非常宝贵的，这个东西他比较少，很多类型可能没有开发过，所以我们对这些没有经验，就比如说我们想调研一种什么什么类型。

但是我们在全国也没这种类型，国外有这种类型，可是咱们这儿没有，我们想说这种类型怎么怎么好，或者怎么怎么不好，说不出来，没有经验。

所以我觉得这些都是挺重要的，尤其是咱们老人的生活习惯，就跟国外有很大的不同，所以这一点我就是说国外的经验拿过来可能不是马上就能用上，但是有些理念可以值得参考。

虽然大家清晰的市场定位，对老年客户群细分不够，就是我们前面也讲到了就是老人就是想的特别简单，就是一个大的人群，其实他们的身体条件有一点有变化以后，他对住宅产品的这种需求就不一样了，或者你的住宅产品必须能适应它。

今天挺好的，挺健康的，明天他摔了一下。

就骨折了，立刻要求轮椅，所以所有的无障碍的，你现在改那住宅去也来不及，哪怕给他重新装修一下也不可能了，他一下子就生活很不自由，甚至于你子女少了好几个人都照顾不来，天天轮流别上班了这种，那根本就不行，所以我觉得这些我们对他缺乏认识，大家都会觉得我们现在就想把那个高档的老人给他做服务，咱们就吸收健康的就是老是这么想，但是实际上老人是不稳定的，这点上我后面还会仔细讲。

还有就是政策不落地，产业标准的缺失，政策不落地呢，就是政府也知道，但是政府特别忙活，现在我理解政府了，我以前也觉得有一些怨言，觉得政府这么关键时刻还不出台政策，但其实我们现在也在参与制订政策的时候，我们就知道其实政府也特别为难，另外我特别感觉人力太少了，有点这种档次，我们现在制订了很多政策里面的，像参加全国的社会保障，北京市的保障住房，我们都参与进去，来帮着做这个图集也好，做标准也好，老年这边呢，我们跟民政部也挂钩，也知道。

但是我们民政部就是那么两个局长，几个处长，然后两个科员等等，总共就那么几个人，我让他给我写那么一个表，你们那些人是什么？

他给我写就这么一个人，完了跟他们处长一谈，这个就是我们正在考虑，但是真的来不及，就是没人写，这个东西谁写呢？

所以我们有人作为专家这样的身份去，都给他揽下来还是怎么着？

其实揽下来也不行，我们也得调研，得做一个全国性的调研，哪怕是北京市你真能说出来，但是这个又没经费，因为政府那边本来就没经费，就不能调动这种资源，他调动就有嫌疑。

比如说把开发商的钱用了让你做研究也行，他又不能，他有很多制约他的因素。

所以就觉得他们其实特别忙，他们就像救火一样，民政部的福利处这些都跟救火队似的，哪边出事赶紧奔过去，就把这事能给解决就不错了，特别重要的大的政策这些呢，一个是特别艰难要出的，就是照顾到各个方方面面，第二个呢，他也缺少这个人力，这是我个人自个儿的特惠，这不能代表真实情况，也许我不是特别了解。

反正我觉得这些政策呼之欲出，可是呢就出不来，就是得每一个环节很慢，就是所以政策不落地，我们这边地产我们现在还没太注意，他们那种老人院我们去参加那样的会，所有的老年院，或者是工人老人院，他们特别想要政策，政策也没给，或者政策说了，到时候也落实不下去，比如说老人院电费跟水平跟他们怎么优惠一下。

就这事都说了，可是到时候真正收费那人也不见得真正饶过他们就不让他们占便宜了，所以这些小东西都很乱，所以我觉得这块政策应该能够落实的，对咱们是有利的，但是刚才我说的就是因为时代到来了，就是不出也得出，就必须逼着他或者是地产这边自己建立了一些新型的模式，已经非常好了，很成熟了，就反馈告诉他，因为他现在能定一个什么模式。

他定错了，所以有的时候多说两句，就是政策不落地的时候，是商机最无限的时候，你先给干了，干的不错，或者争取到优惠政策的尝试了，作为试点，然后这个经验慢慢成熟了以后呢，反馈给他，他就开始按这种方法来制订政策了，如果什么都没有，他也不敢制订政策，然后真的制订政策也就对你没利了，并且很多人全都一拥而上，一窝蜂都上了，你想在这个里面商机也就薄了，所以国外他们也都是这种经验，上次刚去过台湾，台湾也是这种经验，觉得那个政策还没下，就是这个意思，太好了，这个时候还能想出一些办法，就是主动性更强一点，但是一旦政策下来就发现很多绊脚的地方，就是日本发展的那么好，我去访问老人院院长，他也皱着眉头说，你看这个政策规定的说，什么房间都是平米，什么东西规定的死极了，就是他想动一点，因为他想有点特色，动一点都不行，都违反法规，所以他们也没有办法，所以也有这样的一种问题。

下面稍微讲